《房地产市场分析》PPT课件

1、1、房地产市场分析、2、新闻阅读、统计厅表示，在部分城市，贫困调查国家统计厅长马建堂局长九月一日表示，房价统计改革目前有初步方案，十月前后公开征求意见，计划在明年初争取正式实施。马建党表示，在各界关注的住房空置率问题上，牙齿统计调查很困难，但是国家统计局仍然存在困难，在相关部门的支持下，正在积极研究住房共济失调史制度。统计厅应在部分城市选择住宅区，对空房子情况进行调查。马建党在国家统计局举行的第二届媒体知识讨论会上表示，为了进一步提高统计能力、数据质量、官方统计公信力，统计部门应抓住关键，推进加快公众关注的统计调查改革。目前住房价钱统计已有初步方案，征求相关部门和地方意见后，十月前后公开征求社

2、会意见，预计明年初为正式实施而努力。主要内容包括数据获取来源、调查方法、摘要方法、计算方法等。3，北京市首先开始了住宅空房情况调查。北京市统计局新闻发言人秀珍3日表示，他被选为北京市空屋调查的示范城市之一，他将选择10个以下的普通住宅小区进行调查实验。示范园区的选择分为繁华、中度繁华、相对偏僻三大茄子类别。国家统计局最近明确表示，将选择部分城市进行空屋调查。第一个示范城市之一的刘收表示，这种调查与财产关系密切，难度很高，人口普查难度很高，需要多个部门的协助。北京市这次将选出不到10个示范区，示范区的分布将分为繁华区、中途繁华区、相对偏僻地区等三个茄子类别，选定的小区将全部成为普通住宅。据悉，北

3、京市统计厅此次将通过入住调查、房地产祖怀、水力天然气表确认等多种方式进行调查。收入数据将报告给国家统计局，但是为了示范，只选择了几个小区，所以没有理由估计整个市的总体情况。4、加强金融学院教室课秩序管理规定，加强课程管理，严格学习纪律，加强学生出席审查制度，督促学生是良好学习风气的重要保证之一。出席情况是学生学习态度的反映，应该作为学生学习成绩评价的一部分。根据上海市师范大学学生手册和上海市师范大学学生学习指南中的相关规定，特别制定了以下规定，规范教学和教室秩序，要求执行学生和老师参考。5，金融学院教室课秩序管理规定，1学生课迟到早退渡边杏，林和教师早点下课渡边杏。上课期间，学生可以随意出入教

4、室，如有必要，应征得教师的同意。做与讲课无关的事会渡边杏，玩手机会渡边杏，吃食物会渡边杏。如果有违规，经过教师的批评指出后仍不改正的人，教师可以让他离开教室，并以逃学的方式处理。林和教师对学生教学规律和学习态度统计的反馈是选择各种先进、就业学生干部、学生入党的重要依据之一。6，金融学院教室课秩序管理规定，2 .学生病、工作、公休日应提前向辅导员请假，上课前学习委员应向教师签发在辅导员老师同意书上签名的休假(假期学生，下节课前任和老师解释)。因突发情况不能提前请假的，应在下节课前向咨询师补充休假。7，金融学院教室课秩序管理规定，3，出席情况将在成绩评价中占10%，即学期总评价成绩的10分。(1)

5、逃学扣除一学期总评价成绩(河东)5分。迟到15分钟以上的人遵循旷课论。迟到和休假一次扣4分。累计扣除额和老师规定分数为止，公休和病假不扣除分数。，8，金融学院教室课秩序管理规定，(3)学生一学期缺席时间(因各种原因未到校的时间，许可，休假，休假未批准等)牙齿课程总时间的三分之一，或一学期无故缺席时间(未休假，未批准休假等)牙齿三次以上补充：上课时间情节严重的人让他走出教室，旷课处理。9，回顾上节课的主要内容，第一，投资的定义：广义投资概念是指为获得预期收益而提前支付一定资源的经济活动。其中“资源”可以是资金或土地、人力、技术、管理等。在狭义的投资概念中，资源是专门指资金。投资分为实物投资和非实

6、物投资。实物，如房地产、古董等；非实物通常是证券投资。“两辆马车”支付的资金目的：投资期追求收益，消费为获得效用满足。10，回顾上节课的主要内容，第二，房地产投资的意义是房地产投资分析中常用的投资概念狭窄。房地产投资是指人们为了达到某种预定目标而直接或间接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费进行的投资活动。与房地产投资相关的领域包括土地开发、旧城改造、住宅建设、房地产经营、住宅拥有等。根据房地产投资方式，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。11，回顾上节课的主要内容，3，房地产投资特征位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个茄子物理特性。前者是房地产市场一般是区域市场，尤其是住房市场；后者

7、将房地产与其他商品区别开来，每处房地产都有其独特之处。房地产经济特性首先表现在稀缺性上。第二，房地产商品具有经济寿命长的特点。第三体是当前房地产与周边环境相互关系中决定房价的重要因素。房地产投资成本巨大，投资回收期长，风险高，收益高。12，回顾上节课的主要内容，4，房地产金融的概念及其作用1，房地产金融或融资：是指以房地产的开发、经营、流通、消费等为中心发生的一系列融资、融通、结算的金融活动。2.房地产金融系统的作用房地产金融为房地产开发经营提供了重要资金，房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段，房地产金融依赖于房地产业发展的“调节器”房地产业和金融业的入户。3.我国房地产金融现存的主要问

8、题：房地产业的资金来源高度集中在银杏贷款上，房地产业绑架了银行。房地产融资渠道单一，房地产金融体系的建设大大落后于房地产业本身的发展。13，回顾上节课的主要内容，5，房地产业的支柱产业地位优先房地产业在GDP中的比重很高。第二，房地产产业链长而相关，可以直接或间接影响很多相关产业的发展。再次，房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展为采用和扩散高新技术提供了广泛的市场。此外，房地产业是劳动密集型行业，可以提供大量的就业机会。14，本课的主要内容，1，房地产市场意义和第二阶段，房地产市场分析的内容3，房地产市场分析的数据采集4，定性研究，定量研究5，案例，15，2.1房地产市场研

9、究的意义和程序，房地产市场研究是利用市场研究的一般原理，将房地产市场的特定内容和运营特性相结合，采用一定的市场。投资者的决策是根据自己掌握的信息进行的。16，2.1房地产市场研究的意义和程序，1，房地产市场信息和市场效率房地产市场反映了不完全竞争市场、房地产商品本身的特性，因此房地产市场反映了市场信息(价格信息、产品信息等)不足的特点。第一，房地产是房地产，位置的固定性，房地产市场是地方性牙齿很强的市场，第二，房地产商品是异质性的，每个房地产的区位都是唯一的。第三，在房地产市场上获取信息既困难又昂贵。第四，房地产商品的交易成本数值高。考虑到17，2.1房地产市场研究的意义和程序、房地产市场效率

10、低下，信息检索、研究市场等成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者进行合理决策的基本前提。如果市场研究做得更好，在竞争市场中可以获得更多的利润。18，2.1房地产市场研究的意义和程序，2，房地产市场研究的意义(1)房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。(2)房地产市场研究有助于投资者把握投资机会，有效的投资战略(3)房地产市场研究有利于投资者合理决策，19，2.1 3。市场研究的主要阶段(1)房地产市场研究的主要阶段1，确定研究目标2，研究方案设计3，数据采集方法，相关问卷设计，样本设计4，探究性调查5，数据收集和整理6，资料分析7，提交研究报告，20，2。想做的话，市场分析

11、就没完没了。因此，在分析到特定阶段时，有一个点，市场分析所需的成本可能超过收益。也就是说，即使上述四个茄子限制都不存在，市场分析的合理性也存在问题。如图2-1所示，仅当市场分析的收益超过分析的成本时，市场分析才具有成本效益。21，22，2.2市场研究的内容，1，市场调查房地产投资环境调查及房地产市场状况调查是市场调查的主要内容。(一)房地产投资环境调查房地产投资环境是指房地产项目投资地区在当前和未来一定时间内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。23，表2.1房地产投资环境的构成，24，2.2市场研究的内容，(2)房地产市场状况调查1，市场需求调查。调查内容主要包括特定类型房地产市场现有需求和

12、潜在需求、目标客户数。项目潜在客户的规模和基本特性相似产品或类似产品的位置、供应和潜在供应市场供求平衡情况、住房空置率等。投资者还应该调查对房地产商品的产品功能和质量的市场需求。25，2.2市场研究内容，市场需求调查有助于投资者分析某种房地产市场需求趋势和房地产供给状况，预测自己的销售量或租赁量。房地产市场是区域市场，因此市场需求的调查必须在特定的区域范围内进行。例如，在调查一个城市的写字楼市场需求时，可以调查写字楼总需求和总供给、重点写字楼的供给和需求、写字楼数量、潜在客户、租赁率等。26，2.2市场研究内容，2，市场价钱调查。主要调查具体类型房地产市场价钱(租金)水平、价钱(租金)变化过程

13、和变化趋势、影响市场价钱(租金)变化的因素、消费者对价钱变化的反应、竞争者对价钱变化的反应等。市场价钱调查有助于投资者正确估计市场价值和投资价值。价钱是房地产投资收益预测的关键参数，对投资决策至关重要。27，2.2市场研究内容，3，消费者调查。这主要包括对消费者人口统计特征的调查，如年龄、性别、教育水平、职业、收入、家族规模、所属地区等。购买主体、购买区域、购买时间、购买动机、付款方式、购买偏好、购买决策影响因素等消费者行为特性的调查，28，2.2市场研究内容，4，竞争者调查。包括竞争者的数量和规模。竞争者的市场占有率竞争者的产品种类、成本、价钱；竞争者的营销手段和战略等。29，表2.2项目基

14、本信息问卷，30，2.2市场研究内容，2，基于市场预测房地产市场调查，根据投资分析的需要，使用定性或定量分析工具，推断房地产市场部分变量今后的发展趋势。这是市场预测。定性预测是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，根据预测者的经验和逻辑推理能力推测和判断房地产市场未来表现的性质。定量预测是在理解历史数据和统计的基础上，利用统计方法的分析技术构建可以表达数量关系的数量模型，并在此基础上分析、计算和确定房地产市场因素未来可能的数量。31，2.2市场研究内容，1，宏观经济发展情况预测2，房地产发展趋势预测3，政策影响预测4，市场需求预测5，市场供应预测6，市场价钱预测7，营销预测8，竞争情况预测，

15、32，2.3房地产市场研究数据收集，影响1，投资者确定投资方向，宏观投资第二，房地产市场运营过程中市场生成的直接信息直接影响投资者决定房地产开发类型，选择具体位置，确定开发时间。第三，投资项目直接相关信息，投资者项目具体计划和市场定位，最终与决策直接关系。关于33，2.3房地产市场研究的数据采集，1，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2，2二手资料经常成本较低，并且，对34，2.3房地产市场研究的数据采集，第二次资料主要来自统计局、中央银行、发展改革委员会、建设部2、专门报纸、期刊3、房地产行业协会、相关学会4、其他渠道。35，2.3房地产市场研究的数据采集，2，第一次资料第

16、一次资料是指为研究的问题特别收集的资料。在房地产市场研究中，有很多重要的远视数据需要通过现场调查获得。例如，了解消费者对住宅的需求意向时，应考虑36，2.3房地产市场研究的数据采集、消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息购买对象区域选择住宅型选择面积选择总价格接受范围影响住宅购买决策(如位置、交通、价钱、住宅型)的重要因素37，2.3房地产市场研究的数据采集1.被调查者回答说，“交流法”是交换法，调查者向被调查者提出了几个茄子问题。因此，研究者可以利用统计分析方法获取相关市场数据。2.观察法观察法是指无需向调查者提问，监视和记录与调查主题相关的事实或行动的方法。38，2.3房地产市场研究的数据采集，(2)问卷调查是房地产市场调查中最常用的远视市场数据的获取方法。对39，2.3房地产市场研究的数据采集、市场调查问卷根据问题设置的基本方式，主要可以分为封闭式问卷和开放式问卷。封闭式问卷是一种选择题形式，要求被调查者选择