2011孝义君悦银座项目高层营销建议报告72p

1、我想介绍：长兴地产，2011年6月，孝义市君悦银座高级营销推荐书，第2部分，了解孝顺，认识市场，客观地调整当前市场形势，宏观市场分析，第4部分，反思自己的优势和劣势？自省项目本体，第3部分，市场竞争产品分析，市场竞争产品分析和市场决定？史圣大道介绍我们是什么样的公司？第五部分，结合本体和对接市场，给出了一个可行的项目营销方案？营销策略，第一部分，市场分析，史圣大道概述，立足陕西，放眼华北，史圣大道拥有北京和太原两家公司，目前服务于华北十多个城市和30多个项目。北京占有一席之地，辐射环渤海地区。基于陕西和xi在西北地区的战略发展，公司已积累了60多名贸易商，总销售额近240亿元。天津、唐山和张家

2、口的项目即将开工。2010年，机构课程为开发商提供专业服务，积累了8年的经验。致力于成为全国房地产流通业二、三线城市的大型服务机构，实施“专业服务一体化”管理。同创史圣通过60多个项目运营积累了丰富的经验，以崇高的战略思想和广阔的国家视野为国内客户提供了可靠的增值服务。史圣大道项目(我们客户服务项目的一部分)规划工作的基本流程，致力于成为国内房地产领域最有价值的综合服务提供商，史圣大道(第二部分)，市场分析，宏观市场环境，孝义市位于吕梁地区的南端，地理位置优越，总面积9458平方公里，市区面积15平方公里，常住人口15万。孝义交通便利，距省会太原120公里，距北京、Xi、天津、郑州等大城市60

3、0公里。南同蒲铁路通过西支线直接进入腹地，小刘铁路向西延伸，成为山西和陕北的物流通道。国道307、108、省道汾离、小武、市乡油路和农村公路形成纵横交错、四通八达的交通网络。大云高速公路和太君高速公路从南北两侧经过。城市性质：孝义素有“三晋宝地、秦晋十字路口、吕梁之窗”的美誉，交通便利，经济发达。城市规划：太原经济圈新型重化工业基地，晋中(肖家芬经济区)南部区域中心城市，以特色民俗文化为底蕴的花园城市，城市概况。土地利用总体布局结构：一、两轴、南北主轴、迎宾路、东西绿轴、小河生态园，二、五主城区：规划建设区的核心，以行政、商业综合服务和居住为主要功能，城南新区：以文化、教育、体育、居住和商业为

4、主要功能；城北新区：以崇文街为中心，以行政、居住和商业为主要功能；古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能；经济开发区：主导产业为机制焦、煤化工、煤电和建材。建设用地发展方向：东延北展，城市路网结构：七横(崇文街、振兴街、傅佥街、新安街、圣溪街、城南大道、橡树街)，八纵(小粉大道、永胜路、大中路、迎宾路、永安路、中和路、刘欣路、四五线)，一环(环城路)，城市道路设计能满足城市扩展的发展需求。城市概况及资源状况：煤炭储存面积783.5平方公里，占总边界面积的82.8%。探明地质储量71亿吨，远景储量90亿吨。铝土矿探明储量为2.6亿吨，其中工业可采量为8800万吨，约占中国总储量的20%，占

5、中国总储量的41%铁矿石累计探明储量1964.3万吨，其中：85%集中在西河底矿区，矿石品位在3160之间，目前有8个矿床。耐火粘土探明储量约为8895.3万吨。孝义西北部石灰岩资源丰富，面积约120平方公里。远景储量210亿吨，可利用储量60亿吨，探明储量3608.5亿吨。目前，只有少量的石灰石矿产资源被开采。氧化铝是孝义市的又一优势矿产资源，主要分布在孝义西部山区，埋藏面积约100平方公里。这里的铝土矿无论在质量还是数量上都在中国乃至亚洲占有重要地位。中国最大的铝厂河津铝厂的矿石基地位于孝义。单位：1亿吨，城市经济：孝义矿产资源丰富，品种多，分布集中。地质矿产资源，特别是煤炭和铝资源，状况

6、良好，易于开采。城市总体状况不佳，农业状况不稳定，工业化、市场化和专业化程度有待进一步提高。服务业特别是现代服务业发展严重不足，对经济发展的贡献率低。多支柱产业尚未形成。2009年，孝义市中小企业总产值为370.424亿元，同比增长24%；营业收入351.903亿元，同比增长24%；完成增加值164.838亿元，同比增长5%，占全市国内生产总值的78.5%；上缴税金28.81亿元，同比增长60%，占全市财政收入的67%。出口交货值为32.25亿元。孝义市中小企业众多，大部分都从事与煤焦产业相关的产业链，为城市GDP做出了巨大贡献。城市经济：产业结构单一，特色明显，煤炭、炼焦、煤、电、铝、煤、钢

7、等传统资源在支柱产业中所占比重过大，产品初级，技术粗放。随着第三产业的发展，第一产业生产冷，第二产业生产热，第三产业生产慢。随着安全生产改善、环境保护政策和国家产业政策的加强，孝义市关闭了全市15家洗煤厂，减少员工800人，生产清洁煤98万吨；有5个耐火材料厂，减少了162名员工，铝土矿产量为12万吨。受国家产业政策影响，62个煤矿关闭，10，800名员工减少，原煤产量为200，000吨。2008年，受国际金融危机影响，企业处于停产或半停产状态。孝义市现有22家焦化厂，生产能力1000万吨，全部采用限制生产、延长出焦时间和焦炉保温来维持焦炉运行，焦炭产量减少181万吨。除了金辉，其他21家企业

8、都在裁员。总共减少了6800名员工。共有198家洗煤厂，全部处于停产或半停产状态，精煤减少280万吨，员工减少2920人。有22家耐火材料企业和42条回转窑生产线。由于产品积压，原材料供应不足，基本处于停产状态，员工放假，员工减少2200人，煅烧铝土矿减少20万吨。由于主导产业的影响，停止生产经营的运输企业和个体工商户的数量也有所增加。据了解，2008年孝义市有5000多辆运输车辆被拦截。餐饮、批发和零售业也受到不同程度的影响。目前，原煤、精煤、焦炭、铝土矿、生铁等产品处于无市场价格状态，企业举步维艰。据统计，截至目前，企业已裁员3.9万人。影响营业收入90亿元。经济困境：孝义市以资源型产业为

9、基础的产业结构对经济周期性波动的适应性差。在第九次全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中，以1亿元、1亿元和1亿元为单位，从全国百强中的第88位上升到第71位。经济水平：2007年前孝义市主要指标明显提高，综合实力不断增强。但是，由于2009年经济危机和煤炭资源整合，增速放缓；近10年来一些煤矿企业的倒闭，使孝义经济的发展、经济形势和经济转型恶化。构建了四大体系：产业支撑体系、环境支撑体系、民生保障体系和制度机制保障体系。因此，主导产业强、新兴产业带动多元化的五大基地延伸了以煤炭、铝、铁资源为核心的产业链。孝义市初步形成了三大产业链：“煤焦煤化工建材、煤电沸石氢氧化铝镁铝合金、煤铁铸轧”。在焦

10、化行业发展中，孝义市按照对现有40万吨以上焦炭企业同等置换的原则，积极规划建设3至5个规模在220万吨至500万吨的大型焦炭集团和世界先进设备。在铝工业发展中，孝义市重点规划实施了一个“一大四小”的新型铝工业项目，该项目将形成300万吨的产能，完成200亿元的产值，在2-3年内实现20亿元的税收，并将形成一个煤炭焦化后产值超过100亿元的新型产业支撑。经济转型：孝义的转型发展可以概括为两个方面：一是加快传统产业的转型升级；二是启动并大力支持非资源型、环境友好型和高科技新兴产业的发展。全市总体情况，2009年孝义市城镇居民人均可支配收入达到14651元，比上年增长5.4%，比吕梁市13795元的

11、平均水平高出856元，比省平均水平高出906元；农民人均纯收入达到6915元，比上年增长2.4%，是吕梁市3426元平均水平的2.1倍，是全省平均水平的1.65倍；金融机构各项存款余额197.85亿元，同比增长40.73%，人均储蓄存款明显高于全省；2009年，孝义市社会消费品零售总额达到56.32亿元，比上年增长24.9%。单位：元，单位：元，可支配收入水平：孝义居民经济实力雄厚，家庭资源丰富，人民生活水平逐年提高。经济状况、财富群体、中产阶级、普通人和孝义居民收入较高，但总体上孝义居民收入结构仍呈现哑铃型结构：哑铃型结构中，哑铃型结构所占比例不一，低收入居民占70%，这一数据与孝义市现有人

12、口相一致。剩下的15万人是城市人口。根据美泰的法律，金字塔顶端的居民约占20%，约3万人，其余普通城市居民占80%，约10万人。据我公司调查，孝义市普通城镇居民约10万人，平均月收入约1600.18万元/月，主要包括孝义市经济转型后的公务员、教师、国有企业员工、小企业主和工厂员工。据孝义市相关统计，目前约有3万名居民来自哑铃的财富端，个人资产存量至少为1000万元，而个人资产在1亿元以上的居民约有3000人。中国居民的财富构成、欧美居民的财富构成、孝义居民的财富构成、客户群体的分类：孝义市独特的经济环境加大了孝义市的贫富差距，造成了严重的两极分化；造成孝顺和财富的人有很多，普通人也有很多，但缺

13、少定义明确的中间层。小艾孝义市经济发展水平较高，已经形成了一定的消费基础。然而，价格相对昂贵，而且靠近吕梁和太原。当地缺乏大宗消费。因此，商业品种齐全，但分布混乱，没有大型商业商店。作为一个受第二产业带动的城市，在政府的规范和整顿下，经济受到了一定程度的影响，目前形势不容乐观；但是，随着城市经济的转型，后续发展势头强劲，市场总结如下：1。孝义主要在第二产业，受政府整顿影响，经济稍弱；2.政府的规划四通八达，后期经济发展有利；3.孝义市场是一个五级城市，市场总量较小，市场供大于求；4.孝义人的经济水平呈哑铃状，贫富分化严重；第三部分，市场分析。从竞争产品区位图可以看出，孝义市有35个在售项目，项

14、目众多，供大于求，宏观竞争产品有，大丰盛溪湖，宏喜花园，盛和佳园，东兴帝豪花园，金辉史圣大厦，宏宇白金宫，新世纪大厦，城市大厦，城市之光，新天地，春德嘉裕国际大厦，君悦银座。据实际调查，每个项目平均有500套，孝义市市场的住房供应量约为17，000套按照平均销售额的60%计算，孝义市市场的住房供应量约为7000套。、日出东、香河新苑、丽华苑、新泰花园、平均售价为3300元/，平均售价为3000元/。在政府的规划和引导下，东岩地区的房地产开发量日益增加，质量也在不断提高，但同质化现象严重。项目信息：第一，平均价格区间：3300元/后期项目，新项目进入市场价格不公开，预计售价较高。2.卖点概括在文

15、化和教育领域。除了第一个城市，即沃尔玛城市综合体，无一例外，区域竞争产品，第一个城市，伊泰花园，东兴帝豪花园，金辉史圣名都，竞争产品分析，第一个城市被定位为一个城市综合体，住宅，酒店，写字楼和企业，特别是沃尔玛和它的10万个企业，大大提高了作为项目的核心卖点优势：1。沃尔玛进入项目的知名度和影响力；2.主题商业街、写字楼和新城建设的势头；3.双大堂设计；4.约8套稀缺的复式单元；5.专业营销，成就品质劣势：1。这个地区暂时还不熟悉，主要道路如大众路还没有通车。销售情况：刚进入，销售进展不明显，但销售现场有很多顾问，竞争产品分析金辉是盛世中的名宅，黄金地段有2万个商业自建幼儿园。住宅项目的销售率

16、已经达到95%。现在它被商业化销售。价格是9000元/迎宾路附近，7000元/崇文街附近。优点：1 .紧邻迎宾路和崇文街，交通便利；2.周边文化教育设施优势明显；3.它建造了2500所幼儿园。18档系统4。开发商品牌现有房子的优缺点：1。公寓面积太大，总价高，转移了一些购房人的注意力；2.地面无车位销售情况：住宅销售即将结束，目前在面向街道的商业销售中，竞争产品分析，怡泰园、四面向街道、迎宾路、崇文街、长安巷环绕社区，交通便利，公寓面积过大，小高层产品提前进入市场。舒适公寓136和140占64%，这将成为该项目的直接竞争对手。优点：1 .迎宾路与崇文街交叉口交通优势明显；2.周边文化教育支撑优势明显；3.靠近检察院，人文环境比较好，缺点是：1 .公寓面积太大，所以有必要考虑市场的饱和销售情况：目前没有进展，竞争产品分析，史圣豪庭，黄金地段项目。优点：1 .核心位置，交通便利；