博览汇价格定位报告.ppt

1、1,博览汇广场价格定位报告,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：,2,我们定价的思路,首次入市价格策略,定量定价,定性调整,应有合适的定价方法得出项目的基准价,项目最终的入市均价,项目介绍 项目定位 项目销售目标,选择合适的定价方法 制定标准层的均价 项目垂直层的均价推算 项目各层均价测算,上海商业市场分析 项目周边竞争分析 客户反馈分析 项目SWOT分析,3,项目介绍,推广案名：博览汇商业广场 基地地址：上海市浦东新区芳甸路梅花路 交房

2、标准：毛坯 基地面积：约5115 M2 总建筑面积：11609M2 建筑总高：15米（观光电梯18米） 建筑层高：一、二层：5.5米；地下层：5米 总套数：107套 单套面积范围：14-354平米 主力面积范围：50-270平米 商铺开间：6米 商铺径深：8-12米 得房率：约68% 建筑设计使用年限：50年 电梯数量：玻璃观光电梯1部、客货梯1部、自动扶梯8部,4,地面一层平面图,总建面：3657.27 总套数：32套（餐饮铺：31%） 沿街铺：13套（餐饮铺：38%） 面积范围：15322 铺面开间：6米 建筑层高：5.5米 商业走廊宽：3米 中轴走廊宽：5.8米,5,地面二层平面图,总建

3、面：3685.95 总套数：29套（餐饮铺：38%） 面积范围：31228 铺面开间：6米 铺面层高：5.5米 商业走廊宽：4米 中轴走廊宽：6米,地下层平面图,总建面：4265.68 总套数：46套（餐饮铺：37%） 面积范围：14354 铺面开间：6米 铺面层高：5米 商业走廊宽：3.2-6米,6,项目定位,博览汇商业广场所具备的基本特质： 轨道交通上盖式的商业广场 围合式构造有利于人气的聚集 遥相呼应的“国际会展中心效应” 顶级酒店、办公环伺周边，CBD群聚效应显著 世纪公园历次活动数万游客扩容目标消费群体 区域内近5万户高档住宅业主给予强大的基础消费力支撑,项目形象推广定位 博览中心

4、世纪公园 轨道中心商业广场,7,项目销售目标,2009年5月初开盘 5个月基本上完成项目的全盘销售,资金快速回笼 在客观背景下实现较高的利润 保证开盘热销30% 顺利完成年底清盘100%,8,我们定价的思路,首次入市价格策略,定量定价,定性调整,应有合适的定价方法得出项目的基准价,项目最终的入市均价,项目介绍 项目定位 项目销售目标,选择合适的定价方法 制定标准层的均价 项目垂直层的均价推算 项目各层均价测算,上海商业市场分析 项目周边竞争分析 客户反馈分析 项目SWOT分析,9,常用的定价方法,方法介绍,与我们项目价格定位选择的匹配度,成本导向法,需求导向法,竞争导向法,成本导向定价法是一种

5、卖方意图定价的方法 基本思路是在定价时首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润,是指以消费者为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度而非依据卖方的成本来定价,是指企业为应付市场竞争而采取的特殊定价方法， 它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量对比和竞争产品的特色，制定相对偏低、偏高或相同的价格参与竞争,可达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法,没有考虑市场的承受能力， 没有考虑市场竞争，容易偏离市场或者没有达到预先的利润,没有考虑市场的承受能力，有可能形成销售压力,方法选择,10,Step1,Step2,Step3,第一层,地下一层,第二层,选择

6、第一层具有代表的户型制定标准价 选择可比案例 修正可比案例 代表户型的租金定位 采用直接资本化确定代表户型的价格,定量定价的技术路线,通过可比案例分析，推导同同一层各方位的商铺之间的价格差 结合项目的特点推导第一层各方位的商铺的价格差 确定第一层商铺的均价,通过可比案例分析，推导垂直层之间的价格差 结合项目的特点推导第一层与第二层和地下一层的价格差 确定第二层和地下一层商铺的均价,11,Step1,我们目前的定价目的是定出项目每层的均价，但是由于商业地产的性质，同一层中商铺由于位置、离街道远近、离入口远近、项目规模等因素的影响，造成同一层中的商铺的价格单价存在着较大的差距，所以我们的出发点是先

7、选取第一层中一个临街的商铺作为定位的基点，然后根据项目各位置的优劣势分析，得出各方位的单价，然后再加总平均而得出第一层楼的均价 我们选择了第一层临梅花路的店铺作为基准户型,梅花路,面积：95.89平方米 构架：单层,12,Step1,租金返算房价方法： 由于需要定出销售价格，但周边可比案例多为出租型，所以需要租金返算房价 返算房价方法：直接资本化法 原理：V=A/R（V：房地产价格；A：年收益；R：资本化率） R=A/V（从周边类似的项目中，提取资本化率） A=租金（元/平方米/天）*365（天）,选取可比案例的原则 第一、围绕世纪公园周边 第二、与项目的距离较近 第三、与项目较为相似（比如在

8、地铁上） 第四、给项目的借鉴度高,租金修正的参考因素选择原则 第一、客户反馈的关心的因素 第二、其他影响价格/租金的因素,资本化率修正参考因素选择原则 第一、项目区域的商圈成熟度 第二、项目区域的人流量,依据给项目定价的可借鉴度的高低给于不同的权重系数，可借鉴度高给于高权重,依据影响因素对租金的影响高低，给于不同的权重，影响度高，权重系数高,依据项目区域情况调整最终用于测算项目价格的资本化率,13,可比案例的选取,本案,上海2006的商铺，该项目与本案同属一个商圈，紧邻本案，是所选取的案例中，最具可比价值的，在此选取2个案例,“新都汇”商铺，由于也在地铁旁，而且业态以餐饮为主，所以在此也将其选

9、为可比案例，但是由于与项目距离较远，可比度较低，在此选择1个可比案例,“张家浜创意街”商铺，由于也在地铁旁，而且业态以餐饮为主，所以在此也将其选为可比案例，但是由于与项目距离较远，再加上产品上差别较大所以可比度较低，在此选择1个可比案例,大拇指周边的商铺，该区域发展较为成熟，是我项目所在区域的发展方向，但是由于发展阶段不同，可借鉴度相对较弱，在此区域选取2个可比案例,14,上海2006商铺,上海2006商铺紧邻着我们项目，在项目的西侧，分为外街与内街，目前内街空置率达70% 商铺的主要业态为餐饮业，一二层联合出租，目前外街的租金区间为6-8元/平方米/天（上下两层），内街租金区间为5元/平方米

10、/天（上下两层），外街挂牌均价45000-50000元/平方米（上下两层）,由于上海2006年的第二层没有独立的通道，只能从路过第一层，所以第二层和第一层的价差大，在40% 左右 为了和我们项目的第一层有可比度，按第二层租金是第一层的40%算，案例2第一层的租金为10.7元/平方米/天 该项目的资本化率大约为7.5*365/50000=5.5%，外街和内街的租金比率大约为10.7/7=1.53,15,大拇指广场周边商铺,大拇指广场发展至今已经相当成熟，这主要得利于周边豪宅高档客源的支撑 大拇指广场的租金在12-20元/平方米/米 大拇指广场与我们项目至少有5年的差距，5年后我们项目能否发展成为

11、大拇指广场的氛围不得而知，应谨慎看待,该区域的资本化率在7%左右,芳甸路,丁香路,迎春路,紫槐路,案例1,案例2,面积：40平方米 第一层的租金约为：18元/平方米/天,面积：100平方米 仅一层租金：15元/平方米/天 售价：78000元/平方米,大拇指广场,16,张家浜创意街,面积：300平方米 地下一层租金：4元/平方米/天 地上两层租金：6元/平方米,该项目临近上海科技馆站，主营业态：创意概念店、小型展示展览 中心、主题酒吧、休闲餐饮，采取了只租不售的经营模式，目前空置率高，商铺的出租地上两层加地下一层联合一起出租，目前氛围不理想，有待进一步培育 整体出租的租金范围：地上6-8元/平方

12、米/天；地下约为4元/平方米/天,该项目的地下层有单独的过道，而第二层没有单独的过道，所以优势上地下层比第二层租金会略高，经推算可比案例第一层的租金取9元/平方米/天,17,龙阳路附近“新都汇”,新都汇借助周边的社区以及龙阳路地铁站目前已经发展成形，主营业态：餐饮为主；基本上没有空置率 租金范围：外街一楼的街铺租金在8-10元/平方米/天,案例,面积：90平方米 底铺租金：8元/平方米,白杨路,龙汇路,内街,外街,18,紧邻本案，而且业态以餐饮为主，是借鉴度最高的案例,项目未来发展的标杆，但是发展驱动因素以及阶段不同，适当借鉴,地铁上盖集中商业街，业态类似，但是距离较远，适当借鉴,30%,10

13、%,10%,10%,30%,10%,可比案例可借鉴度权重系数评定,100%,上海2006案例1,上海2006案例2,大拇指广场案例1,大拇指广场案例2,张家浜创意街,龙阳路新都汇,紧邻本案，而且业态以餐饮为主，是借鉴度最高的案例,项目未来发展的标杆，但是发展驱动因素以及阶段不同，适当借鉴,地铁上盖集中商业街，业态类似，但是距离较远，适当借鉴,19,未来的区域发展前景是投资者关心的因素,入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配,车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多,一般情况下，小户型的商铺，单价较高,项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人

14、气，影响租金,15%,15%,15%,10%,10%,5%,5%,5%,20%,100%,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者重点关注的因素,区域的商业氛围对售价提升起至关重要的作用,投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高,商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素,可比案例租金修正因素，影响权重系数评定,20,影响因素,10,评分说明,案例1是内铺，人流较少，而案例2却有着与代表户型一样的交通通达性,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,

15、入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）,10,10,10,10,10,10,10,10,6,6,10,10,10,7,11,8,5,10,10,10,10,10,9,9,10,8,案例1是内铺，投资回报预期低，而案例2投资回报预期高,案例1和案例2与项目同属一个商圈内，商业氛围相似,这两个项目同属一个招商平台，所以一样的分值,同属一个商圈，区域发展前景相似,在入住业态的档次上，预期本案的业态略高一筹，而案例2比案例1略高一筹,案例1 的面积相对较小，那么租金单价上略高，所以分值高，而案例2户

16、型面积略大，分值略低,在停车位上案例2靠路边，停车方便与本案代表项目类似，而案例1是内铺这方面稍差,本案为围合式结构，另外有地铁出口，集聚度略好，而案例2比案例1集聚人气功能好,上海2006案例1,上海2006案例2,本案,21,影响因素,10,评分说明,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）,10,10,10,10,10,10,10,10,8,12,14,11,12,13,10,8,13,12,14,14,11,12,13,14,8,1

17、3,案例2位于芳甸路和丁香路交汇处通达性较好、而案例1位于迎春路东面，通达性略弱于本案,大拇指广场成熟度较高投资回报预期较，案例2又比案例1预期好一些,大拇指广场区域商业氛围较为成熟，与本案区域有3-5年的差距,该因素上无太大区别，布局上更加合理一些,从未来发展前景上看，大拇指广场区域的前景就目前而言略好一些,大拇指广场入住业态档次比本案业态预期好,案例1户型面积与本案代表户型面积类似，而案例2面积只有40平方米，分值较高,因为案例1和案例二是沿街铺，没有很好的车位配备，这点上没有本案代表户型分值高,大拇指区域集聚人气的功能略比本案强,大拇指案例1,大拇指案例2,本案,22,影响因素,10,评

18、分说明,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）,10,10,10,10,10,10,10,10,8,8,7,10,7,10,9,11,8,案例的位置虽然在上海科技馆地铁上面，但是需要走一段较长的路程，通达性相对较弱,目前案例商业街所属区域认知度地，空置率高，投资预期没有本案好,区域没有成片的商业，氛围较差,这点上没有太大的差别,本案区域未来发展前景较好,没有太大差别,案例的面积稍大,案例的停车位充足，且停车方便，略有优势,项目规模较小、区

19、域氛围不强，集聚人气的功能没有项目有优势,张家浜创意街,本案,23,影响因素,10,评分说明,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,招商平台,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,投资回报预期,户型面积,评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,7,7,7,6,10,8,8,案例二号线和7号线地铁上，在这点上各分秋色,业态军委餐饮案例目前较为成熟，然而本案前景更好，各不占优势,案例区域商业氛围主要靠一个项目在带动，形象相对较差，这点上本案更有优势,从业态的档次上，本案更有优势,本区域更有发

20、展前景,目前案例入住业态的档次较低,面积相似,车位以及停车便捷度上，本案更有优势,本案集聚人气的功能更强,新都汇,本案,24,通过对6个可比案例与本项目的比较，通过评分测算得出，第一层代表项目的租金为10.74元/平方米/天,25,资本化率求取,项目选取的资本化率为 5.7%,上海2006商铺,大拇指广场周边商铺,投资商铺接受的资本化率,代表户型的价格V=A/R=10.74*365/5.7%=68756元/平方米,6%是我们接触到的投资客投资商铺能接受的最低资本化率,大拇指广场及联洋区域的商铺的资本化率平均为6.5-7%,上海2006商铺的平均资本化率为5%,目前区域的投资回报率低，但是未来预

21、期相对较好，本项目可适当调高资本化率,联洋区域比本项目区域早发展4-5年，区域较为成熟，本项目在参考资本化率时，应适当调低,在选取资本化率测算反算项目售价时应当充分考虑客户对投资回报率的接受度以及项目盈利的因素,综合考虑以上因素,26,我们通过代表户型的价格与各个方位的价格差情况推算出第一层各方位的价格最终求取第一层的均价，价格差的考虑因素有： 区域虽然未来发展前景好，但是目前商业氛围不足，区域的商业成熟度需要3-5年的培育期 虽然09年底轨道7号线通往本项目所在地，但是毕竟是终点站，是否能带来预想的人群，需谨慎看待 周边的嘉里中心以及证大喜马拉雅中心也需要长时间的培育 近邻的上海2006商业

22、街目前内街的空置率高达70%，可见目前的客户购买倾向主要集中在外街展示性强的商铺，上海2006商业街外街的商铺租金是内街商业租金的1.5倍 本项目的一层各方位的情况：,南面：沿梅花路次干道，方便停车，与2006商业街相连，商业整体氛围好。 东面：沿芳甸路主干道，直面博览中心，嘉里中心，展示效应显著。 北面：紧邻紫竹国际大厦，铺面南开门，进入广场后可直接看到 西面：距离主入口最远，动线不便，展示效应较弱,综合考虑以上因素后，我们在下面推导出第一层各方位的价格比例,27,Step 2,选择第一层6个能代表均价的商铺 在不考虑业态布置前提下，仅考虑位置、通道、人流聚集因素并结合其他案例的研究定出均价

23、 汇总代表均价的店铺求取均价,第一层总体均价：60162元/平方米,1,2,3,4,5,6,100%,120%,90%,70%,75%,70%,28,Step 3,确定第二层和地下一层均价的思路,确定原则,项目性质分析,案例借鉴,推倒第二层与第一层以及地下一层的比例,推导第二层和第一层的均价,29,就垂直层租金比例案例研究,中山公园玫瑰坊,位置：玫瑰坊商业街坐落于长宁区中山公园商圈轴心地段 地处本市轨道交通二号线与三号线换乘中心地区商业街附近拥有30多条公交线路站点纵横交钻，四通八达 地铁：地铁二号线的两个出口连接玫瑰坊从地铁到玫瑰坊不用出站即可直接走到玫瑰坊的地下商场。 规模：总建筑面积约为

24、18000平方米，商铺营业总面积达7800平方米，商铺250余间，面积大都在2040平方米(建筑面积)不等 楼层：地下两层和地上两层 业态：经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主，现已入驻营业的有服饰、家饰、运动、餐饮四大类60余家国内外著名品牌。,30,一楼租金均价21-23元/平方米/天 业态：服饰、饰品、餐饮,31,二楼租金均价13-15元/平方米/天 业态：服饰、饰品、包鞋、生活馆,地上一层铺面也较小，这也是租金均价较高的一个因素,32,地下一层楼租金14-16元/平方米/天 业态：服饰、餐饮,地下二层铺面面积较大，拉低了整体租金均价 在人流方面，得利于地下二层地铁出口的利好,3

25、3,地下二层楼租金12-14元/平方米/天 业态：服饰、餐饮 地铁口连接,地下二层租金高的因素主要是地铁出口以及铺面面积小的缘故,34,就垂直层租金比例案例研究,张家浜创意街,中山公园玫瑰坊,租金水平（元/平方米/天）： 2F：13-15 1F：21-23 B1：14-16 B2：12-14,各层与1F的比例： 2F：65% 1F：100% B1：70% B2：60%,我项目借鉴楼层租金时，需要重点考虑项目建筑结构情况,我项目借鉴楼层租金时，需要重点考虑项目建筑结构情况,各层与1F的比例： 2F：33% 1F：100% B1：44%,租金水平（元/平方米/天）： 2F：3 1F：9 B1：4,

26、从建筑形态上与本项目差距较大，参考度不高,从建筑形态上与本项目相似，可参考度高,35,项目的性质,一层 良好的商家展示 便捷的出入动线 客人的消费首选 客户认可度高,二层 行走空间宽敞舒适 单套铺面明亮正气 与天相连视野开阔 但客户认可度较低,地下一层 地铁集中人流导入 直面中庭景观绿化 但是地下光线较暗、压抑 人流需要时间积累 客户认可度最低,博览汇楼层价值：1层2层首层,目前区域商业成熟度不高，虽然规划利好，区域大型陆续建设大型建设项目，但是预期项目3年内难于形成成熟的商业氛围，这因素反映在楼层差上则是首层的价值与上下层的价格差价幅度大 项目有观光电梯以及手扶梯通往二层和地下层，地下层7号

27、线出口处，这因素反映在楼层差上则是，首层的价值与上下层的价格差价幅度较小 据我们调研发现大拇指广场虽然第一层人流兴旺，但是第二层依然出现聚集人群的难题,36,在考虑了项目自身的建筑形态以及前期积累的客户对楼层的认可度情况再结合案例的分析情况，我项目组认可以下的楼层价格差比例较为适合：,100%,65%,60%,第一层,地下一层,第二层,均价39105元/平方米,均价60162元/平方米,均价36097元/平方米,37,我们定价的思路,首次入市价格策略,定量定价,定性调整,应有合适的定价方法得出项目的基准价,项目最终的入市均价,项目介绍 项目定位 项目销售目标,选择合适的定价方法 制定标准层的均

28、价 项目垂直层的均价推算 项目各层均价测算,上海商业市场分析 项目周边竞争分析 客户反馈分析 项目SWOT分析,38,上海商业市场分析,上海市06年至09年3月份每月的供求及价格情况,浦东区06年至09年3月份每月的供求及价格情况,整体上海市09年3月份成交14.52万平方米，均价继续下探，3月份均价为9349元/平方米 09年一季度成交呈现了一片火热场面，稍微换回了去年成交大量萎缩的局面 09年一季度的成交得以释放，并不能说明春天已经来临，受国内外经济恶化的影响，我们预计楼市的见低至少要到年底,类似的浦东的商业价格也呈下降趋势，3月份的均价下探到了11881元/平方米 前期需求的释放，使得3

29、月份的成交得以短期见效 我们对浦东未来一年的商业市场依然秉着谨慎态度，不宜过度乐观,39,上海40000-50000元/平方米的商铺,以下为2008年1月份到2009年3月份40000-50000元/平方米商铺的成交情况,近15个月上海出售型的商业均价在40000-50000元/平方米之间的商铺共成交了113套，成交面积18557.4平方米，月均销售8套左右 我们项目共107套，如果要在年底清盘，也就是在剩下的8个月实现，每月13套的销售指标。从整体的市场容纳量来看，如果项目保持高价销售，销售压力将非常之大,40,项目周边竞争分析,嘉里中心、香格里拉,证大.喜马拉雅艺术中心,上海2006商业街

30、,41,浦东嘉里中心,项目地址：芳甸路/花木路 开发商：上海浦东嘉里城房地产有限公司（KCP） 总投资额：5亿美金 完工日期：2010年中期（EXPO之前） 占地面积：58900平米 总建筑面积：23万平米 车位：地下单层200个车位 项目组成： 五星级酒店（由香格里拉管理）； 国际5A标准写字楼； 公寓式酒店 配套商场 酒店信息：高31层；574间套房 公寓式酒店信息：高26层；140个单元 写字楼信息：高39层 商场信息：4万平米（包括餐饮、购物、娱乐）,附属配套设施： 一家全天候咖啡厅；一家中餐厅；一家特色餐厅；一间大堂酒廊；一间2400平米大宴会厅；一间1200平米可分隔小宴会厅 健身

31、中心：6000平米；占据2个楼面；设有健身房、游泳池、网球羽毛球场、瑜伽房、休闲廊、果汁吧等；600平米的“儿童探险乐园“,42,证大.喜马拉雅艺术中心,创意中心 艺术馆裙楼,证大美术馆,商业中心,大观舞台,精品酒店,证大 艺术酒店,开发商：证大集团 总投资：24亿人民币 占地面积：28893平米 总建筑面积：176580平米 交付时间： 2009年底 业态组成：酒店；美术馆；多功能表演厅；商场；办公室 业态核心：中国文化主题酒店,43,上海2006商业街,项目地址：紧邻博览汇西侧 业态：以餐饮为主 布局：氛围内街和外街 建筑结构：共两层 该项目是博览汇最直接的竞争对手，目前外街基本没有空置，

32、但是内街的空置率达到了70% 目前的业态档次处于中档状态，除了展览会举办阶段，其余时间主要依靠周边的社区的居民消费，消费有限,我们项目未来的业态定位方面必将走差异化竞争路线，避开与喜马拉雅中心以及嘉里中心业态上的竞争，在档次上低于喜马拉雅中心以及嘉里中心而略高于上海2006商业街 在价格的定位方面，考虑到项目为出售型商业，出售型商业与统一经营型商业相比存在着诸多不利，价格应相对保守 但可喜的是区域内未来几年可能没有类似的项目供应，对我们项目是个利好，但同时目前区域的商业氛围较差，需要3年左右的时间来培育,44,购买倾向分析,客户对于预期回报率的承受底线在6% 由于本案得房率约68%，客户对于单

33、价就更为敏感 在目前经济低迷情况下，客户的投资变得更加谨慎,1,价格承受度分析,2,前期积累客户反馈提炼,目前经济形势以及目前的商业氛围来看，客户都比较谨慎，所以我们在单价上要采取保守策略 客户对第一外街能承受的均价较高，但是对内街以及地上和地下价格的承受能力较弱 本案主要的潜在买家以投资目的为主、需求面积在100-150平米、均价接受度在4-4.5万/、总投资额在500万以内，而我项目店铺的面积几乎都在100平方米以上，如单价定得太高则总价都会在600万元以上，这对快速现金回笼的营销目标造成大的冲击,45,项目SWOT分析（从定价方面考虑）,区域发展潜力大，给客户购买带来信心 博览中心、嘉里

34、中心、喜马拉雅中心以及周边豪宅客户的支撑 轨道即将开通 世纪公园良好的自然资源可以依托 围合式的建筑结构易积聚人气,S,T,W,O,项目周边小范围内商业气氛较差。 目前区域内7号线在建中，大部分区域人群从梅花路海桐路及龙阳路出入，目前人气不足； 项目因为是出售型商业，未来在同一管理方面必将欠缺，不利于形象提升 铺面规划形态决定了吸引大型人气商家（诸如：家乐福超市）入驻较为困难；,本案所在区域内商业设施很少，难以满足周边居民的生活和消费需要。这使得该项目存在较大的市场机遇。 区域内具备一定的人口密度，消费市场潜力较大 本案周围存在太多豪宅项目，如该商铺经营以及业态分布操作得当，品牌招商得利，区域

35、内的居民将会成为本项目经营运转的有力支撑。 与2006商业街形成整体，餐饮的延续，大品牌的导入，会吸引到人气聚集 虽然区域内有几个较为成熟的商业圈存在，但其中餐饮业比例相对较少，并且单体规模不大，离我们周边又较远，无法步行到达，这给本项目中餐饮店、品牌店带来了较大机遇。,由于该项目主要定位为配套商业，周边流动人口层次较为复杂，这样给项目档次的提升形成一定的障碍； 宏观经济面和楼市的低迷，影响非刚性需求类产品未来的走势 未来3年内商业氛围是否能初步形成难于预期 商铺总价高，给项目的销售带来一定的压力,SWOT,46,低价入市,高价入市,中价入市,优点,缺点,适用范围,匹配度,便于市场渗透、促进良性循环 便于日后的价格控制 便于周转、加快现金回笼 先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑,利润相对较低、投资回收期长 楼盘形象难以提升,产品的综合性能不强，没有什么特色 开发体量相对过大 市场竞争激烈，类似产品多,便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形象，创造企业的无形资产 高价未必高品质，但高品质必须需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示,若价位偏离当地主流价位过多，则难集聚人气，有时会导致有价无市、 楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢