物业小区方案

1、住宅小区物业管理计划第一章对现行管理工作的意见和交接后的改善建议第一节调查小区物业管理工作水平真的达到了，十分满足高档、业主、用户的服务需求，对物业管理的各个要素，了解其所具有的各项特点和物业管理工作的难点和重点，确立了总体思路和管理规划思路。经过调查和分析，物业管理工作主要存在“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务遗漏”。1、利益的根本矛盾：目前物业管理机构采用典型的香港物业管理关系依据作为管理报酬的征收依据，报酬征收标准按管理服务物业总支出的比例征收。 国内相关法规不足，业主维护权益意识薄弱的，在利益驱动下，管理支出增大，必须形成与业主利益的矛盾。2； 房地产保持值、增值意识被动：房地产保

2、持值和升值是业主投资的主要因素。 目前，环境、设施和房地产形象表明房地产管理机构处于较为被动的状态，并没有从专业房地产管理的角度体现为业主服务的意识。 物业管理服务意识被动：目前物业管理机构提供的服务内容主要是保安、清洁、维修等被动的公共地方工作，与目前越来越多的业主、用户需求不一致。 物业形象服务不足：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。 个人个性服务不足：高档住宅在房地产使用者需求高涨的同时，也各不相同。 物业管理服务必须提供和满足物业使用者的各种需求。 沟通服务不足：物业管理是业主和物业管理机构委托合同的行为，互通是委托合同的重要因素，沟通不足影响服务质量。一、管理服务构想现

3、代人经过努力，在居住条件上从生存需求、伦理需求向发展和享受需求提高，有着更高的要求。我们认为小区的业主使用者是经济富裕的企业家、企业的高级管理者、行政公务员。 业主结构整体素质高，物业管理服务工作要求高，一般水平的物业管理服务工作难以满足业主的需求。小区了包围式建筑，建设了兼具公共空间生活氛围和私人秘密的居住环境。 此外，人车分流的总体规划，营造出家庭生活氛围和私人空间和谐的高质量生活小区氛围。为了在不同的水平上满足所有者和用户的需要，我们在小区物业管理服务过程中体现为“所有者的利益第一，服务内容全面，保证物业管理服务的质量”。 为了实现我们物业管理的目标，“通过自己的有效服务，提高物业的使用

4、效率和经济效益，促进物业的保值和增值，构筑人与人之间的交流，人与自然的和谐，人与文化的融合，健康开放的工作和生活环境”。二、改善物业管理工作为发挥物业管理的四大功能，“管理功能、维护功能、服务功能、经济功能”。 我们在小区物业管理服务过程中强调：1 .管理报酬定额的征收，彻底照顾业主的利益。物业管理公司分离管理报酬标准和小区物业管理支出，采用定额形式征收，按国家统订部门物价指数调整的原则。 从根本上为业主利益着想，加强业主与物业管理公司的相互信任，竭尽全力为小区业主、用户服务。2 .制定业主、用户个性化酒店家庭服务套餐式物业管理服务。所有者的需求因所有者个人的消费能力、消费水平等要素的区别而产

5、生差异。 我们根据不同所有者、用户的需要，根据调查和专业经验，为小区所有者、用户提供个性化的物业管理服务，是满足各级需求，同时提高物业价值的亮点。3 .引入居住区形象设置修订和建设概念，提高房地产公司形象。社区形象设计与建设(DIS )是社区的“美容术”，是社区的“健身法”，已经成为资源、人才、科学教育、环境、信息等以及构成社区发展的要素之一4 .提供物业租赁服务，满足业主的需要，增值项目小区房租，租金是业主利益的体现，为了满足业主的利益，物业管理机构小区应用物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。5 .创造静态管理服务，提高管理水平。为了适应国际化人的居住要求，在小区内建

6、立了全面的标识导航系统(VI )，统一制作所有的文字性标识，打造英语对照双语品牌，以静态形式表现管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人工费，提高国际化人居环境与6、开通渠道，保障有效沟通。 物业管理所及s物业管理公司采用业者信箱、热线电话、电子邮件、互联网等多种渠道，开展座谈、访问等多种形式，与业主、用户联系，有效保证物业管理服务满足需求，达到质量。7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化，物业管理所实行“管理报告”制度，每季度公开财政收支、公共水、用电、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改善项目等全方位，提供所有者、用户监督，征求各方面的意见和建议，加强8、实施温暖房屋订划，增加居民归属感。

7、充分利用小区会，部分内容以成本向居民开放，吸引居民参加更多的参加会活动，让小区居民在假日工作时间娱乐，放松身心。 开展网球寒冷、书画展、音乐会等多种社区活动，加强业主之间、业主与房地产经理之间的沟通。 提高居民归属感，提高小区房地产价值。9、倡导“看守邻居”，强化居民自治意识。在发达国家的住宅区，为了提高安全度，住户不仅要注意自己的防火、防盗，还要注意邻居的安全。 特别是邻居外出时，必须亲自帮助“看守”，在小区内设置几个“旁边的守卫”招牌。 这种做法体现了居民安全管理的自主意识。 我们在小区会参考这种实效的措施。十、加强各方面沟通，保障专业服务。s物业管理公司聘请了一家物业管理服务公司做专业顾

8、问，保证了物业管理服务的质量。 我们还与各有关部门进行信息交流，掌握最新的管理服务技术和政策，并提供服务。 为了使小区建设成为一流文明住宅小区，按照小区物业管理委员会的小区物业管理内容有关标书，同时参照中华人民共和国建设部全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准，以s公司的“以家为本，服务社区，精益求精”宗旨和“人性化管理”、“规范化服务”为指导方针特别承诺：1公共场所设施的保养率为98%，实践保养的公共场所、设施/公共场所、设施的修订为100%1.保养员工作场所明确，责任质量要求严格2 .每天的保养、休息、休息时间是保养重点区间3 .管理人员随时提醒使用者注意环境卫生，逐渐培养良好的情操2清洁保

9、养率990%以工作核算、检查合格率的记录和监督及合格记录的纠正为依据，1 .清洁工的责任区域明确，工作质量要求具体，严格，有审查，有奖惩2 .清洁工来访收集垃圾，以积极的服务提示住户热爱环境卫生3 .清洁保养率990%。3绿化完好率95%健全绿化/总绿化面积100%1.绿化制度，作业订划有效且有执行力2 .治安管理者负责环境保护、日常监督工作，静态措施促进住户爱护环境3 .主管人员立即发现绿化问题4 .动员住户爱绿化，绿化4火灾发生率1年0.5年发生火灾家庭数/住宅区总家庭数100%1.用多种方法宣传消防安全2 .培训具有良好素质和经验的巡逻人员，及时发现火灾危险3 .管理完善，合理使用设施、

10、设备等4 .区划分责任5小区内治安事件的发生率1，以下0根据辖区公安部门的记录(住户的家庭内部原因除外)，实施二十四小时保安巡查制度，设置二十四小时警报中心，执行保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位调整闭路监视系统和红线警报装置，以确保居民的人身财产安全6管理者专业职位合格率900%训练格人员/训练员的合订100%1.管理(值班服务)人员的英语对话水平。 2、人员培训自学与培训相结合，实行制度、校订3 .培训考核制度与奖惩相结合，加强培训结果。7 2 .每半年进行一次全面的节点检查3 .严格内部装修管理和日常管理，没有人是破损事件。8房屋零修理紧急修理及时率980%及时修理次数/应计修

11、理次数100%1.人力配置充分2 .岗位培训、服务意识培训到位3 .技术人员具有较强的技术水平4 .加强访问制度、审查制度和赏罚制度。9道路完善率和使用率950%完善道路总面积/修订道路总面积100%1.严格的公共设施管理养护制度，治安管理者加强巡逻和疏导2 .向住户宣传有关法规，培养爱家意识，合理使用道路3 .及时修复损坏的路面10化粪池、雨、污水井、完好率950%完全化化粪池、雨、污水井数/化化粪池、雨、污水井总数100%1.每天记录检查情况，发现问题，及时沟通处理2 .化粪池半年打扫一次3 .雨水井、污水井每年全面检查。11排水管，明暗沟完好率950%完全排水管，明暗沟长/排水管，明暗沟

12、全长100%1.每天记录检查情况，发现问题后立即修改施工方案，使处理通畅2 .每半年进行全面检查。12照明灯和避难灯的完好率95%完全照明灯避难灯的数量/照明灯、避难灯的总数100%1.每天记录检查状况，立即更换检查2 .每月进行全面检查3 .清扫员保持照明清洁。13停车场，单车棚完好率95%完善的设备设施/停车场设施设备的合订100%1.按订划使用停车场地2 .停车场设施设备正常运行，确保技术人员检查，安全有效3 .停车场有序引导，不占用消防通道，不阻碍交通。14公共文体休息设施，园林小品雕刻完好率95%完全公共文体，休息设施/公共文体，休息设施的修订100%1.有详细的管理养护修订计划2

13、.清洁人员每天清洁3 .在社区内逐渐培养高水平的文化氛围，住户自觉地爱护4 .开放期间管理人员对住户设施的重视5 .一些设施实施有偿服务，弥补管理经费不足，及时维修。15消防设施设备的完备率100%完善的消防设备/小区管理处承担的消防设备总数100%指定机电设备和公共设施管理者的维护，实施巡逻制度，制作文件记录，由维护主管监督执行，确保消防设施、设备无损伤，正常使用。16大型及重要机电设备的完善率99%完善的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备的合订100%1.建立严格的设备管理及日常运行操作规程2 .重要设备对人负责3 .认真做日运行记录及检查4 .每月进行一次二保5 .每半年进行大保6

14、.技术人员的17修理工程的质量合格率100%1修理合格工程项目次/修理工程项目次100%1.建立合理有效的工作质量监督机制和访问制度2 .拥有高技术水平的整备队伍。18住户有效投诉率2 .年1 .年以下有效投诉/投诉的合订100%1.做好各项管理工作，创造优美完美的社区2 .提高员工素质，增强服务意识3 .发生问题，及时处理，为家人担心解决4 .说明工作处理率95%处理的有效投诉/有效投诉100%19维修服务访问率95%维修访问次数/维修服务次数100%1.建立健全的访问制度2 .制作维护、访问记录3 .强化维护小组的服务意识。20房屋外观统一清洁率100%统一清洁房屋外观面积/房屋外观总面积

15、100%1.严格房屋内部装修审查手续，事先完成违规内部装修2 .加强内部装修巡查制度，每天巡查，询问工程进度是否增加施工项目，及时整改3 .竣工检查4 .屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、脏污，及时处理，确保外观统一清洁，不损害房屋安全21违规发生率1，0.5，违规项目/发生项目的合订100%1.建立巡回制度，跟踪管理，及时发现处理能力，加大2 .强化宣传教育意识，将相关管理制度贯彻于每个人的行动，依法管理。违规处理率95%处理违规项目/违规项目的合同100%22管理费用征收率98%以上99%以上管理费用实际征收额/管理费用应计征收额100%1.100%征收各种费用银行2 .立即向住户提出借

16、款3 .屋村事务助理建议及时访问并按时支付管理费用23居民对物业管理满意率95% (管理满意家庭数基本满意家庭数) /业主评议家庭数100%1.结合科学的住房管理手段和温馨的服务，编辑无漏洞的管理网络2 .加强重点业主访问，重点解决问题3 .以优秀的敬业精神不断工作随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理团队的结构也发生了革命性的变化。 房地产管理人员配置由劳动密集型转为技术密集型，管理层和操作层人员比例缩小(比例为11 )，管理层应为高学历、高水平的复合型人才。 因此，s物业管理公司在人员配置上以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历、重能力、重水平都重德”的用人标准，严格选聘人

17、才。 管理层的基本素质要求合格、补正机和智能化评价，学历达到大专以上水平，工程技术岗位要求引进专业人才。在人才来源上，我们以内部选择为主，以高标准聘请专家，保证管理团队高素质和高水平。 针对小区国际化特性，我们要求事务管理者具备专业能力，执行一个职务，真正体现管理功能的“三合一”(事务、保安、日常服务)。 在管理团队建设中，我们采用规范管理与人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分发挥全体员工的工作积极性，严格审核，并实行10%的年淘汰率，确保管理目标的实现。 什么？第一节小区管理机构：1 .小区管理部门的人员结构注：小区管理处人员修订33人2，管理处机构图说明：1 .组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。 管理处实行公司领导下的管理处经理责任制。2、在管理所内部实施垂直指导，减少管理环节，提高生产效率。 管理处设立经理助理，负责行政部，协调各部门工作。 从房地产管理者到各部主任属于管理层，以各部为操作层。3 .综合部负责后勤、人事、财务及社区文化等事务，房地产部负责小区治安、交通、消防、环境