同致行新郑永宁街项目定位及物业发展建议.ppt

1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,新郑永宁街项目 定位及物业发展建议,项目定位及物业发展建议、启动期策略,市场调研阶段,项目属性界定 市场机会点 SWOT分析及核心价值梳理 客户定位 项目定位（主题定位、形象定位、产品定位） 物业配比及户型配比建议 建筑风格和景观建议 概念性规划建议 营销展示策略,项目设计任务书,项目概况及发展方向（价值提炼、整体发展方向） 规划设计发展方向（规划设计基本原则、基本要求、指导思想、规划控制规范、规划设计

2、理念及意向） 规划设计建议（概念性规划布局及其解读、物业发展建议、建筑风格建议） 建筑设计要求（总体格局设计要求、住宅产品布局及户型配比建议、建筑细节设计要求）,项目工作阶段划分,项目目标分析 项目地块查勘 项目属性界定 宏观经济背景研究 城市发展规划解读 住宅市场调研 周边客户访谈、投资者访谈 项目发展方向,本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及其解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 户型、景观、建筑、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中

3、心选址建议、项目营销展示布局,1,2,3,4,5,6,汇报提纲,项目指标二级居住用地，占地2.1万，总建面5.8万，容积率2.76(暂定)，限高80米,本案,119.62米,176.09米,140.04米,35.70米,123.06米,永宁街,启示 从地块指标上分析，限高80米限定最高可建26层的高层住宅，如果地块全部排布26层高层住宅，容积率在3.0-3.5之间，高于地块容积率指标2.76，因此，通过指标初步判断，项目物业类型组合方式为小高层和高层、洋房和高层。,项目现状及四至本地块为金芒果铝箔纸厂拆迁项目，南临永宁街，东侧和北侧为城中村改造项目东方国际（正在施工），西侧为煤炭学校，北侧为住

4、宅区，南北长约176米，东西长约120米,新郑城区发展规划城区未来规划分为三大区域，中心城区、北部新城区、东部工业区，目前中心城区相对较为成熟，北部新城区和东部工业区正处于起步初级建设阶段,新城区,中心城区,东部工业区,本案,西亚斯学院,人民路,金茂广场,爱玛特休闲购物广场,渔夫子路,商业中心,地块周边资源项目地块位于西亚斯学院南门区域商圈辐射范围之外，距离城市次干道渔夫子路380米，距离城市主干道解放路150米，远离噪音,居住氛围较好,交通价值项目紧邻人民路、解放路、新烟大街等主干道。东侧的解放路东侧要规划郑州到新郑的城际轻轨，南端有炎黄大道和京港澳高速路口，交通极为便利,市主干道,高速,城

5、际轨道,距市区炎黄大道3公里左右，约8分钟车程。 距炎黄大道1.5公里左右 距离京港澳高速公路出口3.5公里左右 可以在20分钟内到达新郑国际机场,火车道,人民路,炎黄大道,解放路,京港澳高速,城际轻轨,石武高铁,京广铁路,高铁,本案,项目属性界定：老城区城市插建型项目,老城东部片区周边居住氛围成熟教育资源丰富 小规模中低容积率,Q：提出问题,差距工具我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,由特定情境导致的特定结果,R1:非期望结果,喜欢某些因素，期望达到一定结果,R2:期望结果,本项目属于城市插建型，体量较小，周边中高端楼盘聚集，竞争激烈； 小城市年均去化量较小；,要求快速去化，项

6、目5.8万方体量一年内消化完； 差异化竞争，形成自身特色，树立项目品质；,S=情境 C=（R1,R2） Q=如何从R1到R2,项目定位核心问题要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,Q2:项目目标客户在哪里？项目如何定位能有效锁定目标客户？,Q1:市场机会点有哪些？怎样的项目发展方向能保证项目对速度和品质要求？,Q3:通过怎样的物业和营销打造能支撑项目定位？,本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及其解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 户型、景观

7、、建筑、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中心选址建议、项目营销展示布局,1,2,3,4,5,6,汇报提纲,新郑市各类产品投资比例新郑房地产市场90-140的三房是住宅投资的主力，2011年占住宅投资总额的90.8%，四房产品较少；对于本项目来说，主力户型面积区间应控制在90-140以适应市场发展需求,2011年新郑市商品住宅投资258810万元，占全市房地产开发投资总额416552万元的62.1%，同比增长13.7%。其中90以下户型住宅投资21500万元，占住宅投资总额的8.3%。90以上140以下户型占住宅投资的90.8%，比上年同期83.6%增长了7.2%，140以上的户型投资占

8、住宅投资的0.9%。,数据来源：新郑市统计局,分析：新郑市场目前在售项目，产品配比以两方和小三房及三房为主，随着房地产市场逐渐成熟，外来务工人员和年轻人置业观念的转变，户型产品将会出现多样化的局面。,城区户型配比新郑市在售及预售项目产品线集中，差异化较小，大部分以三房为主力改善户型，两房为辅助户型，仅中高端品质的 西亚斯御景四房占比较大，其余项目四房占比均低于10%，本项目应细分三房和两房产品，实现目标客户的差异化,城区户型面积分配户型面积两房集中在90左右，三房集中在120-140，户型多注重舒适性打造，热销产品大多为80小两房和120-140在中等三房；本项目可从功能性上入手，提升项目性价

9、比，从而达到快速占领市场,城区产品设计特点从产品设计角度来看，目前在售项目部分楼盘创新方式较少，本项目产品设计重点可以体现在“舒适度与功能性”的居住理念组合层面，通过产品创新提高项目产品竞争力,由图表可知，市场项目产品设计整体偏重于功能性和实用性，但没有突出项目的舒适性需求。基本都采取了平层、凸窗、转角窗、多阳台（2个以上）设计，仅宏基王朝才有入户花园设计。受价格因素影响，对需要增加成本的半赠送景观功能区间，如露台、空中花园、挑高阳台等运用非常少。,项目内部配套设计特点市场楼盘大多比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。本项目应基于客户群体对居住功能转变的需求，打造

10、完善的内部配套，塑造良好形象,市场影响力较大的西亚斯御璟、东方国际、维也纳春天等项目在产品、社区配套和物业管理上都较为突出，对于本项目来讲，占地面积较小，配套需要根据根据实际进行筛选，都要具备，以提高社区的形象和服务。,营销方式新郑老城区房地产市场发展尚处于初级阶段，营销方式正在由坐销向营销转变，部分项目通过景观展示、酒店式服务等手段赢得到访客户认可，带动新郑城区房地产整体营销水平的提升,市场现状1：以营销中心展示为核心，样板房、园林实景展示较差，整体营销展示水平低,市场现状2：各别楼盘采用销售代理+营销活动实现营销突破，取得良好市场效果,+,在初级水平房地产市场中，营销展示是打动消费者的最有

11、效手段,宏基王朝系列营销展示活动,3,客户特征从新郑推出楼盘成交、来访客户来看，新郑房地产市场以区域内生型客户为主，自住需求占绝对比重。新郑城区内市民以及周边县区对城墙内的城区认知度最高，其改善性需求，改善型群体将在最近几年快速增加，中高端项目的市场需求也会越来越多,作为四线城市的新郑房地产市场，客户群体具有特殊性，具有投资需求的客户更愿意去郑州市场置业。新郑城区内市民以及周边县区对城墙内的城区认知度最高，其改善性需求，改善型群体将在最近几年快速增加，中高端项目的市场需求也会越来越多。深入研究整体市场发展现状尤其是本项目周边市场环境和未来规划发展对于我们的定位具有支撑作用。,城中村,水岸嘉年华

12、,金茂广场公寓,博士家园,公寓市场情况西亚斯学院外宿学生以300-400元/月的城中村为主，部分学生有社区租房需求。租房集中的城中村多带有独立卫生间、缺乏厨房、家具等配套。租赁市场需求共4.5万左右，租赁产品以20-40平米的小户型为主,周边租赁市场以西亚斯学生较多，学院共有约2万多名学生，按照百分之十的学生有外宿需求，每人租房需求15左右，将会产生至少3万的住房需求，这些需求多以配套齐全的小户型为主。西亚斯附近大概有商户1000家，需求1.5万。市场共需求4.5万。 在城中村调研过程中，部分房东家已经住满，根据访谈部分暑假考研学生了解到，到学校的距离、价格、环境是他们外宿较关注的因素。,公寓

13、客群描述公寓产品针对周边在校生和私营业主，周边的需求为此类产品提供支撑。目前市场至少有4000平米的市场需求，建议面积区间在30-40平米,公寓客户群,供给市场分析： 项目周边小户型供应主要集中在城中村，金茂广场，和部分住宅社区，小户型现有市场供给量约为4.1万，市场需求量约为4.5万，随着住宿需求的提高，高档次的小户型需求量会日益增加。建议项目做3000-5000的小户型产品。,loft公寓锁定西亚斯在校生以及附近商私营业主的一站式居住及客户投资需求,市场对于小户型有一定需求，鉴于目前周边市场体量较大和项目与西亚斯商圈内有一段距离，建议可以小户型公寓，但不宜过多。,城区市场总结,本项目发展应

14、充分挖掘区域竞争市场空缺，准确把握未来区域升值潜力，精准定位，适度创新，打造最优的产品线迎接市场挑战，最终实现项目利润最大化！,本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及其解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 户型、景观、建筑、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中心选址建议、项目营销展示布局,1,2,3,4,5,6,汇报提纲,综合项目SWOT分析，深入挖掘项目发展方向,依据市场竞争特征将在售项目划分为补缺者、追随者、领导者、挑战者四类，结合本项

15、目SWOT分析明确市场竞争特征占位为补缺者+挑战者,低,高,弱,强,区域发展推动,价格垄断,本项目成为补缺者和挑战者的关键：产品服务,1”是以产品的品质与创新，确立自己的竞争优势； “2”是以产品附加服务，确立自己的竞争优势； “3”是客观性的；典型的单一项目成功要素，以区域环境快速实现销售体现“项目价值”； “4”是跨区域性品牌模型，以大规模、成本控制和品牌所传递的内涵作为核心竞争力，一旦形成很难被模仿和超越体现“品牌价值”,产品：以营造社区环境为着眼点，根据客户深层次需求全面打造产品功能，对社区主题进行完全贯彻，在规划、产品设计、园林景观等方面充分展示，使消费者感知充分。 服务：确定符合消

16、费请按提的价值需求，精准社区服务定位，并贯穿于项目产品设计与营销推广中。,项目的发展战略,走精品化路线,产品,展示 + 服务,性价比,新郑首席人文精品家园 城市副中心 、中高端形象、品质化、都市样板生活,首席对产品及服务细节的不断追求与探索,重新诠释建筑及生活的意义,它是一个愿望 它代表着城市阶层的新概念 它带我们从梦想走进现实,首席水系景观 入户大堂 现代化架空层 纯粹皇家古典元素,人文一精品化服务理念，有别于文化教育，倾向于人性化服务管理与品质追求,人文不是一天炼成，需要深厚的积淀，经典也是。,人文建筑、绿荫景观、领尚科技、人性化服务,精品家园承载着爱与亲情的精神寄托,一种纯粹而精致却不单

17、调的生活家园,总有一盏灯，为晚归的人守侯，灯盏在夜色里，点亮一种温暖，一种只有家才有的温暖，正因为有了它，才有了对家的思念。,居上乘建筑，品心语生活 唯一懂你的CASA家园,CASA 定义： Classic Architecture of Space Art 经典建筑、极致空间,32,依托项目整体定位锁定目标客群,项目开发后期,项目开发前期,项目开发过程中对应的客户定位及结构变化,目标平衡资金，主抓现金流客户； 客户刚性需求客户：在快速回现目标下，对应的客户阶层将以刚性需求客户为主，注重营销、总价及性价比； 对应产品功能完备的小户型产品,目标实现项目溢价 客户改善型居住客户：在实现项目溢价目标

18、下，对应的客户阶层以舒适改善客户为主，注重产品品质，对社区规模、园林景观、户型舒适度等较关注 对应产品面积适度的舒适型居家产品,前期以本地刚性需求客户为主，后期以改善性居住需求客户为主。注重总价、地段、性价比、舒适、品质的首次精品置业者和品质改善置业者。,在项目前期快速回现目标下，需要重点抓住精品刚性需求客户,客户描摹： 对新郑城区有地域情结的客户；为了享受城市便利条件的乡镇进城客户；为了享受纯粹追求低价格的价格型客户 大多是首次置业，以婚房为主，与老人同住也多 职业上看，有本地做生意的、小公务员、企事业单位的职工、农民工等,置业敏感点,对总价敏感： 客户对价格比较关注，能承受的总价在40-5

19、0万，客户对总价敏感，有些客户对品质的追求可以向低价格妥协。,对应产品：满足基本功能 户型面积：需求面积较小，能满足基本舒适度和功能空间即可，但市场供应两房集中在70-80，三房面积在100-120，90左右的紧凑三房成为需求热点 面积赠送：客户对面积赠送表现出极大的热情,产品需求,对性价比敏感： 在总价承受范围内，希望能够获得舒适的居住条件，一方面体现在对产品舒适度的追求上，另一方面体现在对社区配套的要求,对营销展示关注： 营销展示能显著提升客户对品质的感知，对做了展示区、园林景观、样板房的项目评价较高。,在项目后期博取溢价目标下，需要重点抓住品质改善性居住客户,客户描摹： 具有一定的经济基

20、础和价格承受能力，一部分外溢至其他区域，一部分在本地妥协购买品质感不高的项目 大部分都是二次置业，为了改善居住条件而再次置业 主要是政府机关的工作人员、教师、公务员、事业单位、以及具有一定经济基础的企业职工,置业敏感点,注重项目品质： 客户对产品及社区品质的关注力度较大，注重居住的舒适性和配套的完善。,对应产品：舒适型居家产品为主 户型面积：对户型的舒适度有一定要求，但户型面积仍然为居家型产品，为110-140左右的三房或四房 面积赠送：希望通过赠送达到更好的居住功能、实现更高的居住舒适度,产品需求,对营销展示敏感： 营销展示能显著提升客户对品质的感知，对做了展示区、园林景观、样板房的项目评价

21、较高。,有一定价格承受力： 客户为了获得更优质的生活品质，愿意支付更高的价格，可以承受50-70万的总价水平,CASA产品核心理念基于项目整体定位和目标客群的特质所衍生的产品概念，打造精品化路线的产品价值体系,本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 户型、景观、建筑、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中心选址建议、项目营销展示布局,1,2,3,4,5,6,汇报提纲,CASA 规划布局,“1+2+3”： 一

22、中心景观轴线、 两大亲水景观、 三大产品层级,CASA 亲水景观,CASA 产品体系,依据地块居住品质的不同，设置不同的物业类型，使产品价值最大化； 将住宅与景观融为一体，提升住宅居住品质； 注重产品品质打造，产品打造以人为本；,项目核心景观打造； 景观连续性与展示；,如何打造CASA产品价值体系，塑造新郑首席人文精品家园 ？,规划布局形式“1+2+3”：一中央景观轴线、两大亲水景观、三大产品层级,“一中央景观轴线”：位于地块中央核心位置，贯穿南北，将两侧景观组团连为一体，构成项目高品质景观带； “两大亲水景观”：亲水景观组团一以假山植被水系构成项目核心景观，亲水景观组团二以喷泉节点水系为主，

23、两个组团通过水渠相连，相互呼应，给整体项目带来灵性与活力； “三大产品层级”：依据景观水系及规划布局，将产品层级细分，北侧为舒适性产品，中间位舒适和刚需产品，南侧商业上盖为刚需产品，满足不同客群需求。,地下停车区,P,预留立体车位区,亲水景观1,亲水景观2,中央景观轴线,规划布局形式“1+2+3”：一中心景观轴线,中心景观组团作为项目品质提升的核心，具有极其重要的作用，充分体现项目居住品质和高端形象；同时与永宁街主入口遥相呼应，通透性强,规划布局形式“1+2+3”：两大亲水景观组团,规划布局形式“1+3+3”：三大风情组团,组团一,组团二,组团三,住宅产品三大层级划分住宅整体布局在地块指标限制

24、的前提下，尽可能的提高项目居住品质，使项目价值最大化,住宅居住品质等级划分： 一级：中央景观楼王，坐拥社区核心景观资源，居住品质最高； 二级：中心景观两侧住宅，南北两侧均有局部景观组团，居住品质较好； 三级：南部永宁街商业街上建住宅，由于紧临繁华商业街，且作为社区主要出入口，人流量较大，因此居住品质较低；,中央景观住宅 （一级）,内部区域住宅 （二级）,内部区域住宅 （二级）,沿街商业上住宅 （三级）,沿街商业上住宅 （三级）,一级住宅布局解读位于项目中央景观核心区域正北端，景观展示及楼间距均达到最佳的效果，居住品质高、观景效果好，建议以大户型为主,物业类型：综合考虑容积率限制等因素，社区楼王

25、以30层以上高层为主，充分拔高容积率，使观景效果最大化，同时减小建筑密度，提升项目品质；楼栋采用一梯三的布局设计； 户型建议：户型设计以中大户型为主，两房考虑90，三房考虑120-130； 价值提升：通过有别于其他楼栋的设计手法如底层架空、楼顶采用不同的屋檐等提升楼王价值。,中央景观住宅（一级）,二级住宅布局解读位于中央景观两侧的楼栋是项目仅次于楼王的位置，景观资源相对丰富，南北楼间距较宽，观景效果较好，通过产品打造和价值提升，使项目价值最大化,物业类型：中央景观组团两侧楼栋以中高层为主，使楼栋居住价值最大化； 户型建议：根据周边市场客户定位，户型设计以中小户型为主，两房考虑80-90，三房考

26、虑110-130，四房考虑140； 价值提升：通过有别于其他楼栋的设计手法如底层架空、楼顶采用不同的屋檐等提升楼栋价值。,内部区域住宅 （二级）,内部区域住宅 （二级）,物业类型：北部临警官小区（17层），可通过拔高楼层使容积率做满，同时区分本项目与警官小区的形象差异，楼栋建议采用一梯四，层数可考虑30层及以上； 户型建议：根据周边市场客户定位，户型设计以中小户型为主，公寓35-45，两房考虑70-90，三房考虑100-120； 价值提升：通过有别于其他楼栋的设计手法提升楼栋价值。,沿街商业上住宅 （三级）,三级住宅布局解读（临永宁街）南部永宁街商业街上建住宅，由于紧临繁华商业街，且作为社区主

27、要出入口，人流量较大，因此居住品质相对较低,30,30标准间,40,40一房,120,120“3+1” 小四房,90,90“2+1”小三房,140,140四房,户型配比,户型面积定位原则：,目标客户价值趋向； 由于项目定位中高档，价格适中，为了控制总价 ，户型面积适当缩小； 户型面积进行分级，以满足不同层级的客户的需求,部分楼栋底层架空将中心景观两侧四个单元底层进行架空，使中央景观组团与四个组团融于一体，提升社区中央观景效果及通透性，同时也可将底层架空作为社区活动中心或公建配套,底层架空的空间营造借助园林一角或架空层区域，实现社区活动中心或泛会所功能,架空层戏水池,人流动线为保证社区景观价值最

28、大化，提升项目居住品质，停车位仅限于地下，做到人车分流,人行人口及道路,车辆出入口，主要为车辆出入,车行地下入口,形象大门入口，仅限人流进入，禁止车行通过，保证形象大门的展示和人群的休闲功能,同时人行和车入口，车驶入社区后直接进入地下停车位，,车行入口车行入口设计在永宁街入口处，直接进入地下，保证人车分流及社区景观价值的最大化,地下车库通风口,地下车库入口,地下车库入口,地下车库自然采光,关于地块开发节奏,项目地块方正，规划布局及物业类型分布均衡，有利于进行分期开发，如将项目划分为三个开发组团：首先开发组团一区，该区域形象大门、售楼部（东侧商业）、景观展示可同时进行，充分保证一期开发及销售的有

29、序进行；其次开发组团二，丰富产品类型，最后开发组团三，使中央景观楼王最后推售，保证项目价值最大化。,一期,二期,三期,二梯三户，单层340。120 100 120,二梯四户，A：单层450，120 100 100 130 B：单层440，120 100 100 120 C：单层360，100 80 80 100,单层400,3-10层为普通公寓，套均面积为40，每层10户。11-15层为loft产品，层高4.9米，按1.5倍计算。套均面积60，每层视乎0户。,车辆出入口,人流出入口,地下停车区,二层商业,26F,26F,21F,21F,A,B,一梯二户，单层280。140 140,15F,26

30、F,18F,C,概念性规划方案2,户型配比,容积率平衡表,概念性规划方案2,本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 建筑风格、景观、户型、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中心选址建议、项目营销展示布局,1,2,3,4,5,6,汇报提纲,人文建筑,建筑风格策略,客户对建筑风格的接受度较宽泛，注重质量与品质感,57,客户 访谈,客户 访谈,维也纳春天风格挺好看的，你们的要提高品质的话可以改成国外的风格，那也

31、挺好的。 维也纳春天来访客户厉女士，已退休 外立面风格无所谓的，并不是外立面好产品就好，现在开发商都想把产品做好的。我们只要质量好，价格便宜就好。 秀水新华城一对50岁夫妻,我们也去西亚斯御璟看过，外立面挺好看的，其他很多楼盘也都很好看。关键是质量要好。 一对30岁左右夫妻，夫妻二人都是公务员 外立面什么风格没想过，但是要有品质感。 兴弘花园一私营企业主老板，45岁左右,城区项目风格分析城区中高端项目多为新古典风格，而选择空缺型风格市场风险较大，通过区域市场研究得出，有效嫁接东方国际风格，成为东方国际升级版的“品质组团”是本项目的风格发展策略,城区风格及材料,新古典主义角色,新古典主义,仿石面

32、砖材,防真漆,简易方形坡屋顶,双层高入户大堂,八角窗,八角亭,简易檐口,古典形象大门,拱顶窗型,新古典主义建筑风格现代与古典的结合，欧洲建筑元素的简化运用，稳重高贵,主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形式 ； 建筑外观吸取 “欧陆风格” 元素，并加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化； 色彩稳重，体现华贵典雅与时尚现代。,61,设计要点八角亭设计，增加项目风格化的符号感,设计要点八角窗设计，增加项目识别感的同时，更增强高层豪宅的艺术气质,八角窗细节 简化了古典主义装饰线条,八角窗细节 高层的装饰线条彰显更显著简介稳重感,设计

33、要点檐口处理通过柱体、浮雕的不同组合显示出变化丰富而又风格统一,外立面颜色色泽选择上以米黄色与深蓝色为主，以明亮和柔和的色彩，楼体显得更厚重,外立面用材立面材料的使用主要分为三大部分：基座、主体墙身、屋顶瓦片,首席水主题景观、人文景观风格,景观打造策略,打造法国古典皇家园林主题，与新古典主义建筑相呼应，而且可作为项目营销体验的重点，需着重打造法国古典园林景观特征,法国古典主义园林，着重表现的是路易十四统治下的秩序，是庄重典稚的贵族气势，是完全人工化的特点。 在勒诺特尔式园林的构图中，府邸总是中心，起着统率的作用，通常建在地形的最高处。 花园：构图也体现出专制政体中的等级制度。 地形：平坦或略有

34、起伏，整体上有着平缓而舒展的效果。 水景：园林中主要展示静态水景，以辽阔、平静、深远的气势取胜。尤其是运河的运用，成为勒诺特尔式园林中不可缺少的组成部分。 植物：法国式园林中广泛采用丰富的阔叶乔木，能明显体现出季节变化，并创造出以花卉为主的大型刺绣花坛。,结合景观产品KPI体系模型。它主要围绕法国古典主义主题元素、植被设计、主要景点用三方面进行综合打造,主题元素KPI体系构建,趣味小品、地面砖铺、水池饰品、小型喷泉、风情雕塑,中心广场是目前市场必备的功能元素，是景观目展现的重要载体； 规模不在大，重在元素的营造，充分体现项目的主题，打动人心。,根据条件打造风格独特的商业街，作为项目的景观构成，

35、主题风格上与项目的风格相统一。,正门是整体项目展现的重要窗口，应充分体体现项目主体。,法国皇室风情营造,法式皇家正门通过主题正门，营造热烈的异域风情与邻里交流空间,法式的正门是项目主题对内对外的最佳展示载体； 规模不在大，重在风格营造，充分体验热烈浓郁的法国风情； 项目的正门将与主题广场衔接，实现公共空间大小的收放自如；同时也是进入社区的必经之路，将风情演绎发挥充分。,法式中央广场通过主题广场，营造浓厚的异域风情与邻里交流空间,广场是法国、乃至欧洲文化不可或缺的元素，是本项目展现法国风情的重要载体； 规模不在大，重在风情营造，充分体验热烈浓郁的法国风情； 项目的主题广场将是否与社区主正门衔接，

36、是否与其他功能区衔接，实现公共空间大小的收放自如，同时也是进入社区中央的必经之路。,大型主题广场,中型广场,法国皇室风情营造,如果项目有商业街，设置开放式风情商业街区，形成法国钟楼、广场、会所、街区互相渗透的空间格局，建立强烈的示范效应,外街商业街,内部风情商业街,法国皇室风情营造,植物景观运用KPI构建,讲究高低错落营造层次感，绿化上面是乔木，中间是灌木，下面是花卉，复层种植很关键。,植物配置上尽量做到形式多样，物种丰富，科学合理，选择符合本地区的抗性强耐污染的乡土树种。,社区需保持一年四季植物景观的色彩鲜艳、绿化常在。,设计中尽量不用大面积水景，采取点状水景、小型喷泉、游泳池等,郑州属暖温

37、带-亚热带、湿润-半湿润季风气候 ，植物物种相对丰富，全市城区约有种子植物 54科，103属，173种； 项目园林景观设计中，应因地制宜、长远考虑，充分利用本土丰富的植物资源，配置上尽量做到形式多样，科学合理； 作为工业城市，在园林树木的选择上可采用桐树、槐树、枣树、柿树、山楂树、白杨树、棘树、练练豆树等抗性强耐污染的河南乡土树种； 在树种选择上，除了充分利用项目地块内部丰富的植被外，应同时采用其他树种，既要考虑群落结构, 也要注重四季的景观效果，拒绝风格雷同、树种单一。,枣树,槐树,桐树,柿树,练练豆树,白杨树,山楂树,树种搭配：,植被层次搭配,颜色搭配：,社区需保持一年四季植物景观的色彩鲜

38、艳、绿化常在； 因此，项目树种应多用中原地域的的常绿树种，中原地区（即华北一带）绿化树种很多，但常绿的较少，主要是从南方亚热带地区引进的，如大叶女贞、小叶女贞、广玉兰、枇杷、黄杨、桂花、红楠、山茶等,少用冬枯树种。,水系,技术应用：建议树勇清水处理技术，拥有“天然活水生态循环系统”。 表现形式：水景体系上包括瀑布、叠水、景观泳池、水池、溪流等形式，动静相结合,景观点KPI体系构建,内部道路的趣味化，营造温馨、精致、充满情趣的社区氛围；,以原有林荫大道为轴构建怡人生态的步行体系，打造社区主景观轴，同时起到划分、联系并贯穿各个组团的作用。,根据项目主题，选择其中一类规划：一为追求曲折自然，无拘无束

39、的自由布局手法；二为追求对称规整的布局手法；三是将前两者综合使用。三类都要在整体上产生韵律与节奏。,景观规划意向庄严典雅的对称布局是法式皇室园林的典型体现,以林荫大道为轴构建怡人生态的步行体系，打造社区主景观轴，同时起到划分、联系并贯穿各个组团的作用,社区内道路系统曲线化、景观化曲型的归家道路，营造温馨、精致、充满情趣的社区氛围,内部道路曲线化，营造曲径通幽的景观变化，提升郊区生活氛围的同时减缓车速，弱化人车混行的缺点； 充满情趣及休闲特质的道路铺装，增添生活趣味。,景观组团开发意向策略,公共意向,自然意向,居住感、相对私密性,公共空间，强调开放性、热烈的氛围,突出软景、自然融合、绿化,突出硬

40、景、项目主题风情营造,4,1,2,3,大组团意向感建议,备注：硬景（硬质铺地、园林小品等）、软景（乔木、灌木及草坪等）,景观节点设置示意，仅作参考,组团内部、组团之间设置对称的步行小道，小道两侧均种有中等乔木，形成尺度宜人的“林荫小道”，把整个小区的公共空间都串联起来，同时可用亭营造情趣驻留空间，可供居民休憩、交流； 社区车行主道路划分的组团则以较茂密的乔灌立体绿化进行隔绝。,景观节点设置示意，仅作参考,项目景观节点设置1,项目景观节点设置2选取较具风情生活氛围的主题元素融入景观节点中。,古典木质花架的运用至在欧洲园林中运用广泛，增添主题风情,扶梯、亭廊的运用,古典亭廊与现代喷泉的运用,休闲组

41、团的古典门廊的运用,景观节点设置示意，仅作参考,销售节点景观主题演绎中央广场的法国时装秀和VIP私人法国红酒会,首席尊贵居住体验,架空层建议 入户大堂建议,钢与玻璃结合的挑檐，体现社区的人性关怀与现代元素,架空层建议项目非临街楼栋采用架空层设计，架空层层高56.5米，最大化打造项目绿化空间，以迎合高端客户对私密性的要求，提高高层品质,架空层设计，最大化引入景观，实现较高的绿化率,地面拼花，打破大厅的单调感,木格窗，细微的变化，增加大厅室内的设计情趣,电梯前厅的全石材打造，突出社区的品质与细节； 大厅吊灯,入户大堂作为客户入户观察项目品质的重要依据，适度雕饰将极大的提高项目品质,首席性价比产品设

42、计,户型产品送面积策略,本项目户型设计与创新方向多送面积,户型设计核心点： 1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台、飘窗 2、舒适性打造。主卧、客厅朝南、露台赠送等 3、引入创新元素。入户花园、阳光房、客厅挑空,对于复式产品： 16层以下的小高层产品可以设置复式产品，对于本项目各项指标来说，本项目需打造中高层和高层产品，因此不建议做复式产品,户型创新价值点露台：达到或超过二个层高的阳台，面积全部赠送，通过奇偶错层的方式来实现。大露台与客厅或者卧室相连,二房产品建议，露台全送，约7，奇偶层相错。,露台的作用有起居、喝茶、就餐、晒衣、园艺等。露台赠送面积较大，市场露台都为挑空，私密性受到一定限制，

43、后期可以根据需要进行改造。,连接客厅,户型创新价值点室内花园：又叫内庭院或者阳光房，一般位于客厅的对面，室内花园面积较大，可以做成独立的房间使用。只计一半建筑面积，性价比较高的赠送方式。置业者对于这种赠送方式比较认可,室内花园 完全赠送,2+1三房,3+1四房,户型创新价值点入户花园：赠送二分之一面积，建议在三房和四房之中应用,10三房户型,入户花园装修效果图,入户花园，将室外景观引入室内，开阔入户视野,1四房户型,通透户型，更利于有效利用户外阳关资源，打造真正的室内花园景观,户型创新价值点4LOFT产品建筑面积保持30-40平米，经过隔板后实用面积可达到5060。郑州市一般loft层高在4.

44、9米左右,半层架空可做隔板，一层变两层，性价比较高,人性化出行存储服务,汽车车位策略 电动车自行车车位 地下室,停车位建议根据市调建议做不少于1：0.5的停车位,从目前的市场代表性项目的地下车库情况来看：,本项目必须要保证相对充足的车位数量，控制比例应该为1：0.81：1之间，从成本上考虑，可选择地上车库作为停车位的有效补充，避免建设大量地下停车位成本过高。,不建议采用项目地上外围的机械停车。建议主要以地下停车为主，既按照558户的计算，以1：0.8的比例计算，地下车位数446个，每个车位占地按照40算，地下车位共占地17280，根据市调建议做不少于1：0.5的地下停车位。,如果1：0.8的比

45、例满足不了实际应用，同致行认为可以从未来发展考虑的角度，进行地下车位的预留改造空间考虑。即设计未来地下改造成机械停车的可能性 。可以在做地下停车场时多开挖部分高度如（1-1.5米），保留出可以做双层机械停车的高度，这样通过双层机械停车来实现车位比的提高,立体停车位优势建设二层的立体停车库所需的成本主要包括立体机械车库的造价以及层高增加相应提高的建安成本，但总体而言成本节约效应相当明显,车库设计的原则： 1、满足商户和住户的需求 2、开发商成本最优 车库造价差距的主要原因是：随着层数的增加，会增加电机功率和一些机械成本，目前市场两层立体车库造价在2万左右，三层车库造价约2.5万，五层立体车库造价

46、在3.2万左右。 此外，建立二层立体停车库需要增加地下停车场的高度，则相应要增加约30%的建安成本,综合立体车库的利弊，为了更好地更方便满足用户的停车需求，短期内不建议采用立体停车系统,利,弊,集约利用土地，节省成本：具体到本项目，只要部分采用两层立体车库就会较少的提供地下车位，节省成本 车库设置灵活：可以在普通车库与立体车库之间灵活转换，如果停车位供不应求，则可以把普通车位替换成立体车库 层高同时可以满足地下商业经营的需要：地下立体车库的层高需要达到4.5M以上，这高度可以基本满足地下商业的需要,后续将产生很大问题：立体车库将产生的众多维护、赔偿费用以及消费者接受度问题，特别在商业停车方面面

47、临较大的问题 面临政府方面的限制：地下空间还承担人防功能，人防部分可以设置普通停车，但是否允许建成立体停车尚不确定 利用高层建筑基础深埋可以大大减轻建设地下层数的建安成本：由于高层建筑有基础深埋的规定，则大大降低建设地下车库的成本，单方造价增加在1000元左右,人性化车棚建议物业设置每户1:1的个数增加地上电动车自行车等停放点，有专人服务管理，设置电源插座，按月收费，提供有偿维修服务,非机动车车棚位置设置,地下室新郑市场多层建筑多带有半地下室，根据建筑布局来设计，面积在8-25之间，售价在800-1500元/之间，市场需求量较大，建议可配建户数比1：0.5的地下室,非架空层的半地下室设置,商业

48、,人性化生活配套服务,项目周边有一定商业氛围，但都属于内向型商业,人民路：紧邻西亚斯学院南门商业街业态种类较多，有餐饮、酒店类、服饰等业态，规模普遍中小，但是也积聚了较多的人气。,解放路： 主要以业态较多，主要以生活配套较多，档次较低，租金不高，且目前人气一般，很多客户都外溢至人民路或烟厂大街。,渔夫子路： 渔夫子路上具有一些餐饮店，但是档次高中低档都有，仅可满足日常的招待。,永宁街：项目南侧紧临永宁街，目前暂时无商业，人气较低，但随着沿路项目的开发，初期将形成以社区型消费形式为主的商业，项目的商业需要一定的市场培育期。,辐射型：511商业体量较大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求

49、较高。 中间型：25商业体量中等，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2以下，商业体量较少，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,商业业态项目目前属于半成熟区域，区域生活配套尚不完善，因此本项目需要部分满足业主需求的商业，如社区超市、美发、洗衣、餐饮、金融服务等,商业配置及设计建议风情化社区配套型商业,1、商业铺位面积设计不宜过多，考虑到项目周边目前发展状况及未来趋势，建议做二层商业； 2、商铺的进深与面宽比控制在3：1， 且进深不宜超过15米 ； 3、商业集中分布在临永宁街住

50、宅下面分开； 4、考虑排水、排烟等必要的商业经营设置 ； 5、风情化的商业形式演绎商业局部设计。,商业顶层在集中商业区建筑物顶部设计和修建绿色公共休闲 空间,人性化物业服务,物业管理服务,内容,物业费 元,高层 小高层,多层,别墅,人性化物业管理建议提供品质型物管，同时重心放在成本较低、又能提高服务质量的物业管理体系上，价格保持在1元/月左右,智能化周界防越报警系统 24小时定时不定时安保巡逻 消防系统,宽带、电话、有线电视的信息网络系统,品质物管,安保服务,信息服务,生活服务,公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 有偿增值服务,目标客户，对安全性、社区环境和设施维护以及停车管理比较关注,设备构件：闭路电视监控系统由摄像机、矩阵控制器、录像机、监视器、传输缆线等组成，,物业管理闭路电视监控系统、可视对讲等,设备构件：楼宇对讲系统由对讲主机、室内分机、管理主机和传输缆线组成,工作原理：车主手持智能IC卡，只需将IC卡在读写机(有效距离)轻晃一下，系统能完成检验、记录、核算、收费等计算工作，同时道闸自动启闭;对于来访车，由值班人员发放临时卡，管理机自动计时，核算收费，透明度高。,系统构件：系