戴德梁行-南昌市蓝天碧水购物广场可行性方案建议.ppt

1、、Sep. 2006、DTZ-Retail Department、蓝天碧水购物中心的可行性方案的提案，依次是基于对本行南昌市场的深入理解和对大型购物中心类型的项目的丰富服务经验，目前执行以下商业修订计划为贵公司提供第一章、项目分析、蓝天碧水购物广泛位于南昌市青山南路，与王家庄路相交。 蓝天碧水购物广场预计2007年7月交付使用，项目总建筑面积15万平方米左右，组成部分包括6个住宅塔在内的地下1层车库和设备用房地上3层的商业裙。 1.1项目概况，蓝天碧水购物中心平面布置，东西方向长约329.86米，南北方向宽约129.05米，主要以临青山路方向中间为主要正门，东北角、西南角也设有主要出入口。 1

2、3层商裙，总建筑面积接近60000平方米，是本规划报告的研究对象。1.1.2项目组成、1.1.1地理位置、1.1.3商业房地产、蓝天碧水购物广场部分修订的设备设施有： 1、中央空调设备2、2台垂直货用电梯3、2台垂直观光电梯4、21组自动扶梯青山道路有公共汽车站1.1.4设备设施、1.1.5交通路线情况、蓝天碧水购物广场位于南昌市东湖区，区内有省军区宿舍、省电力局研究生住宅小区、制药厂宿舍、南昌晚报宿舍、公安厅宿舍、中医院宿舍、一所附属医院宿舍、阳明锦城集中的周边银行、学校、医疗、集客市等整体商贸环境尚未成熟，商业氛围薄弱。 1.1.6整体环境、整体环境图、蓝天碧水购物中心的商业辐射区域，受整

3、体商业环境和地理位置的影响，其一级辐射范围为东约3.5公里，西3.5公里，北4.5公里，南2公里，基本集中在项目周围，主要集中在项目东南、1.1.7辐射商圈、项目商圈图、1.2项目SWOT分析、项目优势、位于青山路与王家庄路相交之处，青山路与八一大道相连，南昌市主要道路、位置优越，整体环境良好的周边住宅密集，新盘林立， 提供大量潜在消费群体可以利用它来提高商户期望值的周边消费水平中等，消费力好的项目规模适中，风险和机会控制均衡地将该项目连接起来在青山路的方向设有公共汽车站，7条公共汽车路线可以直达该项目影响吸引人力的周边消费集团青山路消费习惯周边住宅小区整规划过于杂乱，特别是上下沙窝有大片农民

4、盖房，整个区域形象差，人流不多，带来南昌商业的进一步发展，带来新的机会经济发展， 大中型商业零售业的扩大带来了机遇，收入的增加，市民的消费欲望的提高，整体的商业形势青山路的成熟和一定规模的商业中心几乎没有，竞争小，项目的威胁，该项目区域的外来人员多，消费力还在等待开发，行业订划和差异化南昌市区还有许多大型商业项目上市，给市场接受能力带来一定的压力南昌市商业中心设施完善，商业大厦多，招揽能力强的主力超市招商未必能按时签约，对整体普及的时间表有一定影响， 该项目周边整体居住环境差周边消费力水平好，但市级商业中心区域已经发展成熟，商业大厦多，竞争激烈的该项目所在区域内没有大型购物中心，不断发展的大型

5、住宅区域对该区域的消费诉求越来越强发展功能完善的购物中心具有一定的市场基础，对未来消费有诉求，但要求也越来越苛刻。 因此，本项目要成功，获得市场认可，必须完善区域功能，符合消费需求，具备商户基础，寻找市场的空白部分，形成自己的特色。综合评论、第二章、项目可行性方案的提案，通过对市场的理解和本项目具有的条件分析，本行的提案如下：对目标消费者层，根据当前的市场状况，提出本项目的定位：沃尔玛超市、各特色主力店及潮流由时装商户组成，本项目功能完善，目标消费群范围广，主要年龄在20-55岁之间，年收入在6万元以上的家庭消费群，主要为周边住宅区和周边商贸、医院、部队等企业事业单位的员工服务。 目标消费者层

6、：主要包括东湖区医院、部队行业等各企业单位员工周边的住宅区居民和本项目住户项目内的特色因素所吸引的其他地区人员，商户按主题定位，面向中级以上消费者集团的经营者，商户是经营经验丰富的品牌经营者商户定位：目标商户：除一些商店外，主要包括家庭生活馆、美食广场、网吧、游戏中心、书店、茶社等大面积商户。 例如，“生活达人”、“简单的生活”、“美乐汇美食广场”、“美乐汇美食广场”，下一层：中高级次主力店和特色店，大型主力店的目标客户：沃尔玛建议锁定。 无论从品牌力量还是市场影响力来看，“沃尔玛”无疑是世界五百强之首，其次，“沃尔玛”在南昌市区已经开了两家店，自开了第三家店以来，具有一定规模的经营优势，持续

7、经营能力强。 第一层：中高级次主力店和中小商户，部分由“沃尔玛”经营，本层主要包括二、三家次主力店和其他各种品牌专营店：主要行业有电器连锁店、个人用品护理店、国际知名快餐连锁店、珠宝行、眼镜行、鞋类“苏宁电器”、“屈臣氏个人用品护理专卖店”、“千色店”、“肯塔基”、“麦当劳”、“真挚”、“六福珠饰品”、“宝岛眼镜”等本层主要包括具有显着特色的餐饮店和中小型服饰店：品牌西餐店、咖啡店、品牌服饰、休闲服装专卖店等，如“绿线阁西餐店”、3F :目标消费强度和部分休闲体育运动业者，部分由“沃尔玛”经营，此外，本楼客户主要租赁面积大，具有显着特色，目标消费强度和丰富的经营经验，实力强， 吸引力强的商户：

8、包括商户组合和楼层布局和商品结构组合在内的主力店门口位于项目中部偏东部分的1-3层，最上层约30004000平方米，2-3层每层约7000平方米(面积减少) 详见附图) b、专卖店：从最上层到3层除主力店和部分主力店商业面积以外均分为独立店铺，这类店铺是所销售的品牌服装、鞋类专卖、皮具、体育休闲专卖店、珠宝行、眼镜行、音像连锁、通信(详见附图)店的、c、便民服务类：考虑部分商店面对南连廊和办公楼大厅入口，设立临街店铺，主要引进便民服务类商户：房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、洗衣店、冷饮店、快餐店、水果店特色店：下一层和三层西部强调项目主题的定位，分为租赁面积大、消费目的性强的商户，如家庭生活

9、馆、美容美体中心、书店、特色西餐、西餐厅、日本料理、韩国烧烤、茶馆等(参照附图)。 面积集中在使用面积200-400平方米。设置商店区域位置，努力在经营者之间产生互动整合效应，使购物中心整体形成经营力，各商业单位获得良好效益，能为发展者实现稳定和最高的经济效益。1、本百货公司的平面结构分布和人流导向设置修订提案根据本百货公司自身的弧形平面结构的特征，将项目下的第一层和第一层临广场分成独立街道，项目第一层的中庭部分不销售或贷款，为了在本项目未来的经营过程中活动或促进人流，人流集中后向各个方向自然最上面的通道设计尽量简洁，沿着百货商店中间在弧中有直线，宽度在3.5米以下，商店沿着通道配置，由于本项

10、目东西距离长，中庭和东西两端之间设有通道进出，宽度在4米以下。 建筑修订计划建议：二楼东7000佟平方米体留在沃尔玛，西距离长，占地南北分开，中部设有通道，宽约3.5米，应利用中庭和自动扶梯的位置，使各商店有顺畅的出入感。 在三楼西部设置大餐厅，可以吸引人流。 (详细方案参照附图) 2、百货商店出入口、观光电梯及扶手电梯的调整提案(详细方案参照附图) 3、百货商店的宽度提案百货商店的初级通道分为3.5米左右、二级通道分为3.3米。 临广场街的店面尽量保持在4米，符合业者的需要。 观光电梯口预约接待咨询客人即可(详细方案见图纸)。 4、店铺单元间隔、店铺外观装饰及标准店铺单元间隔应符合建筑结构柱

11、列跨度、厂家一般要求，采用标准式单元间隔。 对着人行横道的所有店铺单位的门面都是玻璃间隔，店铺单位内以毛坯的房间标准交付给租赁人进行装修。 5、中庭的设计和使用提案本百货商店中间约有1200平方米的中庭，利用这个中庭，百货商店内最热闹的焦点和上下第一层的结合。 这个院子可以促销生意，发表和使用最新的信息，成为公共活动和休息场所。利用这个中庭，建议集中展示所有商户的文化、经营特色，对消费者发挥介绍引导作用，以此作为整个项目的宣传，中庭考虑设置在休闲中庭，设置休闲单、小面积开放饮料店。 提出缩小中庭的冷却面积，应以消除冷却内部的承重柱为目标，然后发展者也可以通过照明、装饰风格、家具装饰等形成空间张

12、力，使中庭成为百货商店人流聚集的焦点。 6 .公共辅助设施设置在公共活动区域(如中庭) 1，设置供客户休息和观赏的设施，如座位、植物、艺术装饰物等，使客户可以在本店内停留更长时间。 此外，还要追加银行的ATM机、公用电话等辅助服务设施。 2 )指示系统：指示设施应配合建筑及室内设施修订制定整体修订计划。 包括地图指示、文字或带图像说明的方向指标、消费指导宣传单张。 指示设施配置在本商场的各入口和电梯入口，使客户能够清楚地知道各业者的位置，同时楼上的业者对客人的引导方便。 3 )停车场：将现有的停车场和百货商店联系起来建立相应的指示系统，便于有车的一族来本百货商店消费。 必要时可以设置从停车场直达商场高层的电梯。 4 )配备了电、灭火系统等设施，特别是主力店、餐饮店的辅助水电、上下水、煤气、污染等，特别要求。 对于中央空调，有必要根据南昌市的商业经营惯例，根据需要决定是否进行分户订正量。 沃尔玛和大型饮食以及二楼以上的大面积业者可以考虑预约中央空调位置，但是暂时不设置，根据谈判状况再设定。 5 )货船：建议在项目西侧北侧增设货船，用于二、三层特色餐饮或大型餐厅。 (参照附图)、各层的行业平面图案、沃尔玛、沃尔玛、沃尔玛、沃尔玛、最佳做法在行业分布中所占的比例：将市