物业管理基本理论.ppt

1、物业管理基本理论 主讲： 谢铭,一、物业的认识与分析,“物业”一词是由英语“Estate”或“Property” 引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房 地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存 在的不动产。,一、物业的认识与分析,二元性 有限性 差异性和多样性 自然属性固定性 永久性和长期性 配套性 物业的性质商品属性 短缺性 经济属性保值、增值性 社会属性宏观调控性 法律属性,一、物业的认识与分析 某物业 A单位举例分析： 售价3000元/m2 面积 100m2 公摊 3m2 （平均分摊） 则：A单位房款 300010030003 30.9万,公共部分,A,B,C,D,物业的认识与分析：

2、 分析： 业主专有部分 购房款包括： 公共面积分摊,物业的认识与分析： 分析推导： 共有物业：全体或部分业主拥有； （一）物业构成 专有物业：个别业主拥有。,物业的认识与分析 结构基础、结构、天面； 1、共有物业范围 空间有效空间； 配套设备、设施和场地。,户内面积以门窗为界限； 2、专有物业范围 阳台面积阳台垂直投影； 户内归属业主的建筑如隔墙等。,物业的认识与分析,物业的认识与分析 3、共有物业产权人业主 全体业主共同拥有 业主共有 产权形态 部分业主共同拥有,物业的认识与分析 4、法律假说 “表层粉刷说”与共同共有； “壁心说” 与部分共有。,（二）物业的特点及分析 1、规模趋大； 2、

3、技术含量越来越高； 3、共有物业比重不断增加； 4、共有物业正常运行是物业使用前提条件。,物业特点分析（4） 共有物业正常运行是物业使用前提 上述特点共同作用所致。,物业特点分析（5）： 问题的产生： 谁来提供运行、维护和管理保障？,（三）共有物业管理 1、业主自行管理 经济上是否合算 分析 技术上是否可能 法规上是否允许,共有物业管理分析（1） 矛盾： 共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：共有物业管理权让渡。,共有物业管理分析（2） 共有物业管理权的“让渡”涵义： （1）让渡的仅是业主共有物业管理权； （2）让渡是有偿的； （3）让渡是在法律框架下进行的。,共有物业管理

4、分析（3） 2、物业管理等专业公司介入物业项目管理 对共有物业进行管理，确保物业正常使用。 平等民事法律当事人 分析 商品交换关系产生,共有物业管理分析（4） 总结： 业主为什么要交管理费？,物业管理的含义？ 物业管理企业受物业所有人委托，依据物业 管理委托合同对物业的房屋建筑及设备、市政公 用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等 管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有 人和使用人提供综合性的有偿服务。,二、物业管理对象和内容 （一）物业管理对象共有物业 “物”的方面； 物业管理对象 “人”的方面；,物业管理对象分析 “物”的方面共有物业 包括：空间、结构和配套。 物是同质的，因而管理

5、方式和方法是趋同的。,物业管理对象 “人”的方面物业区域业主和非业主使用人的行为。 物业管理难点之所在。,（二）物业管理内容 物业管理内容实质是物业管理对象的具体化。 常规性公共服务与管理 1、基本内容 针对性专项服务 有偿服务 委托性特约服务,物业管理内容 常规服务是基础； 专项服务是特色； 文化含量提升是核心。,2、物业管理内容的“三位一体” 管理 三位一体 服务 经营 任何物业管理服务均是“三位一体”。,受托性 服务性 物业管理的特性 经营性 专业性 规范性,三、物业管理环节 （一）物业管理早期介入 （二）物业管理前期服务 （三）物业管理管理服务 （四）物业管理服务退出,（一）物业管理早

6、期介入 概念：物业建设项目立项至物业接管验收之间的时期。 （不包括接管验收） 接管验收：建设单位向物业管理单位移交物业的过程。,物业管理早期介入 包括： 1、项目立项和可行性论证阶段； 2、项目建设前期工作； 3、建设阶段 4、销售阶段,物业管理环节 （二）物业管理前期管理 1、期限：自物业接管验收开始至签订物业服务合同 （或物业管理单位退出物业服务）时止。,物业管理前期管理（1） 2、此阶段称为前期物业管理； 前期物业服务协议；,前期物业管理（2） 3、前期物业管理服务协议是建设单位与物 业管理单位签订的。 物业建设单位 建设单位双重身份 业主身份,（三）物业管理管理服务 涵义：业主与物业管理单位正式签订物业服务合 同的有效期间。 期限：前期物业服务协议终止，至物业服 务合同终止。,（四）物业管理退出 物业管理单位和业主解除合同，退出物业管理项目。 前期物业服务退出 物业管理退出分类 后期物业服务退出,物业管理退出 合同到期 退出原因 双方协议中止合同 物业灭失或不可抗逆因素,物业管理退出 退出程