第7章房地产产品定位.ppt

1、第7章，房地产产品定位，第7章，第7章，7.1，7.1.1，7.1，图7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，2，房地产产品基本类型。办公地产，第7章，7.1，房地产产品概念和产品定位，办公地产，第7章，7.1，房地产产品概念和产品定位，办公地产，7.1，房地产产品概念和定位，7.1.2房地产产品的基本类型，第7章，7.1，7.1，7.1，7.1，7.1，产品定位的含义，(1)以开发商或土地使用者的位置为出发点，满足他们的利益；(2)以目标市场潜在客户的需求为导向，满足其产品期望；(3)根据满足规划、营销和财务可行性的原则

2、，设计有效供求的产品。第7章，7.1房地产产品的概念和产品定位、(1)在开发、获取或处置土地之前，可以进行产品定位，以确定土地利用方向；在出售、出租、经营或建造建筑物之前，可以进行产品定位，以确定产品的规划方向；(3)在改变或调整土地和建筑物的用途之前，可以进行产品定位，以确定改变房地产用途的方向。产品定位的时机，第7章，7.1房地产产品的概念和产品定位、(1)降低市场销售风险，避免因市场需求不一致、时机不当或供过于求而可能造成的收入损失；产品定位的目的(2)增加投资回报，如创造单个产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得整体利润；(3)充分发挥整体运营效果，避免开发、销售

3、、规划、财务等方面的冲突。并兼顾效益、成本、质量和及时性。第7章，7.2房地产产品定位过程，7.2房地产产品定位过程，产品定位是一种具有成本和效益性质的规划活动，其成本体现在所使用的方法、所收集的信息(包括质量和数量)、所消耗的时间和人力上，其效益体现为产品定位结果所产生的实质性效益。产品定位的过程，实际上就是探索市场机会，为目标市场开发合适产品，创造空间价值的过程。根据影响项目基地的环境范围，三级产品定位程序分为城市(区)级的一般因素、商圈(生活圈)级的区域因素和基地级的个体因素。换句话说，三层次定位的思想是从整体到局部，从外到内进行分析和定位。虽然这三个层次都包含了要定位的基础，但是每个层

4、次比较的对象是不同的。，第7章，7.2，7.2，7.2，7.3，7.3，这里的标题，7.3，7.3，7.3，7，7.3产品定位原则，这里的标题，第7章，7.3产品定位原则，这里的标题，第7章，7.4产品定位的目标选择，第7章，7.4产品定位的目标选择，7.4产品定位的目标选择，第7.5章产品定位的实践技能，定位技能，7.5.1整体项目的技能7.5.2、7.5.2、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.5、7.7。7.5.2产品单体定位技巧，第7章，7.5产品定位实用技巧，第7章，原则上一片土地只能有一种规划方法，四个层次应分别赋权。各级产品的评价应

5、根据基地特点和产品定位特点进行调整。评估产品的权重由相关性指定。7.6产品定位方案分析与评价，7.6.1产品总体可行性分析，第7章，7.6产品定位方案分析与评价。规划可行性分析要注意四个因素，即容积率、公共设施、停车位数量和动线规划。在经济衰退时期，公共设施的比例应该控制在一定范围内。对于城市案例，要注意停车位供应的充足性。对于大型案件，应注意公共设施的分布。5，单层上有很多住户，所以电力线规划应该列为重点。公司的业务规模将影响每个计划产品的重要性。7.6.2产品规划可行性分析第七章财务可行性分析有四个因素，即投资回报、净现值、投资回收期和资本投资等。这四个因素的重要性应根据公司政策、产品形式

6、、繁荣程度和财务政策等外部环境的特点进行不同的调整。在评价预选方案时应考虑财务可行性，在此标题，案例大小，财务可行性分析，7.6产品定位方案的分析与评价，第7章，著名的管理理论中的“双因素”激励理论指出，当有一个激励因素存在时，享受它的人不会感受到它的好处，所以激励效果是有限的，但一旦失去它， 每个人都会意识到它的痛苦和不便。在预选方案的评估中，管理的可行性也起着类似的作用，即管理走上了正轨，这可能只会有助于销售，但管理是无序和无组织的，但这绝对是销售失败的致命关键。 在管理可行性分析中，必须考虑三个因素，即生活水平、楼层使用和管理方法。这三个因素根据不同的客户群体、案例大小和公司政策被赋予不

7、同的权重。7.6产品定位方案的分析与评价，第7章，7.6产品定位方案的分析与评价，生活水平的合理性分析，(1)单位面积的一致性要高。(2)地板的单一用途更强。(3)楼上居民和楼下营业场所的进出线应独立、分开。(4)家庭数量应适当。管理方法的合理性分析(1)控制建筑管理的人员成本。(2)单位面积不应太小。(3)避免使用复合产品。(4)单位面积应一致。(5)明确建筑的公共空间和私人空间。(6)公共设施应适当。楼层使用合理性分析：(1)单位面积应尽可能一致。(2)建议在每层楼使用相同的目的。(3)不同用途楼层的出入口应独立。第7章，7.6产品定位方案的分析与评价，复习思维问题，1。考虑房地产产品和服务的不同差异化方式。如果你消费房地产产品，哪种方式对你的选择