仙女山竞争楼盘分析.ppt

1、仙女山竞品楼盘分析,重庆联顿,大纲,仙女山竞品楼盘项目 区域市场现状与未来趋势分析 项目优势 与各个竞争项目比较的市场机会方向 可能产生的市场机会分析 可能产生的市场威胁分析,千鸿.仙山流云 中坤.依云美镇 长德.21度洋房 普度.仙女山1号国际休闲度假区 芳草地.雪岭仙山 隆鑫.花漾的山谷 宇昌海.天秀仙居,仙女山竞品楼盘项目,开发商：重庆千鸿房地产开发有限公司 外展场：江北观音桥红鼎国际旁 占地面积：147亩 建筑面积：58000平方 建筑密度：29% 容积率：0.59 绿地率：45% 总户数：1064户 当期开盘：600户左右 停车位204个 建筑风格：现代简约式，平屋顶 建筑立面：涂料

2、 配套体系：酒店、会所、运动设施、医疗设施 商业配套：社区商业约700平方，周边商业有农贸市场，风情农庄 物业管理体系：家政服务、事务代办、商务服务,千鸿.仙山流云,仙女山.避暑休闲.生活城,竞争态势,一期今年10月交房 预计开盘时间：7月10日左右 目前状况：正在办理VIP升值VIP金卡以及老带新活动 在监管银行有2万元存款即可升级为VIP金卡，可优惠叠加及优先选房 老带新同时对老客户以及新客户返1%的优惠 户型以一室和两室为主，三房仅几套 面积区间：26-60平米为主的MINI花园洋房，总价7万元起 客源分析：中年以上二三次置业为主，老带新占这次客户量的20%-30%,优劣势分析,主要优势

3、 临武仙路，昭示性好 小区内部配套完善 前期销售较好，二期销售老带新客户较多，已形成一定的口碑效应 主要劣势 仙女山的大环境配套目前还在规划阶段 建筑外观不够丰富，缺乏变化 现场包装较差，销售人员素质一般,小结,小结 仙女山首个启动楼盘 户型较小，也较为适合重庆旅游地产起步阶段，对面积和总价控制较好 主力目标客户群为重庆市中老年群体 销售状况：去年开盘至今一期400余套售罄，目前正在二期推广 今年众多楼盘中首先开盘，以前期的销售积淀来拉动二期的销售,开发商：长德置业 外展场：江北建新西路车站旁黄金海岸一楼 占地面积：180亩 建筑面积：76600平方 建筑密度：？ 容积率：0.635 绿地率：

4、？ 总户数：？户 当期开盘：550户左右 停车位：？个 建筑风格：中式蓝瓦白墙坡屋顶 建筑立面：涂料+石材 配套体系：酒店、会所、无公害蔬菜基地、诊所、体育设施,长德.21度洋房,仙女山上.原生态小户洋房社区,竞争态势,开盘时间：初步定在8月底 目前正在办理VIP卡，凭卡98折优惠 现有2000组客户累积量，其中1000组客户是在春交会上累积 一期开盘：550套 A组团基本建好，B组团正在建 户型以30-78平米为主，单配、小跃以及迷你别墅,优劣势分析,主要优势 目前竞品楼盘中唯一的中式建筑 户型设计空间利用合理，面积适中，公摊很小 利用春交会完成蓄水的准备 主要劣势 仙女山的大环境配套目前还

5、在规划阶段 在天坑三硚支路上，临路性较差 现场包装一般，销售人员素质一般,小结,小结 规模较小，地理位置较偏 沿用仙山流云设计模式，只是在外观立面上稍作调整 春交会对其蓄水提供了极大的支撑 户型设计合理,中坤.依云美镇,开发商：中坤地产 外展场：解放碑国贸中心麦乐迪中华巷步行街，江北北城天街2号2-6 占地面积：200余亩 建筑面积：近10万平方 容积率：0.6 绿地率：45% 总户数：1800户 当期开盘：420户左右 停车位：438个 建筑风格：纯欧式别墅群落 建筑立面：涂料 配套体系：依云养生俱乐部、产权式酒店,仙女山上.酒店式山水养生别墅群落,竞争态势,开盘时间：初步定在8月底 一期开

6、盘：420户 现正在办理依云养生俱乐部VIP卡 这段时间客户流量较少，客户累积量较少，置业顾问信心上有所动摇 总价8万元起，27-80平米（主力户型40-60平米），专业化的酒店式物管，代租，可进行统一装修,依云美镇VIP卡,依云美镇给客户办理的VIP贵族会员卡，纸质 凭此卡可以享受9.9折 此卡可以申请升级,主要户型如下,优劣势分析,主要优势 起价低，最低8万元 “养生”主题的推广 景观设计中水系充沛 解放碑和江北双外展场设计 180余平米的独幢设计 主要劣势 地理位置最偏 售楼部偏小、销售道具品质较低、销售人员素质一般，直接造成来访量和蓄水量少 户型设计进深较长，使用不便,小结,小结 销售

7、物料上投入过少使得来访和蓄水情况不理想 水系的设计是竞品楼盘中的一大亮点 对于“养生”主题的持续推广 地理位置较偏，在仙女山新区的西南角,普度.仙女山1号国际休闲度假区,开发商：重庆普度置业有限公司 外展场：江北观音桥香榭里8号 占地面积：216亩 建筑面积：93000平方 建筑密度：22% 容积率：0.65 绿地率：53% 当期开盘：500户左右 建筑风格：欧式休闲 建筑立面：涂料+木质 配套体系：提供精装修菜单、酒店及酒店式公寓,仙女山上.酒店式山水养生别墅群落,竞争态势,开盘时间：初步定在7月底8月初 7月5日开始办卡，具体优惠政策未出 一期开盘量：500套，其中别墅一幢7户，花园洋房一

8、幢13户 客户以40-50岁较多，30岁以下较少，二三次置业为主 面积30-80平米为主，为组院别墅，25-65平米的MINI度假洋房,四星级度假酒店效果图,主要户型如下,组院别墅,花园洋房亲情墅,一房一厅 套内面积45平方，建筑面积50.40平方 赠送超大私家花园,花园洋房亲情墅,一房一厅带入户花园 套内面积41.71平方，建筑面积46.88平方 赠送约10平方露台,花园洋房家庭墅,两房一厅 套内面积52.07平方，建筑面积58.53平方 赠送约10平方露台,优劣势分析,优势 销售物料、售楼中心的投入较大，造成品质较高的印象 人气聚集较高，目前蓄水达到2000组 组院别墅式设计 外观立面丰富

9、多变 劣势 不临仙女山主路 部分户型没有独立功能的厨房，在客厅里面,小结,小结 销售中心选取位置较好，销售物料品质较高，也直接刺激购房者对该楼盘的品质认同感 面积80平米以内，有效控制总价 容积率0.65，相对于其他楼盘0.6的容积率多做了面积 地理位置较偏,隆鑫.花漾的山谷,开发商：重庆隆鑫集团 外展场：重庆市高九路花漾湖旁 占地面积：1000亩 建筑面积：33.9万平米 建筑密度：小余30% 容积率：0.6 绿地率：42% 户数：4000余户 当期开盘：800户左右 建筑风格：西班牙 配套体系：精装修（配家电）、3个酒店酒店 酒店式物业管理： 独栋、联排度假别墅：3元/平方；独栋、联排度假

10、公寓：1.8元/平方,重庆.仙女山.1000亩峰顶渡假别墅群落,配套设施,8万平米会所。6000平米渡假酒店。1000平米中西餐厅。400平米客户服务中心。9000平米服务会所。 悬崖公园、运动公园、森林公园、月光营地、青青农场 酒店设施：餐饮、SPA、会议、KTV、茶坊、雪茄吧、酒吧、书吧、瑜伽房、健身房、室外泳池、室内温水泳池 综合服务中心：餐饮、住宿、棋牌、健身房、家政服务、超市、多功能展览厅 客户接待中心：预订、租赁、咨询、超市,竞争态势,开盘时间：初步定在10月 具体优惠政策未出，但需要在隆鑫集团内部认购后才正式对外开盘 一期开盘量：800余套 装修标准：两档，800元/平米和120

11、0元/平米 面积38-118平米，全部为别墅式设计,桑拿会所,最大卖点：3200米绝世凌空崖线景观，236米悬崖落差,优劣势分析,优势 目前相对而言各楼盘中品质最高的，品质高体现在售楼中心的包装以及户外广告的投放上，据称其共投入了约40块户外 面山临崖具备较大的景观优势 1000亩大盘，营造城的概念，易对购房者产生品质较高印象 隆鑫集团内部认购对于首期给与极大的支撑 外观立面沿袭隆鑫惯用的西班牙风格，较为纯熟 劣势 价格较贵，预计精装修在4500-5000之间 产品设计有瑕疵 所有房型均未考虑电视墙的位置，开发者认为“以电视为核心的渡假屋显然毫无情趣”。这一点在与消费者的沟通上值得商榷 典型的

12、通廊式设计，6-7米的柱距隔成一个个小房间，黑厨黑卫多,小结,优劣势同样明显的楼盘 气势夺人，会产生非常高的知名度及一定的美誉度，但价格是个瓶颈，而且客户具体看户型时，会有一些瑕疵,芳草地.雪岭仙山,开发商：芳草地房地产开发有限公司 规划设计：加拿大艾克斯帝城市规划设计有限公司 项目情况：总占地面积1000余亩， 开盘时间：现在时间未定,区域市场现状与未来趋势分析,新政、地震导致房地产市场格局变化 80平米以上户型开发量将会增大 观望气氛较浓 赠送露台、私家花园是主流 竞争日益加剧 市场差异化加大,新政导致房地产市场格局变化,这种市场格局变化主要体现在两点 一是导致消费市场形成一个阶段持币观望

13、期，而使房地产在这一时期的消费势必形成一个缓冲期 二是导致购房者倾向购买低楼层增多，体现在旅游地产上还有一个变化就是具备一定投资价值的旅游地产购买面积的减小,80平米以上户型开发量将会增大,目前重庆市旅游地产处于起步阶段， ，市场对其的接受度较弱，因此各竞争楼盘均将80平米以内的户型作为主要推广户型，而随着经济的提高和仙女山避暑休闲的价值得到重庆主城区居民的认同，其80平米以上户型开发量必将会增大，必将有开发商在目前0.6容积率的控制下做独幢和联排的组合,观望气氛较浓,现在开始动工的项目的价格暂时都没有出来，处于互相观望的阶段，对外报价均在3000多 7月10日左右仙山流云将会开盘，届时其价格

14、将会作为参考依据，其他竞争楼盘必将会对各自楼盘进行价格核定,赠送露台、私家花园是主流,旅游地产的特色使得赠送景观露台、景观阳台、私家花园是主流 多种户型均在户型上加入了赠送面积的大小,竞争日益加剧,今年该区域除了前期已成功开发的楼盘仙山流云继续推出后续产品外，还将出现隆鑫.花漾的山谷、芳草地.雪岭仙山等品牌大盘，未来还有金科、武城的开发商即将开发。供给市场增长过快，给旅游地产刚刚起步的仙女山后市带来较大压力，市场竞争日趋激烈。将对开发商开发能力及产品品质提出严峻的考验,市场差异化加大,为了抢占先机，开发商将更加注重开发楼盘的自身特点，避免同质化，大打差异化牌，以奇致胜，以吸引不同的目标市场客户

15、 目前已经出现的产品中有中式、欧式、现代，户型设计也出现了组院别墅、别墅群落等设计方式,项目优势,规划 地处武丰路，正望仙女山山脉的风光，建筑规划中所有户型客厅、主卧均正向仙女山脉，真正的望山洋房，能望见山景的户型占80%以上 项目海拔1300米，而这个海拔被称为最舒适人居高度。 真正的原山洋房。项目原始地貌高差较大，立体空间感极佳，规划中强调建筑与自然的融合，不破坏原生态的山地特征，布局依山势排布，这与仙女山众多楼盘大量挖方填方来造成坡地相异。山林里面生长出来的房子 低密度高品质社区，容积率仅0.59 项目产品线丰富，依托原始山景风貌修建的原山洋房、叠拼别墅、联排别墅，可满足社会各阶层休闲度

16、假需求 布局合理，花园洋房、叠拼别墅、联排别墅等多种不同物业间各自形成组团，互不干扰又相互呼应 总平规划有多达10余处气眼，通风及风水设计上佳,项目优势,景观 绿化覆盖率高，绿地率近66.8，打造自然健康的“第二居所” 景观主轴清晰，两条横轴一条纵轴将项目自然分为6个组团，每个组团景观视线均好性强，且与核心景观距离均不远，布局较好 仙女山被称为“东方阿尔卑斯”，本案景观系统也承袭阿尔卑斯景观系，着重体现第二居所概念的“大气、野趣、情趣”，以山野、草甸、森林为背景，以植被、灌木、乔木形成的景观层次系统，以五彩绚烂的四季鲜花形成的花岸线，来营造充满野趣与浪漫的景观 内部水系丰富，水体贯穿整个小区，

17、充分迎合时下山水美宅的潮流，成为缺水的仙女山楼盘中一大亮点； 多节点的景观变化，不易使人产生视觉疲劳； 项目内部用10余亩土地打造森林公园，漫步其中，体会纯净的氧吧，体现了人与自然的和谐统一 观景亭、 木栈道、石景涌泉、花岸线、林荫大道、上山汀步、时光广场、景观桥等一些列精致而原生的小品打造，均体现出开发商对细节的关注,项目优势,建筑设计 北美乡村风情度假休闲的建筑风格，在异域风情突现的同时更有亲和感，丰富的外立面色彩，使人赏心悦目。（外立面颜色为米黄色） 开发商对品质要求极高，外墙面用了大量价格昂贵的石材与木质结构，提高成本的同时但销售价格并不高,项目优势,区位 仙女山海拔达2033米，拥有

18、森林33万亩，天然草原10万亩，以其南国罕见的高山草原、林海雪原、丛林碧野而誉满全国。是“重庆十佳旅游景点”和“特色旅游胜地” 水陆空立体网状交通优势，驱车90分钟，温度下降20度 水路，长江三峡大坝蓄水后，游轮可通过水路直达武隆 陆路，渝沙高速通车后，仅需128公里即可达到武隆 天空，规划中仙女山修建一座支线机场 周边旅游景点富集，仙女山国家级森林公园、天坑地缝、乌江画廊、天生三硚、芙蓉江、芙蓉洞、仙女湖、黄柏渡漂流等多个国家级景区，其中“武隆喀斯特”成为全国第六个，重庆市唯一一个世界自然遗产。每次度假休闲，都有不一样的观感 仙女山景区也是一个大型互动参与休闲娱乐区，目前已有的动静结合参与性

19、项目众多：骑马、滑雪、滑草、卡丁车、山地自行车、射击、狩猎、高尔夫推杆练习、徒步穿越、滑翔、篝火、烧烤、民风民俗表演每次度假休闲，都有不一样的体验 年平均气温约10度左右，夏季平均气温仅20度左右，平均气温要比重庆主城区低15-20度，当重庆酷暑高温40度时，这儿气温不上30度，由此享有“山城夏宫”和“清凉避暑”地美誉。冬季，仙女山有长达3个月的降雪期、一月左右的可滑雪期。是重庆市境内离市区最近的赏雪玩雪胜地。四季好景好心情：春季野花遍山，夏季清凉葱翠，秋季红叶一派，冬季银装世界。不需要空调的清凉家园 仙女山新区规划配套优势 规划有两个超五星、五个四星级酒店、会议中心 休闲娱乐功能齐备，规划有

20、文化娱乐休闲区、旅游度假接待区、生态休闲公园、体育运动中心、旅游商品、土特产购物中心，同时还规划有30个网球场、30个羽毛球场、10个篮球场以及攀岩登山运动场、儿童游乐场等 年底武隆政府将回购仙女山景区进行统一包装，届时，仙女山国家森林公园将取消门票收费制度 项目周边开发商云集，区域成熟会很快，故极具投资增值效应。明日仙女山，就是今日成都青城山,项目优势,产品 主力产品一期多为多层低密度花园洋房，成为市场稀缺产品 一梯两户的设计，通风采光相对于一个别墅分为6-7户更有优势 明厨明卫设计 户型规划功能齐备，充分满足不同人群的需要； 最小为一室一厅设计，完全抛弃不适宜人居住的单间配置 户型面积在5

21、0-150平米，其中花园洋房50-80平米，叠拼别墅80-90平米，联排别墅130-150平米，设计有效的控制总价，形成市场竞争力； 大面积的露台与阳台的赠送，户户有入户花园，最大赠送面积达到户型的80% 项目可远观数十里以外山峦层次丰富的仙女山脉：春日满目青翠、夏日一派清凉、秋日红叶满山、冬日银装素裹。建筑规划中所有户型客厅、主卧均正向仙女山脉，真正的望山洋房，能望见山景的户型占80%以上 。看得见雪景的房间 产品多业态，满足不同客群的需求，增强项目的抗风险能力。,项目优势,配套 项目基本生活配套齐全，会所时尚现代。既有给老人儿童的娱乐设施，又有给成年人的度假休闲空间 风味餐厅充分体现仙女山

22、餐饮的特色 社区会所为业主情感交流和度假休闲提供平台； 小区棋牌室为老年住户提供充分的休闲娱乐活动 健身会所让业主在享受自然与艺术之后，又能得到力与美的融合； 充足的车库和停车位,项目优势,物业管理 聘请一流物业服务管理团队，塑造仙女山物业管理形象标杆。 来自英伦半岛的管家式服务。将小区分成不同的片区，每个片区都有独立的负责人，针对这个片区的客户进行服务。业主只需找到这个负责人，就能完成所有的服务，如物业费的缴纳、维修、绿化、保洁等工作 小区安防设计中，24小时安防、门禁、红外线一应俱全，还包括室内安防报警装置 物业充分体现了开发商对于第二居所、第二种生活方式的理解，定期举办各类丰富多彩的休闲

23、娱乐活动，如仙女山、天生三硚郊游，家庭比赛活动等。或针对不同的节日，跟业主搞一些不同的活动，如三月风筝节、母亲节、五一、六一、啤酒节 社区老年人较多，届时物业也会牵头成立老年舞蹈队、合唱队、书法队等 购房时提供精装修菜单，业主可指定精装修模式，届时可委托装修公司进行装修，进行二次验收交房 提供物业代租代售服务 对于居家方面可提供家庭清洁、家具养护、衣物清洁、绿化养护、居家智能维修、老人全托等服务 对于不常在本案居住的业主提供家庭定期清洁、绿化定期养护等服务,与各个竞争项目比较的市场机会方向,在以上比较中，在品牌认知度、区域位置的优势及口碑上不及仙山流云，但在观景效果、户型设计创新及产品纯粹度上

24、本项目更为明显，通过上述的对比分析，我们得出 本案核心竞争力：突出项目的创新设计，打造户户面向山景的社区，强调北美乡村风情山景洋房,与各个竞争项目比较的市场机会方向,在以上比较中，在项目规模及口碑上不及21度洋房，但在观景效果、户型设计创新及产品纯粹度上本项目更为明显，通过上述的对比分析，我们得出 本案核心竞争力：强化产品的创新及差异化设计,强调项目优越的地理位置，突出产品的高性价比优势,与各个竞争项目比较的市场机会方向,在以上比较中，在项目仅规模上不及依云美镇，而在观景效果、户型设计创新及产品纯粹度上本项目更为明显，通过上述的对比分析，我们得出 本案核心竞争力：突出项目的品质感和高性价比优势,与各个竞争项目比较的市场机会方向,在以上比较中，在项目规模、推广上不及仙女山1号，在观景效果方面双方都有各自的明显优势，通过上述的对比分析，我们得出 本案核