《下沙物业发展建议》PPT课件

1、1,基于竞争价值增加CVA（Competition Value Added），围绕项目定位，从竞争层面和客户感知层面进行打造,项目定位价值,项目定位所宣传的CBD愿景的二元居住形态， 落实在产品层面的是：品质、现代、生态、宜居,竞争发力价值,竞争原则是通过改变游戏规则，强调新的评估标准、强调项目特色,客户感知价值,在客户最易感知的地方投入精力和成本，在规划和产品打造上出几个亮点，定位阶段营销前置,物业发展建议基于三条主线来展开：,规划 总体原则,需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素,2,核心 规划理念,市场竞争,地块约束条件,物业发展建议总体原则

2、,CBD愿景二元居住形态,规划核心理念,通过围合式布局，基地抬高，围绕中央湖泊打造立体园林，营造有品质感的生态宜居生活情调； 塑造现代大气的建筑立面，展示项目都市CBD的现代品质感； 建造双主题会所，让客户充分感受都市和生态双重居住的感觉； 通过户型的适当创新，提升客户舒适度体验；,从品质、现代、生态、宜居上进行强化，打造CBD愿景的二元居住形态,规划 核心理念,西侧：18层回迁房,南侧：中沙社区商业用房及回迁房,龙湖四个地块,规划九沙大道 （地面下为地铁一号线）,金沙湖湖区,本项目,东侧：规划星河北路和绿化带，路对面为18层回迁房,北侧为R=3.2的商业用地,紧邻九沙大道和两个地铁站，通达性

3、好；东南西三面回迁房对地块形象有影响，昭示性弱；内部缺乏资源，距离金沙湖较近但不直接相连，可直接借用的景观少,地块解读,占地面积：4万方 建筑面积：11.4万方 总容积率：2.8 限高：100米,板块价值,地块价值,外部资源,内部资源,A,B,C,私密性好，通过规划可实现内部景观最大化，同时可部分享有外部景观资源,次主干道，通达性和昭示性不错，但车流量大，马路对面为安置房，私密性也会受到影响，东侧有绿化带景观,地块价值排序：,受西侧道路和安置房影响，私密性和舒适度有部分影响，通过规划可实现内外部资源共享,本地块关键优劣势分析 优势：西侧高区有部分湖景资源，东侧有绿化带，临近九沙大道，通达型好

4、劣势：三面农民房，一面高容积率商业，直接景观资源少,根据地块条件，本项目地块中部南向地块资源条件最优，其他次之,地块解读,规划布局：居住小区是由7-8栋高层的板式结构的楼体组成，南北交错排列 交通组织：居住区的主出入口设置在东侧市政支路（规划星河北路），次出入口设置在西侧市政支路，所有的车停入地下车库，真正实现人车分流；,规划布局关键词：台地建筑、高层低密、超大园林、生态湖、双广场、双会所,主入口,次入口,会所,会所,台地广场,中央生态湖,“外部借景+内部造景”的模式，规避“外部资源内部资源”的不足；通过建筑营造 “都市感/边界感”，园林营造 “原生感”,规划思路,规划价值解读一： 低建筑覆盖

5、的开阔布局，居住舒适度，突破地块极限，疏朗高耸的建筑成为CBD地标,整体开阔对称的布局，高层低密化，提高建筑单体高度，降低密度，提高楼间距 扩大视野，外部资源的最大化； 体现社区空间高、大阔的极致意向 园林空间大，价值容易被感知,区域在售和未来规划项目，多采用经济型的18层左右为主，建筑覆盖率高，影响舒适度和住宅私密性,规划价值解读二： 整体5米抬高的台地建筑彰显CBD领地感和隐于繁华的私密性,台地之规划理念： 基于对豪宅做法及欧洲皇室宫殿园林风格的研究， “融合古典哲学美学的现代都市建筑景观” 以国际化的先进设计视角，完成一种“简约贵族艺术”,台地之交通组织： 台地高差设计，自然形成人车分流

6、的合理交通组织。台上为居者休闲观景空间，台下为车行进出交通空间，两者互不干扰。,台地之园林景观： 富有立体层次感，确保私密，有利于俯视，形成尊贵的气势；,台地之外部环境处理： 在台地上部的边缘位置种植冠大荫浓的乔木，在加大台地高度感觉的同时也使城市的噪音，粉尘等污染得以弱化，同时保证私密性。,规划价值解读三： 16000超大立体式园林景观，景观轴和景观组团结合消除内部景观资源盲点,主景观轴,中央景观湖组团,次入口组团,组团,组团,组团,组团,主入口及广场组团,规划价值解读四：内外双广场规划开阔的城市广场+仪式感的内部台地广场,外部绿化带的利用,规划价值解读五：震撼的中央生态湖景是本项目中最大亮

7、点，无边界的水系向会所和组团延伸,规划价值解读六： 人性化宜居小区，由外向内分区体现都市感向原生感的自然过渡,私密区域,半开放区域,开放区域,半私密区域,主要为中央湖景和沿湖景观、私家会所，配合组团式绿化营造出私密的氛围,通过台地入口进入小区，公共会所及会所前广场为业主提供一个休闲、交流、分享的公共平台,台地入口前空地结合市政绿化打造城市广场，表达楼盘门厅意向,进出小区人流相对较少，通过次入口和景观节点营造半私密感觉,规划价值解读七： 11万的楼盘拥有“动 用有特色有亮点、讲究细节的装修提升品质感,用特色的局部小品增加趣味，体现湖居意向，提升档次,明亮大堂,底部品质2：双重大堂，体现尊贵感，避

8、免毫无重点的堆砌,建筑立面,设置地下车库大堂，住户可从大堂的电梯直接入户；,车库大堂,6米挑高入户大堂：,精致小品,户型,配比建议,区域的供应以80-90舒适型两房为主,约占市场比例57%,120-140 及以上面积供应较少,存在市场空间.,市场分析户型,根据市场需求和目标客户需求,本项目主力户型面积在120-140之间,以三房为主力.,户型配比建议,项目本体/政策限制,目标客户需求,项目热销和应对风险，须符合主流需求和踩准趋势，提高品质； 政策受30/90严格限制,既有投资客活跃。大学生客户首置生意缘客户投资兼自住 趋势型客户为成熟智阶层首改改善,市场 分析,目前市场上供给以80-90二房为

9、主，后续仍有政策性供应； 高房价与客户总价承受存在剪刀差,满足30/90政策；主力户型避开区域大供应量户型区间. 主力户型满足目标客户的需求,适当放大尺寸,控制户型面积.控制总价,提高舒适度. 物业布局要资源集中，打造大面积、景观好、位置佳的楼王产品；通过产品创新,设计标杆产品,拔高项目形象,户型配比原则,户型配比,资源价值梯度分区,市政绿地,金 沙 湖,拆迁安置房,资源价值梯度,根据资源价值梯度分区各权重综合分析,地块价值由高到低排序为BAC,拆迁安置房,行政办公中心,商业地块,A,B,C,户型排布原则,住宅资源价值排序原则和景观资源梯度排序原则.,根据对地块资源的挖掘和不利条件的分析，按地

10、块住宅价值由高到低为:BCA 大户型排B位置,次大户型排C位置,小户型排A位置. 充分利用景观资源梯度进行排布，区分景观的视野面，户型面积需做不同处理，避免同质化，注意产品梯度与景观梯度的匹配，靠近景观设置部分边套大户型。,1,2,3,5,6,户型排布,资源分布采取价值优先原则，资源占有度和户型价值成正比，结合市场需求及项目经济指标按地块价值排布户型.,户型详细排布,4,区域典型项目二房总面宽达到9.6米，其中客厅开间达到3.9米左右，主卧开间控制在3-3.6米，卫生间面积一般在5左右，次卧面积平均在12 ，厨房面积约6.2 ，餐厅面积在7左右最少一套房且保证南向房间数大于1.,二房,小三房,

11、区域典型项目小三房总面宽达到10米，其中客厅开间达到4.5米左右，主卧开间控制在3.6-3.8米，客卫面积一般在5左右，次卧面积平均在12 ，厨房面积约7 左右，餐厅面积在10 左右,最少保证南向房间数大于1.,大三房,区域典型项目二房总面宽达到10.8米，其中客厅开间达到4.5米左右，主卧开间控制在3-3.6米，卫生间面积一般在5左右，次卧面积平均在12 ，厨房面积约6.4 左右，餐厅面积在8 左右,最少保证南向房间数大于2.,四房,典型项目四房总面宽达到15.3米，其中客厅开间达到5.1米左右，主卧开间控制在3.8-3.9米，主卫面积一般在6.7左右，次卧面积平均在17 ，厨房面积约8 左

12、右，餐厅面积在10.8左右,最少保证南向房间数大于3.,园林,规划建议,本项目在“CBD愿景/二元居住形态”之“内部极具原生感”的生活概念下，园林应充分考虑生态感、参与性、宜居性,主景观轴,中央生态湖组团,次入口组团,组团,组团,组团,组团,主入口及广场组团,第三层次（-31米）：全明生态车库、半地下活动空间,第一层次（5米）：台地广场，会所，上层园林、架空层等,第二层次（2-4米）：湖、中层园林、下层园林等,0,+5,-3,利用台地建筑先天的层次优势，围绕生态湖打造立体园林,整体特征,立体园林：高低落差的打造易于形成视觉冲击，和中央生态湖、无边界泳池、地下车库相结合,立面园林体系，园林的向下

13、延伸，有效区隔地面步行、地下车行； 结合景观节点，与细节处体现艺术情趣，全面的视觉享受及游玩体验,流水瀑布,花面感园林,生态车库,下沉式景观,园林的多层次感,台地,第一层无边界泳池,第二层观景浅水平台,叠水瀑布,第三层水景车库,打造360度立体园林景观，以水为主题，综合地形、景观分区、植物形态等诸多要素 从人自身的体验出发，让居者无论站在哪里，都可以看见错落有致的园林景观。,立体水景：浅水系和叠水瀑布互相配合交融，形成丰富的视觉效果,立体花园步道 拓展园林绿化空间，打造 “空中绿色散步道”,龙湖三千城台地花园景观示意图,空中花园步道示意,园林景观打造的重点元素,1.台地入口景观,5.“蜂巢”与

14、车库,6.架空层,3.无边界泳池,7.道路、小品及其他,4.中央生态湖,2.台地广场,从都市到原生的一场景观体验之旅：,抬高式小区主入口，社区尊贵领域感；入口和绿化带联动打造都市广场，形成“都市门厅”的意向,一些台地入口的可参考元素：,台地入口,与东侧绿化带联合打造城市广场形成本项目的“都市门厅”； 跌水和水舞：未见湖而已见湖水泻出,入口水舞景观,台地广场,喷泉主题或者灯光主题的小广场； 通过树阵、喷泉、路灯、标志性景观雕塑营造出仪式感； 和会所的配套联动，成为一个业主休闲、娱乐、交流、分享的平台,台地广场 （会所前广场）,广场切面示意图,立体园林层次,建筑体,从台地入口进入小区后，立刻呈现一

15、个以灯光、水景、树阵等营造仪式感的台地小广场直通会所,广场和会所位置意向,对称式水景意向,广场空间感示意,广场灯光夜景意向,广场景观意向,泳池外坡地绿化和跌水景观,会所背后的 无边界游泳池,泳池边的休憩空间,无边界泳池,会所负一层,会所一层,湖边栈道,会所西侧修建一个无边界泳池，通过跌水景观和坡地绿化与中央湖泊相映成趣，营造“人在水中游，俯瞰生态湖”的闲适意境,中央湖泊,会所和无边界泳池意向,人在水中游，俯瞰生态湖,中央生态湖,突出原生感,体现可参与性,内外部的呼应,内部呼应湖和其衍生水系与内部构建的联动： 住宅、会所、泳池、车库、架空层,外部呼应内湖与金沙湖： 逛湖和看湖的相互补充； 高区的

16、双重湖景（主要通过建筑规划实现）,中央生态湖的打造的原则：,本项目需着力打造的核心景观,湖面：形状不死板，天然浮水植物,湖岸：无明显人工堤岸，布置鲜花、野草、卵石,湖四周：草地、灌木、乔木层次的自然过渡,可玩：湖边和衍生水系参与性的水景小品,可观：湖边的休憩设施、亲水平台,中央生态湖,整体意向：5000-6000平，局部做休憩和亲水的平台、栈道，增加湖景的进入性和可参与性,可参与水景,石岸,可用适当的小桥、水道、水岸等增加互动的机会 水岸局部采用原生态的材质，拉近与自然的距离;,水系只需用天然石块围成，不必刻意围堤做岸，保持水道原生感觉,水系只需采用浅水和跌水，降低成本的同时保证安全,中央生态

17、湖,不刻意修建堤岸,湖边的乔木、灌木、草丛的原生层次感,浮水类植物的适当点缀,湖岸“野花”,湖面和堤岸的营造不显露刻意的雕琢，突出原生感,引入绿化、水系、放置休憩沙发、改建活动场所等，考虑本项目已经整体抬高，建议局部架空(楼王位置),架空层,原生态的休闲椅&浅水系,浅水系结合架空层休闲、小品的布置，形成赏水亲水泛会所概念,架空层与园林水系的结合,架空层,架空层与园林水系的结合,蜂巢概念立体式园林联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性,蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作泛会所或车库公园，增强整体的生活气息和休闲情调,“蜂巢”和车库

18、,可以是休闲活动空间,可以是景观,与绿化、水景结合，打造特色半地下全明生态车库,车库是住户每天都会使用的功能空间，感知性强，体现本项目精品形象 创新。消除传统车库阴暗感，给住户从未有过的体验 采光、通风，高舒适度 绿化延伸至地下，让车库与园林绿化融为一体，提升项目档次 体现品质和细节，让客户感知我们在认真打造每一个细节,水景与车库的结合,采光孔也成了景观的一部分,从地面上看采光井,从车库内看采光井,“蜂巢”和车库,道路体系曲折道路体系形成园林的曲径通幽的感觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果，增强园林层次感,园林植被需富有多样性，富于变化，有移步换景的效果,社区内蜿蜒的小道，曲径通幽,道路、

19、小品 及其他,驻留空间 多设置装饰性强的座椅，观景平台和休憩凉亭等小体量的驻留空间，为人们提供观景和交流空间，形成社区独有的交流空间,木质凉亭,绿化廊道,小坐椅,观水平台,道路、小品 及其他,奇石点缀： 局部节点使用名贵奇石点缀，体现历史的尊贵感 艺术小品： 高档的艺术雕塑小品不仅增加了社区空间的趣味性和休闲氛围，同时体现出浓郁的人文精神，提升了园林的价值,艺术积淀 生活的艺术自然的气息完美融合，作为不同的节点中的核心，雕塑和小品的运用对园林起到画龙点睛的作用,黄蜡石,隐逸在园林中的雕塑,花盘、花盆,艺术灯柱,道路、小品 及其他,绿植选择 园林采用全冠移植，在重要节点种植名贵树种,名贵树种特点

20、： 凸显社区品质，提升项目档次； 移植成本以及维护费用较高。 运用观赏性强的名贵树种： 入口：国槐、桧柏 主景观林荫道 榕树 无边界泳池边 加拿利海枣,道路、小品 及其他,专属艺术LOGO 符号专属，尊贵私享。内外关键节点标志性符号反复出现，可用于楼体、道路、标识、小品等，将专属和艺术感落到细节,入口标识,看楼通道标识,井盖标识,墙体标识,花园地面logo,指示细节,通过金属质感的门牌、道路导示牌、指示牌等营造项目的系统化 统一视觉符号，如LOGO反复运用，营造整体意向,指示牌,道路、小品 及其他,公共区间地面 拼花，精彩的细节设计耐人寻味，也是物业品质的体现,道路、小品 及其他,会所,建议,

21、区域市场上的会所设置并不普及，且档次不高，有些仅仅沿用泛会所的概念，其额定位与主题不明显 目前区域内仅德信早城对会所功能进行了部分界定，但也是和建筑融合在一起，主要传达其“活力生活体系”的功能，定位与主题模糊 区域会所对儿童关怀明显不足,区域会所设置档次不高，主题不明确，主要针对青年群体，缺乏对儿童功能空间的关怀,区域会所概况,建筑外观,会所功能,高档次、设计独特的外观和设施对项目的形象和价值提升有重要作用，能充分扩大项目的外在影响力,会所最主要是作为业主日常服务之用，因此，准确的定位、完善的功能、实用并且富有特色的会所功能是保证会所持续运营的关键,资源整合,会所的设计要充分考虑资源的整合利用

22、和功能互补。形象上要体现项目定位，与项目形象气质相匹配,“一个中心、两个基本点”服务为中心，资源整合功能与形象支撑为基本点,本项目 会所要求,会所选址本项目建议两个会所；会所一前期作为售楼处（地上一层（1000平）、地下一层（500平）；会所二全地下（500-600平）,会所建议,会所一：主入口处， 承接内外部的形象，从这里开始，界定边界 定位：半开放式，生活所需 面积：地上1000、地下500,定位：半私密，心理所求（休闲、商务） 面积建议：地下500平米左右；,会所二：景观轴终点,台地,泳池,湖景,生活，从这里重新定义,透过会所看园林,龙湖春森彼岸,当代moma,阳光100,金地未来城,会

23、所造型借鉴时尚感强的现代风格，强化地标形象与领域感，视觉冲击力强,会所建议,会所造型与风格汲取“水滴与水晶”理念，采用外表与材质与整体相符，且能诠释项目气质的造型（外部极具现代感）,会所建议,造型上适度夸张，以强烈的设计感和个性色彩，强化地标形象, 带给客户巨大的冲击体验,配合主景观区，形成项目的主展示面 大堂挑高，体现尊贵感 具有“归属感”和“排他性”,入口处的水滴会所,下沉式的水晶会所,极富视觉冲击力和艺术感的个性会所，提供高档健身和星级休闲服务，为业主增添无限荣耀,室内多方位的变化空间结合绿植，营造处处可见的绿色。精致的水池和潺潺的流水，全视角的体现生态、自然的社区意向。体现本项目外部“极具现代感、内部极具原生感”的理念,会所室内空间意向体现生态景观主题的表达，增强项目生态宜居的体验（内部极具原生感）,会所建议,各层功能分布原则： 地下层主要分布需较大面积需求的功能空间，尽量少占地上面积 地上层需考虑与高端品质展示和销售功能相结合 将社区内需要的高端休闲配套设施等放置在半私密会所内。,会所功能半开放会所承担业主日常生活功能需求，半私密会所主要满足其对高端配套及自我空间的需求,会所建议,水滴会所：半开放,水晶会所：半私密,下一代精英成长所必不可少的社区，学生时代最需要一