房地产交易与中介服务管理(本).ppt

1、第五章 房地产交易与中介服务管理,第一节 房地产交易管理概述,一、房地产交易的概念 城市房地产管理法规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。,第一节 房地产交易管理概述,二、房地产交易中的基本制度 （一）房地产成交价格申报制度 城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”,第一节 房地产交易管理概述,2001年8月建设部发布了城市房地产转让管理规定中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让

2、合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。,第一节 房地产交易管理概述,（二）房地产价格评估制度 城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

3、”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定公布。具体办法由国务院规定。”,第一节 房地产交易管理概述,（三）房地产价格评估人员资格认证制度 城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”城市房地产中介服务管理规定进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。” “房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”,第一节 房地产交易管理概述,三、房地产交易的管理机构

4、及其职责 房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。,第一节 房地产交易管理概述,房地产交易管理的主要任务是： 1对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； 2办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续； 3协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； 4为房地产交易提供洽谈，交流信息，展示行情等各种服务； 5建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。,第二节 房地产转让管理,一、房地产转让的概述 （一）房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行

5、为。 房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定的价格转让给他人的行为。,第二节 房地产转让管理,房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。 城市房地产转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：,第二节 房地产转让管理,1以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 2一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 3.企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移

6、的； 4以房地产抵债的； 5法律、法规规定的其他情形。,第二节 房地产转让管理,房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。,第二节 房地产转让管理,（二）房地产转让的分类 根据转让的对象分：土地使用权转让、房地产转让。 根据土地使用权的获得方式分：出让方式取得的土地使用权的转让、划拨方式取得的土地使用权的转让。 根据转让的方式分：有偿（买卖和入股等行为）和无偿（赠与、继承等行为）两种。,第二节 房地产转让管理,二、房地产转让的条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件 1.达不到下列条件的房地产不

7、得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。,第二节 房地产转让管理,2.司法机关和行政机关依法裁定、决定封查或以其他形式限制房地产权利的。 3.依法收回土地使用权的。 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5.权属有争议的。 6.未依法登记领取权属证书的。 7.法律、法规规定禁止转让的其他情形。,第二节 房地产转让管理,（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的

8、条件 1.由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金； 2.不办理土地使用权出让手续，转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,第二节 房地产转让管理,三、房地产转让的程序 1.房地产转让当事人签订书面转让合同； 2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； 4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产

9、进行现场查勘和评估； 5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。,第二节 房地产转让管理,四、房地产转让合同 房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般包括： 1.双方当事人的姓名或者名称、住所； 2.房地产权属证书的名称和编号； 3.房地产坐落位置、面积、四至界限； 4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；,第二节 房地产转让管理,5.房地产的用途或使用性质； 6.成交价格及支付方式； 7.房地产交付使用的时间； 8.违约责任； 9.双方约定的其他事项。,第二节 房地产转让管理,五、以出让方式取得土地

10、使用权的房地产转让 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所有的权利和承担的义务范围相一致。,第二节 房地产转让管理,六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 城市房地产管理法作了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种使需办理出让手续的，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。,第三节 商品房销售管理,一、商品房预售 （一）商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

11、城市房地产管理法明确了“商品房预售实行预售许可证制度”,第三节 商品房销售管理,（二）商品房预售的条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,第三节 商品房销售管理,（三）商品房预售许可 城市房地产管理法规定“商品房预售实行预售许可证制度”，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。,第三节 商品房销售管理,房地产开发企业申请办理商品房预

12、售许可证应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： 1土地使用权证书； 2建设工程规划许可证和施工许可证； 3投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明； 4开发企业的营业执照和资质等级证书； 5工程施工合同； 6商品房预售方案。 7其他有关资料。,第三节 商品房销售管理,（四）商品房预售的程序 1.房地产开发企业申请预售许可 2.房地产开发企业与承购人签订商品房预售合同 房地产可发企业与承购人签订商品房预售合同，并在自签约之日起30日内，向县级以上人民政府房产管理和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 3.办理权属登记手续 自预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人依

13、法到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。,第三节 商品房销售管理,二、商品房现售 建设部制定的商品房销售管理办法。 （一）商品房现售的概念 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 （二）商品房销售的条件,第三节 商品房销售管理,1.出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 4.已通过竣工验收。 5.拆迁安置已经落实。 6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共

14、设备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期。 7.物业管理方案已经落实。,第三节 商品房销售管理,（三）商品房买卖合同 房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同。 1.商品房买卖合同应包括以下主要内容 （1）当事人名称和姓名、住所； （2）商品房基本情况； （3）商品房的销售方式；,第三节 商品房销售管理,（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、装修标准承诺； （7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式；,第三节 商品房

15、销售管理,（10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的办法； （12）违约责任 （13）双方约定的其他事项。,第三节 商品房销售管理,2.计价方式 商品房销售可以按套（单元）计价、也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记方式需要按建筑面积进行，按套、套内建筑面积计价不影响用建筑面积进行产权登记。,第三节 商品房销售管理,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊

16、的共有建筑面积。,第三节 商品房销售管理,3.误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定建筑面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。,第三节 商品房销售管理,4.中途变更规划、设计 5.保修责任,第三节 商品房销售管理,（四）商品房销售代理 房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。 1.实行销售代理必须签订委托合同。 2.房地产中介机构

17、的收费。 3.房地产销售人员的资格条件。,第三节 商品房销售管理,（五）商品房销售中禁止的行为 1.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2.房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 3.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 4.商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。,第三节 房地产抵押管理,一、房地产抵押的概念和特征 （一）房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法

18、以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,第三节 房地产抵押管理,预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,第三节 房地产抵押管理,（二）房地产抵押的特

19、征 1.抵押人必须是房地产权利人 2.抵押人享有优先受偿权 3.抵押权人不以对抵押房地产的实际占有为条件,第三节 房地产抵押管理,二、房地产抵押权的设定 （一）房地产抵押权的设定范围 1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权 2.以出让方式取得的土地使用权 3.在建工程 4.预购商品房 5.依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权,第三节 房地产抵押管理,（二）禁止设定抵押权的房地产 城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）规定下列房地产不得设定抵押权： 1.权属有争议的房地产； 2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3.列入文物保护的

20、建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4.已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6.依法不得抵押的其他房地产。,第三节 房地产抵押管理,（三）房地产抵押权设定的特别规定 参看物权法、课本63页。,第三节 房地产抵押管理,三、房地产抵押合同 房地产抵押合同一般应载明下列内容： 1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； 2.主债权的种类、数额； 3.抵押房地产的住所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； 4.抵押房地产的价值； 5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式，占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； 6.债务人履行债务的期限；

21、 7.抵押物灭失的条件； 8.违约责任； 9.争议解决的方式； 10.抵押合同订立的时间与地点； 11.双方约定的其他事项。,第三节 房地产抵押管理,四、房地产抵押登记 城市房地产抵押管理办法规定房地产当事人应当在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记： 1.抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 2.抵押登记申请书； 3.抵押合同； 4.国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； 5.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 6.可以证明抵押防地厂价值的资料； 7.登记机关认为必要的其

22、他文件。,第三节 房地产抵押管理,五、抵押房地产的处分 （一）处分抵押房地产的几种情况 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产： 1.债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押人达成延期履行协议的； 2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受赠人拒绝履行到期债务的；,3.抵押人被依法宣告解散或者破产的； 4.抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的； 5.抵押合同约定的其他情况。,第三节 房地产抵押管理,六、房地产抵押的受偿 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖

23、、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖价款所得中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。,第三节 房地产抵押管理,房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 抵押权因抵押物灭失

24、而消失。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。,第四节 房屋租赁管理,一、房屋租赁的概念和特征 （一）概念 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （二）特征 1.出租人必须是房屋的所有权人或其授权的代理人 2.房屋租赁不转移出租房屋的所有权 3.承租人向出租人支付租金 4.房屋租赁一般具有明确的期限,第四节 房屋租赁管理,二、房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权经营管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形的房屋不得出租： 1.未依法取得房屋所有权证的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限

25、制房地产权利的； 3.共有房屋未取得共有人同意的； 4.权属有争议的； 5.属于违章建筑的； 6.不符合安全标准的； 7.抵押、未经抵押权人同意的； 8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,第四节 房屋租赁管理,三、房屋租赁合同 房屋租赁合同是承租人与出租人签订的，用于明确双方权利、义务关系的协议。 （一）房屋租赁合同的形式 城市房地产管理法规定：“房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面租赁合同”。,第四节 房屋租赁管理,（二）房屋租赁合同的内容 1.租赁期限 2.租赁用途 3.租金及交付方式 4.房屋修缮责任 （三）房屋租赁合同的终止 1.合同自然终止 2.合同人为终止,第四节 房屋租赁管理,四、房屋租赁登记备案 登记备案的具体程序 （一）申请 （二）审查 （三）登记备案 五、房屋转租 六、房屋租金,第五节 房地产中介服务管理,一、房地产中介服务的概念和特点 （一）概念 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询是指为从事房地产活动的当