商业地产常用名词解释

1、商业地产常用名词解释 1、商铺：商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品 交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还 包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、 浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。 2、商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地 产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 3、市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商 业楼宇中的店铺位。 4、社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居

2、民。 5、住宅底层商铺： 指位于住宅建筑底层 （可能包括地下 1、 2 层及地上 1、 2 层， 或其中部分楼层）的商用铺位。 6、百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。 7、商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、 写字楼里面用于商业用途的商业空间。 8、交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商 铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 9、商业综合体：是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文 娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、 相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效

3、率、复杂而统一的综合体。 10、城市综合体（HOPSCA）：HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、 出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的 高 度 集 约 的 街 区 建 筑 群 体 。 HOPSCA 为 HOTEL、 OFFICE 、 PARK、 SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMENT 构成。HOPSCA 包含商务 办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备 完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能 集约化发展的结果 11、商圈：商业设施涵盖其潜在消费群所在的区域范围

4、，此范围称其为商圈， 近来商圈渐不以距离为量，而以顾客到店所需时间为尺度。日用品店的话，行程 十分钟以内为其商圈，耐久消费财店以 20 分钟为限度。若以时间为衡量商圈， 一般店的商圈将不会是一圆形商圈，因其受交通工具、交通便利性所左右之故。 12、业态：是指零售经营之型态；是以满足顾客不同需求为目的，而结合商品 与服务的购买代理业。 13、业种：主力商品部门和品种的总称。是指以何物为其店内贩卖之主力。例 如服装店以衣料及配件为主，钟表店以钟表为主。 14、主力店：大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整 个客流和品牌引领具有相当大的作用， 使得整个购物中心的稳定发展起到了很好

5、的作用。 15、次主力店：一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召 力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超 市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。 因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运 动城、书店、服装店、电游中心、家电等。 16、百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售， 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 17、购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、 运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

6、 18、专卖店：转门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 19、专业店：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和 提供适当售后服务的零售业态。 20、折扣店：是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市 业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 21、集合店： 同一品类不同品牌,集合在一起统一销售的店面,没有独立门面,从属 于专门店或百货店。 22、交通动线：商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行 动的主线， 副通道就是指导顾客在店内流动的支点。卖场的通道动线设计是根据 商场配置的位置跟陈列来设计的。优秀的通道动线设

7、计，能够引导顾客按照设计 自然走向商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。 23、水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 24、垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 25、外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、 公交接驳。 26、导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、 楼层品牌分布图。 27、中庭：楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常是指建筑内部的庭院空 间，其最大的特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造 一种与外部空间既隔离又融合的特有形式， 或者说是建筑内部环境分

8、享外部自然 环境的一种方式。 28、开间：两横墙间距离。进深：两纵墙间距离。 有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而 一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为 开间。 29、下沉式广场：是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连 融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间， 将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。 30、裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑 主体本身横切面积的低层附属建筑体。 31、金角银边：转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的路两边称作“银边”

9、说明商业价格极高。 32、平均交易客单价：是指商场（超市）每一个顾客平均购买商品的金额，也 即是平均交易金额。 客单价=销售总额顾客总数，或者是客单价=销售总金额成交总笔数 33、提袋率：进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实 际有效客户，用以来评估商业的整体效益。 提袋率 = 成交单数 / 到店的总访客 * 100% 34、坪效： 坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可 以产出多少营业额(营业额专柜所占总坪数)。 35、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的 合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，

10、经营 风险完全由商家承担。 36、扣点（提成）：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租 金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。 37、扣点（提成）加保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数， 当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。 38、租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流 量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约 定好租金递增比率。 39、养铺：养铺期一般是指从购买商业用房开始到商圈形成，市场为消费者认 可为止所经历的时间。购买商场中的商铺是为了做生意赚钱，但市场的形成是需 要时间和

11、条件的。市场形成的过程， 就是消费者从接触市场到认可并依赖该市场 的过程， 也是商家从刚开业的一段时间里的不景气到生意开始兴隆的时期，有人 称为满月期即这里说的养铺期。 40、包租：又称返租、售后回租等，售后包租是指房地产开发企业以在一定期 限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 也有 房地产商在销售商品房时与买受人约定， 在出售后的一定期限内由该房地产以代 理出租的方式进行包租， 以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回 报的行为。 返租型商铺已被明令规定为涉嫌非法集资，所以有一定的法律风险。 怎么算租金回报 1 1、租金回报率法、租金回报率法 公式：(税

12、后月租金-按揭月供款)12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优 点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估 算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金 分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2 2、租金回报率分析法、租金回报率分析法 公式：(税后月租金-每月物业管理费)12/购买房屋总价，这种方法算出的 比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简 捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作 为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3 3、内部收益率法、内部收益率法 房产投资公式为： 累计总收益/累计总投入=月租金投资期内的累计出租月 数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累 计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考 虑在投资期范围内。 优点： 内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因