11月远洋·天下城整合推广方案.ppt

1、远洋纯美地，天下第一城,风火出品，2010年11月 版权所有，敬请尊重,远洋天下城整合推广方案,如何快速撬动市场？,我们首要目标： 实现首推两栋的快速销售 我们的动作必须：快、准、精,但是，我们必须要站的高，看得远,我们的终极目标 从项目全局着眼 赋予项目更高的形象力 赋予项目更大的影响力 赋予项目快速的销售力 最终，成为大河西的经典之作,为此，我们提出三大核心问题： 项目能不能做到前期首推两栋的快速销售？ 项目如何积累品牌价值并为后期积累客户？ 项目如何成为大河西群雄争霸中的经典？,对于一个地块一分三 空间上，无联系 资源上，有特色 甚至，核心优势以及最大卖点，都有区别的项目 我们如何圆满解

2、决上述问题，制造大河西经典 成为我们的重中之重,成功八要素，快销八要素，做好这八点，上述问题，迎刃而解。,本案思路,一、麓谷板块市场分析 二、项目优劣势分析 三、分案名及产品建议 四、项目客群定位分析 五、项目的形象定位 六、项目的整合推广 七、项目的媒介计划 八、项目的公关活动,一、麓谷板块市场分析,1、麓谷新城板块所有的岳麓区,岳麓区是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，与长沙市中心区隔江相望，是长沙市的西部门户。因国家级风景名胜区岳麓山而得名，历史悠久，文化底蕴深厚，为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。全区面积145平方公里，总人口41万人。 岳

3、麓区分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻，往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥、南大桥、黑石铺等大型桥梁，架立多条交通走廊，实现河西与河东的分而不隔，联系快捷。 在长株潭经济一体化和湘江生态经济体系中，岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈，处于河西龙头地位。自古以来，这里人文荟萃，是著名的高校文化区，是长沙“以文立市”的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。,一、板块的区位分析,2、

4、区域整体规划,目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划，产业规划和农民安置定点规划。岳麓区旨在规划“一城、两区、四圈、四轴”的产业空间结构，形成紧密、互动的知识产业服务环保链。一城岳麓区大学城；两区高新技术麓谷产业区和岳麓山风景名胜保护区；四圈荣湾镇中心商务圈、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服务圈；四轴岳麓大道、潇湘大道、金星大道和枫林路。目前，麓谷高新技术开发区的发展已经成规模，众多高新产业落户于些，为房地产提供了大量的高知识、高收入的消费者。,3、麓谷新城概述,长沙国家高新技术产业开发区（麓谷），根据规划，麓谷新城总体规划面积约80平方公里，目前已经形成10平方公里

5、的开发规模，核心区及周边已聚集高新技术企业400余家，麓谷新城内企业90多家，可形成500多亿元的生产规模。 在麓谷，高新产业已成为这座新城的经脉和灵魂。目前为止，已有中联重科、日立电器、湘邮科技、金瑞科技、科力丰、三辰影库、双鹤医药、中和制药、中科软件、湘电东洋、衫衫新材料、华泰重工、五强产业、软件园和橡树园等近100家企业动工建设、已初步构成电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大产业基地。 数据显示，未来的麓谷新城，将是一座资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城。5年内，区域聚集的高新技术科研与管理人才将逾2万名，产业工人将达10万人。未来一段时间，预计将有80万人。 以枫林在道、岳麓

6、大道 、桐梓坡路为轴线，与以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴两侧，麓谷周边被开发商所分割。,二、板块的主要竞争优劣势。,优势1 麓谷园区区们交通条件,坐落于风景秀丽的岳麓山西北角，北临319国道，东枕湘江，西接城市外环线，园区内有枫林路，桐梓坡路、麓谷大道、长常高速、长潭西线高速等交通网络。,优势2 聚集400多家高新技术企业,园区内电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大核心产业生机勃发，目前聚集了400多家高新企业，中联重科、三辰卡通、诺基亚、日立电器等众多国内知名企业已经汇聚麓谷。,优势3 全总达产业可形成500多亿元生产规模,到2010年曾去技工贸总收入突破1000亿元,

7、优势4 人居生态环境优美,园区依山就势、立体园林，40%的绿化率和60%和植被覆盖率，麓谷广场和长沙六大生态公园之一的麓谷公园位于园区核心地带。,优势5 高科技园区规划发展潜力大,麓谷新城每年开发推进23平方公里，五年内累计新增开发面积1015平方公里。到2010年，麓谷新城整体形成2025平方公里的开发框架、地铁二号线一期工程也将于2008年开工，2012年完工；线路起于高新路站，向东沿长宁路到汽车西站，沿枫林路至溁湾镇，过湘江后沿五一大道，经五一广场、芙蓉广场、袁家岭至长沙火车站，下穿长沙火车站后沿荷花路，经体育新城线路转上劳动路，沿劳动路向东至线路终点新长沙站，线路全长23.15KM，设

8、站16座。,劣势：新城区暂时的日常生活配套设施稀缺,就本板块相对其它板块在竞争方面的劣势也相当明显生活基础配套设施短时间内比较。特别是公交系统和生活购物商业的缺乏，造成目前生活的不便。但同时也为该区域商业发展提供了绝好的商机，随着各开发项目的开发完成，项目本身的小型社区商业配套将满足各自小区的基本生活配套，大型的商业配套目前正在开发。,区域总结：,一、升值潜力大，适合投资： 区域前景广、潜力大，区域内地产升值空间大，极具投资性。 二、环境优美、适合居住： 区域环境优美，空气清新，适合居住，区域内地产住居属性高。 三、消费人群大，适合商业： 区域内学校众多，高新企业众多，特别是项目附近，消费群体

9、多，地块也极具商业属性。,区域优势，如何转化为项目销售力,优势转化，吸引力大，针对目标客群,定位语,万科城市花园,占地面积：4.6万平米 建筑面积：15.8万平米 总户数：1200 主推户型：89-120三房 定价：待定 车位：720 最新楼盘动态：住河西，住万科城市花园！市政广场、成熟商业配套、两大高校、地铁口岸，成就万科河西第一盘！89-120精装修三房，发售在即,超高实用率，主次卧带大飘窗，二房可变三房，客厅带观景阳台,综合竞争指数：五星级,项目总结：,优势：开发商品牌优势。 产品多样化（综合楼、精装住宅、公寓、商业） 小区配套成熟（风情商业街、游泳池等） 户型实用率高，带精装。 劣势：

10、周边基本生活配套设施不成熟 踞中心城区较远 总结：项目品牌竞争力强，专属配套优，与项目竞争力大。,保利麓谷林语,二房可改三房，主次卧、客厅、餐厅带阳台，半赠送空中花园,占地面积：790042平方米 建筑面积：1380545平方米 总户数：10756 主推户型：82-156平经典N+1户型 定价：均价4800/ 车位：6699个（未售） 最新楼盘动态：保利麓谷林语现在售82-156平经典N+1户型，书香邸，南北通透！,广告调性：亲切、优美、居家,综合竞争指数：三星级,项目总结：,优势：开发商品牌优势、产品多样 明校进驻，加强小区配套、完美户型 劣势：地理位置较偏、周边配套不成熟 总结：项目产品好

11、、品牌强、与本项目没有直接竞争关系， 但是作为河西标杆性项目，值得借鉴。,远洋国际公馆,占地面积：68659平方米 建筑面积：260000平方米 总户数：2287 主推户型：89二房，121三房 定价：折后均价4500元/ 车位：1400个 最新楼盘动态：远洋国际公馆2期预计11月底12月初开盘，折后均价4500元/,户型方正，带4.2米超长阳台，主次卧带飘窗，餐厅、客厅7.9米长，倍显宽广,广告调性：凸显学府、尊贵、厚重感,项目总结：,综合竞争指数：五星级,优势：大学文化第一盘，靠近远洋学院 市中心较近 劣势：周边配套不成熟 小区配套不成熟 楼盘品质感不强 总结：该项目与本项目属性较一致，都

12、以学府作为重要 卖点，广告调性有厚重感，竞争比较大。,可可小城,占地面积：32344平方米 建筑面积：68000平方米 总户数：534 主推户型：70-137户型 定价：4500元/ 车位：240个 最新楼盘动态：可可小城开盘热销70-137户型，现余一套10层85二房均价4600元/、 三套137三房、还余114三房，均价4400元/。按揭99折。,半赠送入户花园，主卧带阳台,广告调性：低档、实用,综合竞争指数：三星级,优势：户型实用，总价低，门槛低、小户型 劣势：周边配套不成熟 小区配套不成熟、档次低。 总结：客户群与本项目不一样，也不排除初次职业者、投资 者选择的可能。,项目总结：,联美

13、品格,占地面积：76659平方米 建筑面积：196624平方米 总户数：1726 主推户型：80-110 全新精装 定价：5600元/ 车位：903个 车位价格未定。 最新楼盘动态： 联美品格在售82-113户型，精装修房源均价5600元/，毛坯房源均价4700元/。全款9.9折。,广告调性：品质高、实在,综合竞争指数：四星级,优势：开发商品牌优、周边环境优美 品质有保障、户型布局周正、合理、紧凑实用 劣势：周边配套不成熟 总结：项目品质高，广告主要突出精装，也是该 项目的主要卖点之一。广告面向市中心。户型以 中户为主，是本项目一大竞争对手。,项目总结：,中房F联邦,占地面积：179672平方

14、米 建筑面积：430000平方米 总户数：3591 主推户型：86-113平米两房三房 定价：4300元/ 车位： 最新楼盘动态：中房F联邦美山组团，栋栋是楼王，86-113平米两房三房，VIP卡倾城发放，1万抵2万优惠办理中。预计11月中旬开盘。,进门就是入户花园，客厅带观景阳台，二房可变三房。,广告调性：唯美、突出山、富有想象力,优势：周边环境优美、小区配套成熟 劣势：周边配套不成熟 踞中心城区较远 外立外景观不成熟 总结：该项目户型适中，总价低，门槛低，适合 首次置业及二次职业者，客群也是拆迁户 为主，是本项目一大竞争对手,综合竞争指数：四星级,项目总结：,翡翠华庭,占地面积：16084

15、平方米 建筑面积：75000平方米 总户数：688 主推户型： 42-58一房、70-95两房、95-105三房、 148-180四房 定价：4800 车位：/ 最新楼盘动态： 翡翠华庭在售42-58一房、70-95两房、95-105三房、 148-180四房。按揭99折全款98折。,户型方正，客厅带阳台，主卧带阳台，方便实用。,优势：造型为现代简约式欧式风格 ，外观 设计新颖丶美观 户型设计合理丶新颖丶实用 周边环境优美 产品多样 劣势：周边配套不成熟 小区配套不成熟 离中心城区较远 总结：项目风格独特，户型实用，是本项目一大竞争对手。,综合竞争指数：三星级,项目总结：,名家翡翠花园,占地面

16、积：133987平方 建筑面积：279002平方米 总户数： 2124 主推户型：/ 定价：待定 车位：/ 最新楼盘动态： 名家翡翠花园项目建设中，开盘时间待定。,综合竞争指数：二星级,项目总结：,优势：从已有的资料看，项目造型简约、立面具有现代感 劣势：从项目地块来看，周边配套不成熟 小区配套不成熟，离中心城区较远 总结：项目正处于规划之中，更为详细的信息无法活动。但 从地块上看，与本项目有一定的竞争。,竞争分析总结：,一、远离中心，周边配套不全： 本项目与上述项目普遍存在配套不全，远离市中心的问题。 二、户型优，以中小户型为主： 上述项目多为中小户型，总价低，门槛低，适合首次置业及改善置业

17、。 三、环境不错，社区园林也优： 上述项目环境都比较好，靠近枫林路，交通也便利。 四、本项目最核心的优势明显： 本项目双学府、双景区的优势明显。,挖掘项目核心优势 突出项目核心卖点 以项目之长，攻竞争项目之短 以项目之优，占另市场制高点,达观建议：,看看我们的项目，核心优势何在！,二、项目优劣势分析,项目地段：,项目位于先导区梅溪湖片区，抢占梅溪湖新城的无限发展前景，长沙向西发展的核心区域。更兼南临枫林路，北靠麓泉路，枫林路向东，与橘子洲大桥相连，直通河东CBD，整个地块与远洋经济学院项目环抱，形成我中有你，你中有我的格局。其间人文荟萃，美景环绕，离尘不离城，宜居宜商，更宜学。,项 目 大 概

18、 位 置,项目资源： 项目占据梅溪湖得天独厚的湖景资源，更揽岳麓山巍峨气势，龙脉天成。桃花岭景区，绿树成荫，不但风光绝佳，自然天成，更得数万亩绿树数十亿负氧离子的健康清新空气，生活于此，美景成双，健康怡然，真正的“美景自天成，生活美常在。”双景资源，得天独厚。,项目配套： 项目外占远洋经济学院、湖南一师两所名校，共享远洋经济学院成套的教育设施，体育设施，更得电影院、图书馆、高尔夫球场、足球场等设施，近享荣湾镇、汽车西站商业配套。内享项目专属商业、酒店等配套，生活更便利，功能更齐全。,地铁物业： 地铁所带来的升值潜力和生活便利，让消费者趋之若鹜，长沙地铁主要在河东，河西少有，而项目近靠地铁二号线

19、，远洋学院站就在附近 地铁一通，直达河东，不但生活更加便利，其升值前景也不可限量。,项目产品： 项目不但集中了商业、公寓、住宅等众多业态，建筑设计呈现现代简约的风格，其户型设计以追求实用、方正为主。户户南北向，宽楼距，通风采光一流；大飘窗、大花园，超大赠送，实用户型，不缺尊贵的享受。,综合分析项目的核心优势 综合竞争对手的主要卖点 我们认为，我们的项目 最核心优势是： 双学府、双景观,双学府 远洋经济学院、湖南第一师范,双景区 桃花岭景区、梅溪湖生态公园,项目SWTO分析,优劣势分析,机会与威胁分析,SO战略：发挥优势，抢占机会,以项目内外部景观为核心卖点，做好项目整体形象； 以项目自然环境作

20、为主要卖点，突出项目整体优势； 挖掘每期最核心的优势，形成分期优势，各个击破！,项目SWTO战略,WO战略：利用机会，克服劣势,利用先导区、梅溪湖和地铁2号线的区域带动力，突出前景； 现在市政配套不好，但从城市发展变迁角度，项目区域必然发展迅速。 建立精品形象，弱化周边不利形象；,ST战略：发挥优势，转化威胁,精细化打造项目形象； 形象展示区先行，吸引消费者； 关注市场变化，合理广告节点。适当促销,WT战略：减小劣势，避免威胁,着力突出项目资源、配套，从周边项目脱颖而出； 形象宣传推广注重每期要点，合理媒介规划，注重节奏！,项目8大价值体系,城市综合体：近40万平米，集高端住宅、酒店、公寓、商

21、业中心于一体； 双学院环抱：湖南远洋经济学院与湖南第一师范学院，两大著名学府环绕； 漫步梅溪湖：揽胜万亩湖景，抢占200亿梅溪湖新城先机，长沙未来之城； 先导区龙头：两型社会改革试验区，国家级重点开发区域，长沙西进核心， 自然山林间：岳麓山龙脉，桃花岭景区，自然山林，蜿蜒起伏，风光天成； 傲踞地铁口：近地铁二号线望城坡站、汽车西站，315、913等公交泊站； 书香大配套：远洋高尔夫练习场、体育馆、图书馆、电影院等为您尊享； 精到好户型：南北向，宽楼距，通风采光一流；大飘窗、大花园，超大赠送。,项目整体优势明显，劣势凸显 我们开始寻找三大地块独有个性 为我们的客户定位和推广，更加精确,一期地块,

22、一期地块位于枫林路旁，是三大地块中，最靠近梅溪湖的地块，同时，枫林路也直通橘子洲大桥，连通河东CBD。一期两栋高层，可以以梅溪湖为景，享近处繁华，远处美景。 作为资源型项目，拥有梅溪湖景，是本地块最大的个性，而其近靠远洋经济学院南门，师生多，项目适应性强。,地块个性：近靠远洋南门，业态适应性强，拥梅溪湖景,二期地块,二期地块位于麓泉路旁，是三大地块中，唯一一个内抱天然山体的地块。同时，地块近靠远洋经济学院北门，师生多，消费力强，产品适应性较强，可多多重业态。 作为资源型项目，拥有天然山体，是本地块最大的个性，而其近靠湖南一师范，兼享一师消费力，极具投资价值。,地块个性：近靠远洋北门，业态适应性

23、强，内抱天然山体,三期地块,三期地块位于麓泉路旁，是三大地块中，与远洋经济学院毗邻最多的地块。也是与远洋共享资源，最多最便利的地块。同样，地块近靠远洋经济学院北门，师生多，消费力强，产品适应性较强，可做多重业态。,地块个性：业态适应性强，与远洋共享资源最多最丰富,我们的观点： 抓住地块个性，实现地块价值最大化 抓住地块价值，实现产品卖点最大化 把握要点，形成一个连续的推广节奏 将是我们整合推广的重中之重,我们的建议： 分期案名体现地块个性 分期推广把握地块要点 产品规划，最大限度的利用学校资源,三、分案名及产品建议,地块个性鲜明,双景区,双学院,资源无可比拟,案名信息含量大,远洋天下城,极具国

24、际化 极具现代感 极具都市化 极具学院感,极具品位化 极具人文化 极具学府化 极具精神化,项目案名，充分体现了项目的核心资源：景区、学府,分案名如何强化？ 一个名字，足以引起市场的高度关注！,体现核心资源，体现各个地块的个性，赋予地块足够高的高度，一鸣惊人！,一期案名建议,溪湖畔,溪湖畔，与西湖谐音，西湖之畔，自然是美景之所在，让人想象无穷，遐想连篇。而本期近靠梅溪湖景区。用此分案名，足以一语双关，一语中的。,二期案名建议,美利山,美利山，与美丽谐音，美丽之山，自然是美景之所在，让人有了对山的想象，对美景的向往。而本地块是三地块中，唯一内抱自然山体的地块。用此分案名，足以体现地块最大的卖点和最

25、大的资源。,三期案名建议,桃李园,桃李园，自古就是学校的别称，直接用来做本期分案名，既是对本地块最大资源的体现，也让人拥有对美景的向往，桃李园，自然是桃李满园，暗喻自然景观很好，处于远洋学院之中。,其他分案名建议：,次推：以著名大学为立意 牛津郡、剑桥郡、哈佛郡 次推：以人文格调为立意 风雅苑、诗礼苑、尚书苑 次推：以君子三宝为立意 梅苑、兰苑、菊苑,四、项目的客户定位,项目近靠远洋经济学院、湖南一师范，近在梅溪湖新城，这样的地段位置，决定了我们的目标客群,案例一： 杨先生，35岁，远洋教师 研究生学历，在远洋工作4年，一直与老婆住在单位宿舍里。 因年龄的增长，准备结婚要小孩，所以决定就近买套

26、房子，对环境要求高，要求近靠单位，上班便利。,置业个案分析,案例二： 李先生，33岁，三口之家，梅溪湖新城拆迁户，在某大型企业上班。 现在梅溪湖新城附近，现有的房子面临拆迁，小孩也逐渐长大，需要换个较大的空间，购房时，教育是其首要考虑的因素，同时，希望在梅溪湖附近买房子。,案例三： 张先生，50岁，望城人，经商人士 因为生意主要在长沙西站附近，所以考虑在长沙买一套房子，方便经营生意，同时环境又要好，以供老了退休住。比较看好梅溪湖畔的环境。也比较希望方便回望城。,核心客群：28-50岁，梅溪湖新城拆迁户，自住，兼顾经营投资。 现有房子面临拆迁，不想离开老住居地太远，也想要拆迁之后，能够某个好的事

27、业做，所以购房考虑的是适合住 居也适合经商，自己经营生意。约占50 .,重要客群：3055岁，远洋师生、工业园高层管理者，自住、投资。 远洋老师、与远洋有业务的人及毕业生为主，对远洋有感情，对环境要求高，上班便利约占 40 。,辅助客群：3055岁，宁乡、望城、益阳等地进城者、长沙市内白领 包括投资者，自住者，看重区域、地段、产品等构成的未来溢价空间，占10 ,核心客户群界定,目标客户示意图,1、他们有教高的文化品位，他们有聪明睿智的眼光，他们爱慕荣华，向往更美好尊贵的人生； 2、他们对目前的居所不满意，期望通过改善自己的居所提升自己的社会地位，改变一家人的生活，给予孩子一个更好的未来。 3、

28、他们又是最务实的群体，对于实实在在的品质和价格有着天生的敏感。超值的价格、超越平凡的品牌形象，对他们有着致命的吸引力！,目标客户群特性分析,本项目的中高端产品，超越周边项目的景观资源、学院资源，对这部分客户有强大的吸引力！,1、他们是这个社会的中坚力量，多是行业或者企业单位中的精英人士. 2、从职业来看，他们有许多是远洋教师、个体工商户、在市区有一定资产的居民。他们大多思想开明，易于接受新事物，对生活品位有一定的追求。 3、从他们目前的居住状态而言，大多对于现在的居住环境不满意，希望换更大更好的房子。,本项目优美的环境、宜商宜居的产品属性，能够从各个不同的角度对目标客户形成强大的吸引力。,目标

29、客户群特性分析,目标客户群共性,本项目的客户，无论是拆迁户，还是远洋师生，或者进城者，都有一个共同的需求点： 即对于更高生活环境的向往。他们购买本项目最大的动因，就是完成居住条件的升级和改善。,他们来自：梅溪湖拆迁户 他们来自：远洋师生、老毕业生、家长 他们来自：麓谷高新区高层、技术人员、西站老居民 他们来自：宁乡、望城、益阳进城人士。,他们是或渴望成为长沙的,学院派精英、上升阶层,项目怎么去吸引这些“学院精英”“上升阶层”,五、项目的形象定位,项目最大的优势是：双学府、双景区 项目最大的客群是：拆迁户、远洋师生,我们的项目定位，必须要用最大的优势去吸引最核心的客户,一个贴切的项目形象定位,远

30、洋园区梅溪湖畔学院派城市综合体,主推定位：,直接点明学府优势 点明地段优势，也 点明了项目的核心 属性：学区盘。,直接点明景观优 势，也道出了项 目的未来发展前 景。,项目业态包括了酒店、公寓、住宅、商业等。与远洋经济学院共享众多资源。名副其实的城市综合体,山间湖畔大学里38万平纯美生活领地,次推定位：,我们项目的主打广告语 必须必要要说出项目的核心卖点 同时又能够为三个地块所共用,一句贴切的主打广告语：,远洋纯美地，天下城自天成,主推广告语：,项目景观优势明显，再加上远洋经济学院美轮美奂的校园环境，当然是远洋的一块“纯美之地”。项目名叫“天下城”，因为项目所在地就是大河西有名的桃花岭风景区，

31、风景天成，无需人为打造。所谓“天下城自天然成就之”。本广告语说出了项目的核心优势，同时还能够为后期地块广泛使用，有利用建立项目的品牌高度，有利于从全局着眼。广告语通俗易懂，易于传播。,解释：,揽胜梅溪湖，情动远洋家 一湖 两院 三天下城 一个值得一生长居的地方,次推广告语：,一套贴切的项目VI系统：,主推LOGO:,次推LOGO:,次推LOGO:,名片：,手提袋：,3，纸杯、信封、信纸,4，胸牌,5，现场包装,六、项目的整合推广,【核心策略一】,阵地战： 针对整个项目，我们整合所有资源，赋予其共同形象，挖掘其共同的优势。从而获得大资源带来的溢价空间，获得大盘带来的升值潜力，实现资源、配套共享。

32、 游击战： 针对单个地块，我们通过分案名的赋予，核心优势的挖掘，赋予地块个性，实行各个击破，从而使地块价值最大化。,【核心策略二】,三合一战术： 把三个地块捆绑起来，赋予项目整体观念，整体形象，高调入市。在推广上，实行整体的形象打造，价值赋予。在媒介规划上，以阶段式媒介布局为主的手段。从而，利用有限的推广费用，形象比较有影响力的推广效果。,【核心策略三】,短、频、快： 项目首期只有两栋，而二期、三期三块地块空间上无联系，我们在营销中，必须采取”短频快“的战术， 快速撬动市场的追求，因此，我们的推广也必须采取”短频快“的手法。追求广告效果的爆炸性。,整合推广节奏思路：,第一阶段：项目整体形象塑造

33、，VIP首度启动 第二阶段：核心卖点诉求，VIP持续抢筹 第三阶段：项目核心优势持续提升，VIP升级眼光篇 第四阶段：一期正式开盘,营销节奏,推广阶段,一期VIP启动,整体形象塑造,VIP持续抢筹,一期核心卖点诉求,VIP升级,项目核心优势提升,一期正式开盘,项目卖点展示,各阶段创意表现,第一阶段：项目整体形象塑造，VIP首度启动,1, 纯美天成篇 标题：远洋纯美地，天下城自天成,2, 揽胜情动篇 标题：揽胜梅溪湖，情动远洋家,户外广告：,1，纯美天成篇 标题：远洋纯美地，天下城自天成 副题：远洋园区梅溪湖畔学院派城市综合体 第1季“溪湖畔”抢鲜登场 附文：天下城热线：88668888 天下城

34、府邸：岳麓岳麓区枫林路658号（远洋经济学院对面）,公交车身广告,正面： 标题：远洋纯美地，天下城自天成 副题：远洋园区梅溪湖畔学院派城市综合体 第1季“溪湖畔”抢鲜登场88668888 侧面： 标题: 揽胜梅溪湖，情动远洋家 副题：远洋园区梅溪湖畔学院派城市综合体 第1季“溪湖畔”抢鲜登场88668888 背面： 远洋天下城（标准字） 第1季“溪湖畔”抢鲜登场 88668888,第二阶段：核心卖点诉求，VIP持续抢筹,1，一湖两院篇 标题：一湖 两院 三天下城,2，山间湖畔篇 标题：山间 湖畔 大学里,第三阶段 项目核心优势持续提升，VIP升级眼光篇,1、眼光篇 标题：有请，学院派挑剔眼光,

35、2，品位篇 标题：有请，学院派独到品位,第四阶段：一期正式开盘,1，湖居胜地篇 标题：680万人心中的湖居胜地 680人率先进享,2，大学时光篇 标题：680万人心中的大学时光 680人一生悠享,营销接待中心打造建议,建议一：接待中心建在道路边 建在路边，对项目的昭示性好，有利于建立项目形象，吸引客户，也便于客户寻找。挑高不宜过高，如图中所示，接待中心要与周边环境融合。,接待中心设计，与周边环境融合。设计上糅合现代中国风及亚洲风为主要表现重点，通过体块、线条及视觉元素的表达，呈现雅致、静美、含蓄、包容的现代社会东方美学空间。采用中国风的元素及装饰品、灯具、挂画、南洋风的柚木格栅等，将一些繁复语

36、汇简化，色调改浅营造现代感。,大堂设计，除了在设计上考虑空间的实用与延续之外，在细节上讲究、精到。 将中国古代窗棂图腾简化，运用到不同材质中，是贯穿全案的一个主要设计元素，当人们来到入口区，白色的墙体编织纹已经有了初步的亮相，当一迈步入接待中心，迎面而来的是接待台后以暗色材质制成的编织纹隔墙。相同图案不同材质色调隔着一扇大门一一对应，并共同界分出从室内到室外的入口区域，大厅内，天花顶上中式的口型窗花纹一路铺排过去，两边墙体镜面材质上同样的窗花纹呼应，方正的沙发围合城回形，面对一盆兰花雅致盛开，更有一列圆弧状的壁灯辉映，在整体中性调的主导中，从容展示现代东方美学。,洽谈区内，洽谈桌处理成南洋柚木

37、格栅的立面支撑，而中式窗棂演化而来的回形条案则作为桌与桌之间的界限隔断，为明亮的空间注入了更多知性的意味，洽谈区的中央，白色台柜上两株白色树干向上展开，树枝中间悬挂透明玻璃球的艺术装饰，增加室内的园林气氛，室内外互相借镜，呼应出人文气息与休闲趣味，让室内不致单调。 模型展区，黑色沙盘台的桌脚处理成回形格栅，而天花上的棋盘状明暗方格造型设计有着棋盘布局的效果，同时也是以虚实对比趣味发挥简装饰的精神，墙身上悬挂销售小广告板，只在墙角地面放置枯木几根，植被球几个，有几分禅意。,七、项目的媒介规划,创意决定胜利，布局决定结局,一张疏而不漏的媒介网 才能让推广：高效、实效、时效 才能够使营销：短、频、快

38、,媒介原则：,脉冲式排期为主，快速引爆市场： 由于项目空间上没联系，营销上，没有连贯性，而且一期体量小，二期、三期上市时间滞后，采用连贯性的媒介排期，在前期比较浪费资源，所以建议采取“短、频、快”方式，短期内，迅速传播，引爆市场，快速撬动市场，快速完成销售。 连贯式排期为辅，维护项目的影响力： 利用费用不是很多的媒介手段，维护项目的影响力、建立项目的形象高度，不至于项目在市场上出现“断期、断声”的局面。 现场有效配合，树立项目形象： 利用现场围墙、刀旗等，建立项目的现场形象，树立项目高度。,“陆、空、人、媒体”四维立体轰炸式,项目正式面市前，集中一个周六日，采取陆上、空中、行人三方结合的立体广

39、告攻势，以求“一朝闻名天下知”，令项目一天之内成为全片区议论的焦点。而且，此番攻击一旦在客户心目中留下深刻印象后，项目的后续推广将起到事半功倍的效果。,陆上攻势,租赁数台大型巡游车，在市中心人流较多的主干道来回巡游。 车顶及两侧设置滚动字幕，不断强化项目面市的信息。,空中攻势,租赁数部滑翔伞、飞艇及热气球，在市中心人流较多地段来回巡游。在滑翔伞、飞艇及热气球上印制巨大的项目LOGO及面市信息，持续强化。,行人攻势（DM、礼品）,在大河西人流聚集地带，安排兼职人员大范围派发礼品及项目资料。在礼品设计上，建议以价格低廉，但宣传性极强的礼品为主，以期达到吸引路人注意，一传十、十传百的效果。,此外，建

40、议当天配合短信发送，一则提醒客户关注项目的广告，二则强化项目在客户心目中的印象。,短信攻势,常规宣传配合,影响大河西面对先导区,外卖场 项目前期在河西人流集中的位置设立外卖场，以广泛吸引目标人群。 报媒 针对项目所处营销阶段，采用不同推广强度（一期树立高形象，进入销售期后强形成传播强度，销售空挡仅维持市场声音即可），传达项目核心诉求价值，并发布相关信息。,户外,电台 在售楼部、样板房与园林环境、开盘等重要时间节点前后一周通过交广台路况时时播报栏目或准点报时发布项目广告信息。 网络 1、在搜房网、焦点房产网、0731等主流网络媒体通过新闻形式发布项目相关信息。 2、专人不定期的进行网络炒作，制造

41、项目热点话题，形成广泛关注。,精耕细作面对梅溪湖新城、校区,户外、刀旗、灯箱,定向直投、直邮 对项目目标客户聚集区域（梅溪湖新城、高新区企业、大学教授等）进行定点直投、直邮、夹报，传递项目相关信息。,八、项目的公关活动,活动规划原则,一、全局性原则： 遵照总体营销策略，我们的活动规划要立足于全局，有利于建立项目的高形象，形象对二、三期的推动力。 二、针对性原则： 针对项目首期，我们采取的公关活动，要有针对性，针对我们首期客户，活动容易实现。,利用好一个平台,远洋经济学院,利用远洋资源，利用现有资源，利用项目优势 针对客户，出击！,针对项目整体,利用远洋资源，在重要节点举行具有较大影响力活动，产

42、生轰动效应，吸引更多关注，形成良好口碑效应，赋予项目较高形象，持续刺激会员、刺激客户。,大型引爆活动,持续保温活动,梅溪湖论坛,寻宝活动,千人寻找桃花园活动,猎鹰驾校免费学车,猎鹰车友自驾游,远洋羽毛球大赛,远洋高尔夫邀请赛,活动规划,远洋足球大赛,梅溪湖论坛,利用远洋经济学院众多的教授资源，主办经济发展论坛。以长沙发展的未来，梅溪湖新城的前景，社会热点等为主要议题，邀请远洋师生，梅溪湖新城的拆迁户等目标客群参加，共同关注梅溪湖的发展，大河西先导的发展，共同对社会热点，发表看法。,目的：引起目标客群对梅溪湖发展的关注、带动客群对项目的兴趣，形成项目形象上的高度，主要目的还是针对目标客群，定向营销