商业地产运营模式与策划定位实操(收藏版).ppt

1、商业地产领域，模式至关重要！商业地产运营模式与规划定位实际操作、商业地产开发基础知识、商业地产利润模式与利润密码、商业地产与住宅开发行为的比较，如何进行商业地产定位？ 商业地产开发基础知识，一、商业地产是商业流通领域的实体平台，一、商业地产基础知识、行业分类、健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院)、商品批发商业房地产(小商品批发市场)、居住及办公的饮食功能房地产(大型饭庄、快餐小吃) 冷饮店)、娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV、游乐园)、零售功能房地产(百货商店、商店街、超市、家庭建材，以及这些多功能一体化的大型购物中心)、超市类型(出租面积10万平方米以上，入住商户数250700

2、家超市、家店等36家，商圈人口数百万人，甚至千万人，停车位的数量在1万个以上。 区型(出租面积1.5万7千平方米，入住商户数100家以上，主力店为大型商场或批发店，商圈人口20万以上，停车位10005000台。 社区型(出租面积平均为1.3万平方米，进入商户20100家店铺，商圈半径在30分钟以内，主力店是从事大型超市和批发的店铺，停车位约为500台。 邻近型(出租面积平均7000平方米，入住商户1020家，商圈内人口510万人，商圈半径10分钟以内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100台。 一、按商业房地产的基础知识、消费行为分类，体验行业房地产(娱乐、休闲类房地产)、服务业房地产(饮食

3、、办公大楼、服务公寓)、物品业房地产(大型购物中心、百货商店、超市、住宅建材店； 单体建筑(商业项目独立建在特定地区，不存在其他房地产)面临纯商业问题，一、商业房地产的基础知识、五种最有前途的商业房地产业、中型购物中心在国内商业房地产的开发重点以零售为主，商品等级中等高，一般体重大， 超市购物中心，中等室内外相结合的购物空间：商业步行街以零售商业为主，由一个城市的干线道路，辅助由广场、街道，形成一个相对的固定区域。 社区商业房地产消费集团被社区居民锁定。 流通型商业地产、专业市场、批发市场一般位置好，经常上市发展，以商品流通为主要功能。 资源型商业地产新业态：所谓旅游地，是指在旅游景点开发的经

4、营性房地产，也指为了旅游用途的房地产开发。选择有前途的商业地产投资类型需要开发者的前瞻性视角，商业地产和住房开发的行为比较，二、二、商业地产和住房开发的行为比较，开发过程水平的差异，利润水平的差异，修订决定商业地产项目存亡的大型商业地立项目的行业和功能比住房地产复杂， 在满足各种人流、物流功能要求的前提下，如何满足未来大量企业的需求，特别是满足可见性和可达性，获得最大的商业利益，进一步为发展者获得最大的租赁和销售利益，是修订规划的重要问题。 各行各业无法替代商店的要求。 商业地产订划必须以招商为基础，伴随着整个招商过程，无法避免订划错误造成的投资损失。规划水平的差异、二、商业房地产和住房开发的

5、行为比较，商业房地产项目的选择过程更加严格商业房地产的调查比住房复杂商业房地产开发的定位比住房开发的定位更加系统化商业房地产的推进比住房的推进更加明确商业房地产开发比住房开发更加开业、运营、管理、修订水平差异、开发流程水平差异、利润水平差异、商业房地产和住房开发差异、租赁收入、自营收入、销售额等收入、二、商业房地产和住房开发行为的比较、商业房地产的利润生成模型更复杂、修订水平差异、开发流程水平差异、小业主、经销售、出租、出租、商业地产开发生态链、商业地产开发经济利润产生模式、住宅开发经济利润产生模式、总销售收入(销售额)、总成本、利润、总收入、总成本、总成本百货公司加入年轻时尚要素(苹果体验店

6、、健身房、动漫城)的电影行业由于院线的普及，锁定年轻消费者的饮食业状态进入了时尚要素，女性购物是本能的，创造时尚女性精品街的超市是精品超市，增加进口食品店是对外游乐园，双语幼儿园，学前教育，酒店，KTV，酒吧是项目的亮点产品定位的三种利润模式和五种利润密码，不能借、不能卖、不能借、不能卖、不能借、不能卖的SOHO地产、六百本大成国际购物中心。 三、商品定位的三种利益模式和五个利益密码、商业地产利益密码、心理状态、融资、外脑、共同利益、主题定位、商业地开发商必须具有长期利益心理状态。 (例如： 360、丹尼斯、大公司的利益远远高于住房开发利益，要正视长线利益和风险，按照“不容易”这句老话，三、产

7、品定位三个利益模式和五个利益密码，商业地产利益密码、心理状态、融资、外脑、共同利益、主题定位、和一个商业项目需要一次性投资建设的成熟商业地产项目通常以基金为项目的主要投资者，开发完成后基金购买，进行统一的租赁经营。 中国的典型融资比例是50权益/50贷款。三、产品定位的三种利益模式和五种利益模式，商业地产的利益模式、心理、融资、外脑、共同利益、主题定位、一个商业项目在前期规划、招商中期的订正、以及后期的经营管理三个阶段需要高度的专业化水平的操作的开发者，专业的商业需要在管理和顾问公司以及业务项目修订设施修订公司的协助下，专业化一个业务项目。商业地产利润代码、支持管理者的专业意见、开发者、投资者

8、、经营者、消费者、管理者，高度站在城市建设的高度、推进城市经济的发展、保证投资者的出租收入、确保经营者的增值空间、确保产品定位的三种利润模式和五种利润代码、智者、金钱三、分析产品定位的三种利益模式和五种利益模式、商业地产利益模式，分析历史悠久的商业街和现代成功的商业项目，商业地产发展具有“向心结构”、灵魂人物(项目)，具有强磁场效应。 商业地产的发展有“集群效应”，去成市有利于商业地产的可持续发展。 无论是向心结构还是集群效应，商业地产的相生相繁荣最终归类为成功的主题定位(按系统理论分析，包括市场定位、消费者定位、行业定位等)。 心情、融资、外脑、共同利益、主题定位、如何进行商业定位、如何进行

9、商业定位、如何进行商业定位、如何进行商业价格定位、项目以集为主题的方向，1、如何、商业与住宅面积的匹配法、1、如何进行商业体积的定位、社区集的商业规模=项目人口*人均商业面积(社区商业人均商业规模控制在0.4-0.6平方米/人)、人均面积的推算法如何进行商业体积定位、行业组合反推法、如何进行商业定位、四、如何进行商业体积定位、商业市场定位、二、如何进行商业市场定位、项目选址条件研究、项目经济环境分析与生活结构研究、区域城市结构调查与城市发展规划商业发展规划和政策研究放射区域的确定和零售业的结构研究、竞争品和典型的案例研究、市场定位的导出构想、消费者消费行业的调查和研究、2、商业市场定位、项目经

10、济环境的分析和生活结构的研究如何进行总人口及地区的人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、 消费水平等GDP的发展状况及产业结构状况全社会消费品零售总额全市商业增值城乡居民人均支配收入城乡居民储蓄馀额，开发任何项目都涉及经济环境的分析和研究，特别涉及商业房地产项目，其开发周期长，投资大，受经济发展和政策的影响大2、如何进行商业市场定位、项目选址条件的研究，项目基本指标是项目产品形式道路分类的研究根据用途具备交通中枢、连接道路、交通干线道路、商业干线道路如王府井大街的商业干线道路，外街兼备商业干线道路和交通干线道路的双重功能，商业干线道路是最好的道路分类， 其次是接近商业区的交通干线道路交通贸易

11、达性研究是否有障碍物(如交通栏间隔)，消费者本项目的车辆和横穿者是否来到外部交通线路周边环境和目前商业设施的研究利用可以参考资源，进行行业的偏差经营或互补，2、商业市场的定位， 商业发展规划和政策研究，城市商业发展目标城市商业据点规划，2004年初，国家经贸委员会国内贸易局就城市商业据点规划工作提出指导意见，提出通知大中城市商业据点规划工作进一步加强城市商业据点规划通知3份文件，要求直辖市、规划单列市、省会城市的现在， 包括北京等省会城市和修订单列市完成这项工作，在大型商业房地产的开发过程中，开发者及时理解商业基地的布局修订非常重要，避免政策性风险和再建设。 2、商业市场定位、区域城市结构调查

12、和城市发展规划调查、公共设施状况交通系统状况的道路状况、通行量城市性质和功能特征各城市的功能城市规划、2、商业市场定位、辐射区域的确定和零售业结构研究、区域间的销售动向商业区域间的竞争状况行业间的销售动向大型主力店的动向、2、 如何进行商业市场定位、竞争产品和典型案例研究，分析规模客流量提供的产品或服务、收益状况交通源的优劣和劣势，从这些方面分析其现状和结构特征，进行竞争分析，进行差异化定位，同时提取本项目需要参考和回避的因素。 2、如何进行商业市场定位、消费者消费行为的调查和研究，分析人口结构消费水平购买行为的收入水平交通和流动方式，通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。 2、如何

13、进行商业市场定位，市场定位传达项目精髓，项目宗旨，大众化定位VS特色化定位，大众化定位法在商业地产项目所在地有足够的消费群，没有激烈的竞争，采用这种定位方式可以获得稳定利益，市场风险小这种定位方式市场风险很大，但成功后容易形成品牌。 有特色才有不可替代的，有竞争。 2、如何定位商业市场，大型商业房地产项目目标市场不断培育、不断发展，在原有项目的基础上，发展者可以再次开发具有竞争力的商业房地产项目。 如何进行商业定位，四、如何进行商业质量定位，如何进行商业价格定位，三、如何进行商业状态定位，商业房地产项目的行业组合定位不一定，随着客观市场条件的变化，项目的行业组合发生一定的变化， 从最初的行业组

14、合到稳定的行业组合一定要经过，3、如何进行商业状态的定位、初步的行业订划，根据商业房地产项目辐射的商业圈消费群的特性、消费习性和潜力，选出集聚客力强有市场竞争力的行业组合。 初步的行业组合定位，根据商业地产项目辐射的商圈范围的行业调查结果，选择商业功能强的行业，兼顾各类行业。3、如何定位商业状态，项目初步经营状态的比率估算方法：供应面商圈各行业的销售比例，需求面消费者最常去的行业消费比例，再加上消费者想增加行业消费金额的比例，三个比例平均后，商业不动产项目的行业发展规划比例和面积分配比例、3、如何进行商业状态定位、项目状态定位最终确定：初步行业定位、主力店的招商反馈、行业组合调整、设置修订方案确定、政府报告、如何进行商业定位、4、如何进行商业市场定位、 如何进行商业价格定位地段和价格是影响商业房地产销售成交的两大要素，其中地段是一定要素，可塑性程度不高，价格是可变要素，在市场竞争中可根据对方的情况进行调整，地段要素几乎一定时，价格要素有助于商店的成交对于很多发展者来说，建设好的百货商场不难。 也不难判断“商店卖多少钱才能接受”。 如何在最短时间内完成项目销售，迅速回收资金，降低投资风险，获得更大利润取决于价格战略。 具有竞争优势的价格具有适合市场需求的间隔、套餐、商业氛围，