房地产经济学201009第三章房地产市场.ppt

1、房地产经济与房地产管理专业适用于重庆大学建筑管理与房地产学院，2010年9月，第三章房地产市场，视频：REICO2008中国房地产市场报告(关注市场内容)房地产市场与经济危机(由2008年房地产引发)上海市出台14项措施促进房地产市场健康发展(调控)，许远明建筑管理与房地产学院、 第一节房地产市场的类型和特征1.1房地产市场的概念1.1.1买卖双方在市场上进行交易的特殊场所(狭义)； 买方和卖方相互作用并共同决定商品和服务的价格和交易量的机制(从西方经济学的角度)；交易活动的总和(流通中发生的交换关系的总和)(广义上)。许远明，建筑管理与房地产学院，1.1.2房地产市场的内涵房地产市场是指房地

2、产商品交易的场所和场所。房地产市场是指房地产商品的所有交换和流通关系的总和。它不仅包括土地、房地产及相关劳务的交易，还包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产交易、租赁、典当、抵押等经济活动。房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，反映了市场各方复杂的经济利益。许远明，建筑管理与房地产学院，房地产市场是房地产经济运行的载体(在市场经济条件下)，是房地产业生存和发展的基础和必要前提。房地产企业经营不可缺少的外部环境是完善社会主义市场经济体制、促进社会经济健康发展的重要保证。2008年的次贷危机也是一个明显的证明。房地产市场与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一

3、样，也是社会主义市场体系中不可缺少的重要组成部分。许远明建筑管理与房地产研究所，1.2房地产市场分类1.2.1土地市场、房地产市场、金融市场和中介市场1.2.2住宅市场、商业地产市场和工业地产市场1.2.3一级市场、二级市场和三级市场根据市场运行水平，许远明建筑管理与房地产研究所，市场分类，房地产市场土地出让(一级市场)土地出让新房出让(二级市场)旧房出让(三级市场)、 房屋市场(只检查房屋)新房转让(一级市场，一级市场)旧房转让(二级市场，二级市场，二手房市场)，许远明建筑管理与房地产学院，1.2房地产市场分类，1.2.3按交易对象和方式买卖市场，租赁市场，抵押市场(以上分类为城市房地产管理

4、法对交易方式的分类)，许远明建筑管理与房地产学院， 1.3房地产交易市场的特征区域市场：一级(土地出让)市场的国家垄断是由房地产的属性决定的； 一级市场的土地购买者有限；二级市场虽然主体众多，但交易对象存在信息不完全性和异质性。许远明，建筑管理与房地产学院，房地产供给的滞后与风险：房地产产品价值大，生产周期长。生产周期长决定了房地产供给的滞后性，从而导致房地产投资和供给的风险。使用确定性：土地使用的供给稀缺性：土地是不可再生的(只有一个地球)，许远明，建筑管理和房地产学院，对房地产的需求是分层次的：有不同的生产、经营和消费需求，同时它是投资，因此投机。价格决定的个体性和复杂性：土地价格不是简单

5、的劳动价格。融资参与度高：补充交易资金不足。许远明，建筑管理与房地产学院，第2节房地产市场运作，2.1房地产参与者不是社会管理者、宏观经济监管者)、土地和房地产开发商、各种企业、机构和个人。(房地产买卖双方)、许远明建筑管理与房地产研究所、金融机构、咨询机构、评估机构、房地产交易所、律师事务所、设计师、建筑承包商、材料设备供应商等。(他们可能成为买方/卖方、房地产交易中的第三方以及房地产相关市场的一般市场中的买方和卖方)，许远明，建筑管理与房地产学院，2.2房地产市场的需求2.2.1房地产需求的含义(1)房地产需求的概念从微观角度来看，房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营消费者和个人消费者

6、)。在特定时期和一定价格水平下，许远明建筑管理与房地产学院这里所说的需求不同于通常的需求，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，是指一定时期内整个社会或某一地区的房地产总需求，包括实物总量和价值总量。许远明，建筑管理与房地产学院，需求的通常来源分析：城市化家庭结构的变化，新就业人口的更新，许远明，建筑管理与房地产学院，(2)房地产需求的特点(1)房地产需求的完整性。这是由房地产和房地产需求的不可分割性决定的。房地产需求既包括对房地产的需求，也包括对房地产的需求，即对房地产统一性的需求。这导致了对土地和空间固定的需求。许远明，建筑管理和房地产学

7、院；2)房地产需求区域化。主要表现在两个方面：一方面，某个地区或城市的房地产市场需求大部分来自该地区或地区的工商企业和居民的需求，即使外国居民或海外居民有住房需求，他们也必须搬到该地区形成实际需求。另一方面，同一城市不同地段的房地产市场需求也可能大相径庭。许远明建筑管理与房地产学院，企业在做出投资决策时，应仔细分析该地区的房地产市场需求，使供应适应该地区的需求；同时，在处理供求关系时，区域政府必须根据区域市场需求平衡区域内的房地产供求总量。许远明，建筑管理与房地产学院，3)房地产需求层次(主要是住宅房地产)第一层次是指住宅建筑的功能需求层次。(生存需求、享受需求和发展需求)。第二层是住房消费需

8、求的结构层次。从等级结构来看，可分为高档住宅、中档住宅和低档住宅；从价格结构来看，可以分为高价房、中档房和低价房。这种住房消费需求结构的层次性要求供给结构与之相适应，从而实现二者之间的结构性平衡。许远明建筑管理与房地产学院“我宁愿无人居住也不愿降低房价”，“我没有责任为穷人盖房子，而房地产开发商只为富人盖房子”，“买卖是合理的，房地产投机是无罪的，禁止房地产投机是违宪的”，著名房地产经纪人任志强的语录。来自建筑管理与房地产学院的许远明在“2005宏观经济指导力量”论坛上宣称：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果我考虑穷人，我作为一个企业经理是错误的。因为投资者要求我用这笔钱来赚钱，而不是帮助

9、穷人。”。在“2005首届中国房地产品牌价值评估暨品牌评选活动”论坛上，任志强再次震惊：“没有巨额利润支持，就不可能打造品牌，所以房地产品牌应该有巨额利润。”许远明，建筑管理与房地产学院，(3)房地产需求类型(1)产品这意味着人们购买房地产不是为了直接生产和消费，而是将其作为一种价值形式储存起来，然后在适当的时候出售或出租，以保持和增加其价值。许远明建筑管理与房地产学院认为，房地产的投资需求可以分为两种类型：一种是长期投资，即买房后长期租赁，房价上涨时再出售；另一种是短期投机。在买下拍卖行后，它对高房价进行投机，然后在短时间内将其出售获利。许远明，建筑管理和房地产学院，房地产投资需求的作用是双

10、重的。一方面，它是市场经济的润滑剂，有利于促进房地产市场的繁荣，特别是在供过于求的情况下，投资性住房可以扩大需求，激活市场。另一方面，需要注意的是，过度投机可能会增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供需失衡，甚至带来房价大起大落的灾难。特别是在房地产市场供不应求的情况下，短期投机炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。许远明建筑管理与房地产学院国际公认的适度量化标准是投资购买量应控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，我们应该采取适当的政策和措施。许远明建设管理与房地产学院关于个人住房转让营业税政策的通知财税字第2008174号2009年1月1日至12

11、月31日，个人出售购买时间不足2年的非普通住房，将全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房或2年以下的普通住房，按销售收入与购房价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)用于对外销售的，免征营业税。许远明建设管理与房地产学院关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税字第2009157号自2010年1月1日起，个人购买非普通住房不满5年对外销售的，将全额征收营业税；个人购买5年以上(含5年)的非普通住房或5年以下的普通住房，按销售收入与购房价格的差额征收营业税；个人购买普通住房5年以上(含5年)对外销售的，免征营业税。许远明建设管理与房地产学院银发2007359号：购买

12、第一套建筑面积小于90平方米的自住住房，贷款首付款比例(含本外币贷款，下同)不得低于20%；购买第一套建筑面积超过90平方米的自住住房，贷款首付款比例不得低于30%；已使用贷款购买住房并申请购买第二套(含)住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。许远明，建筑管理与房地产学院，2.2.2房地产需求弹性(1)房地产需求价格弹性是指由房地产商品价格变化率引起的房地产需求变化率，它表示房地产需求变化对房地产价格变化的反应程度。一般来说，当房地产价格在一定范围内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对于商品房来说，由于区位条件非常重要且难以

13、替代，此时价格变化对需求的影响不大；至于住房，因为它是生活的必需品，根据国外的经验，当住房价格相当于家庭收入的36倍时，此时的需求缺乏价格弹性。许远明建筑管理和房地产学院，但当房地产价格超过一定，缺乏弹性，许远明，建筑管理与房地产学院，(2)房地产需求的收入弹性是指房地产需求变化引起的收入变化的比率，它表明房地产需求变化对收入变化的响应程度。一般来说，房地产需求的收入弹性与一个国家或地区的经济发展水平和国民收入水平密切相关。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民消费结构的变化有不同的影响。在发达国家，人们认为房地产需求缺乏收入弹性，即房地产需求的变化对居民收入的变化不敏感。许远明建筑管理

14、与房地产学院在特殊意义上，不同的房地产产品有不同的需求收入弹性。例如，普通住房面向工人阶级，其需求的收入弹性相对较大；高档别墅和高档商品房面向外商和高收入阶层，对收入弹性的需求相对较小。许远明，建筑管理与房地产研究所，2.2.3房地产需求的影响因素房地产需求水平与国民经济发展水平正相关。国民经济发展水平对房地产需求的影响主要来自两个方面：一是社会投资规模，它在固定资产投资中一直占有相当大的比重。随着投资规模的扩大，生产经营者必然会增加对工厂、商务用房、办公楼等的需求水平。然后增加土地作为生产要素的需求水平。第二，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是反映企业扩大再生产能力的重要指标，

15、随着经济的发展和国民收入的提高，国民收入水平将不断提高对房地产的生产需求和消费需求。许远明，建筑管理与房地产学院，城市化水平包括两个相互关联的方面：城市的数量，规模的扩大和城市人口的增长，房地产的需求将在发展的各个方面增加。在正常情况下，房地产价格本身在价格和需求之间的变化方向是相反的，也就是说，如果其他条件不变，高房地产价格将限制房地产需求，而低房地产价格将增加房地产需求。消费者收入水平和消费结构对房地产需求的影响可以分为直接影响和间接影响。直接影响主要表现在住房需求上，住房需求基本上是正相关的。间接影响主要表现在收入水平的提高会促进生产的发展，进而扩大对生产性房地产的需求。许远明建设管理与

16、房地产研究所称，中国的土地政策、货币政策和财税政策将对房地产的生产和消费需求产生巨大影响。土地政策和财政政策的调整会在一定程度上影响房地产价格和交易成本，进而影响房地产需求。利率等货币政策通常被视为最有力的经济杠杆。利率对房地产的生产需求和投机需求有很大的限制。利率对房地产消费需求的影响较弱。一般来说，消费者对未来的预期主要取决于对未来经济发展形势的预测。如果预测是乐观的，房地产的生产性需求将会增加，反之亦然。对于消费需求和投资需求，主要取决于对价格变化的预期。许远明，建筑管理与房地产学院，2.3房地产供给2.3.1含义从微观经济学的角度来看，房地产供给是指生产者愿意并能够在一定时期内以每一价格水平出租和出售的房地产商品的数量。生产者的供给包括新生产的房地产产品(通常称为增量住房)和过去生产的库存(通常称为存量住房)。(随着房地产价格的上涨，可能会出现囤积居奇的现象)，建设管理与房地产学院许远明、建设管理与房地产学院许远明、建设