第一章--房地产概述-房地产金融与投资课件.ppt

1、第一章：房地产概述，房地产金融与投资，参考书目，查尔斯雅各布斯，房地产导论，电子工业出版社，2007.6童，中外住宅产业比较，中国建筑工业出版社，2005.1张永岳，国际房地产概述，上海人民出版社，2004.8简德三，王宏伟，房地产经济学，上海财经大学出版社，2003.1，第一章：房地产概述，房地产的基本概念和特征；第一节：房地产的基本概念和特征；1.房地产(real estate) Real estate是房地产和不动产的总称，是指土地、建筑物和地面上的其他固定物体，是物体、权益和位置的综合体。不动产不动产是指土地及其附着物，包括固定在土地上的自然物(如树木和矿物)和人造物(如建筑物、构筑物

2、、道路和桥梁)。广义的房地产不仅包括房地产，还包括不能移动或移动后会失去经济价值的财产。动产，又称非不动产，是指土地及其改良物，如桌子、椅子、床、汽车、农业机械等。它属于私人物品。区分动产和不动产的标准：(1)查封方法；(2)对象的适用性；(3)合同的存在；(4)当事人之间的关系；(三)物业是指竣工验收后已建成并投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备和相关场地。房地产土地及其产权富源土地及其产权承载土地及其产权房地产、住宅建筑及其产权非住宅建筑及其产权城市基础设施建筑及其产权相关房屋建筑，3。非住宅建筑及其产权。庄稼、树木、种子等。它们没有与陆地分离。昂贵的车辆、船只、飞机和

3、其他财产。物业综合体2。房地产的构成(1)物质形态构成房地产的物质主体包括三个部分：土地(积木)房屋(建筑)房屋辅助设备，1。土地是指土地及其上部和下部三环一平：供水、供电、道路和场地平整五环一平：供水、排水、供电、通讯、道路和场地平整七环一平：供水、排水、供电、供热、供气、通讯、道路和场地平整九环一平：供水、中水、排水(雨水、污水)、供电、供热、供气、邮政。如何合理利用土地？根据中国1982年宪法，中华人民共和国的城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，郊区土地除依法属于国家所有外，一般属于集体所有。在拥有一块特定的土地后，所有者有权使用它的表面。它也有权在地表以下部分钻孔或挖掘(地下权

4、利)，并有权使用其上方的空间(领空权利)。中国土地使用权：转让与配置。1990年5月19日颁布的中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定：“土地使用权出让的最长期限按下列用途确定： (一)住宅用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；(四)商业、旅游和娱乐用地40年；(五)综合用地或其他用地50年”。条例第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。土地位置的基本内涵：面积和具体位置面积：法律确认的面积形状：规则4:地形：高低地形、自然排水、被淹的可能性等。周围环境、景观、利用状况：建筑物的

5、用途、产权：国家、集体、转让、配置、剩余年限、可更新性、抵押、典当地质和水文条件：地基承载力、地下水位深度、基础设施的完整性和土地平整程度；(2)房屋根据建设部制定的房屋损坏登记评定标准，房屋按其结构分为四类：钢结构混合结构；砖木结构；其他结构。房屋根据使用性质分为七类：住宅；工业运输仓库；商业服务场所；教育、医疗和科研建筑；文化、体育和娱乐建筑；办公空间；其他房间。房屋可分为建筑材料(钢铁、水泥、木材、玻璃等)、建筑基础(包括住宅)、内部设施(水、电、供暖、空调、卫生、煤炭)和外部环境(地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务)。就其基本的社会经济功能而言，房屋也是配套设施，是指在特定社区内设

6、置的、为社区内所有居民的生活服务的固定资产设施及其运营部门的综合体，是为生活和工作提供公共物质和劳动服务的系统。配套设施一般可分为两部分：基础设施包括地下和地面设施；生活服务设施、公共建筑和社区。能源系统、供水系统、排水排污系统、道路交通系统、邮电系统、安全防灾系统、休闲娱乐系统、文化教育系统、医疗保健系统、社区管理系统、绿地系统、商业服务系统及配套设施；(3)房屋辅助设备房屋辅助设备是指建筑物内各种辅助及相关的公共、市政及配套设备和设施。现代民用建筑的附属设备主要分为两类：建筑设备和建筑电气工程设备。建筑施工设备：供水设备；排水设备；热水供应设备；消防设备；卫生和厨房设备；加热、冷却和通风设

7、备；气体设备。建筑电气工程设备：电源和照明设备；弱电设备；电梯设备；防雷设备。房子的基本内涵：位置：建筑的用途、等级和规模与建筑的位置相协调。面积：平方米层高：低层建筑、多层建筑、超高层建筑：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构设备：给排水、环卫、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。装修：内部装修和外部装修的公共配套设施齐全。布局：平面图和平面图外观完成当年的维护、保养和损坏程度：不同用途的面积分布和楼层分布产权：所有权、租赁、抵押、有争议的产权和违章建筑。(2)经济形态构成房地产的经济形态是房地产产权及其所有权关系，即以所有权为核心，以占有、使用和产权为核心，具有相同的

8、房地产材料(用途、结构、位置、朝向、户型等)。)，在不同的所有制关系下，房地产的产权份额、经济分配关系和收益是完全不同的。影响房地产价值的因素是什么？房地产的属性和特征(1)房地产与房地产的区别和联系(1)房地产是房产的总称，是房屋的社会经济形态，一般指所有具有经济价值的房屋及其与房屋相关的权益。广义的“房地产”是指所有建在地面或地下的空间建筑产品，包括附属设施。这是一个人们可以生产、生活、娱乐和从事所有社会活动的地方。(1)物业特征空间固定，耐久性收益下降，效用多层次；(2)根据用途的不同，房屋一般分为五种类型：住宅、住宅、生产用房、营业用房、行政用房、非住宅用房和其他专业用房。从不同的角度

9、来看，房地产可以有两种含义：(1)指尚未投入人类劳动和开发的未开垦的土地和荒地，以及已经成熟可供建设的土地。(2)指政府法定有效期内的所有有价值的土地和与土地相关的权益，包括土地所有权和土地使用权。(1)房地产的特点：数量有限，不可移动的多用途资本，(2)土地类型房地产可以根据不同的土地用途分为两类：农村土地是指用于大规模农业(包括林业、畜牧业和渔业)的土地。城市用地是指城市规划区内的土地和空间。主要用于各种建筑和城市基础设施的建设。房地产和房地产的区别(1)房地产可以单独存在，但没有房地产，房地产就不能单独存在。(2)房地产是最终产品，可以直接满足人们生产和生活的各种需求，而房地产则不同。(

10、3)不动产折旧，但不动产不折旧。(4)价格的决定因素是不同的。4.房地产和房地产之间的联系(1)就物质形态而言，土地开发和住房建设是一个平行和连续的过程。(2)在价格形式上，地价和房价相互影响。(3)在所有权方面，由于产权的联系，房地产管理和房地产管理往往是并行不悖的。(4)在资本流通方面，两家公司的资本流通过程是相互整合的。(5)就归属类别而言，就生存手段而言，两者都属于财产类别；就生产资料而言，两者都属于资产的范畴。(4)房地产综合体的属性和特征。位置不动，2。产品的独特性(异质性)，3 .外部性，4。保值增值。效用的多样性。价值高，实现困难。长生命周期(耐久性)，8。局限性和稀缺性。房地

11、产类型(1)按实物形态划分，1。基于土地的土地开发。在建工程在建工程是指已经开工建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的中间形态。竣工物业有两种分类方法：(1)根据目前的使用情况，可分为空置房屋和已占用或已使用的房地产。(2)根据不同的建筑用途，竣工物业可分为住宅物业、商业物业、工业物业和特殊物业。(2)按用途划分(1)农田农业存在投资收益递减和单位面积农产品产量有限的现象。与其他行业相比，农业投资的利润通常相对较低。森林的投资回收期很长，有时投资者需要60多年才能有稳定的收入，因此，一片森林必须有相当比例的成熟树木，不同树龄的树木占一定比例。从实践的角度来看，住宅房地产可以分

12、为三类：(1)住宅本身不是商品，而只是一种福利。这种住房由大量国家财政补贴维持。(2)住房是一种准商品，通常由国家通过一定的财政补贴进行购买、出售和租赁。(3)住房本身是一种商品。它的价格、租金和供求关系完全由市场决定。商业地产商业地产具有以下特点：(1)由于装修，地上建筑的价值在整个地产价值中占很大比例。(2)由于商业地产的营业面积利润率较高，单位面积的售价和租金相对较高。(3)商业地产对周围环境特别敏感，其在城市中心的位置往往成为决定商业地产价值的关键因素。(4)商业地产适应性强。5.工业地产工业地产包括工厂、仓库、成品和材料堆场、码头等。工业地产具有以下特点：(1)工业地产一般不对外装修

13、，总建设成本相对较低。(2)工业地产在结构设计上有较高的技术要求，适用性相对较差。(3)工业地产对周边环境也有一定的要求，主要是因为交通便利，发展空间大。开发基地开发基地包括已完成三连一平、五连一平或七连一平的耕地，以及已拆除并将拆除进行再开发的土地。(3)除以操作模式1。待售房地产。出租房地产。除以它是否产生收入。非营利财产。除以发展程度1。土地：可用于房地产开发和商业活动但尚未开发的农田和荒地。2.毛镝：指城市中需要拆迁但尚未拆迁的土地。3.地黄：已完成五连一平、七连一平或已拆除可直接建设的土地，即建筑用地。1.根据国民经济行业分类，分析房地产行业提供的服务，包括以“生产”和“项目开发”为

14、产品特征，主要从事房地产投资、开发和建设，管理房地产，但不直接生产房地产建筑。从行业角度看，房地产是指由从事房地产开发、经营、管理、房屋维修和装修的各种经济组织以及依托房地产的劳务、中介服务和信托服务组成的行业。房地产业的活动包括土地开发和再开发；住房开发；土地管理：土地使用权的出让、转让、出租和抵押；房地产管理：房地产(包括土地使用权)的买卖、租赁和抵押；房地产中介服务：咨询、规划、计量、评估、经纪、公证；物业管理服务：家政服务、维修、保养、保安、绿化、环卫、租赁代理等。房屋及其配套设施和公共场所；房地产金融：信贷、保险和金融资产投资。房地产业的运行机制房地产生产的主要形式是房地产的综合开发

15、，包括规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收、交付使用、房屋运营和房屋管理。第一个层次是土地开发和住房开发建设；第二个层次是在第一个层次的基础上发展起来的综合开发和配套建设，在流通和消费中增加装修和修缮。(2)流通环节房地产行业的流通环节是房地产劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。房地产流通活动可分为两个层次：土地流通、房地产流通，包括土地征用、土地使用权出让和转让、土地使用权出租和抵押等。房地产流通房地产流通，包括房屋买卖、租赁、房屋置换、房屋抵押和典当。(3)消费环节房地产消费是指通过占有和使用实现房地产使用价值的过程。房地产消费的形式包括生产消费、生活消费、商业消费和行政消费。为了维护和保护业主的合法权益，有必要定期进行严格的物业权属管理、房屋修缮管理和物业管理。房地产与国民经济的关系。房地产可以带动国民经济的发展。房地产可以带动城市经济的繁荣。房地产与国民经济相互影响。5.房地产在国民经济中的地位。房地产是国民经济的基础产业。房地产是国民经济的支柱产业。6.房地产业在国民经济发展中的作用。房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级。房地产业的发展可以加快城市化进程和城市建设的步伐。房地产业的发展可以改变城市面貌，优化生态环境。房地产业的发展可以优化居民的消费结构。房地