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文档简介
1、www.ppthi-,狼沿PPT制作机构,综合评估法,税基批量评估技术的创新与实践,目录,批量评估介绍,批量评估需要的要素,批量评估的核心,影响房地产价格因素的分类,目前我国的现状,国内批量评估的比较,选用评估方法的介绍,1,2,3,4,5,6,7,批量评估的定义,统一的估价时点下，对大批量房地产进行的评估,使用统一的标准方法，以保证评估结果的公正性,利用共同的数据做基础,考虑了统计检验，即评估方法或评估结果需通过统计检验,在统一的评估时点对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。,批量评估的基本特征,就是需要找出房地产
2、价值与房地产特性之间的联系,房地产价值,房地产特性,批量评估的,核心,任何房地产的价格,都有房地产的特征价格的集合来表示的,房地产价格之间的,是由房地产所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的小小不同而引起的,差异,影响房地产价格因素的分类,房地产的实物因素,是不同房地产之间的价格高低差异的基本原因,房地产 外部因素,房地产 自身的因素,房地产的区位因素,房地产的权益因素,影响房地产价格因素的分类,房地产的区位因素,交通条件,影响房地产价格因素的分类,房地产 外部因素,房地产 自身的因素,人口,制度政策,国际,经济,社会,心理,其他,5,综合评价法的五个构成要素,构成要素,综合评价模型,评价者
3、,权重系数,评价指标,被评价对象,由评估专家、估价师等组成的项目部,住宅小区或楼幢,影响本区域住宅小区和楼幢价格的影响因素,层次分析法求取,综合指数法建立模型,小区物业属性,楼幢物业属性,综合评价体系,综合评价模型,小区综合评价值,楼幢综合评价值,市场价格数据,数据处理模型,基准条件,小区分类型基准价,价格更新模型,楼幢分类型基准价,价格模型检验,结果检验输出,评估流程,6,住宅修正系统,确立住宅小区的主要影响因素,确定因素量化的技术指标和量化的计算公式。设定数量、距离、规模等技术指标和量化计算标准,确定标准分值,采用层次分析法，确定不同因素对价格的影响权重,采用综合指数法，针对具体的住宅小区，按照其以应的各项因素标准分值，乘以相应权重后求和，则为该住宅小区的综合评价分值,4,综合评价体系的建立过程,评估结果校验,采用评估价格和市场价格的平均比率、中位数比率或加权平均比率对评估结果进行检验。通常可接受的比率范围为0.91.1。,综合评价法,价格数据库的动态更新,动态更新的成因,宏观市场变动,区域环境变化,公共配套变化,小区属性变化,楼幢属性变化,新盘交付,区域市场变化,遗漏、新盘交付,区位环境、公共配套设施变化,房地产市场变化,小区、楼幢属性变化,综合评价法,价格数据库的动态更
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