绿洲家园住宅营销提案...ppt

1、绿洲家族市场营销建议，盐城绿洲房地产开发有限公司，2014年12月，2年，占90%。 目标，目标，如何在楼市低迷的情况下，破冰行驶，实现现金流，如何快速提升城市品牌，着力推进项目？ 如何明确项目的核心价值，制定差异化战略，区别竞争，如何发现销售不良问题，有效解决问题，思考，think deeply，成功分步骤。 PART 1.不动产政策解读PART 2.周边竞争案例详细分析PART 3.目标客户分析PART 4.本项目的定位(SWOT分析) PART 5.问题解决PART 6.问题解决和营销战略PART 7.推进战略和媒体修订计划PART 8.团队建设和房地产2014的形势面向盐城市场和政策解

2、析PART 1.房地产政策解读PART 2.周边竞争案例详细PART 3.目标客户分析PART 4.本项目定位(SWOT分析)第5部分.解决问题第6部分.解决问题和营销战略第7部分推进战略和媒体订正计划第8部分小组的建立和执行，形势不乐观的供求关系最终决定了市场趋势，部分城市政府介入救济市，整体下滑，下滑趋势明显房地产2014形势的趋势，第1部分，房地产政策的解读，2014房地产形势的回顾，回顾2014年4月以来的规制政策的变化历史，到目前为止，规制政策的执行水平的现在，除了一线城市，其他城市的购买限制政策开始阶段性的调整。 比如南宁、天津等城市，首先放宽限制，到无锡、海口等城市，户籍新政方面

3、突破限制，沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传出解除限制等措施，呼吁呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接调整限制， 根据解除限制的不完全统一，除北上广深一线城市、合肥、南京、南昌等7个城市外，近46个城市的限购政策至少有27个城市已经调整或从执行水平上全面放宽，其中南宁、呼和浩特等11个城市将以正式发布文章和微博方式公布。 从南宁提出限制销售放宽第一枪以来，仅经过6个月左右的时间，这个限制销售政策的调整速度出乎意料，有些城市没有任何节操。 从具体的表现来看，关于限购政策的调整，一部分在多次尝试后予以否定，否定后实行，或者只是“不说”。 但是，退出限购政策的底卡基本上已经打出，势头增加也

4、是众所周知的。 到目前为止，我们可以预言，除一线城市外，其馀佗城市的限购政策将会堂堂正正地调整，最终将从执行意义上取消一切。 部分1 .房地产政策解读，2015房地产形势，2015年房地产政策保持缓慢状态。 将来改善需求的入市门槛还会降低，整个楼市有继续放宽的倾向。 要正确把握2015年房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意区域差异，跟踪市场动向，积极应对，积极行动，促进房地产市场健康发展。 中原地产首席分析师张大伟认为，2015年强调“注意地域差别”，意味着房地产市场的政策规制主体下放。 事实上，这体现在今年楼市的控制中。 “今年以来，房地产市场发生了快速变化，住房和城乡建设部与有关部门

5、合作，加强了地方管制主体的责任，立即调整了限购、差别化信用等政策。 ”陈政高说。 为了配合2015年整体目标“促进房地产市场的健康发展”的提案，2015年以“去库存”为主要目标的相关利好政策可能还会发表，地方政府根据各地的实际情况，获得更多的主动权。、部分1、房地产政策解读、第一、普通住房标准第二、降低首付比率第三、住房公积金政策调整第四、取消限价政策第五、第一套房贷利率优惠或政府财政直接支持第一套房贷第六、权利税优惠或减免第七、人才购买政策第八、 户籍制度和购买房地产直接结合射阳市场成交分析、总体分析、盐城市场及政策分析、第1部分.房地产政策解读、盐城市场2014上半年总体分析：射阳市场成交

6、分析：第1部分.房地产政策解读、上半年以来，射阳县共同销售商品房(包括保育室)其中商品住宅销售33.57万平方米县区商社销售32.92万平方米，比上季度下降19.09%，占销售总量的78.68%，其中商品住宅的销售量为25.62万平方米，比上年减少26.95%，占住宅销售总量的76.32%。 植县商社的销售总量居全市七个县(市)之首。 在县的住宅销售方面，购买外来人口约占14%，购买县的区划人口约占56%，购买县的区划外人口(农民进城)约占28%。 今年上半年，房地产市场整体稳定健康。 但是，在宏观经济增长持续放缓、银行信贷规模严重、市场需求和期望下降的背景下，房地产市场仍处于结构调整期。 1

7、-6月，商品住宅发售512.63万方，比上年增加14.78%，销量为352.1万方，比上年减少14.32%。 商品住宅的提供比率从去年同期的1.09:1扩大到了1.46:1。 个人观点：库存持续上涨，银行贷款紧缩，开发者资金难以收回，2014，房地产形势不容乐观，竞争更加激烈。 个人观点：射阳房地产市场整体平稳，整体平均价格维持在3600-5000之间，海韵嘉园、东都天润、奥体新城、润洋一品等规模楼盘提高射阳交易量。 周边竞争案例详细分析，第1部分.房地产政策解读第2部分.周边竞争案例详细分析第3部分.目标客户分析第4部分.本项目的定位(SWOT分析)第5部分.问题解决第6部分.问题解决和营销

8、战略第7部分.推进战略射阳重点在销售楼盘根据PART 2.周边竞争案例详细分析、射阳竞品楼盘9月统订、PART 2.周边竞争案例详细分析、GO房网统订数据，2014. 9.12014.9.7射阳县总成交套数89套(。 包括乡镇项目数据20套)，本周总成交面积8863.46。 1 .其中普通住宅销售56套，总成交面积： 5936.35平方米2 .商店销售32套，总成交面积： 2866.47平方米。 办公大楼/公寓出售一套，总成交面积： 60.64平方米。 根据射阳竞品楼盘9月统订、PART 2.周边竞争案例详细分析、GO房网统订数据，2014. 9.82014.9.14射阳县总成交102套(包括

9、商店、办公楼/公寓、住宅在内的乡镇项目数据13套) 1 .其中普通住宅销售79套，总成交面积： 8765.57平方米2 .商店销售21套，总成交面积： 1049.7平方米。 办公大楼/公寓出售两套，总成交面积： 113.38平方米。 根据射阳竞品楼盘9月统订、PART 2.周边竞争案例详细分析、GO房网统订数据，2014. 9.152014.9.21射阳县总成交数107套(包括商店、办公楼/公寓、住宅在内的乡镇项目数据38套) 1 .其中普通住宅销售63套，总成交面积： 7135.94平方米2 .商店销售43套，总成交面积： 2489.25平方米。 办公大楼/公寓出售一套，总成交面积： 55.

10、98平方米。 据射阳竞品楼盘9月统订、PART 2.周边竞争案例详细分析、GO房网统订数据显示，本周(2014. 9.222014.9.28 )射阳县总成交量58套(包括商店、办公楼/公寓在内乡镇项目数据8套) 1 .其中普通住宅销售37套，总成交面积： 4555.06平方米2 .商店销售21套，总成交面积： 1004.16平方米。3 .办公楼/公寓的销售没有成交。 现在，射阳城东的配套设施、交通、市政设施也越来越完善，对市民来说也有一定的认识度。 大家对城东的发展有很大的信心，从政府的修订来看，城东的发展也确实值得大家期待。 现在，城市的住宅出货量也逐渐达到饱和状态，预计很远的市民和投资家也

11、将目光投向城东市场。 这对城东楼盘来说也是个好势头。 城东现在致力于学校、市场等居住辅助设施的建设。 城东建设规模越大，其建设就越正日追逐城市。 根据GO房网数据监视中心的统订，今年上半年射阳县新发售商品65.82万平方米，比去年下降15.16%其中商品住宅为50.99万平方米，同比下降21.57%。 县区商社为48.51万平方米，同比下降31.45%，占发售总量的73.70%。 其中商品住宅发货35.44万平方米，占住宅发货总量的69.51%，通过对本项目周边几座楼盘的调查，海韵嘉园、东都天润、奥体新城、润洋一品四座楼盘销售最好，综合评价，销售额品牌效应，2个人观点：比较上述销售量较好的楼盘

12、成功因素，绿洲之家在这些方面都具备，具有相当的竞争力。 小结：PART 2.周边竞争案例详细分析，目标客户分析，客户特征分析目标客户来源分析PART 1.房地产政策解读PART 2.周边竞争案例详细分析PART 3.目标客户分析PART 4.本项目的定位(SWOT分析) PART 5.问题解决PART 6.问题解决和营销战略PART 7.推进战略和媒体修订计划PART 8.团队建设和PART 3.目标客户分析、目标客户特征分析、第一期主力客户层定位为刚需型待婚或新婚的一族，中大户型对特定团体对于以二次置业改善型为主的客户，不规则型外围竞争楼盘分流的市场散户，中小户型为以城市为中心，扇形辐射的乡

13、镇客户，以刚需求为主的他们积蓄虽少，但又对房屋抱有迫切需求，采用分阶段的消费模式，增加个人收入，改变工作场所以及今后的结婚生育拆迁家庭的特点：拆迁家庭一般在原住宅区居住时间长，在那里的生活便利性比其他陌生地区高。 拆迁房屋通过拆迁旧房屋得到一部分经济补偿，但旧房屋一般面积较小，得到的经济补偿不足以购买理想的住宅。 新婚夫妇的特点：新婚夫妇工作时间有限，储蓄少，关注房屋总价格的新婚夫妇对功能性的关注应该更有前瞻性，对社区内及周边环境、支持的要求相对较高。 成熟家庭的特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件好，购买一般以改善为目的。 老年购买者的特点：老年购买者一般不太关心一套住宅的总价格，住宅位置、

14、社区环境、医院及房地产服务状况是这部分消费者最重视的。 PART 3.目标客户分析，第一期客户特征分析，立足于城东领域，刚需客户群，中年客户群，乡镇入市客户群，PART 3.目标客户分析，目标客户源分析，乡镇入市客户群包括大兴镇、盘湾镇、青脚镇，这些客户在新居购买时新居中年客群这类人包括银行员工、政府机关办事员、有固定铺位的个体经营者、医生、教师、私营企业老板、企业利益较好的中层人员、次级职业人员和衣锦还乡人等。由于这样的购买者生活规律性强，购买者的主要目的是改变现在居住条件中不理想的部分，所以购买者主要考虑住宅的功能性，新住宅的设计细节是他们最关注的。 这些人包括单身贵族、未婚青年男女、新婚

15、夫妇、都市白领等。 新一代的购房主体已经长大，他们有比较稳定的收入来源，不想和父母住在一起。 手头的钱很少，但是，是想要设置住宅的人，他们是将来一两年的高层建筑盘应该吸收为主力的对象，对地域环境的要求不太高，对智能化的概念和物业管理非常重视。 PART 3.目标客户分析，本项目定位(SWOT分析)，户型定位价值体系定价PART 1.房地产政策解读PART 2.周边竞争案例详细分析PART 3.目标客户分析PART 4.本项目定位(SWOT分析) 第5部分.问题解决第6部分.问题解决和营销战略第7部分.推进战略和媒体修订计划第8部分.团队建立和第4部分.本项目定位(SWOT分析)、第4部分.本项目定位(SWOT分析)、户型定位和资料不完整、PART 4.本项目定位(SWOT分析)、PART 4.本项目定位(SWOT分析)、价值体系、外部价值I内部价值、地域价值、辅助价值、品牌价值医疗集、BRT公交路线、一站式公交站、超市、学校、医院等道路交通、解放路、人民路等城市干线道路，PART 4.本项目的定位(SWOT分析)、到达外部价值I内部的PART 4.本项目的定位(SWOT分析)、外部价值I内部价值、地段价值、集合价值、品牌价值、交通、生活集