房地产开发项目评估方法.ppt

1、房地产开发项目评价方法一、房地产开发项目建设流程二、项目规划内容和方法三、市场分析方法四、财务评价方法和实例分析一、房地产开发项目建设流程土地阶段(初步可行性研究) 获得土地优惠的可行性研究报告董事会允许参加土地竞争，参加土地竞争前期管理阶段的产品方案优化修订和方案优化可行性研究和项目融资(前期终点，三证评价四证贷款)经营修订阶段经营实施阶段(动态管理和控制) 开工准备项目开工销售竣工验收后的评价阶段，二、项目规划内容和方法、规划意义：注重市场，以项目优化为手段，以确定项目残奥表为目的，设计项目整体开发项目。 企划内容： 1、产品定位(市场研究和产品方案优化) 2、项目企划基本残奥表3、项目分

2、割开发订划(每期开发量、竣工日期、开放日期) 4、开发产品经营订划(经营方式、价格、销售速度、退款) 5产品定位分析、产品等级和价格确定价格(2)产品方案优化产品方案优化在项目评价阶段意义不大。2、基本残奥表(1)、3、项目分割开发修订计划残奥表、个别工程(产品)开发修订计划残奥表、4、开发产品经营修订计划残奥表、5、投资估算与使用修订计划、工程费用估算指标、其他费用估算指标(一期)、土地费用使用项目启动资金筹措方法、1、 启动资金的一期工程=从持有土地到开工(四证齐全)的费用二期以后=与一期工程一起持有土地的费用项目整体的启动资金从持有到第一期工程开工。 最低也不能低于土地的费用。 不那样做

3、的话，得不到土地证。 2、起始资金的筹措最低自己资金=第一期工程总投资35%和=第二期以后的土地费用桥接资金起始资金-最低自己资金3，例(1)起始资金一期工程2005年4季度起始，起始资金应该修订到2005年3季度末。 三期工程共需启动资金41187.75万元。 (2)起始资金筹措起始资金中土地费用(含权利税) 39776.03，项目起始资金至少需要筹措40000。 自己的资金是30000，过桥借10000。 长期借款在18000以内。资金订购计划(第一期)、资金订购计划(第二期)、资金订购计划(第三期)、三、市场分析方法、(一)市场分析的最终结果(二)价格趋势分析(三)市场定位分析方法(四)

4、。(2)价格趋势分析方法、理论：供求关系与当前价格一起确定价格趋势宏观趋势分析内容：供求分析土地储备水平需求量预测供给量分析价格变动趋势当前价格分析房价收入按当前价格和变动趋势分析合理回归幅度需求关系修改价格变动趋势确定合理回归幅度， 需求量预测指标：一个城市住宅总量，每年新需求量住宅总量=人均住宅面积城市人口，供给量分析，指标：年末库存土地商品住宅可开发量，供求分析土地储备水平(年)=库存土地可开发面积/未来35年平均需求量储备水平4年供给过剩未来3年平均需求量=(537 577 619)/3=578土地储备水平(年)=1581/578=2.74，当前价格：住房价格收入比=人均住房面积当前住

5、房价格/人均收入预测合理住房价格=预测人均收入合理住房价格比/人均预测面积住房价格合理增长幅度(% ) :预测现在的房价)-1100预测2年=(下一年的合理房价/现在的房价)现在的房价)-3-1 100预测4年=(第4年的合理房价/现在的房价)-4-1 100预测5年=(第5年的合理房价/现在的房价)-5-1 100，现在的价格的判断方法， 人均支配性收入，苏州供求关系中修正价格动向预测，供求关系中调整住宅价格合理涨幅，不能提高合理涨幅的基本平衡，不改变合理涨幅，合理涨幅降低，(3)产品定位分析方法，分析内容：具体的分析方法：找出各种夹套型供给量占比、各种夹套型需求量占比、供需存在差距的产品，

6、并将其定位为项目。 产品等级测定的指标：总价格总额=面积单价，(4)项目产品价格和竞争力分析方法竞争力分析和产品定价方法之一：站在购买者的立场上进行价值工程方法分析1，订正功能得分的竞争态势矩阵评价指标=各项目的性能得分2，功能系数(市场占有率)市场占有率=各项目的性能得分/各项目的性能得分3、修正成本系数的成本系数成本系数=各项目的销售价格/各项目的销售价格4、修正价值系数价值系数的成本系数、竞争力分析例、根据租金推定销售价格的方法、销售价格=租金(1 iC)T/(1 iC ) T-1iC式中： iC基准收益率t土地使用权年限： iC为8%，T=68，合理租金为400元售价=40016.35=6540元/平方米，竞争力分析和产品定价方法两种从开发者的角度以类比方法分析，类似于区划地板的地价资料， 区块最低售价与本项目售价分析相似，项目目前售价分析结论：从购买者角度分析，本项目所在地区相当于高新区运河路西区，目前略低于该区块损益分歧点5649元。 本项目现行售价按5600元计价。 (5)项目