洛兹大厦营销策略.ppt

1、洛兹大厦销售策略,我们的思路,推盘时机,推盘策略,价格策略,产品策略,项目工程进度刚揭顶 预计12月初售楼处开放，12月下旬开始预售 项目共4层-10层可售，共计18000 ，标准层面积为2570 其中4层层高5.4米，5层层高4.5米，6层-10层为3.2米的平层,项目现状,项目价值,地段价值：石碶已经逐步融入大鄞州，本项目位于石碶的中心地段 配套价值：引进全球500强的TESCO乐购 产品价值：5F：4.5m挑高， 4F：5.4m挑高及大平台,推盘时机,石碶,城西,南部商务区,新城区,城西板块：随着城投落户城西板块，政府对城西的规划建设已经确定，城西板块俨然已是一个新城区 南部商务区：未来

2、宁波商务最繁华的地带，宁波的CBD 新城区：成熟的宁波新城区，鄞州的经济中心,石碶，政府下一步规划的城中心，承接了新城区的成熟、南部商务区的商务繁华和城西巨大的发展潜力，特别是在石碶推出的“退二进三”规划的影响下，将成为新城区的新城区。 洛兹大厦的建成，乐购的引进，将成为带动石碶经济发展的全动力。,石碶未来生活的新城区,前言 2009年，宁波楼市值得载入史册的一年！ 地王轮回，四面开花 6月起，宁波主城全面进入“万元房”时代 轻轨正式动工，城市框架以全所未有速度拉伸扩张 老三区之外的新城样板鄞州中心区，与老城平齐地位已然确立！ 宁波大市区多点新城战略全面铺开 新城代表：东部新城，发展步入快速通

3、道 外围布点：姚江北岸、镇海新城、慈城版块发展正式提上日程,地王故事与大发展空间搜索,自2009年6月联心村地块以楼板价8707元/成交后 宁波开始了风起云涌的4个月 ,北郊路地块,联心村地块,梅墟新城南区SA-12-2地块,商帮公园西侧1-4号地块,东部新城地块,薛家Iv居住地块,滨江庆丰地块,研发园区2地块,3月份商品住宅成交价推高1000元/平米,6月份商品住宅成交价推高1500元/平米 江北新区、下应板块、陈婆渡板块冲万 7月份宁波主要商品住宅报价推高1000-2000元/平米。江北新区已经破万。,10月30日。新地王诞生，庆丰地块以楼面14220、18740的单价问世宁波,10406

4、元/,18740元/,14220元/,12080元/,8170 元/,6023 元/,8707 元/,13100元/,北郊路到联心村再到梅墟到现在的滨江，面对僧多粥少的市区土地市场，海曙、江北及科技园将可能是地王再生之地！,2009年6月1日，鄞州新城区联心-3C地块经过48轮的激烈竞拍，最终以8707元/的楼面地价被雅戈尔置业有限公司拿下，成交总价达到10.283亿。 2009年7月30日，经过66轮竞拍，金地地产最终以8170元/的楼面地价拍下梅墟新城南区SA-12-2地块，成为高新区新地王，同时高出起始价2.6倍的溢价也创下了宁波历史之最。 2009年9月7日，经过146次竞价，镇海商帮

5、公园西侧1-4号地块最终由宁波建材房地产开发有限公司以6023元/竞得，总价为219200万元。 2009年9月16日，江北慈城新区湖西地块经过48轮竞拍，最终由宁波万科以5187元/ 的楼面价，总价20.5 亿元成交。 2009年9月29日，宁波兴普房产经过14轮的竞价最终由以楼面价12030元/竞得东部新城B4花园住宅地块，起价楼面价为5020元/，总价18.9亿元。该地块已打破由6月鄞州竞拍时创下的8707元/的竞拍楼面价记录，成为2009年宁波新的单价“地王”！ 2009年10月13日 ，经过130次竞价，鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e两居住地块最终由竞买单位7号宁波

6、城投置业有限公司以10406元/楼面价竞得，总价为178767.711万元。 2009年10月30日，经过144次竞价，滨江庆丰-1、滨江庆丰-2两地块 最终由竞买单位2号宁波雅戈尔置业有限公司以14220元/、18740元/楼面价竞得，总价为117904.62万元。,鄞州新城 梅墟 镇海 江北慈城 东部新城 古林 三江口 宁波在等待下一块区域地王！,研发园？研发园区2#居住地块,房地产投资再度成为抵御通货膨胀的万能匙,随着两幅“地王”的刺激，2009年6月-7月的宁波四区住宅成交均价已经超越2007年的最高峰，逼近13000元/平米； 市场价格接力自锦绣东城传导至ART蓝海之后，下一阶段的价

7、格接力能否得以持续，则要看客户、政策的双面“脸色”，如若接力成功，则市场进一步走强；若平稳接力或者小幅下滑，则市场走稳；若无法接力，或难以为继，则市场走弱。 市场接力在10月份创下历史最好记录，达到14272元/。(官方备案数据）,政府、银行、开发商、购房者合力做多，市场做强，2009年1-10月已经完成238万方的销售量，同比大涨，宁波房地产迎来新的轮回！,宁波典型单身公寓情况,凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在09年后成交火爆，半年成交量已经超越08年整年销售套数，逼近07年整年的销售套数，是历年同期成交新高。,2009年6月以来宁波住宅最高涨幅达到7000元/,锦绣东城每批

8、次开盘，均实现98%以上销售率，价格从9500元/到现在的17000元/！ ART蓝海7月2日开盘，累积有效客户1800组，价格从13000元/到现在的20000元/ ！ 3、奥林80逐步加推，北区高层在售均价12000元/，南区多层均价直线上涨至15000元/！,皇冠花园二期开盘，均价15000元/，在如此高房价的情况下，市民连夜排队，售房现场沸腾一片。,市场的狂热表现出了 “恐慌性购房”的特征，迪赛认为这样的市场非常地危险！,2009年开始住宅消费将出现跳跃性的增长，跳跃速度完全超越往年速度，消费者的购房完全呈现出一种不理性的状态！,由于大量“恐慌性购房”的存在，市场已经偏离正常的发展轨迹

9、.,近期通胀预期加剧, 购房者中有较大一部分人以“存房”为主，抵御未来经济环境.楼市出现恐慌性购房的氛围。 恐慌性需求极易受到外界影响，一旦出现政策调整必然带动恐慌性需求大量减少，以恐慌性需求为主体的2007年，房价也是一路高歌猛进后出现回落。,政策的不确定导致市场可能出现变化,为 “保八”而持续出台各项稳定经济环境的利好政策！,数据实录： GDP：前三季度中国经济同比增长7.7 外贸：前三季度中国出口同比下降20.9% 信贷：前三季度人民币新增贷款11.75万亿元,温家宝总理:中国经济总体形势企稳向好，基础还不牢固,在稳定经济环境的大前提下，近期房地产市场不会有太大的调整，但是为使房产市场持

10、续发展，对于房贷方面可能会出现些微的政策调控。,预计近期新推量近4100套，加上前两年存量，预计会有6800套公寓， 按照往年的正常消化量，要将近2年才能消化完，后期竞争压力大。,洛兹项目约有360-400余套房源，应在2009年12月底或者2010年1月尽早出推出,在,房产市场销售火爆，土地市场频现地王 恐慌性购房主导市场 政策不确定，未来可能出现政策调控,情况下,推盘策略,推案计划策略,一、低总价入市引起市场热销,迅速入市、快速消化，为后期推出留足发展空间,二、乘势销售 利润最大化,在最短的时间内，分批推出、层层递进，达到利润的最大化,具体推案时间表,第一批次推出6-8层,第二批次推出9-

11、10层,第三批次推出第4层及第5层,依据目前市场单身公寓个案的销售周期和销售率，结合近期市场的竞争态势，洛兹大厦在2010年既存在着机遇又存在着风险，合理把握好机遇，结合以上部分的项目产品入市机会。,结合上述两个总策略方针，建议分三批次推出。,价格策略,销售价格表,洛兹大厦项目均价定6-10层为9500元/、4-5层为10220元/,项目时间流程,平层样板房开放,12月初,售楼处装修,形象广告期,11月初,积累客户期,开盘前预定期,12月底 1月初,项目开盘销售 第一批次推出,售楼处开放,持续推出,4月,3月,2月,6-8层,4-5层,9-10层,12月底 1月初,1月下旬,3月上旬,推出量,

12、入市单价,累积回款,7710,5140,5140,9300元/,9800元/ ,10020、10650元/ ,3585万元,6103万元,8075万元,8月,交付,16151万元,项目去化及回款流程,产品策略,利用4层5.4米挑高平台打造项目泛会所,本项目4层挑高5.4米，可建造休闲娱乐设施，打造项目的泛会所。,物业服务英式管家服务,建议引入英式管家服务,一个项目只有硬件的堆砌是无法成为真正的高端项目，真正的高端是一种精神，是一种生活方式，它需要更多的软性服务和精神内涵。,提供管家服务,建议设立一个管家提供更便捷的生活服务，使业主体验贴心物管服，生活更舒适。,我们的物管服务要求：衣、食、住、行

13、 衣， 接受过正规的制衣训练、制帽训练和制鞋训练。在衣服保养和皮鞋保养方面有独到的方法。在主人外出或参加宴会，需要进行 衣着搭配时，能够给出中肯实用的建议。 食， 接受过正规的餐饮培训、酒类培训，对雪茄烟的鉴赏和保养很有经验。为主人筹备餐会。在主人用餐 时，英式管家对餐具的摆放、上菜的顺序和礼仪等都有一套详细而完善的做法。,住， 除了叫早、送餐等常规性酒店服务外，负责家居的各个方面，从装修房间、整理公文到洒扫厅堂、整理卧具无一不精。接受过收藏品、古董鉴赏与收藏的培训课程和花卉培训课 程，此外，还有一项必不可少的培训项目求生，一旦发生危险，管家可以在第一时间保护主人安全。 行， 打点主人出游的一

14、切细节：包括机票的预定、酒店床位预定以及行程安排得。学习过儿童心理学课程，具备照顾孩子的经验。,装修建议本项目装修标准1200-1500元/,参照精装配置,48克拉,参照精装配置,明天广场,洛兹大厦形象推广方案,项 目 简 介,区位：位于宁波南门石碶街道，紧临鄞奉路延伸段雅戈尔大道，所属区域为宁波城市南部的新鄞州核心商圈。 交通：约15分钟左右车程即可到达天一广场；到达万达广场也仅需10分钟左右。随着轻轨2号线的建设和雅戈尔大道的扩改，区域的都市氛围将更加成熟。 规模：总用地面积12344，总建51620，其中公寓面积约36524。 产品：约400套公寓单位，位于建筑的410层，以4050作为

15、主力面积。其中第四层为层高约5.4米的复式公寓，五层为4.3米，其余为3.2米。,一、项目DNA,案名及推广语,主 推 案 名,洛兹 美寓,“美寓”谐音“美玉”，凿璞成玉，美自天然。 简洁明了的指出我们所要推出项目的性质，表达直观，深入人心，易记、易传播,beautiful apartment,LOGO及VI方案一,围 墙,围 墙 效 果,LOGO及VI方案二,案名备选方案,1、洛兹 嘉顿阳光 2、洛兹 上筑 3、洛兹 尚寓 4、洛兹 峰景,推 广 语,推 广 语,一个人的生活派场,紧扣项目小公寓特征，针对目标客群。 独立、自由、个性、排场、优越、领导，心理暗示上的荣誉感、自豪感，主导者绝对气

16、势， 与众不同的个性标签 延伸项目价值核心点，不可估量的未来价值前景。, 项目核心价值的建立,奢侈派：地段,宁波城南，新鄞州核心商圈，成熟生活氛围 便捷交通，距离中心区仅15分钟车程。 坐享周边成熟生活配套与商务配套。,享受派 实惠派,主力面积4050精装珍品小公寓，部分复式，低总价，高性价比，轻松易购。 中心空中花园，户户尊享优越景观。 乐购超市超大型生活城就在家楼下。 ,未来派：前景,城南核心商圈多年来物业高增长，前景可观。 投资、自住均可，高回报、高成长的双高物业,：产品,1、享受派。乐购，家楼下的私属生活城 2、奢侈派。坐享城南核心商圈一站式配套 3、实惠派。全精装+低总价，轻松入住

17、4、未来派。新鄞州中心都会的发展前景 ,案名,洛兹 美寓,客群定位,城市新贵阶层,品牌诉求,价值观,广告语,一个人的生活派场,项目定位,城南核心商圈 私属公寓,品牌DNA架构图,【品牌DNA】,三、推 广 安 排,品牌高度建设 体验营销,价值演绎 丰富内涵,价值落地 现场感召,价值深化 持续深入,前期准备工作,导入,热销期,强销期,持续期,推广阶段,推广策略,项目主形象树立,阶段内容,项目核心价值导入,高调入市 呼唤，占位,主要通路,生活氛围,开盘,工地现场、销售中心包装、户外 软文 各项物料准备,硬广 软文、网络、户外 新闻、短信、DM、公关活动,硬广 软文 网络 新闻 短信,报纸 网络 短

18、信 电视,市中心售楼处启用,推广布局,产品价值落地,品牌宽度建设 （产品价值演绎）,品牌深度建设,样板房,阶段目标：迅速造势登陆，蓄水展开。 阶段内容：直击项目核心，高调亮相 媒介重点：户外、工地现场围墙、报纸稿 传播主题： 一个人的生活派场 城南核心商圈私属公寓 营销事件：售楼处开放仪式 工作重点：营销项目品牌，实现口碑传播效应，通过各种活动的组织及媒介推广，吸引足够的客户量。 亮相工作筹备。销售楼部的现场包装、项目VI及形象识别系统设计、围档道旗等现场包装方案，户外高炮树立，亮相报纸稿、软文，户型单张、折页,第一阶段：导入期,导入,热销期,强销期,持续期,线上媒体 1、工地看板、围墙（11月10号前） 2、户外高炮广告（8月15号前） 3、公交车广告 4、报纸、网络新闻/广告23篇（11月底） 5、网络广告 线下物料 1、基本物料（信封、 手提袋、文件袋、名片等）（11月中） 2、销售物料（户型单张、销售折页、DM、楼书、销售海报） （11月底） 3、销售中心（现场氛围、楼盘模型）（11月底）,第一阶段详细工作列表,