万科设计培训超级经典.ppt

1、万科设计管理非专业版，2004年7月，主要内容：1 .投资分析阶段2。预设计阶段3。实施方案第4阶段。施工图阶段，产品实现过程概述(1)，过程概述(1)，产品实现过程概述(2)，过程概述(2)，产品实现过程概述(3)，过程概述主要成果：项目可行性研究报告，牵头部门：项目开发部，工作目的：分析业务前景，为决策提供依据，投资分析阶段的定义，项目开发部，开发部，市场部，设计部，工程部，设计部主要成果：项目可行性研究报告的规划设计部分， 设计部门在投资分析阶段的作用、项目可行性研究报告规划项目基础数据：自然条件、社会条件、竞争性房地产信息设计分析：规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析控制项目设计工

2、作计划、设计部门在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、基础数据内容、地块自然条件：位置、地形、温度、 地块的地质条件及其他社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、地方法规、设计重点、竞争性房地产信息、设计部门在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计与分析控制计划、基础数据分析的几个实例、设计部门在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计与分析控制计划、慕安港、杨泰新村、 宝阳路、农天、神石浜、高压线路、地块现状、上海宝山项目、投资分析阶段设计部门工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、区域交通分析图、上海宝山项目、投资分析阶段设计部门工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、

3、开发顺序、结论：宝山新城西区规划、万科新城地块、三年东地块(三期)开发周期、三年南地块(二期)开发周期、三年中心区(一期)开发周期、上海宝山项目、规划开发序列示意图、设计部门在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、竞争房地产信息收集、案例：广州星河湾、与项目竞争的房地产责任部门的地理位置、市场定位、产品类型等。设计部市场部共同确认设计部在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计分析的控制计划、设计分析的目的。通过设计分析获得的初步产品数据(类型和数量)为市场部的初步市场定位和成本部门的初步成本计算提供了依据。其实质是为项目的财务前景分析提供技术支持。设计部门在投资分析阶段的工作

4、成果、项目基础数据设计分析的控制计划、模拟案例。地块：220平方米220平方米基础用地面积：4.84公顷。一梯两户，一套公寓面积：120平方米，三室两厅，10.5米(宽)，X11米(深)，一梯两户，两套公寓，135平方米，三室两厅，11.3米(宽)，X12米(深)，六层，2.9米高，间距系数1.5，投资分析阶段设计部门工作，根据控制方案进行设计和分析基础数据住户总数不应因单位规模而有所变化。两个方案的总建筑面积相差12%！总建筑面积333，607，800 m2，建筑面积比333，601.6，总户数33，360，576，总建筑面积333，606，900 m2，总户数33，360，576，设计草案

5、，设计部门在投资分析阶段的工作，项目基础数据设计分析控制计划，假设问题33，营销、成本、设计三者之间的草案需要相互沟通，最终形成现实一致的可行性研究报告、投资分析阶段设计部门的工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、容积率分析表、投资分析阶段设计部门的工作成果、项目基础数据设计分析控制计划。该阶段设计工作的特点是由项目开发部主导。设计部门是协同部门和相关部门之间的动态合作。设计分析支持的两个方向是：市场分析草案和成本规划设计必须与市场部门的产品方案和成本部门的计算书、设计部门在投资分析阶段的工作成果、项目基础数据设计分析控制计划、主要内容、1。工作特性2。概念设计3。项目设计说明。预设计阶段，

6、预设计阶段，项目批准通过，规划方案设计开始，项目设计“正式开始”，1。本阶段的起点和终点，预设计阶段的工作特点，2。设计部门成为“1/2主角”，前期设计阶段的工作特点，3。预设计阶段的主要工作成果是什么？设计前期工作特点、主要工作成果示意图、概念设计方案、产品建议书、项目设计指南、项目设计工作计划、设计前期工作特点、设计前期概念设计、研究内容、如何开展成果标准、1。概念设计研究的内容，原则1，根据运营和销售的要求，考虑工程和成本因素；原则2侧重于规划设计的研究，概念设计在设计的早期阶段，如何贯彻成果标准的研究内容，两种设计的不同侧重点，定位方向和结构，概念设计，规划设计，深化设计的寻求实现“目

7、标”，概念设计在设计的早期阶段，如何贯彻成果“，概念设计在设计的早期阶段，如何在研究内容中贯彻成果标准，2。如何开展概念设计研究？案例：深圳东海岸项目，概念设计在设计初期，如何贯彻成果标准，案例：深圳东海岸项目概念设计，8月20日，市场定位，概念设计同时开始；9月15日，先定量后定性的市场研究方向确立，市场定位树立了风向标；10月15日，包括西南航空在内的三家设计公司被确定，同时委托了概念设计任务；12月6日，定量研究完成，概念设计完成；第一轮工作按计划顺利合并；12月30日，市场初步定位，据此委托正式方案招标设计；2002年2月26日，该设计重新投标。同时，市场定位明确，整体经营战略确定。设

8、计前期概念设计，研究内容如何执行成果标准，大梅沙地区位置图，设计前期概念设计，研究内容如何执行成果标准，案例评审难点1:山海景观资源的分布与利用，山景还是海景？各类房屋的景观资源配置？室内景观的类型及其与住宅的关系是什么？概念设计在设计的早期阶段，如何在研究内容中贯彻成果标准，难点2:项目定位是“用于度假还是用于生活？“休闲度假的本质是什么？人类行为会对产品提出什么要求？假期如何影响入口和组织团体的方式？如何管理休闲度假住宅区的物业？第三个难点：公共建筑配套设施的设置和运行，设计前期的概念设计，研究内容中如何贯彻成果标准，以及如何支持“度假概念”社区配套设施与政府配套设施的关系。社区匹配的管理

9、模式？(酒店公寓10000平方米，会所5000平方米，商务9000平方米)，澧安方案，优势：海景资源最大化，带海景的高层住宅享受低层内部景观，劣势：低层高档产品不享受海景，私密性差，严重破坏山体，成本高。概念设计在设计的初期，如何贯彻研究内容的成果标准，EDSA方案，高层区建在山上，低层区建在湖上。优势：海景资源得到充分利用，建筑布局与山体有一定的结合。缺点：低层高档产品不欣赏海景，私密性差，在一定程度上损害了山体。商业布局趋向内向，成本高。设计初期的概念设计、研究内容、如何实施成果标准、SWA方案、沿谷建筑布局，优点：与山结合好，对山的破坏小，成本低；缺点：海景利用不足，设计初期的概念设计，

10、如何落实研究内容的成果标准，东海岸概念设计的结论，项目定位被确定为“度假外套住宅”,但定位仍需与设计同步深入研究。为了追求“海景”的最大化，将牺牲其他更重要的资源，在早期设计概念设计，并研究如何执行结果标准。通过以上两个案例的比较，可以看出项目的难度和特点是不同的，我们在概念设计阶段所关注的具体内容也是不同的。原则1，根据运营和销售的要求，考虑工程和成本因素；原则2侧重于规划设计的研究，设计前期的概念设计，以及如何落实研究内容的成果标准；3.概念设计方案成果标准、设计说明和产品分析的综合经济技术指标、产品分析的综合经济技术指标、概念设计方案、概念设计图纸目录、概念设计图纸深度要求，见成果标准第

11、24页；示例汇编第19-24页，预设计阶段的概念设计，研究内容如何执行成果标准，东海岸案例，总体规划，预设计阶段的概念设计，研究内容如何执行成果标准，东海岸案例，交通分析图，预设计阶段的概念设计，研究内容如何执行成果标准，东海岸案例，分阶段规划开发，设计早期阶段的概念设计，研究内容：如何执行成果标准，东海岸案例， 方面分析图，设计前期的概念设计，研究内容：如何执行成果标准，东海岸案例，视线分析模型，设计前期的概念设计，研究内容：如何执行成果标准，东海岸案例，联排别墅概况，设计前期的概念设计，研究内容：如何执行成果标准，东海岸案例，形象风格照片，概念设计研究结论成果标准，当概念设计研究结论达到深

12、度时做出结论， 明确剩余问题，要求设计方案，在预设计阶段设计概念设计，研究如何执行成果标准的内容，见成果标准第31-35页。 见第31-35页，预设计阶段概念设计，预设计阶段如何执行成果标准，预设计阶段项目设计指南，设计部门工作内容及相关部门工作内容介绍，1。项目设计的纲领性文件。从整体上考虑影响项目设计工作的所有因素，并对整个项目设计工作做出方向性决策。2、项目设计前期的设计指导、内容介绍、设计部门的工作内容、相关部门的工作内容。项目设计说明、总经理、设计部门、市场、成本、发展目标、发展计划、项目设计工作计划、项目概况和土地利用分析、概念设计研究结论、方案设计中需要解决的问题、项目设计各环节

13、综合分析、市场定位和产品建议、成本控制因素、工程、工程管理意见、设计前期项目设计指南、设计部门相关部门任务简介、设计部门工作内容、 项目设计方案概述及土地利用分析概念设计研究结论，项目设计各环节综合分析，设计前期项目设计指导，设计部门工作内容及相关部门工作内容简介，a .项目设计方案，概念设计研究确认概念设计研究结论规划方案设计规划设计审查会议确认实施方案，完成土建施工图，完成景观设计， 销售和包装设计(如需单独委托公共建筑和立面，应单独列出)、开始时间、开放时间、详细规划、施工方案、初步设计、施工图、设计控制点、相关重要节点、设计前期的项目设计说明。 内容介绍设计部门工作内容相关部门工作内容

14、，b .项目概况及土地利用分析，土地自然条件概况及宗地位置现状分析宗地社会条件概况及区域现状分析及规划要求交通条件公共设施市政管线，设计前期项目设计指南，内容介绍设计部门工作内容相关部门工作内容，c .概念设计研究结论，设计目标简要评价，经济技术指标，规划结论， 技术方面的结论、建筑研究中心的技术意见、技术配套设施的设置要求、设计前期的项目设计说明、设计部门的工作内容及相关部门的工作内容简介、项目设计各环节的综合分析、设计任务的细分、设计单位的选择、设计部门人力资源的分配、设计成本的成本控制计划、设计前期的项目设计说明、 设计部门的工作内容及相关部门的工作内容简介，a .销售部的市场定位及产品

15、建议，项目的总体定位，产品的推荐产品类型及户型比例，公共建筑一期产品的推荐销售策略及推广，设计前期的项目设计指导，设计部门的工作内容简介，相关部门的工作内容，b .成本部门的成本计算， 各类产品主体、配套设施和景观的成本计算表，设计各阶段的设计成本控制，设计前期的项目设计说明，设计部门工作内容及相关部门工作内容简介，c .工程系统，地质资料分析总成本计算表； 各种产品主体、配套设施和景观成本计算表；对基本形式的初步评论；项目进度与设计计划及重要节点的关系；设计初期的项目设计说明；设计部门工作内容及相关部门工作内容简介；舞台回顾；设计不是唯一的主导因素；这个阶段是一个同时深化市场定位和规划设计的

16、过程。需要与市场、工程和成本部门密切合作。结果将指导整个项目设计。，设计前期，主要内容，1。阶段概述2。流程要点3。成果标准、实施方案阶段、实施方案阶段概述、命名意义工作概述、两层意义阶段命名方案设计阶段强调可行性、(1)市场、(2)成本、(3)工程、(4)设计、现阶段工作概述、实施方案阶段概述、命名意义工作概述。房地产经营者需要在这一阶段做出全面深入的市场层面决策，这是市场层面决策的终点。实施方案阶段概述，命名含义工作概述市场，命名含义工作概述市场，提供更准确的成本计算，(2)成本，(3)工程，完成详细的工程计划，实施方案阶段概述，命名含义工作概述成本工程，(4)设计，以设计部门为主导部门在此阶段，具有比一般方案设计更广泛的设计覆盖面，这需要完成成果标准所要求的工作内容，实施方案的阶段概述，