第二章房地产权利.ppt

1、第二章房地产所有权法律制度 第一节房地产权利概述 第二节土地所有权 第三节房屋所有权 第四节房地产相邻关系,第一节 房地产权利概述,一、房地产权利 （一）概念 以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。 （二）特征 （1）房地产权利属于财产权。 （2）房地产权利是众多权利的集合。从权利的性质上说，包括房地产物权、房地产债权、房地产继承权等。 （3）房地产权利的客体包括物和行为。房地产物权的客体是物，房地产债权的客体是行为。 dings,3,二、房地产权利的分类（一）土地权利与房屋权利1、土地权利以土地利益为内容的权利。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权。2、房屋权利以房屋利益为内

2、容的权利。包括房屋所有权、房屋租赁权等。（二）城市房地产权利与农村房地产权利1、城市房地产权利：是以城市房地产利益为内容的权利。2、农村房地产权利：是以农村房地产利益为内容的权利。（三）房地产物权、房地产债权、房地产继承权1、房地产物权：权利人依法对特定的土地、房屋享有直接支配和排他的权利。2、房地产债权：房地产权利人请求特定债务人为特定行为的权利。3、房地产继承权：继承人有权继承被继承人房地产的权利。,4,三、房地产权利的体系,房地产权利,房地产所有权,房地产用益物权,房地产担保物权,房地产债权,房地产继承权,土地所有权,房地产共有权,房屋所有权,国家土地所有权,集体土地所有权,建筑物区分所

3、有权,普通房屋所有权,土地承包经营权,建设用地使用权,地役权,宅基地使用权,建设用地使用权抵押权,土地承包经营权抵押权,房屋抵押权,建设用权使用权继承权,房屋继承权,房地产租赁权,房地产借用权,第二节土地所有权,一、土地所有权 （一）概念 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）我国土地所有权特征： （1）主体具有限定性 （2）客体差异性包括国有土地和集体土地 （3）土地所有权的交易具有禁止性（征收、调整、交换除外） （4）土地所有权的权能具有分离性。 （三）分类 1、国家土地所有权 2、集体土地所有权,二、国家土地所有权,（一）概念 国家土地所有

4、权是指国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。 （二）特征 国家土地所有权在主体、客体、内容等方面具有明显的特征： 1、 国家土地所有权的主体具有惟一性和统一性 2、国家土地所有权的客体具有广泛性 3、国家土地所有权流转让的单向性 4、国家土地所有权的取得方式具有特定性,取得方式：,赎买,帝国主义、官僚资本主义、 国民党反动派政府、反革命分子,20世纪中后期对城市资本主义工商业、私营 房地产公司和私有房地产主所拥有的城市土地,没收、接管,征收,对非国有土地通过给予一定补偿而 将其转变为国有土地,收归国有,1982年宪法规定全部城市土地属于国家所有,（三）国家土地所有权的范围

5、,我国宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，依照法律规定部分也属于国家所有。 （四）国家土地所有权的行使 由国务院代表国家行使。具体授权各级地方人民政府具体行使。 如建设用地所有权划拨、出让中，各地方人民政府（土地管理部门）代表国务院行使国家土地所有权。,三、集体土地所有权,（一）概念、特定 是指农民集体组织对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 1、主体是农民集

6、体组织主体具有多元性 第一级所有：是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理 第二级所有：是村农民集体所有村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； 第三级所有：是乡(镇)农民集体所有乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。,三、集体土地所有权,2、客体是除国有土地以外的其他土地 耕地、用于种植业、林业、畜牧业、渔业 乡镇企业用地、乡村公益事业用地、 乡村公共 设施、宅基地等 3、集体土地所有权是基于特定历史原因产生的 社会主义改造后通过入社的方式创立起来。1956年6月的高级农业生产合作社示范章程将农民私有的主要生产资料转为合作社集体所有，农民的

7、土地因入社而转化为合作社集体所有。 4、集体土地所有权主要实行土地承包经营制度,农用地,建设用地,（二）集体土地所有权的客体范围 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物。 其变更只有两种情况： 一是国家征收；二是边界调整。,第三节房屋所有权,一、房屋所有权概述 （一）概念 房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）特征 1、房屋所有权的客体具有特定性土地上的房屋等建筑物及构筑物 2、主体具有广泛性国家、法人、社会团

8、体以及任何自然人 3、交易具有自由性 (三）房屋所有权的种类 1、根据房屋座落位置的不同分为 城镇居民不能基于买卖而成为农村房屋所有权的主体,城镇房屋所有权,农村房屋所有权,2、按房屋所有权归属不同可分为 公有房屋所有权与非公有房屋所有权 （1）公有房屋所有权是指由国家、集体组织以及其他公有制单位对其房屋所享有的所有权。 （2）非公有房屋所有权：城镇居民、农村居民以及社会团体等对其房屋所享有的所有权。 3、根据房屋的用途不同,生活用房所有权,生产用房所有权,办公用房所有权,4、根据房屋所有的形态的不同 单独房屋所有权：由单一民事主体对房屋所享有的所有权 共有房屋所有权：由两个以上的民事主体对房

9、屋共同享有所 有权 区分房屋所有权：又称建筑物区分所有权，是指由众多的民 事主体对区分所有建筑物所享有的所有权。,（三）房屋所有权的取得 1、建造 民事主体依法经批准在国有土地或集体土地上建造房屋的，建造人即可取得房屋所有权。 注意：自房屋建造完成时就发生法律效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。 2、买卖、互易、赠与交易的方式 房屋所有权的取得应当依法办理登记手续，未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。 3、继承、接受遗赠 自继承或受遗赠开始时发生效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。,4、善意取得 （1）概念 又称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有之财产转让给第三

10、人以后，如果受让人在取得财产时出于善意，即依法取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。 （2）构成要件 （3）案例,房屋所有权的善意取得的构成要件： （1）受让人受让房屋时是善意的。 （2）以合理的价格转让。 （3）转让的房屋依照法律规定已经登记。,2009年5月，张明从李伟处购买了一套二手房。张明在支付了共计20多万元的房款和税费后，房屋的产权过户到了其名下。但没过多久，张明突然收到法院的传票，李伟的前妻赵丽向法院提起诉讼，要求法院确认自己与李伟签订的“房屋买卖合同”无效。据赵丽表示，张明购买的这套房屋的产权是夫妻双方共有，李伟卖房时，自己正在与其办

11、理离婚手续，李伟卖这套房屋，并没有征求自己的意见。赵丽认为，在自己与李伟未离婚时，该房屋属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。李伟处分共有财产时，没有征得自己的同意，因此，李伟侵害了自己的财产权利。 对此，张明认为，自己买房时曾看过房屋产权证，李伟是该房屋惟一所有权人。同时，自己已支付了房款，并已完成过户手续房屋买卖合同有效。即使李伟卖房时未告知其妻，但是自己的行为属于善意取得李伟出售的房屋，故应受到法律保护。,回答以下问题： （1）双方签订的房屋买卖合同是否有效？ （2）张明能够房屋的所有权？ （3）法院如何裁判？,（一）概念 建筑物区分所有权是多个区分

12、所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人所享有的对其专有部分的所有权、对共同部分的共有权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权（管理权）的总称。建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有权、共用部分共有权及成员权三位一体的复合性权利。（二）特征1、客体具有特殊性2、内容具有复合性3、权利主体身份的多重性,二、建筑物区分所有权,只有符合条件的建筑物才能作为建筑物区分所有权的客体：,1）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。 区分方法： 纵割的区分连脊房屋 横割的区分楼房的楼层 纵横割的区分楼房的单元 2）建筑物区分的各个部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。 3）建筑

13、物除专有部分外，还必须有共有部分。,建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系非常复杂，主要表现为三个方面的权利义务关系：一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有权人的权利义务关系；三是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。专有权、共有权、管理权结为一体不可分离。物权法七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,1、概念 又称空间所有权，即区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利。2、专有部分的范围是建筑物中的独立空间四种学说法律连接：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

14、法律若干问题的解释第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,（三）建筑物区分所有权中的专有权,目前理论上有四种观点： “中心说”，又称“壁心说”，认为专有部分的范围达到墙壁(共同壁)、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。 “空间说”，认为专有部分的范围包括墙壁(共同壁)、

15、地板和天花板所围成的空间部分。 “最后粉刷表层说”，认为专有部分的范围包括至墙壁(共同壁)、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。 “壁心和最后粉刷表层混和说”，又称“折衷说”，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系(如买卖、保险、纳税)上，则适用“壁心说”。（大部分学者支持）,1、 概念是指区分所有权人对区分所有建筑物的共有部分所享有的权利。2、客体区分所有建筑物的共有部分。（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内

16、的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（4）区分所有建筑物在性质上或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶等。3、性质按份共有,（三）建筑物区分所有权中的共有权,法律连接：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定： 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有

17、的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,（四）建筑物区分所有权中的管理权1、概念是指区分所有权人对区分所有建筑物的共用部分所享有的共同管理的权利。2、内容（1）设立业主大会，选举业主委员会（2）共同决定有关重大事项物权法76条（3）决定物业管理事宜（4）遵守法律、法规及管理规约不得擅自将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,1）,由NordriDesign提供 ,第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大

18、会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活

19、动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。,案例分析 甲在某市某区购买一套三室一厅的商品房。2006年5月6日，甲雇某装修公司装修其房屋，装修公司按照甲的要求在甲和乙共有的墙壁上掏了一个高2米、宽1.5米的壁橱，乙并不知情。7月10日，乙在搬动家具时不小心碰到共有墙壁，导致墙壁坍塌，并被砸伤。经查，乙发现由于甲掏壁橱过深，导致墙壁仅剩很薄的一层，只要有轻微的碰撞就可以使墙壁坍塌。于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿损失。甲认为墙壁是他房子的一部分，他已经出钱买了房子

20、，就有权掏墙壁，而且是乙自己的碰撞导致墙壁坍塌的，所以不尽拒绝赔偿乙的损失，而且要求乙将墙壁修复完好，双方争执不下，乙诉至法院。 1、甲乙对共有墙壁享有什么权利？ 2、甲是否应对乙承担责任?承担何种责任？,讨论： 小区车库、车位的归属？ 法律连接： 物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第四节房地产相邻关系一、概念和特点（一）概念简称相邻关系，是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生

21、的权利义务关系。（二）特点1、相邻关系的主体具有多数性2、相邻关系的标的物具有相邻性3、相邻关系的产生具有法定性5、内容具有复杂性,相邻关系的内容主要包括两个方面： 一是，相邻任何一方在行使房地产权利时，都有权要求相邻他方给予便利，而相邻他方应当提供必要的便利。 必要的便利：是指非从相邻方得到这种便利，就不能正常行使房地产权利。 相邻方获得这种便利是其权利内容的扩张，而对相邻他方则是权利内容的必要限制。 二是，相邻各方行使权利时，不得损害相邻他方的合法权益。,二、相邻关系的处理原则 （一）有利于生产和方便生活的原则 （二）团结互助和公平合理的原则 （三）尊重历史和习惯的原则 案例： 甲和乙住在同一栋楼同一单元上下层。为了防盗，乙在其阳台及窗户部分安装了外置式防盗网。甲见后便要求乙拆除，但乙以在自家房子上装防盗网为由