每周一例—— 国内外城市综合体案例案例分析.ppt

1、宁波城市综合体研究及国内外案例分析，2010年6月4日，宁波城市综合体探索，问题1，天一广场，宁波天一广场位于中山东路与宁波最繁华的商业街耀行街的交叉口。总面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心集购物、休闲、娱乐、旅游、文化为一体的商业亮点。宁波天一广场已成为宁波的标志性建筑项目。面对未来激烈的竞争，今天的天一广场正在不断调整，以提升品牌形象，提升到中高端位置。项目分析：宁波天一广场城市名片宁波天一广场商业规模大，业态多，包括精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区、数码区等十大商业区。已经引进了250多家商家，包括一些世界级的著名品牌，如BUR

2、BERRY和Boss。天一广场现已形成以乐购生活购物中心和银泰百货为龙头的四翼齐飞商业体系。天一广场是典型的多业态组合，有三层，总商业面积约22000平方米。一楼和二楼经营商店，三楼是停车场。该商铺的租赁租金为人民币1.4元/平方米/天。乐购东方看板，通过引入主要门店，采用店内操作模式。天一广场，商业规模大，覆盖面广，综合性强。每个购物区独立存在，主题各异，方便消费者消费。同时，由于商场高度的降低，商场的平均租金有所增加。22栋风格各异的主体建筑成为整个项目的亮点，吸引着消费者。明确主题概念，充分利用水、绿化、照明等。突出其亲水性和现代主题效果。艺术景观效果：广场首个音乐喷泉和超大水幕电影，广

3、场举行的各种大型演出，广场的美丽绿化，都为消费者创造了一个舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了足够的停车位。万达购物广场是产权形式和商业形式的完美结合，一个商业带动了鄞州新区的新发展热潮。鄞州万达广场项目在启动之初就注定要成为一个区域性的副商业中心。宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东临天童北路，北接思明中路，南接鄞州区政府，西接宁南北路。占地21.09公顷，总建筑面积55万平方米，其中商业广场占地27万平方米。这是宁波新的商业中心，也是迄今投资最大、建筑面积最大、停车位最多的商业项目。由三个功能区组成的大型城市建筑综合体：国际购物广场、国际商务酒店和高级城市公寓。位

4、于万达广场东北的国际商务酒店区，与国际购物中心隔江相望，总建筑面积超过9万平方米，包括国际知名酒店和服务式公寓。国际商务酒店以其后现代的建筑风格、丰富的商业装修风格和高品质的标准，将成为宁波最具艺术和城市景观价值的标志性建筑之一，也是宁波城市发展的重要航标。鄞州万达，主营：1。B&Q: 5000平方米，一站式购物建材装饰大厅。2.特鲁斯大厦，4300平方米，家庭配件大厅。3.嗨百度：5000平方米，宁波第一家纺织超市。4.它是咸宜老少皆宜的游乐园，占地5000平方米。5.大歌手：5000平方米，KTV。6.万达影院占地6000平方米，是宁波硬件配置最高的国际影院。7.面积17747平方米的沃尔

5、玛是世界上最大的商品零售超市。8.苏宁电器占地6000平方米，是一家大型家用电器零售商。9.石浦酒店，带ar一楼的平均租金是10元/平方米，租金也根据不同的位置上下浮动。思明中路1号门附近店面租金为1314元/平方米，4号门客流量少的店面租金为89元/平方米。二楼的平均租金是每平方米35元。前期，万达运营部是一个集商，给予租金优惠折扣，一般是前三年基准租金的50%，第四年基准租金，第五年比基准租金高8%。内容摘要：作为鄞州中心区的基准商业广场，万达广场极大地促进了周边地区的发展，吸引了国内几家顶级开发商的进入。中部地区的房价一直在上涨，而南部商业区已经逐渐形成。食品农场、银行、医院、图书馆、体

6、育馆和市政公园等基础配套设施也已投入使用。以万达为中心，以一流的道路条件、合理的景观规划、高品质的楼盘、巨大的业务量和完善的配套设施，鄞州中心区将成为未来宁波中产及以上阶层的理想居所。随着人气的不断聚集，万达的后发优势不可低估，其商业氛围有望在五年内得到大幅改善。前湖天地位于鄞州市中心，是一个集景观商业街、主题酒店和主题精装公寓为一体的城市综合体。它依赖于建设中的最佳广场，并对其进行差异化的补充。统一管理，统一业态规划，统一商品布局，裙楼规划为庭院式商业，位于1-5楼，引进法国PRELUDE郝波主题精品酒店、法国雅高IBIS商务酒店，集特色餐厅、酒吧、KTV、SPA、会所、健身等精致商业业态于

7、一体。前奏郝波主题精品酒店是宁波第一家汽车酒店，一房一库，独具时尚风格。目前，商店只出租，不出售。前湖天地和联盛商业广场位于宁波鄞州中心区，由甲、乙、丙、丁四块丁字地块组成，分布在商贸城西路北侧、宁江公路西侧和思明路南侧，距宁波万达商业广场一路。项目总面积168亩，总建筑面积近40万平方米。联盛广场，案例名称联盛国际商业广场位置宁波联盛房地产，位于鄞州区宁南北路与毛成西路交汇处，占地面积30万平方米，总建筑面积400万平方米。营销代理史圣联盟景观设计美国马达斯班房地产的总高度为100米，有23栋高层建筑和5层楼；b区将有209个独立的房地产商店。基础资料，建筑风格是非常现代主义的美学设计理念，

8、一种“门”的建筑风格，充分突出建筑立体效果和视觉效果的完美融合，体现优秀建筑环境所创造的商业价值，将成为宁波划时代的标志性建筑之一，是联盛商业广场的整体商业定位、整体商业规划、B地块商业、商业布局图。面积区间主要集中在20-150平方米，其中20个50-80平方米有117套；共有26套，建筑面积80-110平方米。客户来自总部的大型企业(如北京世纪星滑冰俱乐部、中国电影集团江苏东方影业等)。)，小范围是宁波市的投资客户。房价是60-70%，有4层，一层是5.4米，二层是4.5米。有200多套，面积14平方米-2000平方米。均价为28000元/平方米，一楼均价为40000-78000元，二楼均

9、价为28000元，三楼均价为15000元，一楼内外街道差价为3000元/平方米。B座的商铺不出售近2万平方米的酒店以下的业务，全部出售统一经营和租回概况。20年前统一管理，5年后返利4%，返利将按标的进行商业建筑总面积15.85万平方米，其中地上5层8.75万平方米，地下2层7.1万平方米。根据基础数据，江北万达广场属于第三代商业综合体，其商业业态定位以中高档为主，而宁波江北万达广场则形成“两块两街”的空间结构。两块是西部的大型商业区和东部的商业建筑区；两条街道是指室内和室外两个紧密相连的“凹”型商业步行街。第一个定位突出了品牌概念形象，体现了前沿概念、品牌展示和购物功能。第二个定位侧重于时尚

10、服装和精品专卖店，体现时尚、流行和活力。第三个定位是以多元化餐饮为主，休闲时尚生活配套服务为辅。商业市场总商业建筑面积15.85万平方米，其中地上5层8.75万平方米，地下2层7.1万平方米。形式包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐大楼、国美电器、万全百货和乐购超市。室外商业步行街二层29500平方米，室内商业步行街三层41500平方米。位于地面，具有多种格式组合。华尔街是用落地玻璃设计的。地面铺设600600mm釉面砖，室内温度满足夏季24度、冬季20度的技术要求，相对湿度不超过50%。步行街商铺的物业状况分布在不同的层，有一层、两层和三层。江北万达广场的主要店铺都是分布式的。地下一层占

11、地16000平方米，其中6层占地24500平方米。4层，面积18100平方米，是国内外经典综合体项目的经典案例。问题2:复合体及其功能组成。1.城市微型写字楼：适合各种混合开发，建立竞争力，增强吸引力，提高使用效率，形成最佳的市场协同酒店。最有利可图的项目为流动“常住”人口和活跃人群提供娱乐设施和夜间服务，这增加了城市的活力。复合体，复合体的功能组成，1。城市微形态商业：与日常生活关系最密切的城市范围内的市场，吸引和支持其他功能，提供多样化的生活、娱乐和丰富的选择，形成一个活跃和繁荣的社区。住宅：城市发展的基本组成部分，是避免交通拥堵和能源浪费的有效途径，为城市街区提供安全的居住空间。交通：与

12、城市保持密切联系，为零售提供持续的人流。复合体，复合体的功能组成，2。各功能组合模式的制约因素，市场机制，城市规划，城市综合开发，功能之间复杂、综合的组合关系，3。功能之间的组合关系，相关功能，整体放大，满足各种功能的使用要求，促进各种功能的相互参与、渗透和并列，功能之间没有必然的关联，没有明显的矛盾和独立的使用空间。建筑设计中存在一些困难，既排斥又吸引功能，相互吸引又相互依赖。复合体，复合体的功能组成，4。总结出功能之间的关系只是相对的，功能之间没有绝对的联系、并列或排斥。环境条件复杂，有机地整合了各种功能空间并定义了特征。定义：“城市综合体”是集商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、会议、娱

13、乐、交通等三个以上城市生活空间于一体的多功能、高效率的综合体，在各部分之间建立一种相互依存、互惠互利的动态关系。美国纽约的洛克菲勒中心定义了它的特征，建于1931-1940年，是世界上最早的城市综合体。它占地8.9公顷，建筑面积比为18。总共有19栋建筑。物业：办公室、住宅、商业、酒店、剧院等。中华民国大厦：该中心的主楼案例：日本福冈的箱根运河城，定义了它的特征。内部交通不同层次上的通道和立交桥将项目的各个组成部分有机地连接起来。三维内部交通结构是各种属性之间功能交互的基础。华润大厦是国际5A级甲级写字楼，五星级酒店式服务公寓商业街，超大户外娱乐广场，“万象城”超大室内购物中心。以瑞乐时尚百货

14、、嘉禾工作室、华润万家超市、真冰馆、深圳华润万象城为例，阐述其特色。内部结构项目由三个地块组成：北、中、南。北区和中区由第一层地下室和第二层和第三层之间的廊桥连接起来。内部空间的三维结构为各种属性的主动和互补功能提供了条件。案例是日本六本木山，定义特征，项目概述。开发商：森建筑有限公司地址：东京都六本木。房地产业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐馆、博物馆、电影院、电视台、学校、寺庙和仓储设施等。土地总面积：11.6公顷，总建筑面积：76万平方米，总建筑成本：189亿元，土地总价格：329亿元，开发周期：17年，1983-2003年，开工时间：2000年4月，竣工时间：2003年4月，投资金额巨大

15、，开发周期长，日本六本木新城案例(。定义特点：交通和停车公交设施发达。地铁直接连接六本木新城B1的12个停车场。有2，762个专用于50辆摩托车的停车位和332个自行车停车位，其中自行车是免费的。共有12个停车场，地铁示意图，地下停车场，立体停车图，高效便捷的对外交通，为项目人员和物资的流通提供保障。以日本六本木山为例，明确了其特色、完善的配套设施和内部功能，打造了一个超大型都市综合体休闲文化商务中心的生活圈。它的建筑密集而密集。它的规模是巨大的。它的资本是巨大的投资。它的时间很长。它的内部是三维连续的。它的性质是复杂和互补的。功能系统、商业功能、商业功能、住宅功能、酒店式公寓、购物中心、商业

16、街、物业类型组合、国际公寓、写字楼、酒店、物业类型组合的建立是为了保证持续的现金流，注重项目形象和企业品牌推广、商业、公寓、写字楼、酒店、酒店式公寓和国际公寓在面积和服务功能方面的档次要求不能影响办公和生活环境。利润最大化吸引了人们的青睐。热点区域地标为公寓提供了完善的配套设施，信息平台的个体差异，活力的核心，相互制约，相互支撑，为商业消费提供了流动资源的平台，提升了地标建筑的品质。为企业带来高消费流和旅游租户资源平台，提高质量，明确项目形象和档次，为企业带来相互制约、相互支持的消费流和现金流来源。产权类型组合特征，核心区，新青岛政治、经济、金融、文化中心在五四广场周边区域，五四广场核心区占地约20万平方米。建筑面积比79功能比商务：酒店：写字楼：住宅：3:2:3:2:2环抱世纪大厦、中信金融大厦、华仁国际大厦、青岛世贸中心、凯莱环海商务酒店、维也