商业模式研究专题-绿城,龙湖及星河湾.ppt

1、在精致中延续，在创新中完美,绿城产品系列,2,注：除上述住宅产品系列外，绿城还是城市综合体系列、酒店系列、写字楼系列等产品线。,绿城产品发展阶段,3,坚持精品策略，保证产品品质 在市场同类型的产品中，保证处于高端水平； 产品由单系列发展到多系列发展，逐渐完善产品线； 每一产品系列不断优化、自我升级；产品不断根据市场发展需要进行更新。,绿城产品特点,4,多层公寓总体特点： 低层次、低容积率、低密度、高绿化率； 立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部高级涂料,绿城产品多层,5,“桂花城系列”公寓产品 以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率；整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富，追

2、崇意境， 采用经典欧陆风格的“三段式”立面，运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等元素，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面，组合页岩、片石饰面及局部喷涂。是建筑具有很好的层次感。,绿城产品多层代表作：桂花城系列,6,中心景观,三段式立面、四坡顶、八角窗,架空层及中心花园一角,小桥景观,大片绿地,江南绿色植物,桂花城现象 经过11年的发展，绿城的“桂花城”系列多层公寓产品已经成为目前国内最长的一个系列房产品，已建、在建的项目达21个个之多，地域涉及杭州、北京、合肥、郑州、长沙等地。 桂花城总是同区域内房价最高的楼盘 桂花城的二手房总是在同区域内最容易销售的 桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内

3、外注目的“桂花城现象”。 杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品. 杭州桂花城呈现持续增值的良好态势，价格较周边房产高约1000元/,绿城产品多层代表作：桂花城系列,7,高层总体特点 外立面讲究，建筑造型细腻/ 注重会所，功能配比齐全/ 园林绿化高、精致,绿城产品高层,8,高层公寓产品以杭州绿园、春江花月和上海绿城为代表 在总体规划布局和建筑构成方面，不仅考虑园区居住环境和景观的品质，而且关注未来城市的整体之美和景观。,绿城产品高层代表作：上海绿城,9,杭州绿园 春江花月 上海绿城,外立面 小区内景观,上海绿城的市场效果 上海绿城总体沿袭了绿城产品稳重、典雅的风格，建筑造型细腻而富于变化，

4、含蓄地表达了这座国际都市所蕴涵的独特气质及文化气息，是绿城集团高层系列产品的代表作品 在一期基本售磬的情况下，上海绿城决定追加3000万元提高住宅品质。 将会所面积增加到6500平方米，还在外墙保温、车库采光等20多处细节进行了改进； 多次修改景观方案，每一个环节上力求达到产品的完美；,绿城产品高层代表作：上海绿城,上海绿城成交价格年增长2030，目前较周边房产价格高约10002000元/。,不断创新的别墅 绿城开发的别墅产品具有明显的阶段性印迹，从1995到2007年间，完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变。,绿城产品别墅,11,绿城产品别墅,12,1-北美风格的九溪玫瑰园,因地制宜 因

5、景制宜,因地制宜 因景制宜,2-自然田园的桃花源,自然之美,村落田园,3-东方人文的桃花源东区,绿城别墅的总体特点 因地制宜，充分利用环境和地块本身的优势，重视资源的不可再生性，注重产品的耐久性、通过设计和规划重塑别是的历史感。,围合的庭院,东方的窗台,绿城产品别墅,绿城别墅代表作：桃花源的市场表现 桃花源南区是绿城营造别墅的领先理念先造园（园区）、后造房、再造院（庭院）的文化实践，标志着绿城由“造房时代”到“造园时代”再到“生活时代”的成功转型。 桃花源是绿城集团继九溪玫瑰园和桃花源东区、西区之后，别墅开发历程中的又一创新，是绿城第三代别墅的代表作品。,硬件1：建筑优美的外立面和高雅的大堂：

6、 典雅 气派 高品质感 材质优良,绿城产品特色：“3硬+1软”,14,杭州绿园,上海绿城,杭州深蓝广场大堂,杭州丁香公寓,北京御园,北京御园,硬件2：社区园林: 通过大型的公园式园林与各种景观结合，形成魅力的社区景观。,绿城产品特色：“3硬+1软”,公园式园林绿化,超大会客厅,景观小品,高雅公共空间,参与式的景观,特色公共空间,硬件3：住客会所: 通过业主和住客的大会客厅高雅公共生活空间提升社区品质。,软 件：物业管理: 安全 可靠 温馨细致周到 运作模式 物业服务的作用和意义,绿城产品特色：“3硬+1软”,16,客户对绿城产品的满意度评价 来自客户的评价最能够反映绿城产品的价值所在，正如绿城

7、强调的“3硬+1软”，绿城努力完善的硬件或者软件都成为了绿城产品的加分项。,绿城产品的评价,17,绿城的精致,18,建筑的美感,人性化的架空层,主动营造高差和坡地,围合的庭院,围合的道路设计,细部还原经典,花边的穹顶,看似随意的留心,由于绿城对产品品质的执着，绿城严格的要求自己，对产品的投入不惜力，不惜金 在绿城，“加法”已经成为一种惯例。绿城认为，真正的好产品没有捷径可走，无一例外，就是用钱和心血堆出来的。 超标准建设 绿城桃花源的建筑结构，同样是住宅产品，一般房产品都是砖混结构，绿城却采用轻钢结构 砖混结构足以达标，但绿城认为，加固主体结构有利于减少室内承重墙，有利于空间营造和再造，有利于

8、营造大面积挑高空间的价值，有利于地震考验房屋质量等。 对已交付产品的持续增加投入和改进 2003年11月，上海绿城一期住宅已基本售罄，绿城却又追加3000万元投资，精心营造一期品质。追加投资主要用于增加会所面积、改用原装进口电梯、提高外墙面砖和石材的配置、增加弧形和大面积的中空玻璃窗、增加车库采光面积、大幅度增加名贵树种和草种、提高智能化和配套设备标准等近30项材料和细节。 2004年5月，已交付使用的杭州绿园的游泳池没有使用指定颜色的瓷砖，和游泳池应有的品质不太协调，坚持最终游泳池的瓷砖被敲掉，重新贴过。,绿城的加法,19,品质 唯有高品质的产品与服务才能得到客户的认可和信任，唯有打造精致产

9、品的企业才能在激烈的市场竞争中生存和发展。 一味依靠速度的粗放式房产开发模式必将被精耕细作式的品质房产时代所替代。 标准 绿城标准：也是绿城特质，由于在产品系列化、标准化，以及规划设计方面的努力和用心，绿城同一系列产品，无论是在北京、上海还是杭州，都有体现鲜明“绿城特质； 绿城产品虽然看庞杂，但实则尽然有序，标准清晰。 已形成了以桃花源、九溪玫瑰园为代表的别墅系列； 以桂花城、紫桂花园为代表的多层系列； 以春江花月、杭州绿园、上海绿城等为代表的高层系列。 进化 在坚持高端产品路线的前提下，产品由单系列发展到多系列； 每一产品系列不断优化、自我升级，根据市场需要同步发展，不断创新改进。,绿城产品

10、特点,20,绿城成长的方法：不断的自我批判和反思 绿城对每一个项目的开发过程尤其是工程建设进行总结和反思，逐步形成了一系列的工程管理案例、工作规程、纲要； 2001年桂花城批判，2003年教训与反思（房产质量缺陷汇编）、景观工程管理纲要、隐蔽工程的实施与验收纲要等等，其内容几乎涵盖了工程营造的所有细节。 自我批判和学习的结果： 第一是产品质量大幅提升和细节的专注 施工现场你看到的将是整齐美观的脚手架，整洁有序的材料堆放，花园式办公环境 钢筋帮扎整齐到可以用充满韵律感，而浇铸成型的楼板、柱子，横平竖直，光滑整洁 第二是产品的自我更新和重塑。 2009年绿城已经在结合世界上最新的住宅开发特点，在集

11、团范围内举办“绿城十年总结与反思”活动，整合世界一流的专业资源，通过绿城设计研究院全面完成现有产品体系的完善和升级，并且推出新的产品形态， 如绿城杭州桃花源的十锦园和南区精装修别墅，长沙青竹园、上海玫瑰园项目等等。,绿城成长的方法,21,虽然绿城是多系列产品，但在同一系列产品中，绿城依然保持了高度的统一和标准 绿城的复制是产品品质的复制，也是产品设计的复制； 绿城的复制不仅保证了其不同地域下的“绿城特质”，也保证了产品快速开发和公司高速扩张； 绿城的复制是有生命力的复制，根据地域、文化、习惯、品位等不断的在细部进化和修改,绿城的复制,22,公寓项目 别墅项目,上海绿城 杭州春江花月 杭州绿城,

12、北京 御园 上海玫瑰园 长沙青竹源,绿城的产品结构和标准可以借鉴和学习，但绿城多年的研究和积淀难以短期内被业内其他企业所复制。 1995年至2000年，绿城潜心在杭州一城开发项目，在竞争激烈的杭州制造了“桂花园现象”。在之后的异地扩张过程中，绿城不断的改进和优化其桂花园系列，逐渐形成了相对完善和标准，能够适用于各地不同居住需要和文化的产品系列。 在2001年绿城扩张的过程中，绿城首先进入上海、北京，并且通过高品质的产品赢得了市场和消费者的认可。之后逐渐向全国扩张。 在上述杭州区域市场积累和深耕的过程中，以及之后全国战略扩张和优化产品的过程中，绿城形成了自己特有的核心竞争力，也培养了产品过程控制

13、、细部控制、过程管理等综合能力。 规划布局以人为本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究； 园区空间错落有致，疏密得当；户型宽敞舒适多样灵活； 景观环境浓墨重彩与建筑有机融合；园林绿化与活动功能相辅相成； 社区会所配套完善，设施齐全；智能化设计无微不至； 室内装潢精致气派而不失典雅等等。 绿城的不可复制，是对于其他公司而言的。因为绿城特质是不是一天炼成的。,绿城的不可复制,企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生；品质不时失控退步、顺流而下，则企业亡。 宋卫平 绿城是坚持品质地产的又一执着代表。 15年的企业史，是绿城孜孜不倦追求住宅品质的执着历程。 1995年

14、，绿城从杭州城西起步，市场低迷让绿城认识到：市场的关键在于产品，产品的关键在于“能否合乎人们内心深处的呼唤”； 2001年，桂花城以清新典雅的建筑风格，小桥流水人家的江南意境，成为杭州第一流的住宅园区。但绿城地产却用一场浩大的“桂花城批判”，表明绿城在追求完美品质的态度。 2005年，绿城在全集团范围内开展资料“体检”活动，这是绿城继2001年的桂花城批判、2003年产品缺陷研讨后的又一次大规模的“自我批判”活动。再次体现了绿城对于产品品质追求的决绝。 对产品品质的近乎理想主义的追求，使绿城对全产业链管理形成了细致、有效的管理模式和经验，这便是绿城最重要的企业核心竞争力。,绿城的成功之道,24

15、,在沉寂中沉淀，在厚积中爆发,龙湖进入城市,26,注：除重庆外，其余城市项目名称中为全部项目。,龙湖式发展,27,10年重庆沉淀，10年产品积累 龙湖95年到05年仅在重庆和四川市场，销售额和开发量也相对较小，从规模、数量、影响力等传统的方式衡量，至少在05年之前，龙湖算不上是一个成功的开发商。 但是，偏居一隅的龙湖却得到了业绩领袖万科的尊重： 万科专门安排员工多次去龙湖学习 王石说：“有龙湖在，万科不敢进重庆”。 10年，龙湖在重庆沉寂，但龙湖的行动却异常的坚决： 实现由单业态向多业态、单区域向多区域、单系列向多系列的战术性转变，积累经验。 龙湖积累了丰富的产品经验，形成了多个产品模块，在每

16、一个产品模块的运作上总结形成了多项研发、建造、销售的关键品质管控点,龙湖式积累,28,龙湖在05年之后进入爆发式增长3年：10亿到100亿！ 与龙湖跨各阶段性发展相一致，龙湖的业绩与龙湖进入城市数量保持了高度的一致。 龙湖 “区域聚焦，多业态发展”、“先产品扩张、后区域扩张”的策略发挥了强大的的作用。形成了独具特色的“龙湖式增长”。,龙湖式增长,29,“区域聚焦、多业态发展”+ “先产品扩张，后区域扩张” 运用业态与区域的双重平衡实现持续稳定发展，分散产品结构的不均衡和区域经济周期不均衡的风险。 不同的业态是有周期性的，别墅好卖的时候，高层建筑公寓可能不好卖，多业态布局就可以保证企业在每个城市

17、的业务发展都是平稳、可持续的。 在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模。 城市领先与形成是进入产生冲突时，城市领先由于新城市进入。 在市场的低潮期，利用多业态的布局和很好的市场口碑，守住在这个市场上的份额，缓些进入新城市；市场好的时候，就抓住大好时机扩张。,龙湖式扩张,30,在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路,龙湖式扩张,31,龙湖式扩张,32,用10年时间基本完成全国布局 城市扩张的顺序：由西南-京津-长三角-珠三角，不同于其他“3+x”之类的扩张方式。 又被向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群。,在每一个进入的城市成为NO.1或者NO.2 龙湖的标杆

18、企业是香港的新鸿基提出“成为所有进入城市的新鸿基” 要在同等物业形态中保持中高端水平。 保持可售物业的高水平和快速周转性。,龙湖式目标,33,根据高端客户的需要来进行产品设计，是龙湖产品的最大特色。 “多业态综合开发”在每个业态中形成标准和标杆产品。 业务覆盖普通住宅、办公楼、酒店、购物中心、商务公寓、花园洋房、独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、高层电梯公寓等多种产品。 几乎将所有的业态都作了一遍，而且在各个领域都有值得称道的标志性产品。 设立专门的产品研发中心和客户体验中心，根据客户需求进行产品研究。 大量投入，研究什么样的产品最舒适、代表未来潮流 通过客户体验中心不断反馈数据，研发中心不断修正

19、产品，满足客户对住房的功能需求。,龙湖式产品,34,根据客户和市场需要，不断创新，是龙湖产品的又一大亮点。 产品创新，从规划、审美、空间、居住理念四大方面创新 空间创新：龙湖地产的有些户型多达四个露台、一个阳台，充分考虑到当地客群个性化的品质生活需求。 产品创新，以别墅手法造洋房。 1.0的地面容积率，已经是花园洋房的极至奢侈；独栋.双拼的设计更让洋房从此有了别墅的建筑特征与尊贵气质 空间立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架别墅手法的洋房成为了一种艺术。,龙湖式产品,35,植物是建筑的外立面；项目未动，园林先行 借助外部环境到打造园区环境

20、紧密结合起来，营造了提升项目品位的“景观大道” 。 横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林多姿多彩，且解决成活率的难题。 龙湖严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果。 龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色，每个项目在植物的选择上，不是单纯的种树、种花、铺草即可，多考虑了不同高度的视觉层次(五重植被)，不同季节颜色的搭配，甚至不同鸟类的习性，防蚊虫等。,龙湖式园林,36,37,善待一生，龙湖物业是重要表现之一，是龙湖业

21、务全过程管理的重要一环。 龙湖物业用真心和行动完美诠释了“善待你一生”，为成千上万的“龙民”创造了精彩、和谐、快乐的“龙湖生活”。“龙湖生活”已成为品质生活的代名词，龙湖物管也成为业主口碑相传的重要内容。 当盖好房成为规定动作，当口碑传播与客户满意度改变营销革命，当软实力成为考量优秀企业的重要指标之时，龙湖的竞争力凸显无疑。 在重庆老家，有70000多人自发形成的“龙民部落”蔚然成型，一路追捧其物业。 几百万平方米小区管理，98%以上的缴费率，更是创造了物业管理的奇迹。 物业管理已经由被动地服务与配套，成为龙湖地产大营销体系之下的一大利器，由其塑造的人文社区，真实地影响与改变了居住者的生活与心

22、境。 小区道路每天要用拖布拖；垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个；小区玻璃上不能出现手纹印 每平方米杂草不得超过5株；示范区每平米需多少银杏落叶要写入物业管理人员的工作指引； 雨停后20分钟内要求路上看不到积水；,龙湖式物业,38,1：,铺满鲜花的垃圾箱,示范区中的雨伞,善待自然的环保理念,刻有企业理念的井盖,龙湖式精细,停车场标识的与园林浑然一体,烟灰缸和垃圾桶,精致的树根处理,维护中的大树,露台的烧烤场景,保洁对园林细节的维护,龙湖式精细,五重景观一角： 绿地/花阵/植被/灌木/大灌木,随处可见的鲜花,露台的场景,随处可见的鸟笼,十字隔窗，相框的感受,龙湖式精细,产品标准化：标准模块，个性拼

23、接，无限创意，特色鲜明 房地产这个行业未来将会有很大规模的发展，而要实现规模化的发展，就离不开产品的标准化。但同时，龙湖又不希望因为产品标准化而失去创新的空间，就巧妙选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合，也即被龙湖称之为的“积木理论”。 龙湖先在单个城市实行产品多元化战略。产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、购物中心、写字楼等等形态，这一过程中，龙湖积累了丰富的产品经验，形成了多个产品模块。 在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起

24、标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。 这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。 龙湖集团严格的标准化动作： 不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,龙湖式标准化,42,管理标准化 通过建立公司的“办公自动化控制系统（OA）”，实现对公司文件的控制和管理标准的一致和透明。在这个平台上，还集合了OA办公、知识管理、成本管理、计划管理、HR系统、CRM系统等，项目管理和知识管理两个平台对全国多项目规模化发展的支持作用之大超乎想象。 房地产不仅是资金密集型的行业，更是信

25、息密集型的行业。信息流转的速度与准确性决定能否快速、顺畅地把业务向前推进。 龙湖每个新成立的分公司，都可以在3天之内，快速通过信息化手段复制“重庆公司”的运营模式 这种管理的标准化和知识的集成化，使得龙湖可以迅速的复制并移植到新的区域。 “重庆龙湖”也迅速“克隆”出“成都龙湖”、“北京龙湖”、“上海龙湖”、“西安龙湖”等多个龙湖。 成都龙湖三千里项目，一期872套房源，15小时内售罄，销售金额超过4亿元。这一项目从拿地到开盘8个月，从开工到开盘仅仅只有5个月。,龙湖式标准化,43,44,龙湖式复制,在产品标准化基础上的产品复制 龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品

26、，10%自行创新。 全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。 不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。,在管理标准化基础上的公司复制 龙湖的发展坚持“先做强，后做大”，在一地经营10年后开始全国性扩张。这种复制的方式，使其有了足够的经验和积累应对在扩张中的问题。 在过去的10年积累中，龙湖不断的向先进学习，改进和提高自己的管理水平和控制能力，在根据战略扩张进行复制的过程中，有良好的效果。 2005年进入北京，2007年北京的香醍漫步别墅开盘，一期104套别墅两小时卖光，销售收入3.4亿元，此前在北京的第一号作品滟澜山别墅销售收入7.6

27、亿，龙湖地产在北京9天内销售额达11亿元。 截至2008年，龙湖在重庆、成都、西安、北京和上海五个地区累计销售房屋1.18万套，销售额达115亿元。其中，重庆龙湖以38.1亿元的销售额连续蝉联市场第一，市场份额持续提升；成都龙湖取得逾23亿元的销售额；北京龙湖实现销售43.8亿元，成功入围北京住宅市场三甲；而上海龙湖和西安龙湖两个新公司亦实现近10亿元的销售业绩。 而北京进入不足3年，上海、西安市场进入不足2年。 龙湖式复制在龙湖公司内部，发挥了强大的威力，产生了良好的效果。,龙湖式复制,45,龙湖的发展路径难以为其他公司所复制 时间和行业发展阶段的不可复制 中国房地产发展阶段已经处于快速发展

28、期，如果从现在开始复制通过“一城市、一区域”深入耕耘，并快速发展的“积淀-爆发”的模式，会错过中国房地产快速发展大好时机。 如果没有长期的积累而盲目的进行城市扩张，可能会导致风险的增加，导致企业失控。 产品系列和标准难以复制 龙湖通过10年在重庆的专注和积累，形成了“多业态、全系列”的产品，并且通过精细和专注形成了高端产品的良好形象；同时 通过40个经典项目的开发，形成了各业态形式的标准，并且在形成了独特的“模块标准、自由拼接”的“在标准中创新，在创新中统一”的龙湖标准化特色。 团队及管理模式难以复制 龙湖女性领导者“细腻、坚韧、内敛”的特质逐渐影响并内化为龙湖的企业文化； 配合其战略目标，龙

29、湖形成了一整套人才体系，比如“区域聚焦”对应的是“人才本地化”； 形成了完整的人才梯队，“有企业家精神的职业经理人” + “操心员” + “仕官生”,龙湖的不可复制,46,龙湖的成功之道 战略层面：在正确的时间点，制定正确的企业发展战略，并能够抵制诱惑，严格的执行既定发展战略，是龙湖成功的关键。 在95年，龙湖成立之初，就确立“5年后成为重庆最好的房地产企业之一，10年后成为全国最好的企业之一”的伟大目标。 在1995年-2000年的时候，国内房地产市场还在培育之后的发展期，龙湖先在重庆苦练10年基本功，做到了产品的标准化、业态的标准化、公司管理的标准化。 在2003年全国房地产市场进入高速增

30、长和发展的情况先，龙湖按照既定战略，稳而准地外拓成都、北京、上海和西安等市场，获得了快速的爆发式增长。 战术层面：对对产品精细态度以及对园林执着痴迷的追求，造就精品之后不断的对精品进行更新换代，以满足市场需求。 龙湖赢得市场最终靠的是产品（包含园林、细节、物业等） 龙湖对产品的更新和改善使产品保持龙湖特色的同时具有了旺盛的生命力。,龙湖模式,47,高瞻远瞩、志存高远 根据市场和行业发展阶段，制定符合企业特点并清晰的企业战略，保证企业的发展方向的正确性。 抗拒诱惑、厚积薄发 能够正确的认识自己，在自己能力还不足的时候，耐住寂寞，一步一步的培养自己的核心能力。 能够将自己的积淀通过系统的分析和总计

31、变成积累，逐渐形成自己的优势。 精细专注、传承创新 通过不断的想标杆企业学习，提升自己的产品开发能力； 通过不断的总结和反思，总结失败和教训，改进和提升产品的品质，在充分发挥自己优势的基础上将优势提升为自己的核心竞争力，比如完美的产品、精妙的园林等。 执行，坚定的执行，至死不渝的系统化的执行。,龙湖模式,48,附录：龙湖滟澜山（别墅）项目展示,49,50,龙湖滟澜山（北京）,项目档案： 物业类型：别墅 建筑类别：联排 占地面积：240000平方米 建筑面积：108000平方米 容 积 率：0.67 绿 化 率：32% 装修状况：毛坯 总 户 数：共430栋 均 价：均价26000元/平方米 开

32、盘时间：2007-09-01 入住时间：2009-03-01 项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米 开 发 商：北京龙湖置业有限公司 建筑设计单位：美国BASSNIAN住宅设计事务所,龙湖滟澜山（上海）,51,项目档案 赵巷项目位于青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，建筑面积共计144495.5平方米。 地块四至：东至嘉松公路、南至规划道路、西至崧塘河、北至淀浦河。 规划总用地面积为144495.5平方米 总建筑面积213728平方米（其中地上建筑面积为144495平方米（包括住宅建筑面积143295平方米，公建配套建筑面积1200平方米），地下建筑面积69233平方米（

33、包括公建配套建筑面积700平方米）。 建筑容积率：1.0（规划建筑密度30%，绿地率35%）。,52,项目注重打造具有地中海建筑风格的滨水坡地社区,双拼 滟影,叠加 山语,联排 澜香,价值构建,53,项目形象策略： 为尚己的国际人打造的乐居生活 精神核心提炼： 生活的真正成就来自于我们自己的高级需要的满足，特别是自我实现的需要的满足。高级需要满足能引起更加合意的主观效果，即更深刻的幸福感、宁静感，以及内心生活的丰富感那些生活在自我实现水平上的人，事实上也是最博爱并在个人特质上发展最充分的人。 语境内涵： 质朴热情，充满国际生活品位； 悠闲浪漫，而不失身份的表彰。,产品刚性价值 产品定位：中央别

34、墅区 蔷薇与银杏的庭园 地段不可复制的别墅地段 居者高度统一的同质客群 园林首屈一指的成熟园林 服务十年成就的服务口碑 建筑高度差异的宜居空间 地段基础价值 园林成本价值、时间价值、生命价值 建筑即时价值 服务成长价值 居者决定价值,54,价值展示：内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差,入口，眼前一亮,通往项目的路，已有改变，还未明显,55,北京龙湖惊艳的展示区：没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境,56,北京龙湖惊艳的展示区：有生命的园林，比建筑本身更能打动人,为数不多的硬质铺装,更多采用大量的软景,57,四季异景：选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花

35、卉分时绽放，春夏秋冬呈现截然不同的异色景观。,五重景观一角： 绿地/花阵/植被/灌木/大灌木,随处可见的不死花,露台的场景,随处可见的鸟笼,十字隔窗，相框的感受,58,五重垂直绿化：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！,滟澜山,五层垂直绿化 第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。,59,全冠移植：依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度，依循乔木必须高于建筑檐口的高度准则种植。,将每一株灌木旋转360度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果，同时最大程度上保护每户

36、别墅的私密。,60,私家园林,每户户外主题园林,在每一户户外设计了各种主题的园林景观，并且以层次丰富的绿植为业主巧妙地围合出一片自己的空间，从私家花园到公共园区，和谐统一。,61,北京龙湖惊艳的展示区：注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击,紫色花海和白桦形成鲜明的对比,滟澜山的示范区,人行道周围,62,北京龙湖全程不同节点关注客户感受。,入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感,入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间,院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态,水景的加入成为秩序与自然的过渡,宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压,入户的处理温馨、私密使客户最限

37、度放松自我,63,北京龙湖惊艳的展示区：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。,儿童戏水场景,供来访客户小孩游戏,分不清稻草人还是园丁,64,私家下沉庭院,私家花园,私家花园,“慢”速扩张， “心”就奇迹,星河湾项目,66,星河湾成绩：2009年前3季度，仅凭北京、上海、广州3个城市4个楼盘，星河湾制造完成100亿元销售额。 2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘，以比周边楼盘贵近3倍的价格，创造了“6小时销售40亿元”，制造过去300年来唯一“一天销售40亿元”的商品。将浦东的房价提升1万元。 2005年6月，北京星河湾一期无定价开盘，当天即获一万多张认购

38、卡，提升了朝青板块作为高档居住区的区域价值；之后星河湾以高于周边楼盘1万元的价格，连续4年获得北京均价25000元以上高端住宅市场销售年度冠军。 2001年4月，广州星河湾一期销售跻身广州销量第三，销售金额第二；2004年广州星河湾四期“星座”开盘，一周内销售突破三亿元，刷新全国记录。 “星河湾”的产品案名替代了原来“宏宇集团”这一公司名称，制造中国房地产行业的第一。 1996年12月，经广州市体改委批准实行股份制改组，成为广州市第一家私营股份制企业。,星河湾制造,67,时间：“慢”的艺术 八年。01年至08年，星河湾八年间仅让人看到广州星河湾和北京星河湾两个项目。 六年。01年至07年，仅开

39、发完成广州星河湾一个楼盘。 四年。02年至05年，北京星河湾用3年时间完成其周边的设施的改造，种植树木、培育园林。用四年时间完成开盘销售。 二年。07年至09年，上海星河湾实现开盘销售。 一年。09年，星河湾公司同时运作4个城市5个楼盘，销售金额超过100亿元。 “慢”速：扩张的哲学 作为以“细腻精致”闻名的粤派地产商之一，星河湾确实将“慢工出细活”这一素养发挥到了极致。 但是，星河湾的“慢”速是其企业发展战略的一个重要组成部分；由于慢且产品精细，所以对产品有了全面的把握和理解，在08年至09年迅速的扩张至5个楼盘，且销售额突破100亿元。,星河湾速度,68,星河湾的品质已经市场证明 不管是产

40、品本身还是价格，星河湾已经成为其所进入市场的绝对标杆。 星河湾造的不是房子，是艺术品，是奢侈品，甚至收藏品； 星河湾提供的是CEO、董事长级豪宅，提供的是高层次的生活空间和社交平台； 星河湾的房子在业主收楼时不能让业务找到缺点，因为星河湾是专家，专门做产品的。如果业主都能够发现不足，只能说明两个问题：一是不用心工作；二是没水平、没品位，这在星河湾是不能容忍的；,星河湾品质,69,本着“开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾舍得在红线外投入。 广州星河湾用在红线范围以外的钱超过8000万，骑江木栈道、桥底公园等已经成为城市的一道风景。 北京星河湾规划比原来的建筑指标少建了，并投入相当大的资金去建

41、设生态公园、改造周边的道路和美化环境，北京星河湾将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。 对沿街建筑进行粉刷，种植近百棵法国梧桐树 把13公顷绿化代征地，建设成为星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植,星河湾理念之一：舍得,70,前,后,前,后,1,2,3,4,5,6,舍得种树和栽培园林 极端的重视小区园林及绿化建设。首先将在南方城市中才能见到的植物经过筛选、培植，引入到北京寒冷的气候中，作为小区的园林栽培， 2003年，星河湾人开始在北京的项目附近搭建苗圃和暖棚。然后将经过细致挑选的南方观叶地被植物跋山涉水地运至北京近东

42、五环的暖棚，再移至住宅区。 原树移植，不管多远，都是带着树冠和数根移植，保证树木的美观效果。 为了能够在小区内种植热带阔叶植物，利用各种手段改了土壤。将原土、鸡粪、松针、土木片及碎石等进行配比，减少冻土，增加土壤的透气性，减少冻土。,星河湾理念之一：舍得,72,前,中,后,1,2,3,4,1,2,3,4,舍得使用最好的装修材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。 星河湾全球搜罗小到门锁、开关，大到石材、木材、电器设备等一切奢侈精品；在园林上，珍稀树种、小桥流水、游泳池、山石景观有人说黄文仔建的不是房子，而是艺术品。 大量运用

43、高档进口石材，几乎每个房间都能看到石材运用的效果；地面（地面拼花的种类就有几十种之多）；墙面和墙面造型；窗台、门套、踢脚线等细节和收口；石材加工精细、纹路优美；硬质石材曲线形式加工；,星河湾理念之一：舍得,75,踢角线,浴缸裙边,楼梯踏步,玄关,76,优质材料综合运用的效果,舍得以室内装修的标准装修室外环境 以室内装修的标准来处理室外的环境和园林；精益求精的以室内标准处理室外的环境 在房子开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，其本质是以五星级酒店的理念来做住宅，利用多年来成熟的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。 直接拼接的路牙石；室内标准的室外木栏杆铜包件；暗藏式的道路雨水

44、收集系统,星河湾理念之一：舍得,77,黄文仔：星河湾的成功，没有秘密，就是用心 正是星河湾的用心，造就了被视为艺术品、收藏品建筑。星河湾的用心，体现在细节 十七万公里寻树；设计一扇门的心思堪比别人设计一所房子； 为树木存活而改良土壤；见树叶异色而立即刨土寻因； 用手工打磨好的材料来镶嵌拼装路牙石的接缝； 地面材料铺贴方式的设计（石材横竖纹理、拼花、木地板“人”字形方式铺装等）。,星河湾理念之二：用心,用心之人性化的设计,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理，更加方便操作,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型,卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，阴阳角的圆滑处理柔美且增加安全性,卧室木地

45、板“人”字形方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,母门比普通门加厚40 ，尺寸更宽更高，更厚重。,80,工程施工细节双层井盖,黄文仔：要让星河湾的房子不断升值，除了在规划设计、用材用料等方面不断创新外，更需要通过不断完善社区的配套，在物业管理的人性化方面努力创新。 跨区域创新。把广州原来的岭南的开放文化和地方特色，结合北京固有的北方文化，在北京成功的完成北京的星河湾，之后，又结合上海的精致典雅的生活方式和品位，在上海造就不平凡的浦东星河湾。 户型：不断的创新，星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重

46、新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种。 园林：首先在北京引进南方树种，通过改良土壤、树种以及科学的培育，在北京重新建设了 设计：无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区 营销：跨界营销和圈层营销的成功应用，是星河湾成功的重要保证之一。创新的将房子与奢侈品结合，同时将成功人士、高尔夫球比赛、营销大师造访、官员参观等活动作为营销额重要方式。,星河湾理念之三：创新,各个空间的天花造型,门厅,各个空间的天花造

47、型,客厅,餐厅,天花创新,卧室,融入团圆的意境设计圆形餐厅，搭配圆形叠式天花。,八角形的270度观景主卧室，使得卧室空间和视野更加开阔,星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分 “魔鬼在细节”，星河湾的细节让我们感受到星河湾人的用心。 北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。 室内大厅的扶手这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。 地板铺就方式北京星河湾的地板摒弃了传统的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，这种方式对施工工艺有着更高的要求，也更费板材，但产生的效果要比传统方式好得多。,星河湾细节,84,精致的门把手,弧线和花纹栏杆,特色地板拼接,圆润的台阶棱角,星河湾的复制，是针对星河湾地产自身而言的。 案名复制：广州星河湾、北京星河湾、浦东星河湾、星河湾.海怡半岛；甚至“星河湾地产控股有限公司”取代了“广东宏宇集团有限公司”，星河湾成为了公司名、同时也是项目名。 设计复制：不管是建筑立面还是天际线，不管是园林设计还是装修标准，星河湾都保持了高度的统一性。正是这种严格的统一性，塑造了星河湾在公众心中的“名片形象”。,