某市房地产市场调研报告(PPT 82页).ppt

1、郑州市房地产市场调研报告,-郑州-有限公司 二零一三年五月十日,报告内容提纲,未来市场预测,调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。 一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定，其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”-也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算，扣除 CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难度相对较高。 二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况

2、，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此前预期。 三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。,宏观政策分析,2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据, 供应情况： 4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米

3、，环比增加32%，同比增加2%。 成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%；成交面积2564万平方米，环比减少21%。,2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据, 供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外，其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.

4、5%，其次是北京，环比下降56.6%。 成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。三亚环比跌幅最大，达15.04%。,二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大 2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超同期新房成交量下降幅度。,2013年代表城市二手房日均成交量 与2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日均水平，天津和苏州增幅较大，分

5、别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。,展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧,一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。

6、 二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。 三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判，全年房地产市场总体好于去年。,“国五条”郑州版出台“20%个税”等只字未提,3 月31 日，郑州出台郑版国五条： 一、努力保持住房价格基本稳定，郑州市 2013 年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。 二、保证普通商品住房用地供应，2013年住房用地供应

7、总量高于前五年平均实际供应量。 三、继续加大保障性住房建设，12 月5日前完成开工建设45848 套、基本建成45672套的建设任务。 四、加强商品房价格管理，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。 五、进一步加强房地产市场监管。 六、加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，监控房地产市场走势，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。 信息来源：郑州房地产网 2013.03.31,宏观政策,分析：郑州市的“

8、国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则，而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。,宏观市场扫描,郑州市宏观经济分析,分析：上图图标显示，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。,资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料,郑州市近五年经济发展各项指标,根据统计数据显示，4月第一周郑州六区销售商品房1781套，第二周销售2274套，第三周销售2405套，第四周销售1651套。而3月郑州六区平均每周销售2533套，4月四周最高销售240

9、5套，尚不及3月的周均销售套数。郑州细则落地后，购房者明显进入了观望期，出手速度有所放缓。,分析：三月爆涨 四月维稳 五月或升温,数据来源：搜狐房地产网,四月各周商品房成交套数,郑州市房地产行业概况,郑州市房地产行业概况,分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万，近两个月市场略显供不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其他物业）市场，约为479.75万，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非常大。,图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）,数据来源：郑州市房管局及网资料络,图1-3

10、郑州市3月份商品房各物业成交面积比例图,郑州市房地产行业概况,分析：郑州住宅一直是市场主力，本月商品纯住宅销售面积占整体比重的76.7%，较1月份比重略有下滑；经适房项目本月由于备案项目较多，备案面积占比达10.3%，比重有所提升；而办公、商业物业成交面积比重则相对较为稳定，维持8%、5%左右。,数据来源：郑州房地产网,图1-4 2011.3-2013.3月郑州商品住宅供销价走势图,郑州市房地产行业概况,分析：随着国五条的颁布及郑州细则的温柔落地，一系列不具有杀伤力的条文对购房者产生的影响甚微，郑州住宅市场丝毫不减火热态势，3月成交量为84.45万，环比上涨136.62%，同比上涨53.32%

11、；成交均价7416元/，较上月有所下滑，环比下跌2.12%，同比上涨18.45%，主要由于本月经适房多个项目集中备案，备案面积达10万，占比较大，拉低成交均价。,数据来源：搜狐房地产网,图1-5 郑州市商品住宅库存走势图（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,分析：郑州市住宅市场截止2013年3月份库存量约为269.05万（以2010年底为基底），库存进一步下滑，库存压力持续减弱。,数据来源：搜狐房地产网,图1-6 2011.3-2013.3月郑州商品纯住宅供销价走势图,郑州市房地产市场概况,分析：3月郑州楼市各区域“涨”声一片，全月成交均价8052元/，较2012年同期上涨幅度为22

12、.3%，环比涨幅幅度为2.69%，各在售楼盘涨势明显，而全月成交均价实际上涨幅度不明显主要由于个别低价项目、以及诸如晖达新领地、帝苑别墅等较早开发低价销售的项目如今刚陆续备案的影响，拉低了纯住宅的实际销售均价。,数据来源：搜狐房地产网,郑州市房地产市场概况,图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分,分析：本月80-90面积段备案28.87万，成交均价8068元/，占商品纯住宅成交面积38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144面积段房源备案面积16.39万，占纯住宅成交面积22

13、.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条，出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。,数据来源：搜狐房地产网,郑州市房地产市场概况,图1-8 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交单价细分,分析：本月商品纯住宅以7000-8000元/为主流价格区间，备案套数2554套，备案面积24.07万，销售套数占比32.7%；8000-9000元/价格段本月成交火热，销售套数2199套，套数占比28.15%，比重较上个月上涨9.11个百分点，上涨速度较快，结合郑州目前在售楼盘的明显上涨走势，预计后续8000-9000价格段将取代7000-8000价格段成

14、为主流成交区间。,数据来源：搜狐房地产网,分析：商业市场销量维稳3月商业用房供应面积5.53万，销售面积4.52万，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/，环比上涨40.35%，同比上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。,图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：商业物业库存库存上涨趋势放缓 商业物业截止2013年3月份库存约为112.91万，库存增势略有放缓，按照郑州市商业月均（2011年至2013.3月）5.16万的消化速度来看，库存消化需近22个月，去化压力较大。,

15、图1-10 郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公市场市场成交量价平稳 办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万，销售面积7.98万，销售均价11098元/，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘凯宾城等项目办公物业的集中备案。,图1-11 2011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公物业库存近两月供应维稳，库存累积速度放缓 办公物业截止2013年3月份库存量约为101.83万，库存增速放缓，然而未来销售压力依然较大。,图1-12 郑

16、州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,宏观市场扫描,未来市场预测,分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万和12.

17、47万。,图1-13 2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布,区域房地产市场分析,数据来源：搜狐房地产网,分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑东新区依旧领跑；办公类物业较上月除金水区和中原区外，其余各区均有15%左右的涨幅，郑东新区以高端写字楼聚集领跑；商业类物业较上月除惠济区和中原区有一定下降外，郑东新区基本持平，金水区和二七区均有20%左右的涨幅，金水区以23313元/领跑。,图1-14 2013年4月郑州各区域各物业销售均价分布,区域房地产市场分析,数据来源：搜狐房地产网,Add：中国郑州南阳路清华商务F9 Tel：0371-

18、63767659,区域市场分析中原区,中原区是郑州市的老城区、配套成熟、教育资源丰富，但居住环境相对破旧。在政府在“北扩东移”成功之余，开始谋划西区老城改造。近年区域先后将制造业外迁，加大招商引资力度，先后引入万达、宝龙等国内外知名企业，重振区域商业格局。加上区域地铁1号线的开建，未来区域地产发展将受到政府的大力支撑，住宅和商业地产发展前景可观。,中原区概况,中原区最受关注项目一览表,区域市场分析中原区,中原区个案分析,项目概况,（1）3月9日3#、7#认筹 房源情况：项目于3月9日进行3#、7#楼认筹，均为2梯4户，3#楼29层，7#楼东单元27层，西单元31层，所推房源为79-86的两房和

19、86的小三房、112-130的三房，共计440套房源。 认筹方式：交10000元入会，开盘当天优惠4个点。 预计价格：8000元/以上。 认筹情况：当天认筹492组。 客户到访情况：当天到访约520余组客户，以周边中原区中青年客户为主。,中原区个案分析,（2）3月16日3#、7#开盘 房源情况：本次推出3#、7#，为27-31层高层，共4个单元，均为两梯四户，共计440套房源。 前期认筹情况：开盘当天共认筹680余组。 成交价格：3#成交均价8200-8400元/，7#成交均价8100-8200元/。 优惠方式：前期认筹交10000元入会，开盘当天优惠4个点，同时一次性签约1个点优惠，按时签约

20、1个点优惠。 销售情况：当天销售360余套，成交率81%，79-112房源售罄，仅剩部分128-130户型。其中128三房成交50%左右，剩余高楼层房源，130的三房仅成交中间楼层的10余套房源。 客户到访情况：当天到访约700余组客户，以周边中原区中、青年客户为主。,项目新动态,中原区个案分析,推广分析,首次报 广亮相,售楼部开放,盛大招募,首次盛装开盘,4#开盘 3#、7#开盘,7月21日开盘,方圆经纬2012年从入市到年底共投放媒体41版，投放力度较大，推广诉求语主要通过“中心造城记”、“经天纬地，领傲中心”、“醇熟大社区，收获金质生活”来诉求项目地段优势、项目品质及活动信息。进入201

21、3年，项目在沉寂了4个月之久后，3月份开始认筹、开盘活动，本月共投放媒体3次，主要释放项目认筹、开盘时间节点及项目户型信息等，由于前期客户积累时间较长，再加上通过低首付和零首付等营销嘘头吸引客户，因此此次认筹量较大，开盘效果较好。,中原区个案分析,产品分析,1、79两房 2、86三房 3、 112、128、130三房80、 4、85两房,中原区个案分析,产品分析：项目本批房源主要以刚需两房和小三房为主，市场定位明确。户型大多方正，全明、厨房餐厅一体化设计，卧室配备大阳台或飘窗且部分户型卫生间做到干湿分离设计。南北通透户型基本上能做到南北双阳台设计，通风采光较好；纯南向户型各个功能间大多超南设计

22、，采光较好。86“2+1”户型赠送室内花园，购房者可根据需求进行卧室、书房、储藏室等的改造，该户型紧凑实用，性价比较高，比较受客户青睐。,小结：方圆经纬项目所在板块目前是中原区竞争比较激烈的区域，但项目从火爆认筹到此次开盘热销再次印证了当下市场刚性需求的旺盛。项目此次推出房源位置较好，且户型面积比较齐全，满足各种客户需求，加之周边王府井百货的开业，也为该项目业主的生活提供较大便利，且项目门口就是BRT站台，出行交通较为方便，前期认筹受到广大客户的认可，认筹量较大，因此本次开盘相当火爆。,区域市场分析惠济区,惠济区市场概况,惠济区近两年市场状况良好，因该区域紧邻黄河，生态环境良好，区域北部集中了

23、全市主要的高端居住楼盘，整体形象较好。中国自古就有“北为上”的说法，而郑州的“北移东扩”似乎暗合了这种传统。在郑州楼市的几个区域中，除了郑东新区以外，北区发展也相当迅速。按照郑州市城市总体规划，北区花园口组团为行政区的延伸地带，被规划为旅游度假区，重点发展旅游娱乐业，使之成为郑州市的大型居住区。惠济区凭借宽阔的道路，便捷的交通，清新的空气，大片平整的土地，日益完善的市政设施，这一切都在吸引着房地产开发商的目光，同时也召唤着购房者的到来。,惠济区最受关注项目一览表,区域市场分析惠济区,惠济区个案分析,项目概况,3月16日认筹 房源信息：项目3月16日认筹，推出7#中间一个单元（2T3户），20层

24、，5#东单元（2T3户）、西单元（2T4户），25层，共计房源235套。 认筹方式：缴纳一万元入会，开盘享受两万元优惠。 销售价格：预计8500-8900元/左右。 认筹情况：截至当天中午排卡70余,惠济区个案分析,项目新动态,推广分析,惠济区个案分析,首次报广,首次开盘基本清盘推出11#12#,一期二批房源开盘推出7#8#,5#6#开始认筹,项目2012年5月份开始报广亮相，诉求语为“人生领誉步步为峰”，重点诉求项目高品质形象。项目首次开盘即实现基本清盘的佳绩，此阶段项目报广以业绩彰显为主诉求点。项目二批房源推出低首付活动，并结合大量网络广告打出“首付6.8万起住三房上名校”的诉求。本次认筹

25、诉求更是凸显项目品质，打出“誉品王座，峰景无疆”的诉求。整体来看，项目报广力度较大，首次亮相截止本次认筹共计报广54次，并借助搜房网以及搜房网首页广告增强推广投放量，扩大知名度。,2012.5.17 2012.10.13 2012.12.8 2013.3.16,项目首次报广亮相至今54次,产品分析,惠济区个案分析,1、87.39两室两厅一卫,2、126三室两厅两卫,惠济区个案分析,产品分析：项目开盘房源主要为87-91两室、122-126的三室及157四室，每一种户型基本均设计三阳台，赠送面积较多，生活舒适度较高，卧室、客厅及卫生间均得以最大限度的采光。且7#楼为楼王位置，5#楼处于社区中心位

26、置，外界噪音影响小，居住环境好，比较受客户喜爱。,小结： 项目位于南阳路博颂路交汇处西南，位于传统的居住区域，项目上次的低首付活动吸引了大量的客户聚集，取得了较好的业绩，本次认筹推出7#楼王中间一个单元以及位置相对较好的5#楼，而且项目营销力度比较大，各种报广宣传及搜房合作，因此客户关注度较高，但是项目目前周边竞品项目较多，升龙汇金广场在地理位置上优于本项目，项目虽然品质较高，但是周围居民对高价项目有一定的抗性，因此对项目销售造成一定的阻力。,区域市场分析金水区,金水区市场概况,金水区属于郑州市成熟行政居住区，是郑州市当前城市行政、文化、居住中心地位，发展较为成熟，因此整体规划较少，主要规划建

27、设集中在北区，包括产业发展、环境改造、交通改善、教育资源再分配等方面，规划区域已扩展到连霍高速以北地区。目前来看，金水区居住环境已较为拥挤，土地稀缺，资源被充分利用，因此短期之内金水区城市建设和规划格局不会有大的改变，主城区内规划仍将主要表现为对现有资源的改造，包括城中村改造、道路系统改造（建设立交、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环境改造等。同时主力发展方向将进一步向北区转移，即北环以北区域，甚至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将是金水区房地产发展的长期方向。,金水区最受关注项目一览表表,区域市场分析金水区,金水区个案分析,项目概况,3月31日开盘 房源分析：项目开盘推出2#楼2单元，两梯五户，32

28、层，其中1-3层为商业，全为89两房房源（88.6、89.1），共计145套房源。 销售价格：成交均价10300-10400元/。 开盘优惠：会员两万抵五万，五天内按时签约优惠1%，无付款优惠。 开盘效果：当天销售约110套，销售率75.8%。,金水区个案分析,项目新动态,Add：中国郑州南阳路清华商务F9 Tel推广分析,金水区个案分析,三期首 次报广,三期首批房源 1#开盘,三期2#2单元开盘,项目三期于2012年7月31日开始报广宣传，至今开盘三次，分别为1#、2#1单元、2#2单元，三期截止此次开盘共报广18次，整体来看，推广力度一般，诉求语主要为“半分钟

29、抵达波士顿近中有境的后湾区”、“是繁华场更是波士顿后湾生活主场”，“隐蕴人文的后弯区，岂止是NO.1”，凸显三期的品质以及完善生活配套。,2012.7.31 201.10.20 2012.12.4 2013.3.30,项目亮相至今共报广18次,2#一单元开盘,产品分析,金水区个案分析,1、89两室两厅一卫,2、89两室两厅两卫,金水区个案分析,产品分析：项目此次推出房源全为两室房源，2T5户，其中南向两室户型较为方正，客厅、卧室、 厨房均南向采光，且客厅带大阳台、卧室双飘窗，赠送面积较多，舒适度较高，在开盘当天去化速度亦最快。而通透两室，户型设计则略显一般，仅主卧朝南，客厅、厨房、次卧均为北向

30、采光，然而北边临近东风渠，观景效果较好，但是开盘当天去化依然相对较慢。,小结：蓝堡湾项目一直以高品质形象亮相，项目周边交通较为便利，规划的地铁2号线和8号线又为项目增添交通优势；同时项目占据郑州市最顶级的商业配套，周围生活、教育、医疗配套较为完善，在各种优势因素下，项目一直备受市场关注。项目四期规划为大体量商业，因此三期可谓项目最后一期住宅，资源的稀缺导致此次开盘的2单元虽然较年前开盘的1单元价格上涨近1000元/，但是依然备受追捧。,区域市场分析管城区,管城区市场概况,管城区地处郑州市的东南部，接金水，临二七，望郑东，守中观直接把守城市南大门。2013年即将开通的地铁2号线在管城区均设置站点

31、使得区域具备发展地铁物业的先天条件，区域升值潜力巨大。随着郑州市城市规划框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，郑州市城市总体规划（2008-2020)明确了东、南、西、三向并举的发展模式，未来城市经济增长将更加丰富，南部版块运动成为近阶段发展重心，为管城老区焕新颜带来机遇。,管城区最受关注楼盘一览表,区域市场分析管城区,管城区个案分析,项目概况,3月31日认筹 房源信息：本次推出7#、8#、9#、10#楼，34层，一个单元，其中7#、10#为两梯四户，8#、9#为三梯七户，共计748套。 认筹方式：凭光大银行紫荆山支行两万元三个月定期存单入会，3月31日入会开盘当天一次性4个点，

32、按揭优惠3个点，4月1日及以后入会，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。 销售价格：预计8000-8500元/左右 认筹情况：截至当天中午排卡100余组。,管城区个案分析,项目新动态,推广分析,管城区个案分析,2月28日首次报广亮相,3月31日首次认筹,项目2月份首次报广亮相，诉求语为“3600年前，这里是商城之都，理想，在这里改变历史！理想，在这里改变未来！”，重点通过“理想”来诉求项目的品质。项目报广力度较大，首次亮相截止本次认筹共计报广20次，均以整版、跨版等大幅宣传。并借助网络推广，扩大知名度。,产品分析,管城区个案分析,1、88两室两厅一卫,2、139三室两厅两卫,管城区个案分析,产品

33、分析：户型设计大都方正，动静分区，全明设计，主卧及客厅均带大阳台设计，三房的户型为三阳台。项目以大两房及大三房为主力户型，客户定位于改善型购房客户，根据认筹现场气氛来看，客户对项目评价较高。,小结：项目位于紫荆山路与航海路交汇处，有优越的地缘及交通优势，不仅雄踞郑州双主干道，同时，拥有着郑州唯一的双地铁上盖资源，项目自身以90万综合体的形态面世，是郑州南中轴唯一的大型综合体产品，为客户提供了大型购物中心、商超等完善配套，同时周边教育氛围较浓，因此区域自身的完善配套有效填补了目前的市场空白。,区域市场分析二七区,二七区市场概况,在郑州都市建设规划中，二七区被定位为“二七生态文化新城”，作为郑州市

34、的传统商贸中心，如今，二七生态文化新城板块已经形成一个全新规划的大型居住区。目前区域内在售项目主要有德润黄金海岸、伍号院等。除了在售项目以外，板块内还有泰宏建业国际城、长龙金港、锦绣山河等全新项目，届时，二七生态文化新城板块可谓是群星璀璨、百花齐放。锦绣山河是南郑州唯一具有1783亩湾区的生态腹地大盘；目前尚未上市的泰宏建业国际城项目，是郑州市二七区荆胡村改造项目，也是河南建业集团和泰宏集团战略性合作的首个项目。此外，绿地集团投资130亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州市的新地标，目前，一期工程的139亩土地已经获批。由世纪金源、百荣投资控股集团和合展集团共同投资建设的郑州CSD国际时尚商贸

35、中心项目，未来将建成约380万平方米的大型物流商业综合体。,二七区在售楼盘情况统计表,区域市场分析二七区,二七区个案分析,项目概况,3月31日开盘 房源信息：本次推出2#楼北侧产权式酒店1725层，四梯十四户，共计房源112套 优惠方式：按揭99折，全款98折，开盘当天每平米优惠100元 成交均价：9200元/ 认筹情况：当天销售约90套。,二七区个案分析,项目新动态,二七区个案分析,项目年内报广共计5次，诉求语为“投资20万享火车站日均30万商旅人流红利”，等重点通过人流量为其酒店项目宣传造势。项目“5折购房”等广告语几乎覆盖所有主流媒体，广告力度强，项目知名度较高。,推广分析,产品分析,二

36、七区个案分析,酒店标准层平面图,二七区个案分析,产品分析：项目此次推出的户型面积较小，适合投资，开间、进深比例适中，居住舒适，每户有独立卫生间，四部垂直电梯便于出行，该户型设计及梯户比是酒店式公寓较好的配置。 4.21.5、同致行观点,小结：正弘凯宾城位于郑州最成熟的两大商圈“二七商圈”及“火车站商圈”的交汇区域，位于郑州最核心区域，地理位置极其优越。项目周边银行、医院、学校、商场等配套完善，区域内人流量大，项目推出的酒店式公寓，顺应市场的需求，也给投资客户创造了条件，后期由酒店方统一管理经营的模式，让客户省去房屋出租的中间环节，年底还可参与酒店分红，可谓低投入高回报。,区域市场分析东区,郑东

37、新区市场概况,郑州东区作为未来的市中心，商业、居住价值是不可估量的，郑州城市发展的重心东移，以世纪大道为主干，南三环到航海路、金水路、黄河路、北三环、连霍高速等道路的贯通，使得郑州东区处于一个360度辐射全国的交通优势中，而这个优势直接促进了郑州东区高尚生活圈的形成。 经过这几年的大力发展，郑东新区已今非昔比。最值得一提的是，许多小区都已建成，宏光蓝水岸、双河湾、新里卢浮公馆、王鼎国际、高速奥兰花园、美景鸿城等，数不胜数。尤其是功能齐全的龙湖南区，已经发展成为高品位的宜居区域。城市向东，郑州向东，如今的郑东新区影响力辐射力不断增强，已成为郑州新的城市名片，也是郑州最适宜居住的区域。,郑东新区最

38、受关注楼盘一览表,区域市场分析东区,东区个案分析,项目概况,(1)、3月23日认筹 房源情况：本次认筹推出一期8#，为两个单元，均为33层，两梯三户设计。推出房源总套数为198套。 预计价格：预计3月底开盘，预计开盘价格为15000元/。 优惠方式：交纳50000元认筹金，开盘享1%优惠。 认筹效果：截止当天中午认筹10组。,东区个案分析,项目新动态,（2）、3月30日开盘 房源情况：本次开盘8#西单元，共33层，两梯三户设计。推出总房源套数为90套。 成交价格：成交均价为14300元/。 优惠方式：交纳50000元认筹金，开盘成功选房享1%优惠。同时一次性优惠2%，按揭优惠1%。 开盘效果：

39、截止当天中午销售70套,东区个案分析,海马公园此次推出的8#，宣传力度一般，截止3月30日项目正式开盘，仅在大河报发布三版报广。诉求内容以“尊重由距离产生262米楼间距，尊重每个生活”、“格局由阅历成就”为主，主要突出项目楼间距、品质、绿化等。,推广分析,2013.3.14 2103.3.23 2013.3.30,项目亮相至开盘共3次,Add：中国郑州南阳路清华商务F9 Tel产品分析,东区个案分析,131.97三房,131.62三房,产品分析海马公园此次推出一期最后一栋楼8#，楼王定位，为精装准现房发售。精装标准包括地板、墙壁、背景墙、橱柜、厨具、卫生设施等，各

40、房间均粘贴交房标准。装修标准为2000元/，档次参照恒大名都、普罗旺世等高端产品。同时一期内院内景观绿化到位，实景现房为项目一大亮点。户型设计为南北通透三房和纯南向三房，方正，明厨明卫，干湿分离，无明显缺点。除客厅有大阳台外，主卧均赠送飘窗。,东区个案分析,小结：海马公园为郑东新区住宅类项目中规模最大项目，推盘节奏相对缓慢，但市场口碑较好，尤其是项目的高绿化率、精美的园林景观赢得了市场的认可。项目此次推出房源均为131左右三房，迎合东区改善型集中的市场行情。开盘当天实际成交价为14300元/，和东区东方国际广场、中力七里湾相比优势明显，当天中午成交70套，销售火爆。,区域市场分析高新区,高新区

41、市场概况,高新区的区域生活环境、居住条件、市政配套随之大为改观。置身于此，能够感受到它浓厚的文化氛围。郑州中学、郑州大学、解放军信息工程大学等河南省最好的院校及郑州美术馆都聚集在这里。 高新区在不断地成长和成熟，高品质的住宅配套也日渐成为其发展的必需。而有消息称，之前多家房企在高新区储备的土地预计今年年底开始动工，也会加剧高新板块的竞争。随着郑州市城市版图的不断西进，高新区不断做大做强，伴着西大学城、宇通工业园，以及西环线的开通，高新区与郑州市区的融城指日可待。,高新技术开发区最受关注楼盘情况统计表,区域市场分析高新区,高新个案分析,项目概况,(1)、3月6日认筹 房源情况：本次认筹推出B-4#C公寓房源，20层，4梯18户，共计360套。房源面积在40-60左右，双气，不限购，70年产权。 认筹方式：交1万元入会，开盘享受3个点优惠。 认筹结果：当天排卡150张左右。 (2)、3月13日开盘 房源情况：本次开盘推出B-4#C公寓房源，20层，4梯18户，推出7-20层房源，共计233套。除了26套61.5的一室，其余全为46-50的一室。 销售价格：销售均价6200-6300元/左右。 优惠方式：前期