龙泉天银药业地块项目介绍.ppt

1、龙川千恩药业地块项目简介，Your Strategic Partner For Success，顾问：synergistic real estate management network新加坡优秀成都市sire房地产顾问有限公司提交：2013年四月0，1项目所在地区是国家级成都市经济，目前地块为成都市天恩制药有限公司，项目4 目前的情况，项目北部聚集了国家1剑桥丽景，天成花园，强壮的蓝花城，蓝色理想等住宅项目。项目东临项目天艺格城、器官社区、加米油漆、计划用地、从东到诺溪江边的关兰园、东山国际新城H区。项目南面是东港塑料，龙王食品厂。项目西部为了通过开口工团，聚集了很多著名企业。项目地区是城市

2、新区，航空南路和龙公南路交汇的地方，两条脸路，左边是开口工团，右边是住宅区。现在项目周围的住宅大楼比较多，人流量大。4，交通情况及无障碍，项目-龙城区直线距离约2.3公里，距成都市主城区直线约22公里；目前项目周边道路已形成开通能力，未来交通四通八达，旅行方便。项目未来交通顺畅，道路畅通，毗邻多条交通通道。项目以北是龙公南路，连接地区居住板。项目南面是东航和成龙大道，成龙大道是通往成都市城的主要道路。项目瑞林航天南路是通往项目龙川站主城区的主要干线。项目东部分布着加米，公路两侧分布着千艺格城、器官社区、加米油漆、农家乐等，与蓝道接壤，是地区内较大的居住板。鲸鱼龙可以通往龙泉驿区城。5，与项目周

3、围公共交通的现状、项目周围现有巴士站及巴士路线(本项目1500米以内)牙齿龙泉市紧密相连。项目区间前面设有332巴士站，从成人公交站出发，设置在终点站龙川公交站，有29站，返航28站。6，地铁车站规划和建设纲要，成都市地铁2号线西北偏东，横穿城市CBD地区，成都市地铁羡慕的主干线。地铁2号线二期工程(东延线)从2号线1期工程成都市行政学院站出发，到龙川东站，线路长度约10.75公里。预计2014年初开通。二期工程(东延线)共设置了6个站点。林家大尉站、龙川西站、东风水道站、龙川站、保安村站、龙川东站(龙川音乐广场)；在项目区间龙川音乐广场，乘车距离约3.3公里，可以851，875到达。7、目前

4、项目周边2公里(北、东为主)范围内10多个房地产项目，总面积约510万平方米，按家具3人计算，3年内居住的居民将达到20万人左右(此次试潮、项目周边2公里范围共31个项目，(为了防止遗漏)，项目周边房地产项目)部分住宅建筑面积根据成都市人均居住面积34.5平方米估算。)、项目周边房地产项目及居民，9、周边地区城市功能设施支持，项目所在地百合镇地区是国家级经济技术开发区唯一的个人私营园区。在成都市东部和南部发展的重点地区，有民营企业创业基地和生态型南益性新区。目前主要企业将是明天的制药、郑峰制药、佳美涂料、盐业公司、东港塑料、托里化工、西部石油、龙王食品等10多个工业项目，发展潜力最大的现代工业

5、集中发展地区和投资热土。项目周围有王子、英语幼儿园、龙川寺、天大寺小东山学校、龙川一中学等学校，教育资源丰富，几乎可以满足周围家具子女的教育需求。，10，周边未来主要竞争项目，未来竞争项目情况东山国际新城将继H区减产商场后，建设区域内第一个商业综合体“金站”。30万平方米，包括大型超级市场、剧院、购物马、膳食休闲、古董商街、酒店集群、A级办公室、商务公寓等，现有竞争项目情况目前在项目周边没有大型商业项目。牙齿地区内主要是新建建筑物的地基和自发形成的市场，如东山国际新城D区的环形底商业区和蓝色底商业区以及龙公南路自发形成的街道烹饪时，家具购物膳食休闲的基本需求得到满足。11，12，项目主要指标要

6、求，规划建设净土地面积约30英亩(约20，000平方米)土地利用特性：纯商业土地利用强度：容积率：6总建筑密度：45%控制高度：航空限制，龙泉驿区成都市布在有限公司项目集中商业和完工后将对百合板块、百合，13，项目产品市场定位，02，项目业务市场定位项目塔市场定位，14，15，龙川业务环境成都市百货店，成都市百货商店，摩城购物中心是龙川大集中商业，包括超市和百货商店。龙川电、通信专卖店很多，典型的专卖店有6家，都分布在旧城的核心商圈，包括死海电、龙祥电、通达家电、快速通讯等。总的来说，龙川缺乏现代商业理念，具有竞争力的商业形态。16、龙川商业现有供给，近年来，随着城市经济和城市规划建设的发展和

7、城市住宅区的不断扩大，龙泉驿区商圈呈两极扩张的趋势，部分较为繁华的社区商业逐步发展为区域补贴商圈。目前龙泉驿区购物中心和真正意义上的3个百货店，红旗连锁超市约28个，商场和百货商店有百货店、超级市场等体积小、开业的2个百货店(超级市场、专卖店、街道商场除外)，总量为1万6000平方米，1个商场(摩城市)5000个。17，项目形象市场定位，社区生活中心，城市级商业中心，VS，地区常驻人的生活需求，第一阶段，地区商业中心，地区常驻人的生活需求，VS，18，形象市场定位：质量，格调，趋势，购物，购物提倡健康、质量、品位的生活方式。是追求质量、格调、趋势生活的经常性消费聚集地。，餐饮，餐饮/休闲，19

8、，龙川第一主题性，政经街区体验型，时尚商业中心，商业型特征市场定位，20，龙川第一城市主流客人定制的高品质，主题性，体验式，全时，时尚商业中心，商业型特征市场定位时尚，商业型特征地理位置优越市场因素商业处于初步发展时期。新兴和多功能购物中心项目不足需要形成现有和未来项目差别化竞争消费者因素。消费者调查显示，龙川消费潜力大的龙川整体商业发展水平低，零售消费等级不高，牌子认知度低。综合这些因素，项目建设初期定位太高的渡边杏，中等位置高的好，未来可能会随着市场和消费习惯逐渐提高，避免市场不成熟的危险，同时还能为以后的向上调整留出空间，满足项目形象和功能的需求。22，市场定位项目功能，开发本项目，其功

9、能应如下：主导休闲生活方式，提高城市商业水平，满足居民生活的零售功能，满足家族、商务、会友等多种膳食功能，丰富生活内容，提高生活乐趣的娱乐休闲功能，向当地居民、商务人士、商务人士等人士问好写字楼还没有牙齿龙川房地产市场的主流供应产品，还没有形成队员、东加等成都市省的商业集中地区。 2010-2012年龙川写字楼市场显示供过于求的情况，但从2011年到2012年销售额增加了几倍的情况看，整个写字楼市场接受。龙川企业目前的写字楼主要以住宅办公室、自建房地产办公室、酒店办公室、自建工厂事务为主，缺乏专业、优质的写字楼。龙川写字楼供应为2009年，3年累计供应约13.68万平方米，累计销售约5.89万

10、平方米，库存7.99万平方米，月平均约3600平方米，到目前为止，龙川写字楼的畅销书面积为50平方以下(40%)和70-90平方米(33%)市场销售产品是B级办公楼，硬件配置使用分离式空调，国产电梯多，具有5A智能。在写字楼销售中，工业产权性质占较大的销售份额。龙川办公楼市场，26，项目办公楼产品市场定位，高质量办公楼，1，2，3，4，区域交通规划，二胡宇宙飞行南路和龙孔南路的汇合点，地铁2号线直通，龙川产业公园附近。商务中心吸附力区是龙川唯一的商业商务中心。紧靠龙川产业园区，各种产业领域将吸引下游企业、相关产业企业等。产业行业的集聚将产生吸引更多企业和投资者的集聚效应。表明，写字楼的开发不仅

11、是树立复合形象的最佳时机，也是树立企业形象的最佳时机。高质量的形象，龙川办公的新地标建设，有效提高产品竞争力。发展潜力项目龙川产业园区与住宅区互通区、周边写字楼市场竞争。因此具有良好的发展潜力和价值。具有潜力的价值池将成为吸引买家的重要因素，未来的业务中心将成为金融业务产业服务业入住的理想场所。，27，公寓市场定位：城市城市T平台的“Hotel living”创造了商业专属和年轻精英们充满活力的自尊生活空间理念。小户型低成本投资，户型比例提案，单间渡边杏不到40平方米的80%左右。一套，55平方米左右，家具比例为20%左右。28，生活愉快，年轻时尚的住宅，完备的城市，城市新中心的活力，自由多变

12、的创造力空间，loft市场定位：29，loft产品在传统的平层空间的基础上，可以有更多的创造性的可变空间，创造出年轻时尚者喜欢的个性化生活空间，聪明的办公空间。目前根据成都市规定，放样高度为4.9米。可以根据自己的需要在空间上重新设计。利用高空空间增加使用面积。空间有乐趣。放样自由灵活的办公室，居住空间，灵活，方便，时尚，放样，30，市场，LOFT，30产品主要是一个房间，面积约40平方米的小公寓产品。LOFT产品具有复式结构，具有强大的垂直建筑空间，单个建筑面积较小。小面积产品总价低，超实用率高，性价比高，符合年轻消费阶层和投资者的特点。放样湖型建议：项目初步经济计算，03，31，32，目前

13、地块为成都市天恩制药有限公司，项目，成都市龙泉驿区航天南路与龙公南路交汇处，目前项目地块为成都天恩制药有限公司，约30亩，净商业地块，容积率6.0。项目主要指标要求，包括龙泉驿区成都市天恩制药有限公司项目集中式商业和商务办公大楼(包括酒店)，地面水量近12万平方米。完工后，将成为百合板块、龙泉驿区领域内高级、高质量、国际化程度和影响力的城市综合体。33，34，项目效果图，35，项目效果图，36，地下一层平面图，37，第一层平面图，38，三层平面图，39，放样标准层平面图，40，办公标准层平面龙川区部分项目商业由开发商自行经营，统一管理、45、项目周边代表项目销售情况、商业销售价钱估计、商业项目

14、定价法、竞争房地产比较法、目标集团消费力预测法、市场价值定价法、租金收益恢复法等多种价钱方法。对当前项目情况、市场情况等具体因素，此次山顶采取“房地产比较法”，进行项目商业销售价钱诱导。选择两个可以比较的项目，包括第九个空间，天立广场。比较包括区域位置、项目质量、格式计划、项目周边人口、特殊环境、企业牌子、企业要求等各种权重比较。价钱战略房地产比较法，比较内容权重，46，商业价格房地产比较价格法，47，项目商业部分竞争房地产比较价格，牙齿房地产比较价格法中价钱第一层商街平均价格；在竞争房地产比较法中，项目商业2013年销售价钱38229韩元/平数；考虑到竞争房地产2013年基于销售价钱的竞争对

15、比系数、竞争房地产竞争权重比较及价钱销售时间修改，项目商业在2014年销售，价钱上升预计为4%，考虑到市场竞争引起的客户转换，价钱下降预计为5%。项目商业平均值=38229 * (1 4%) * (1 5%)=37770韩元/平方米。48，以上计算为F1商业街价钱，相关价钱系数估计，项目商业各楼层的平均价格如下。成功的集中商业项目，其F2和F1内涵价值系数一般为0.7，即价钱位置F2/F1内涵场价钱系数0.7；同样，F3/F2价钱系数为0.7，F4/F3价钱系数为0.7，F5/F4价钱系数为0.7。、商业各层平均价钱、49、商业项目顶价钱价钱制定方法、成本价钱制定方法、竞争房地产比较法、目标集体消费力预测方法、市场价值定价法、租赁收益恢复法等多种方法。对当前项目情况、市场情况等具体因素，项目塔采用“建筑物