2011青岛李沧区面粉厂项目市场报告

1、根据胶东银座雄心李沧区面粉厂项目的市场报告显示，该项目是银座第二大出现面包，也是占据青岛北部城市市场的桥头堡，辐射四方区北部、李沧区和城阳区的大部分。 对银座来说，意义不仅在于第二个综合业务的整合成功，而且在于全面占领青岛乃至胶东。 济南银座中心、本案、项目目标、项目区划分析、市场研究判断、市场机会分析、项目定位、目标沟通、项目背景、机会与战略、定位1、2、3、项目远景与目标、市场研究判断、区划分析、项目企业品牌的意义：建设青岛人高度认可的银座品牌商业，商业品牌提升其他房地产品牌。 实现发展目标：以商业为主体，其他各类房地产协调运行，稳定恢复，最终为商业服务。目录contents、1、2、3、

2、项目愿景和目标、市场研究判断、区划分析、市场研究判断、项目背景研究、房地产市场研究，2010年1月12日晚，中央银行发表了2009年11月末59兆2500亿元的存款馀额，同时， 考虑到农村信用社等小型金融机构暂时不提高因素，分析师有望收回2500亿元的基础货币。 另外，由于中央银行的上调时间比预想的要早，预计市场会产生强烈的紧缩预想。 中国人民银行决定从2010年2月25日起，将存款类金融机构的人民币存款准备金率提高0.5个百分点。 为了加强对“三农”和县域经济的支持，目前不会提升农村信用社等小型金融机构。 2010年1月10日国务院办公厅日前通知，取得预售许可的房地产开发企业，在规定时间内一

3、次性公开所有房地产来源，严格按照申报价格，明确价格对外销售。 根据通知，住宅城乡建设部门需要与有关部门合作，提高对掩饰盘舍、囤积、散发虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的调查力度，加强对住宅特别是保障性住宅的工程质量安全监督管理。 宏观政策，2010年4月15日国务院常务会议，首次购买住宅，套房型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比率必须低于30；贷款第二次购买住宅的家庭，首付比率必须低于50；贷款利率为标准随着新“国四条”的公布，新一轮的政策压力即将开始，套房首付要低于50%，这是国家政策控制的第一拳，未来的市场形势不容乐观。 开发人员建议在开发过程中提前出台，规避风险。 李沧区的开

4、发过程可以分为三个阶段的发展初期(20002002年) :经济适用房基地的上世纪末，李沧区地产给人们的印象是“野战军”，当时第一代李村开发商的动向是零星之战，初期楼盘广业西山花园的7万平方米规模已经是李沧地产地产其消费者主要是在李沧区工作生活的人，当地购买需求有限，房地产销售速度较慢。 发展中期(20022006年):进入快速发展期，市区中低端的客户开始流入李沧2001年青岛申请奥运帆船竞赛举办权的成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛因为李沧区是城市副中心最近的发展(2006年目前):主要接受城市中端职业生涯需求，转向中端职业生涯需求2006年初，李沧地产的终极目标

5、CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进军李沧，目前李沧的正确定位是作为未来CLD的辅助区域，李沧区综合辅助完善的前景更为人们所熟悉，规模较大的李村商业区改造项目已经启动，青岛站总站也将成为落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市最受欢迎的居住社区。 政府订阅逐渐清晰，城市功能集逐渐成熟，李沧区经过十年，其居住价值实现低端-中低端、中低端-中端持续提高，一极双轴三区四带“一极”是全力打造区域增长极。 “两轴”连接青岛城市南北，是承担中心城市职能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。 三区分别是交通商务区、现代商贸区和生态商住区。 四带是“青带”全长17公里的李村河休闲产业带、“银带”全长12

6、公里的九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”全长12公里的金水路商务产业带、“绿带”全长14公里的(百果山虎)李沧区的发展历史、城市发展、“环湾保护、湾发展青岛拥湾发展战略决定城市市区空间由南向北发展的战略李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心，青岛城市化发展轨迹、2007、2007、2007、中心城市、集群化同时城市呈多核发展，新城市的核心发展，一定会带来大量农村人口和流动人口的流入李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的核心之一，人口的大量流入成为青岛市房地产市场的最大起爆点。 青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口大量流入，李沧区

7、成为青岛市房地产市场的最大起爆点。 青岛市地铁订划、轨道网由轨道交通M1、M2、M6和L2号线组成环湾轨道交通线。 M3和M5号线可以加强环湾带和城市中心带的联系。 地铁M2线：太行山路李沧东部。 铁路途径黄岛区政府、薛家岛、青岛站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。 李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁建设将拉近与市中心的距离，加快市中心人口溢出，使李沧区更加成为人口聚集地。李沧板块城市蔓延区、城市中低端居住区、李沧区区位、青岛老城区南部靠海，东部停靠高山，城市发展四方，沿着李沧，由南向北蔓延，李沧位于城市地理中心。 李沧区经济随着中央居民区建设的启动和一系列重要商贸项目的引进，

8、李沧第三产业发展趋势良好，产业结构呈现现代化趋势。 青岛CLD修订7个领域的修订面积为34平方公里，控制修订画的建筑面积达到800万平方米，竣工后的居住人口达到20万多人，2010年将建成“中央居住区”。 绿城理想城堡是青岛CLD中第一个项目，占地面积4100亩，建设面积202万，入住人口有望达到5万人。 分五期开发，一期占地面积12万平米，建设面积23万平米，容积率1.4，李沧区发展，近期李沧新客站、过海桥等重大设施和资源，李沧区作为青岛交通要塞、城市喉的战略优势进一步提高。 发展李沧区，由李沧区规划的三大集团，将李沧从城市地理位置转变为功能多元复合、环境生态友好、城市特色鲜明的城市新中心。

9、李村领域修订、李村领域整体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体的功能综合领域。 修订形成“两心、三带、四轴、六领域”的修订结构。 李村领域整体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体的功能综合领域，规划人口20万人。 李村领域修订区域东至308国道，西至重庆中路，北至金水路，南至张村河，修订总面积986.77公顷，现有总人口17.5万人。 修订形成“两心、三带、四轴、六领域”的修订结构。 “两心”指本地区的李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本地区的李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四个景观轴线；“六个领域”指六

10、个综合居住领域。 总结，青岛已进入城市高速发展阶段，居民消费和房地产投资也有所提高。 青岛城市化率已经超过60%，受城市多极化发展的影响，李沧区成为青岛市房地产市场的最大起爆点，为未来房地产开发提供市场机会。 李沧区是青岛的传统工业区，在青岛的新一轮订划中，第二产业都迁到了远郊，李沧区是集总部经济、生产服务业等城市副中心的李沧区规划的三大集团中，桑毛渠和中央居住区已经有了一定的基础，将来李沧功能多元复合李村领域的未来整体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体的功能综合领域，为综合项目的开发提供了巨大的市场空间。市场研究判断、项目背景研究、房地产市场研究、房地产市场研究、住宅市场

11、分析、公寓市场分析、商业市场分析、整体住宅市场研究、地区住宅市场研究、城阳：价格区间： 4500-8000别墅温泉镇价格区间： 8000-16000产品形式：高层、西室、别墅、四方李沧CLD价格区间： 是离城市最近的资源型居住区，现在形成了高端居住区的认知，重工业区、港湾区依靠港口和产业集团的优势，形成了重工业区和港湾区，核心海景豪宅区的城市和海资源的重合造就了青岛的最高居住价值，城市核心区市南是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，城市高级海景居住度假区具备高山区良好的空气质量和山体资源，配合海景与城市的合适距离，成为青岛兼居和度假功能的首选，机场和高新技术产业新城具备高新技术产业基础和国际

12、机场的最近距离，塑造生态新城形象，中央居住区接纳城市溢出人口便利交通与城市形成了密切关系的市南沿海一线价格区间： 3万-8万产品形式：高层、高山沿海一线价格区间：2-3万产品形式：高层、青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价的上涨，李沧CLD成为城市人口的主要溢出方向青岛中央休闲区温泉镇已形成休闲度假认知，鳃山正在建设大型休闲设施。 温泉镇和鳃山卫板块为青岛首席重点区、房地产市场板块结构、浮山新区8500-1.3万高层多层、住宅市场-供应、2009青岛七区总供应906.7万平方米、其中新增560.04万平方米。 供给量最少的地区是李沧区，供给量为89.23万平方米，所占比例不到1

13、0%。截至2010年2月底，青岛七区住房总库存为266.63万平方米。 李沧区库存面积排名第六，截至2010年2月底，区域库存为23.34万平方米，占8.8%，目前存在较大的市场空间。 住房市场成交，2009年青岛七区住房成交625.66万平方米。 其中李沧区产量居第四位。 2009年地区总产量为75.03万平方米，所占比例为11.99%。 住宅市场价格，从整个市场来看，年初的平均价格是6264元/元，之后，随着岛城楼市的爆炸，青岛市整体的平均价格有上升的倾向。 其中，7月份有大幅上涨，7月份的平均价格高达8549元/平方米，是全年的最高值，主要是上实海上海、海信天现等高端项目的成交良好，带动

14、了整体平均价格的大幅上涨。 7月份以后的平均价格平稳上升，到年末平均价格为8459元/平方米。 2009年青岛市房价稳定中上涨，年末平均价格比年初上涨2000元/平方米左右，上涨幅度为31.9%，属版权所有，资料请：整理编辑，转载，汇总。 从供给量方面来看，2009年供给量最小的区域是李沧区，供给量为89.23。从库存方面来看，现在的李沧区库存面积排在第六位，库存为23.34万平方米。 从成交方面看，2009年李沧区产量排名第四，区域月平均产量为6.25万平方米2009年李沧区销售点总供应量最少，现在库存23.34万平方米，消化期不足4个月，现在市场库存明显不足。 房地产市场研究、住宅市场分析

15、、公寓市场分析、商业市场分析、整体住宅市场研究、区域住宅市场研究、从市场库存来看，李沧区的可销售住宅来源主要以60-90平方米的两室产品为主，90-120平方米的产品居第二位。 60平方米以下和180平方米以上的产品供应很少。 从成交情况来看，李沧区2009年全年总交易量为75.03万平方米，月平均销售6.25万平方米，2010年3月初李沧区住房库存为23.34万平方米，销售期约为3.7个月，目前供应量明显不足青山湾、春和景明等项目价格相对较低，为前期长时间积累客户，交易量高，月平均销量均在120套以上。 从房地产价值来看，目前区域内销售项目的普通住宅平均价格在7500-8500元之间，花园洋

16、房平均价格在9000-10000元/平方米之间，二手住宅价格集中在700010000元/平方米之间。 客户是刚性需求和一次改善性需求并存的客群以青岛当地为绝对主力。 从潜在供应量来看，李沧区作为青岛未来的中央居住区，市场供应量为1116.91万平方米，供应量巨大，未来市场竞争环境异常激烈。 李沧中央居住区目前推进量不足，但未来供应量巨大，根据2009年市场推进量89.23万平方米的修订，保守推进12年。住宅市场概况、李沧区整体市场现状、李沧区住宅市场供应和成交情况、供应： 2009年李沧区供应89.23万平方米。 供给量呈逐月减少的趋势。 2010年2月李沧区住房供应大幅上升，到2010年2月底李沧区住房库存面积为23.34万平方米。 成交： 2009年李沧区成交75.03万平方米。 3月以后几乎在上位运转。 到一月份，随着传统淡季的到来，交易量略有减少。 2009年李沧区全年销售率达到84%。 以去年的销售速度，现在剩下的佗库存3.7个月就能消化。 李沧区2009年住宅年供应量89.23万平方米，产量75.03万平方米。 成交率高达