重庆奥林匹克花园地产营销策划顾问报告.ppt

1、，重庆市奥运会花园营销策划顾问报告，房屋署、总经理，第一章：项目战略目标和营销原则第二章：市场分析和研究第三章：消费者市场定位和建议第四章：产品规划建议第五章：项目总体规划和宣传第六章：销售部分，第一章：项目战略目标和营销工作原则；重庆市奥运会花园世界(与世界同步的居住质量)中国(中国房地产第一牌子)重庆市(重庆人奥运会花园)，1，成为“2004年中国十大名牌”之一。2.“2004年中国最佳环境设计奖”、“2005年中国住房会人居金奖”3、“2004年世界建筑金块奖”4、2004年重庆市最具影响力的名牌建筑、22营销工作原则、3点一线(势、形状2、团队兼容性；3、考虑总体情况。14沟通机制15

2、评价标准，第二章：市场分析和研究，2-1重庆市整体房地产市场分析，1，市场环境1，1998年以来重庆市房地产市场稳定发展趋势，特别是2000年以来政府对住房政策的进一步支持下，开发投资保持着两个数量级增长。2，2003年，重庆市省商品住宅销售交易面积1114.34万韩元，交易额234.39亿韩元，分别同比增长了38.6%和46.1%。2004年春季住宅交涉交易面积118.98万韩元，交易金额36.9亿韩元，平均单价3100韩元/中商品住宅交易平均价钱2540韩元/3。重庆市人口3000多万人，是目前中国行政管辖区最大、人口最多、管理行政单位最多的特大城市，市场容量最大。4.重庆市是著名的“酸性

3、”、“刚性”，景观资源丰富，产品可塑性强，山景、江硬大厦很多。5.未来重庆市城市的中心向北移动。江北渝北将成为未来重庆市行政金融外事中心，这为该地区房地产发展提供了巨大的机会。6、前重庆市房地产市场地区是强市场，但是城市公路建设和交通改善，特别是未来轻轨建设，将促进越来越多的人在地区间购买住房，这将导致地区间房地产之间的竞争非常激烈；7、渝北区、南岸区目前重庆市开发最密集，开发量最大的两个地区，大盘、辐射力强，整个重庆市房地产开发已经形成“南北竞争”态势，渝北区房地产发展具有“大规模、高起点、高位置、高等级、低容积率”8、旧城拆迁改造和新区建设是推动重庆市房地产市场的两大茄子重要力量。特别是巨

4、大的拆迁量刺激了二手房市场的繁荣，更换了很多单手销售人员，部分拆迁户直接进入了单手房间市场，极大地带动了单手房间市场的繁荣。9、重庆市房地产市场逐步“牌子、规模、支持”大合并时期，不同地区、相同地区、不同房地产差距明显；10、未来35年重庆市房地产市场发展乐观。，第二，产品环境1，房地产总体规划密度高，部分房地产产品相似，具有同质化特征。二、五层、跳层、嘴角花园、搜狐型公寓已大量出现重庆市；3.大部分弧形设计都很合理，重点放在创新上(如双阳台设置、休闲大厅设置、入住花园、入住阳台等)。4、重庆市房地产第一牌子龙虎，产品非常注重细节，都强调良好的性。5.低密度住宅已经出现在重庆市部分，将在未来一

5、段时间内继续放量。3，消费环境1，消费者对理性、资源、新形式产品的追求成为此次主流市场中最突出的消费特征，对开发人员资源整合能力提出了更高的要求。2.对重庆市房价上涨具有较强的心理期待，可以使很多消费者把房地产成为重要的投资手段。3.部分消费者迫于房价继续上涨的压力，根据不买账的心理提前超过了自己的购买能力。4.对户型、物业管理的要求比较苛刻，交通便利性也是很多消费者买房的重要因素。5.重庆市中产阶级的住房更换需求成为支撑中高档房地产的最重要的力量。他们一般选择牌子、规模、景观和完备的房地产。6.消费者对高层的抵抗不大，但低密度建筑仍然是大多数人的首选。7.大量的旧城拆迁改造带来了巨大的购房需

6、求，小型住宅受到了很多拆迁户的喜爱，同时他们对价钱比较敏感。8.消费者口碑传播效果比较明显，非常重视开发商的实力和信誉。2-2本项目所在地地区市场分析，北部城市(包括江北、渝北、北部城市)房地产特性1，“北部”是一个广泛的概念，只是地理意义上的名称，其适用地区是指主要城市范围内嘉陵江北部的大面积地区，准确地包括江北区、渝北区、北部房地产市场的发展从某种意义上说代表了目前整个重庆市房地产市场(见住房产业)的发展高度和未来的发展方向，是重庆市房地产市场的多种主要板块中最具发展潜力和最具代表性的地区。重庆市北部城市房地产开发是近年来全市(住房)开发的热点。2、江北区是重庆市房地产市场发展初期的地区之

7、一，重庆市第一个封闭的花园小区“洋河花园”，江北房地产经过近10年的发展，形成了几个茄子大板块。例如松桥板块，五黄路到红旗区延线，北滨路延线；渝北区因为地区情况比较特殊，所以渝北房地产市场主要分为新磨坊、会兴两大板块。新磨坊在重庆市房地产市场发展中具有十分重要的地位，是重庆市黄金含量最高的富人区。重庆市第一家涉外高级别墅区锦绣山庄，重庆市第一牌子龙湖房地产开发龙湖花园小区。牙齿两座著名建筑长期代表着重庆市房地产市场发展的最高水平。人和会兴板块离主城很远，过去几年房地产市场发展水平不高。渝北区是重庆市机场所在的地方，也是省“北移东下”的连接处，最近一两年政府增加了投资吸引，因此带动了牙齿地区房地

8、产的大发展，在大量房地产项目牙齿人和中兴板块迅速崛起。北部新区面积约为136平方公里，是中国西部南北(渝黔、聚合高速公路)、东西(城油、重庆高速公路)大通道交通枢纽。北部新区，以高科技产业为基础的现代产业基地，城市先进经济圈核心增长极，现代城市风貌展示区，重庆市对外开发窗口。目前北方新区房地产处于快速发展阶段，在开发量或开发水平上代表了重庆市房地产的未来发展方向。，3、未来重庆市城市中心将向北移动，江北将成为未来重庆市行政金融外事中心，同时重庆市政府机关将向部分北方移动，江北和渝北是目前房地产开发最密集的地区，广阔的市场很多。目前50万平方米以上的广阔市场有11个，总开发量超过1000万平方米

9、。4.牙齿地区是目前重庆市地区放射性最强的地区，购房者的认同感最高，不仅吸引了该地区内的购房者，还复制了渝中区、高新区、沙坪坝区、周边郊区等地区。5.重庆市低密度住宅最集中的地区，特别是渝北区、“大规模、起点、位置跟踪、等级、低容积率、低密度、房地产相对集中、花园洋房、别墅为主”等多种特点。6、价钱差距、普通住宅价钱2002800元/平方米之间；3000元/平方米以上的高级公寓；别墅5000韩元/平数，部分10000韩元/平数；7.随着重庆市政治、经济中心的北移，交通条件日趋成熟，各种生活补助齐全，良好的居住环境，市级机关的持续转移(市级机关的转移不仅积累了很多人气，牙齿地区的整体购买力水平也

10、提高了)，为北方房地产市场的发展提供了前所未有的机会，今后牙齿地区的发展前景乐观。2-3本项目竞争案例分析-主要竞争项目比较分析表，2-3-2竞争情况分析，1，大市场很多。2、地区或外地实力开发者、牌子项目云集。3、产品类型以花园洋房、别墅等低密度产品为主，很多项目同时计划花园洋房和别墅等多种房地产类型。4、整体等级高，价格高的水平。5、大部分项目处于字典计划阶段，但从今年下半年开始将有放量过程。6、花园洋房项目销售情况比较理想，别墅项目普及更困难。7、考虑到当前的市场情况和未来的竞争情况，大部分项目为了在竞争中取得有利位置，加快上市和节奏宣传。8、与当地开发者相比，具有牌子、客户、口碑等优点

11、。2-4本项目等房地产形态分析-相关房地产基本情况表，分析，1，目前花园洋房项目销售少，销售情况良好。2.未来一年内，花园洋房将出现放量过程。3.目前重庆市花园洋房主要集中在北部新区和渝北，今后牙齿地区市场竞争将非常激烈。4.现在在重庆市场上，花园洋房属于中级产品，价钱也处于较高的水平。5，许多花园洋房项目采用宽敞的空间、宽敞的面积设计，追求居住舒适。6、逐层退，扩大露台，重点设计家具花园、屋顶花园、底层郑源，逐渐成为众多花园洋房的主流。7、加强持续升级支持花园洋房的竞争力；8、目前重庆市别墅主要集中在北部新区，未来南岸区南山区将出现大量别墅财产牙齿。9.与花园洋房相比，别墅传播速度慢。2-5

12、对本项目具有借鉴意义的项目分析，1，龙虎水晶城：龙虎地产开发，龙虎地产是重庆市最著名的房地产开发牌子，1995年以来牙齿公司以创新精神和专业开发优势，人性化的计划设计及质量的房地产管理服务，在业界建立了良好的牌子形象，龙虎地产非常重视社区文化的培养。与龙湖其他房地产一样，水晶城的大部分买家都是常客介绍购买，地区分布比较分散，分布在江北、渝北、柳中、沙坪坝，甚至南岸区、九龙坡口。顾客层面也很高，大企业的白领、政府机关人员、私营企业主等是主要客人。水晶青绿化率为60%，建筑密度为0.16，被称为重庆市第一座高层低密度住宅。旁边的体育公园和龙湖花园享受的好搭配都是重要的卖点，装修精美的样板房也吸引了

13、买家的目光。其主要劣势是目前牙齿地区的大环境还不成熟，交通通达度低，其他价格也相对高。2，金和千秋成：重庆市另一家著名开发企业金科集团开发，由三大集团：弥撒、中华房、资源构成，弥撒、资源计划以花园洋房为主，中华房以年行别墅为主。弥撒平均为3400韩元，最高为3900韩元/平方米，销售火爆。中华房平均价钱4500韩元/平方米以上，销售情况相对理想，因此开发商将二期资源的别墅用地改为花园洋房，目前资源平均价钱4000韩元/左右的销售情况比较好。中华坊建筑比较有特色，计划走中国传统辉派建筑风格、数万坪民俗公园和京湖公园、200多米民俗风景馆路。中华方的客群主要是成功人士，学历高，接受中国文化熏陶多，

14、艺术品位和自我修养高，家族观念强，三大同党的比例超过70%。3，竞争追踪：牙齿项目是南岸区，低密度住宅，主要是计划3 1，4 1型花园洋房。小区绿化景观完全打破了传统的集中录制中心广场模型，将绿色地带和景观分散导入各集团内部，通过带状主题公园、水系连接起来，提高了整个小区的均匀性。整个街区的外观是北欧现代风格，简洁、厚重、内敛，但充满紧张感。采用多层次的退台建筑手法，跳跃到顶层，使5，6层建筑看起来像3，4层。弧形设计有人性化，采用窗口看风景，又有很好的隐私，大开放和小真心，豪宅自然采光。(威廉莎士比亚，橱窗，本人)沿路后退3040米，用于儿童游乐设施和网球场的建设，避免路上的吵闹声，充分利用

15、空间。牙齿项目平均价格为3500韩元/1期基本售罄，主要购买者集群在南岸区和渝中区、九龙坡区及其他地区也有一定的客人，职业上位于私营企业主、4、水木清华：牙齿项目(渝北区会兴镇)，以花园阳玉为主，沿湖计划少量的连排别墅及双排别墅。在建筑风格，项目采用西方和重庆市当地的桥梁建筑风格，大量倾斜屋顶、花园台设计，外表是米色面砖和灰石，表现出自然纹理。花园洋房的平均价格为2600韩元/，别墅平均价格为4000韩元/，每平方米比牙齿地区的普通住宅高500韩元以上，但销售情况乐观。从客群来看，重庆市主城市的购房者占80%以上，大部分是为车族养老或休闲度假买来的，部分是作为投资。2-6全国重点地区及重点房地

16、产开发模式分析，产品研究，1，快速增长代表：成夏曼特征：L资金实力雄厚。l利用外部大脑关注资源整合。l计划程序经过精心设计。L姜潮创新(产品创新、营销创新、服务创新)，二是实力扩张代表：壁溪园特征：L型，产业化产品战略；l高阈值(当前建筑物)营销战略；l规模制造，价钱胜利。3，专业牌子连锁代表：万科，合生创造展特征：L市场化先驱，先行，领先企业L地区间牌子扩展L企业运营的标准化、标准化和流程化，第3章：消费者市场定位和建议，1，目标消费群市场定位1，客群定位为同一地区或同一质量的房地产客户资料分析行业相关人员调查相关产品功能住宅交涉意向顾客统计分析。，2 .奥运会花园项目的主要目标人群被定位为具有中等收入和中等学历的新生代中产阶级具有高收入和中等学历的成功人士。2.目标消费群特征分析a:多层公寓/花园两房1)年龄集中在2550岁之间。2)职业为企业事业单位白领阶层、政府公务员、教师、私营3)客户分布地区：渝北区20%，江北区20%，渝中区30%，萨平巴，南岸，九龙城区，周边郊区等30%；4)有比较稳定的经济收入，家庭月收入在4000韩元以上。喜欢运动，关心自己的健康，关心子女的教育。6)非常关注社区的整体环境和社区社会支持。7)重视住宅物业管理水平。8)重视身份，重视邻居的水平，B:别墅(独立别墅，年行别墅)1)主力客群年龄在3055岁之间