2014年合肥WK江淮地块容量及产品形态分析报告.ppt

1、2014合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告,项目用地前期概况,用地区位,用地周边现状,设计限定条件,规划限定条件,规划相关法规,强排 多方案 比较,强排基础方案,强排布局方案介绍,产品形态调查分析,合肥市场主要楼盘户型分布,户型介绍,多方案比对,推荐方案选择,户型分析,分析结论,合肥地方法规，强排法规依据,为强排户型提供平均进深依据,结论,PART1 项目用地前期概况,用地区位介绍,区位图,该地块地处合肥市西方向，坐落于合肥新旧城市交接地带，五里墩立交桥西南角。处于长江西路和合作化路交叉口西南角位置；项目往东距离合肥现在商业中心三孝口约3公里，往西距离高新技术产业园约3.5公里，沿合作化路

2、往南距离合肥新政务中心约5公里，往南1公里就是中国科学技术大学新校区和安徽大学。 北临长江西路，五里墩高架桥西起点； 东临合作化南路，五里墩高架桥南起点； 南临5060年代三层居民生活区楼； 西临一中石化加油站。,地形图,用地现状,105医院,电信大楼,用地北界,加油站,五里墩高架,PART2 设计限定条件,相关法规,附图一,规划指标,总用地面积：116337平方米 （含代征道路600平方米） 其中住宅用地：101737平方米 商业用地：14000平方米 住宅地块容积率：3.30 商业地块容积率：5.50 绿地率：40%,建筑退让：退让基地北面20M，东西面8M，南面10M，退 让城市一级道路

3、20M（附图一） 建筑间距： 正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍 正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍 东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑高度0.5倍 沿街条式住宅建筑长度不超过60米（规划局内部规定） 日照测算：满足其居室大寒日2h满窗日照； 消防间距：高层建筑间13m；高层与多层间9m； 特殊规定： 南面界线为与拟建高层建筑平面外截的大寒日8时及16时太阳方位角（57）控制线，北面界线为拟建高层建筑高度的1.0倍，最大不超 过100米；东面、西面界线为遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。上述阴影范围以外的建筑不进行日照分析。（附图

4、二） 北面界线为与被遮挡建筑平面外截的大寒日8时及16时的太阳方位角（57）控制线，南面界线为最高遮挡建筑高度的1.0倍，最大不超过100米；东面、西面界线为最高遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。（附图三） 附图二 附图三,合肥规划特殊法规,增加容积率的鼓励性措施： 建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在 符合消防卫生交通等有关规定的前提下，可按每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加3平方米的建筑面积，但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积的百分之二十。 酒店式公寓： 在合肥规划中，住宅用地中可考虑部分酒店式公寓；指的按酒店式管理，可按单元式出租、出

5、售的公寓，满足公共建筑的消防要求，允许少量（30%以内）单元降低日照要求，可按居住建筑处理。,PART3 产品形态调查分析,收集户型示意图,竞品楼盘高层户型列表,表中所列为18层以上高层户型。,一梯四户户型,建筑面宽：34.2m,平均进深：10.4m,万科金色名郡高层户型,一梯四户户型,建筑面宽：42.6m,平均进深：8.4m,万科金色名郡高层户型,一梯两户户型,建筑面宽：26.6m,平均进深：10.6m,绿地海顿公馆高层户型,一梯两户户型,建筑面宽：25.9m,平均进深：10.9m,绿地海顿公馆高层户型,一梯两户户型,建筑面宽：26.6m,平均进深：11.0m,绿地海顿公馆高层户型,一梯三户

6、户型,建筑面宽：29.3m,平均进深：10.6m,绿地海顿公馆高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：29.4m,平均进深：10.0m,绿地海顿公馆高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：31.5m,平均进深：12.5m,绿地海顿公馆高层户型,一梯五户户型,建筑面宽：30.6m,平均进深：11.0m,绿地海顿公馆高层户型,一梯两户/三户户型,建筑面宽：29.4m,平均进深：15.4m,绿地玉兰公寓高层户型,建筑面宽：27.2m,平均进深：15.2m,一梯六户户型,建筑面宽：28.1m,平均进深：15.4m,绿城玉兰公寓高层户型,一梯二户户型,建筑面宽：23.6m,平均进深：14.3m,绿城百合公寓高层户型

7、,一梯三户户型,建筑面宽：28.5m,平均进深：13.8m,绿城百合公寓高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：27.4m,平均进深：13.0m,碧水源高层户型,一梯六户户型,建筑面宽：36.0m,平均进深：14.6m,碧水源高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：23.6m,平均进深：13.0m,滨湖品阁高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：29.3m,平均进深：11.8m,滨湖品阁高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：21.8m,平均进深：13.1m,滨湖品阁高层户型,一梯四户户型,建筑面宽：30.8m,平均进深：11.5m,滨湖品阁高层户型,竞品户型分析,合肥楼盘高层住宅一梯六户以上户型较少。,结论,合肥市

8、高层住宅以一梯二户和一梯三户为主，面宽做到26m左右。,各楼盘平均进深如下：,依上推出合肥地区高层户型平均进深为12.6米左右，以此作为强排结论依据。,合肥地区品牌楼盘高层住宅一般以二种户型为主，如一梯二户和一梯三户结合 等；很少有三种及以上形式。,竞品户型总体分析,无四房以上户型。,一房户型南向面宽一般只有一个，平均面宽为4.75米。,竞品户型分组分析,一房,只出现在一梯五户以上户型中，可以作为补充户型考虑。,海顿公馆 建筑面积45.9m2,玉兰公寓 建筑面积61.8m2,碧水源 建筑面积46.5m2,E1,C1,B1,竞品户型分组分析,二房,二房户型南向面宽一般为23个，平均面宽8.5米。

9、,出现在一梯三户和四户户型中。,海顿公馆 建筑面积90.7m2,B6,海顿公馆 建筑面积86.5m2,B5,滨湖品阁 建筑面积90.2m2,F5,竞品户型分组分析,三房,三房户型南向面宽一般为3个，平均面宽10.0米。,出现在一梯三户和四户户型中。,金色名郡 建筑面积140m2,A3,海顿公馆 建筑面积138.8m2,B13,竞品户型分组分析,四房,四房户型南向面宽一般为3-4个，平均面宽13.75米。,出现在一梯二户和三户户型中。,海顿公馆 建筑面积155m2,B16,玉兰公寓 建筑面积211.4m2,C6,位于两端,位于中间,典型户型拼接分析,二房,二房户型由于一梯两户共摊较大，一般只出现

10、在一梯多四户平面中。,一般位于单元的中部和两端。,海顿公馆 一梯五户,金色名郡 一梯四户,滨湖品阁 一梯四户,金色名郡 一梯四户,典型户型拼接分析,三房,三房户型一般出现在一梯三户和四户平面中。,一般位于单元的两端，位于中间较少。,位于中间,百合公寓 一梯三户,滨湖品阁 一梯三户,海顿公馆 一梯三户,典型户型拼接分析,四房,四房户型出现在一梯二户、三户和四户平面中。,一般位于单元的两端。,百合公寓 一梯二户,滨湖品阁 一梯二户,百合公寓 一梯三户,位于两端,金色名郡 一梯四户,位于中间,一房,一房户型由于共摊大，一般只出现在一梯五户以上平面中。,一般位于单元的中部。,海顿公馆 一梯五户,典型户

11、型拼接分析,玉兰公寓 一梯六户,典型户型拼接分析,结论,得出可能的典型户型组合方式如下,一梯四户排布组合（三种）,平均面宽34米,平均面宽37米,平均面宽44.5米,一梯三户排布组合（五种）,平均面宽32.3米,平均面宽33.7米,平均面宽30米,平均面宽36米,平均面宽28.5米,典型户型拼接分析,结论,得出可能的户型组合方式如下,一梯两户排布组合（一种）,平均面宽27.5米,影响户型的地块条件,基地地块东西向较长，面宽资源丰富。,所处区域为合肥最好“学区” 。,用地北界沿主干道，城市交通噪音影响。,位于市区繁华地段，对高品质大户型有一定需求 。,基地地块东西向较长，考虑采用大面宽户型，提高

12、住宅品质。,考虑以“学区房”为卖点，增加90平米户型比重。,用地北界可考虑一梯多户的大进深住宅提高用地效率。,在景观较好处考虑140平米以上一梯两户大户型，提高小区档次。,对应方案策略,PART4 强排多方案比较,强排基础数据分析,在强排数据分析基础上，结合用地现状，合肥规划要点综合分析,综合多层，小高层，高层分析,比较容积率的结果，排除多层，小高层，纯粹高层分析,条式分析,塔式分析,条塔式结合分析,在达到规划容积率3.3的前提下，该用地有做多层的可能性。,结论,结论,结论,强排基础数据分析,三排两列条式,三排三列条式,三排四列条式,三排五列条式,三排三列塔式,容积率：6.29,在满足相关法规

13、退让以及日照前提下，找出条式塔式极限强排需要的最小用地尺寸：,高层多层组合四排,9F,34F,高层多层组合五排一,6F,34F,高层多层组合五排二,6F,34F,高层（34F）结合多层（6F，9F）分析结果，该用地有做可以做一部分价值高的多层的可能性。,结论: 沿北面布置高层，利用高层围合内部空间，可在内部开发产品价值高的多层产品。 也可在A区适当的考虑花园洋房产品，区分AB区产品定位，使得产品多样化。,条式高层强排方案,条式强排方案一,条式强排方案二,条式强排方案三,条式强排方案四,条式强排方案五,条式强排方案六,条式强排方案七,条式两排沿100米布局,条式三排沿100米布局,条式强排方案汇

14、总,条式高层（34F）强排分析结果,强排一,强排二,强排三,两排压100m,结论一：板式两排，可做大中心景观绿地，课提高局部产品价值。,强排四,强排五,三排压100m,结论二：板式三排，均匀布置产品，形态单一但均衡。,结论三：板式两排，沿北面退让空间，做景观或商业，可提高局部产品商业价值，但降低住宅产品的价值。,结论四：两排，沿南面退让，可做万科特色前townhouse户型。,塔式高层强排方案,塔式双排,380800,624400,5.39,5.16,塔式三排1,塔式三排2,塔式高层（34F）强排分析结果,塔条式结合高层强排方案,塔条结合双排一,塔条结合双排二,塔条结合双排三,塔条结合双排四,塔条结合双排五,塔条结合双排六,塔条结合三排一,塔条结合三排二,塔条结合三排三,塔条结合三排四,塔条结合三排五,塔条结合两排100米一,两排100米二,塔条组合方案汇总,塔条结合高层（34F）