前期物业管理工作计划

1、前期的物业管理工作修订计划物业管理大致可分为早期干预、交接检测管理、业主住所管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、住宅及共享设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们要根据各阶段的特点，化学基，重点，阶段性地执行。一、早期干预具体工作修订计划：1 .检查辅助设施是否完备。 例如，保养用服务室、垃圾室、停车区、自行车仓库、热水炉(间)、吸烟区等服务设施，还有物管公司用房间、仓库、更衣室、工程部的工作间、值班室等物流设施2 .检查水电供应容量和能源费用修订量的设定修订。 有必要考虑到*的功能要求和不同业主(租户)使用的设备及其发展，对水电，特别是地区的供电容量进行审

2、查。3、检查安全监测系统和消防系统设备的版结构是否合理实用，是否留有死角。4 .检查机电设备的排列是否合理。5 .收集整理合同文件和技术资料。6 .起草和签署物管委托合同7、与开发人员协商制定管理维修条约，并批准市房地局备案8 .制定物业管理的岗位设置奖和人员编制，列举人员到达时间表9、编制各部门的采购清单(办公家具设备和用品、工程工具和材料、保养机械和用品、工作服和更衣柜、保安设备和用品、印刷品、标识牌等)10 .根据正式管理前的人员配置修订计划、人员工资薪金福利和办公费以及采购清单，编制并批准开发者执行营业费概预算11 .根据具体情况和业主的服务需求预测编制物业费概预算，确定每月建筑平方米

3、管理费金额根据设备情况和业主使用功能的要求，制定能源费的订正量和分配方案以及原则，确定服务项目和各种费用标准12 .与开发者的交接手续(包括安全消防责任的交接)交接内容需要以下几点财产权产籍/业者名簿/地址布兰德及邮政编码图纸资料及设备使用手册供应商/承建商的培训政府及行业主管部门颁发的许可证或执照牛鼻子专用手工工具和备品备用品剩下的问题的确认和解决期限保证安排(电话沟通票)电气、水、空气表的摘录确认资产/材料/手工工具问题问题的原因引起或引起的结果溶解热广告老虎钳(时间、费用、相关影响彻底解决、改善、管理措施补充)时间限制要求13 .建立主要制度和工作流程：公共制度、职工岗位职责、人事制度、

4、财务制度及重要客户服务流程等14 .相应文件和表格的设定、印刷和使用15、协助开发商办理业主入团手续的业主和租户入住手续。二、前期主要服务质量标准(1)、基本要求1、前期服务与开发者双方签订规范的房地产服务合同，明确双方的权利和义务关系。2 .接受项目工程时，要认真检查公共部位、公共设施，检查手续齐全。3、管理者、专业操作员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、文件管理等健全制度。5、管理服务人员佩戴标识牌、行为规范、服务自主、热情。6 .根据所有者的需要，提供物业服务合同以外的特约服务和代理服务的，公示服务项目和收费项目。7 .按

5、照合同约定的规范使用房屋专项维修资金。(二)、房屋管理1 .对房屋公共部位进行日常管理和维护养护，检查记录和维护记录齐全。2 .根据房屋的实际可靠寿命，检查房屋共用部位的使用情况，需要修理，属于修理范围的，属于立即组织修理的大、中修范围的，立即制作修理订正图和房屋专业的修理资金使用订正图，并向开发者提交报告和建议，根据建设者的决定，组织修理。3 .每周一次，对房屋尤针织面料的门、楼梯通道及其他共有部位的门窗隔扇、玻璃等进行巡视，定期进行维修保养。4、根据有关装饰管理的规定和业主公约的要求，建立完善的装饰管理制度。 在室内装修前，按规定审查业主(用人单位)的室内装修方案，并通知室内装修人员有关室

6、内装修的禁止行为和注意事项。 每两天游动哨一次室内装修工地，发现影响房屋外观、威胁房屋结构安全、拆除共用线等损害公共利益的现象时，立即制止有关主管部门并报告。5、及时制止违反修订规划的私自混乱、擅自改变房屋用途的行为，并报有关主管部门。(三)、共用设施设备的维修保养1 .对公共设施设备进行日常管理和维护保养(依法由专门部门负责者除外)。2、公示24小时服务电话。 紧急修理30分钟内到达现场，有修理、修理记录。3 .制作共有设施设备文件(设备台帐)，设施设备的运行、检查等记录齐全。4、设施设备标识牌齐全、规范、责任者明确的操作服务人员严格执行设施设备的操作规程及维护规范的设施设备正常运行。5 .

7、对共有设施设备定期组织游动哨，制作游动哨记录。 在需要修理，修理范围狭小的情况下，属于立即组织修理的大、中修的范围，或者需要更新改造的情况下，立即制定修理、改造计划和房屋专业修理资金使用计划，向开发者提交报告和建议，根据建设者的决定，组织修理或者改造。6 .消防设施设备齐全，随时可用的消防通道顺畅，设备室保持漂亮地。7、楼灯完成率在85%以上，发现灯泡故障及时修理。8 .管理公共设施如公共厕所、配电室、街灯、排水污染管道、污水处理厂、道路、停车区、公共活动场所等，变更使不得其使用功能。9 .制作配电盘、空调等各种设备的运行和维护记录簿，定期检查。10、设备阀门、管道无跑动，可出，滴，无渗漏现象

8、，排水系统通畅，汛期道路无积水。(四)、维护公共秩序1、小区北出入口实行7:00-19:00守门人值班。 高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。2 .每3小时至少巡视一次重点区域、重点部位。3 .车辆汽车停车有序。 小区的进出口通道相通。 对车辆出出进进军队指挥管理有礼貌，出入方便。4 .摩托车，在自行车上指定位置汽车停车，汽车停车秩序井井有条。5 .对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事件发生时及时向有关部门报告，协助采取相应措施。6、对容易危及人身安全的设施设备有明显的预警标识牌和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24小时自动游动哨，夜间实行电子游

9、动哨。(五)、保养服务生活垃圾每天运送一次。2 .公共场所每天打扫两次，出入口、走廊每天打扫一次，共用部位的玻璃每月打扫一次，走廊灯每季打扫一次，电时校准箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备每周打扫一次，确保没有卫生死角。 的双曲馀弦值。3、小区内公共雨、污水管道每两年疏通一次，雨、污水井半年检查一次，根据检查情况适时漂亮地挖掘化粪池每季度检查一次，每年打扫两次，发现异常后立即清理。使四、七净、六无。 七净：路面干净，道路干净，人行道干净，雨(污)井口干净，树根干净，路灯杆根干净，墙根干净六无：无垃圾污染，无动物粪，无板砖石，无碎纸皮核，无明显浮土，无污水污染5 .根据情况定期进行消毒和驱虫除害。

10、(6)、绿化服务1 .每天定时给绿化区浇水，定期翻土，种植草皮植被，及时清除杂草，创造园区美丽环境。 对园区内所有绿化花木负责，成活率达95%以上。2、保证园区所有绿化设施干净，管理(浇水、修枝整形及养护)园区内的绿化区域，制止所有破坏绿化的行为。3、负责小区绿化区域内的清洁卫生和清洁工作，及时处理枯枝落叶。4、公共大厅多年栽培绿色植物，定期浇水、修剪、施肥、杀虫养护。(7)、收发服务1、报纸、杂志、信件发行准确及时。2、各种快递、挂号信、重要文件等登记详细，准确及时，准确无误，无遗漏。 房地产经纪人的安置、培训和管理一、人员配置房地产管理处的人员配置根据本公司多年的管理经验，结合小区的实际情

11、况进行了修订。 各类人员合订27名，其中主任1名、管理者1名、保养员7名、绿化工1名、水电工程师1名、保安员16名。二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准的制度需要高素质的人执行。 本公司建立了更好的管理者培训反应历程。 培训是员工能否圆满执行制度达到目标的手段，也是房地产管理所能否达到管理目标的重要保证。1 .政治思想素质培训。 全体员工要树立全心全意为业主和用人单位服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“热诚献身”的敬业精神。2、职业道德训练。 教育工作者树立“五爱”思想：爱行业、爱用户、爱岗位、爱服务、爱恋的信用。3、作风建设：根据员工的工作性质，统一服装，统一挂号费。 接待业主

12、、用人单位或者客人时，态度和蔼可亲，举止端庄，谈文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。四、“三全四保”五星级管理系统标准一、三全四保1.1为了更好地实现公司各房地产点“每日精品”的管理目标，根据公司“三全”(全方位、全时间段、全展望盖)、“四保”(保安、保养、保绿、保设备)的总体要求制定本标准。1.2本标准规定了基础管理、房屋管理和维护保养、共用设备管理、共用设施管理、保安和车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。1.3本标准适用于公司参与管理的所有房地产点。2 .基础管理2.1交接检查手续齐全。2.2实行统一专业化管理。2.3与建设单位或者管理組合签订物业管理

13、合同，双方责任权利明确。2.4设立维修基金，其管理、使用、持续采购符合有关规定。2.5房屋使用手册、装饰装饰管理规定及业主条约等各公共制度完善。2.6管理組合按规定程序成立，按章程履行职责。2.7各房地产点制定五星订划和具体实施方案。2.8确立各管理制度、各岗位的工作标准，制定具体的执行措施和评价方法。2.9管理人员和专业技术人员有资格离岗职工服装统一，有明显的标识牌，掌握工作规范，作风扎实。2.10应用修订机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2.11在收费、财务管理、会修订、税收等方面执行有关规定：至少每半年公布一次物业管理服务收费情况。2.12房屋及其共享设施设备资料齐全，分类齐

14、全，管理完善，易于查阅。2.13用户文件、房屋及其辅助设施的权利编制清单，易于查阅。建立2.14小时值班制度，设立服务电话，所有者和使用者收到物业管理服务的修理、帮助、广告老虎钳、询问法、疑问、投诉等各种信息的收集和回复，及时处理，有访问制度和记录。2.15定期征求居民和发放物业管理服务工作意见，对合理建议及时整改，满意度达到95%以上。2.16建立和执行维修服务承诺制，零维修紧急维修及时率100%，退货率1%以下，有访问记录。3 .房屋管理和维护养护3.1广场、大厦、停车区等建筑物标识牌明显，高速公路服务区内大厅合理，设有引导方向的平面图和标识牌，大厦各单位名单标识牌位于大厅内，统一有序。3

15、.2不违反修订规划私人建设，不存在随意改变房屋用途的现象。3.3建筑外观干净的外墙是建材贴，不脱落的玻璃幕墙，干净明亮，无破损涂料，无脱落不污染，无纸张混乱、涂鸦、涂鸦、乱吊现象。3.4室外招牌、招牌、霓虹灯按规定设置，保持清洁统一的美观，无安全危险和破损。3.5空调安装位置统一，冷凝水集中收集，包围曝光防锈。3.6除阳台封闭统一有序、色调一致、不超过外墙修订建筑外，不得设置外廊、户外防盗网、晾衣架、遮阳板等。3.7大楼内楼梯、通道、扶手、天花板、天花板等无破损墙壁整齐，没有杂乱告示的通用部门的门窗、灯具、开关等功能良好的厕所、水室等得到整齐管理。3.8共有楼梯、天台、通道等，没有垃圾和违规占

16、有等，天台绝热层没有破损。3.9房屋装修符合规定，没有发生威胁房屋结构安全的现象和输油管道解体和损害他人利益的现象。3.10设施单位面积重量不超过地板重量限额，不存在危害建筑结构的安全隐患。4 .共享数据老虎钳管理4.1综合要求4.1.1制定并严格执行设备安全运行、岗位责任制、定期巡查、维护、运行记录管理、维护文件等管理制度。4.1.2设备和机房环境干净，无垃圾，无灰尘，无老鼠，无虫害，机房环境满足设备要求。4.1.3配备必要的专业技术人员，严格执行操作规程。4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。4.2供电系统4.2.1保证正常供电，对限电、供电中断有明确的审批手续，并在规定

17、时间内通知用户。4.2.2制定并严格执行临时电功耗管理措施和供电中断应急机制措施。4.2.3应急电源随时可以使用。4.3弱电系统4.3.1根据工作标准的规定时间进行故障排除，保证各弱电系统正常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备正常运行，有记录，按规定期限保存。4.4消防系统4.4.1消防中心24小时值班，消防系统设施设备完善，完好无损，随时可用。4.4.2消防管理者掌握消防设施设备的使用方法，可以及时处理各种问题。4.4.3组织开展消防法律规范及消防知识宣传教育，明确各地辖区防火责任者。4.4.4制定突发火灾应急预案，设置消防疏散示意图，照明设施、引导标识牌美观，紧急避险通道通畅。4.4

18、.5室内装修向消防部门报告批准，严格监督室内装修过程，等室内装修完成后消防部门验收合格后使用。4.4.6高速公路服务区内无火灾安全隐患，督促各用户与有关部门签订消防保证书。4.4.7各居民消防、电功耗有严格的管理规定，有室内电线、插座安装规范，安全无忧。4.5电梯系统4.5.1自动电梯准考证、年检合格证、维修合同齐全。4.5.2自动电梯按规定或约定的时间运行，安全设施完备，通风、照明及附属设施完备。4.5.3保持轿厢、升降通道、机房清洁。4.5.4自动电梯由专业工作团队维护，维修人员有资格出港。4.5.5运行发生故障后，服务人员必须在规定时间内到达现场进行修理。4.5.6运行出现危险后，需要排除危险的应急机制。4.5.7货物自动电梯由负责人管理操作，严禁超载，客户严禁货物。4.6给排水系统4.6.1 .建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节约用水修订计划。4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无泄漏。4.6.3规定清