《万科红郡营销计划》PPT课件.ppt

1、思考2008年营销推广战略的核心任务；镇江万科洪钧作为基准产品，如何实现高溢价？万科红县=镇江大厦！产品发现：万科红县=什么样的豪宅？规划思维：第一部分，规划调性，1。奢侈品营销关键词：消费来源，消费动机，追逐时尚潮流元素，占领稀缺与炫耀，顶级品牌，最佳消费，顶级私人物品，私人服务，奢侈品旅游，奢华，高贵，顶级，奢华，奢华，高价，精品，奢华，名牌，文化艺术，高端因此，顾客渴望对顶级豪宅的营销行为给予指导，豪宅的营销需求，豪宅的成功营销行为：建筑，其次，豪宅的营销行为，红县不仅移植了原始都铎风格，还继承了英国风格在英国，在上海，在镇江，它现在已经来到你身边。红郡是一个继承了英国贵族血统的奢侈品。

2、差不多，读，调，性，看选秀设计，贵族血统。这是一种克制的高贵。第二部分市场营销执行，案例推广策略，一期平面分析，1.1一期四排别墅占总户数的14%，一期六排别墅占总户数的86%，一期一期一期112套，户型数据，二、户型分析，三、一期南户占总户数的48%。1，2，3，6，7，9，8，10，11，14，16，35，36，37，38，39，40，4，5，13，2.1六栋红色建筑(35，36，37，38，39，40)受到第一阶段方向的严重影响。2第一阶段的方向是14栋蓝色建筑(1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11 4.1北入口下沉式庭院单座端帽22套，占总套数的20%，4.2北入口地下室单座

3、端帽42套，占总套数的37%，4.3南入口双8，10，11，14，16，35，36，37，38，39，40，4，5，13，96， 5.1受丹山北路影响24套受丹山南路影响5.2受丹山南路影响18套注：黑色为套数，2、6、噪音、噪音、二次入口、变电站、6、6、6、2、2、4、主入口、6综上所述，洪钧一期为纯联排住宅小区，所有单元均带地下室，产品附加值高。 2.北入口南花园下沉式庭院地下室设计采光好，具有独户别墅专属领域南入口花园双车位设计。地下室空间利用率提高了4。70%。这些建筑的朝向更好，而六栋建筑的朝向很差，这很突兀。价格影响较大的一期建筑形成南北组团式花园围合布局，主、次入口社区中心的绿

4、色景观较为集中，受益于这些景观的单元数量较大。6.鉴于本项目土地性质的特点，一期的可销售面积质量较好，差价不宜过大。7-，综合分析结果，1，2，3，6，7，9，8，10，11，14，16，35，36，37，38，39，40，4，5，13，地区是好的，地区是好的，每一批好的，次优的和中等规模的产品都是结合起来推广的情况，而且客户覆盖面广，保证了去污率；保持部分最佳位置并持续推动，以实现该地区的价格上涨。2008年推箱的节奏：长储短爆、稳推、客户积累、开盘、客户积累、推、客户积累、推、业绩冲刺、(推的时间根据客户积累调整)、第二批、第一批：34台，包含在三类产品中，即中、次优、良。第二批：40台，

5、包括中、次优、好产品，在保证流量的基础上稳步提高价格，实现价值。，第三批：38台，次优和好产品，通过更好的位置区域实现更高的价格，并为第二标段的整体提价提供价格支持。推第一批、第二批、第三批、第一批的优势：经过三次推，优质产品的比重逐渐增加，提价支持力度很大；推板的弊端：第一批“中档”产品较多，影响开盘销售率；镇江万科洪钧标准第一节：共112套联排别墅，总建筑面积约26880(不含地下室)，按240平方米一套计算。以9000元的平均基准价进行客户测试，最后根据客户测试结果设定开盘价；价格逐渐上涨，逐渐打破了客户一万元的心理障碍，为第二段投标奠定了价格基础。预计将有2.57亿元返还给标准层，平均

6、成交价格为9562元/平方米；第一批：36套，包括中、次优、好产品，作为价格测试。第二批：50台，包括中、次优、好产品，在保证流量的基础上，稳步提高价格，实现价值。第三批：26台，次优和好产品，通过更好的位置区域实现更高的价格，并为第二标段的整体提价提供价格支持。第二批推板的优势：第一批优质产品的比重稍高，这很容易在开盘时形成热销；推板的缺点：第二批数量大，二次产品比例大，影响了第二批推板的涨价；预计将有2.56亿元返还给标准层，平均成交价格为9513元/平方米；推广策略、面子、活动煽动、新闻舆论，在没有真实场景的情况下，以“系列活动”的方式，通过主题、研究和活动报道等形式的软文。它可以形成“万科栏目形式”，点、企业推广/高端社区直接投资/高端客户短信(银行、4S店、手机)/南京房展或万科俱乐部活动，打入高端圈，引入客户奖励机制：提出“引荐式”客户奖励，客户注册的引荐人(引荐人必须在前期注册或购买万科产品)可以享受“参与奥运”或，建立广泛的影响力，直接冲击高端圈， 2008年营销执行计划：第一阶段执行手法2008/2-6、第二阶段