市场比较法方案设计讲义.ppt

1、重庆交通大学河海学院，第3章，市场比较法，1。市场比较法的基本原理和概念：市场比较法又称比较法和买卖举例法，是将估价对象与近年来交易的类似房地产进行比较，并适当修正这些类似房地产的交易价格，作为估价对象在估价时客观合理的价格评估方法。通过市场比较法获得的价格称为基准价格。重庆交通大学河海学院，理论基础：替代原则，即房地产价格的形成具有替代原则的作用，因此在房地产估价中，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知交易价格来计算。重庆交通大学河海学院，谈到比较，前提是有价格一致性，除了差异，这是由影响价格的各种因素的差异造成的。如：交易情况、交易时间(日期)、地区因素、个人因素等。事实上，市场比较

2、法是从影响房地产价格的因素入手，分析比较估价对象与交易案例的影响因素的异同，并对交易案例的价格进行相应的增减修正，从而得出待估价房地产的价格。因此，采用市场比较法有两个问题需要解决：1)找出影响价格的因素；2)如何量化待评估房地产与比较房地产之间的差异，并对比较房地产的价格进行修正，以获得客观合理的待评估房地产价格。重庆交通大学河海学院，2。市场比较法中的相关概念，如房地产：指其所在区域的地域特征，影响地价的因素和条件与待评估房地产相同或相似。准房地产：指与待评估房地产有替代关系的选定房地产。准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的差价，对相应增减后的比较房地产的价格进行修正而得到

3、的价格。重庆交通大学河海学院标准房地产：指在一定区域内设置的若干房地产，在一定范围内具有相应的代表性条件，能够起到示范和比较标准的作用。交易情况修正：指排除交易行为中某些特殊因素导致的交易价格偏差。区域因素：指区域内房地产的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合，影响房地产价格水平的因素。重庆交通大学河海学院，个体因素：指房地产个体特征对其价格的影响因素。地价指数：是指通过一定的统计方法，将某一时期某一特定区域的地价水平转化为某一参考日期的地价和水资源相对百分比的指数。相似区域：同一供应圈中与待评估房地产所属的相邻区域相似的其他区域。重庆交通大学河海学院，3。市场比较法适用条件：交易性房

4、地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等。但很难用比较法来评估交易量很少的房地产，如特殊的工业工厂、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。重庆交通大学河海学院，(1)应该有足够数量的与待评估房地产相关且可供选择的比较案例。在同一个供应圈中，有许多类似于房地产的交易。例如，在一些房地产市场仍然不发达的地区，很难采用它。在国外房地产市场发达的国家，如德国，一般要求选择至少10个可比的交易案例，而中国在使用市场比较法时要求至少3个交易案例。重庆交通大学河海学院，(2)市场比较研究(3)市场比较法的原理和技术也可用于计算其他估值方法中的相关参数，如营业收入、成本、空置率、资本化率和开发运营期。重庆交通

5、大学河海学院，4。评估过程，收集交易实例，选择可比实例，分析调整，综合计算基准价，建立价格可比基础，修正交易情况，修正交易日期，修正区域因素，修正单个因素，使用修正后的公式计算，重庆交通大学河海学院，4.1收集交易实例，市场比较法基于“比较”，对于市场比较法，主要是收集市场交易实例。具体方式如下：1)查阅政府相关部门的房地产交易信息：土地管理、房地产产权管理(交易)等房地产交易原始记录；重庆交通大学河海学院，2)从报刊杂志上获取房地产销售和租赁信息；3)与开发商和代理商直接联系，了解房地产的用途、结构、布局和价格；4)参加年度房地产交易会，了解各种房地产市场信息；5)节点间的信息共享；6)调查

6、当事人、潜在买家、经纪人、房地产登记代理人、金融机构和司法机关。重庆交通大学河海学院通过上述渠道收集的数据，有各种各样的价格，其中，如：地价税、土地税、土地征收、抵押等估价、法院公证登记估价、拍卖价格、房地产销售手册价格、广告价格等。都不是正常价格。(它不是实际交易价格，但包含特殊因素)。如果我们借鉴这些资料，就应该仔细分析它们的内容以及它们与市场价格的差异比例，并判断它们与正常价格的差异。在重庆交通大学河海学院，数据采集是鉴定机构一项非常重要的基础工作。为了实现评估机构的可持续发展，要求评估人员不断学习和进步。要求机构及时、准确地收集和积累第一手基础市场数据，建立房地产交易案例库，形成良好的

7、运行机制。这是房地产估价中的一项基础工作。交易案例库的建立可以制作成交易案例卡，可以存储在不同的类别中，也可以将收集到的交易案例存储在不同类别的计算机中，这样有利于保存和必要时查找使用。重庆交通大学河海学院，交易案例问卷，重庆交通大学河海学院，4.2选择可比案例，所选择的可比交易案例具有以下性质：(1)实物的同一性或相似性与估价对象的房地产价格有很大的不同，目的相同，目的不同，所以首先要选择目的相同的案例(至少是相同的大类)。重庆交通大学河海学院与被评估房地产的交易类型相同，即被评估房地产的交易类型与评估目的相同。例如，如果被评估的房地产需要评估其买卖价格，就不可能选择一个有抵押价格的房地产交

8、易实例进行比较。建筑结构与估价房地产相同，此处建筑结构主要指大型建筑结构。权利的性质与估价对象房地产的性质相同，主要关注土地使用权的划拨和转让，而商品房的权利性质与经济适用房的权利性质不同。(2)区位的同一性和相似性消除了区位因素对房地产效用和价格的影响。最好在同一个区域，尽可能的靠近。如果在同一个区域没有什么可以选择的，你可以在同一个供应圈的相似区域选择。例如，要评价北京王府井的商业店铺，最好的交易例子是王府井，但如果不是，你可以选择东单、西单、前门等邻近地区或同等级别的商业区。重庆交通大学河海学院，(3)时间的接近是相对的。与房地产市场的变化相比，如果房地产市场近年来相对稳定，价格变化不大

9、，那么现在用几年前的交易实例进行比较和修正也是有效的。通常，交易实例的交易日期要求在1年内。重庆交通大学河海学院，(4)为交易的正常性而收集的交易示例必须是正常交易或可以修改为正常交易。所谓正常交易，是指交易应当公开、平等、自愿，即在公开的市场中，完全竞争，信息畅通，交易双方平等自愿，没有私人利益。4.3建立价格可比性的基础。选择比较示例后，应首先转换这些比较示例的交易价格，使交易价格相互一致且具有可比性，并为后续的比较和修正建立共同的基础。建立价格可比性的基础具体包括以下五个方面：(1)统一支付方式由于房地产价值较大，通常采用分期付款方式。为了便于比较，价格应以一次性支付的金额为基础。因此，

10、有必要将分期付款比较示例的交易价格转换为交易日期的一次性付款。具体的方法是用货币的时间价值来计算折扣。例如，一笔房地产交易的总价为30万元，其中首付款为10万元，剩余的20万元将在半年后一次性付清。假设月利率为1%，交易日一次性支付的价格为：10=28.84(万元)，重庆交通大学河海学院。(2)统一单价的土地单价可以用单位面积价格或楼层价格表示。一些房地产，如车库，是基于停车位的数量。(3)统一货币类型与不同货币类型的货币单位价格之间的转换，应采用卖出价格的相应日期(不一定是评估期日期)的市场汇率。重庆交通大学河海学院，(4)统一面积有两个主要内涵：建筑面积和使用面积。(5)统一面积单位应将可

11、比实例和待评价对象的面积单位统一为一个。重庆交通大学河海学院，4.4交易情况修正，消除了交易行为中某些特殊因素导致的交易价格偏差。(1)交易价格偏离的原因：1)利害关系人之间的交易；2)急于出售或购买，不了解市场情况的人；3)交易双方或一方有特殊动机或偏好；重庆交通大学河海学院，4)受债权债务关系影响(以资抵债)；5)相邻地块的合并交易(合并后效用增加)；6)交易税费负担异常；例如，契税由买方承担，但转给了卖方；交易费用本应由双方承担，但却转嫁给了其中一方。重庆交通大学河海学院，7)特殊交易方式交易；如拍卖、投标、哄抬价格或抛售。一般来说，正常的交易价格是买卖双方经过充分讨价还价后达成的协议。

12、拍卖、投标等。很容易受到现场气氛和情绪的影响，从而使价格出错。然而，目前mainland China的土地使用权转让是一个例外。拍卖和竞价的价格能更好地反映市场情况，而协议价格往往较低。8)具有特殊动机或偏好的交易。重庆交通大学河海学院，(2)需要对修订后的方法进行评估的人员具有丰富的经验，并充分了解市场情况。纠正程序如下：1)排除无法纠正的异常交易情况；2)确定各种特殊因素对正常价格的影响；该确定方法可以利用可用的交易数据进行分析计算，并确定修正系数。在重庆交通大学河海学院，由于缺乏客观统一的规模，这个同族作为评估人员，通常要收集和分析收集的交易实例，并在丰富经验的基础上尽量掌握合适的修正系

13、数。3)用修正系数进行修正。公式：可比实例的交易价格修正系数=正常价格可比实例的交易价格=正常价格，重庆交通大学河海学院，4.5交易日期修正，可比实例的交易价格为交易日期的价格，是在交易日期的房地产市场条件下形成的。估价对象的价格是估价时点的价格，是在估价时点的房地产市场条件下形成的。重庆交通大学河海学院，(1)修正原因如果交易日期与估价时间不同，房地产市场情况可能会发生变化，价格可能会有所不同。因此，可比实例在交易日的价格应修正为评估时的价格，以便作为评估对象的价格。日期差异如下：待估案例发生较晚，待比较案例先发生；待评估的案例发生在之前，待比较的案例发生在之后。重庆交通大学河海学院，(2)

14、修正方法从成交日到估价时点，随着时间的推移，房地产价格有三种可能的变化：1)稳定；2)上升；3)下降。当房地产价格水平被确定为稳定发展时，交易日期不得修改。上升和下降都必须纠正。重庆交通大学河海学院通常采用价格指数和价格变动率进行修正：1)采用房地产价格指数(土地价格指数或房价指数)进行分析计算，公式如下：比较一个实例在交易日的价格*交易日的修正系数=估价时点的价格。房地产价格指数根据不同的基期分为固定基期指数和环比指数。重庆交通大学河海学院，固定基准指数：以固定时间点为基准期。环比指数：基期不是固定的，通常以前的统计点是基期。基准期的价格指数通常定义为1或100。重庆交通大学河海学院，如果你

15、知道环形指数，你可以先把它转换成一个固定的基数指数，然后修改土地价格指数。2)用价格变动率进行修正可以视为环比指数的特例：可比实例的交易价格(1个价格变动率)期数=可比实例在评估时的价格。重庆交通大学河海学院，4.6区域因素的修订。区域因素是指反映房地产区位特征并对房地产价格产生影响的因素，包括：繁华程度、交通便利、环境条件、公共设施完备、城市规划限制等。(1)区域因素修正步骤：1)首先，列出影响估价对象房地产价格的区域因素；重庆交通大学河海学院，2)确定估价对象和可比房地产在这些因素中的地位；3)逐项比较可比房地产和被评估房地产的这些因素的情况，找出它们之间的差异所导致的价格差异程度；4)根

16、据差异程度，修改参考实例的价格。一般来说，如果估价对象的房地产优于比较对象的房地产，则应通过提高价格来修正价格；否则，应该通过降低价格来修改价格。重庆交通大学河海学院，(2)区域因素修正法：1)直接比较修正法：以估价对象房地产的区域条件为基准(通常取100分)，将可比实例的房地产区域因素逐项进行比较，如果可比实例的区域条件优于估价对象，则得分高于100分，否则低于100分。修正后的公式为：可比房地产在其区域条件下的价格=估价对象在区域条件下的价格。重庆交通大学河海学院，2)间接比较修正法：首先设想一个标准的房地产，采取区域因素的标准重庆交通大学河海学院，修正公式为：可比实例在其区域条件下的价格=估价对象在区域条件下的价格。它是可比房地产的区域因素相对于标准房地产的修正系数，是估价对象房地产的区域因素相对于标准房地产的修正系数。4.7单项因素修正是指反映房地产本身特征并对房地产价格产生影响的因素。个别因素修正是将个别因素下可比实例的价格调整为个别因素下估价对象的价格。重庆交通大学河海学院，与土地相关的个体因素主要包括：地块大小、形状、道路状况、基础设施完整性、土地平整程度、地形、