购物中心规划招商经营课件(PPT 35页).ppt

1、，商场计划，吸引和经营，商场的三个茄子属性，购物中心的三个茄子属性，第二，购物中心具有房地产属性，购物中心从土地拍卖、计划设计、开发建设到建设管理都属于房地产的范畴。因此，购物中心在本质上具有房地产属性。房地产属性是购物中心的载体。购物中心的三个茄子属性，3，购物中心具有金融属性，购物中心是金融商品。购物中心的开发过程是从“融资”到“开发经营”到“再融资”的过程。开发商不仅可以在购物中心的经营过程中不断获得现金流，还可以通过房地产拥有和经营创造附加值，获得更高的资本收益。金融属性是购物中心的核心。第一，购物中心的开发要依赖规模经济效果，土地资源的稀缺性和投资规模、成本的急剧上升，增加了开发企业

2、资金的压力和投资的风险。购物中心发展过程中的困难，其次，国内购物中心开发商的融资渠道比较单一。没有充分的资本和资金链的保障，购物中心开发人员很难持续发展。购物中心发展过程中的困难，3，购物中心开发商因计划、市场定位、形式组合、吸引商人、经营方面的理论、经验和能力不足，增加了购物中心的经营风险。部分甚至无法维持正常经营，导致了完全的失败。购物中心发展过程中的困难，第四，商人的资源和商人的连锁发展能力有限，很难吸引购物中心的商人，容易造成千层面的一面，缺乏竞争优势。购物中心发展过程中的困难，第一部分购物中心计划，是规划设计研究所还是经营管理团队？购物中心计划的承担者认为，购物中心的经营管理组计划设

3、计研究所应该通过设计技术手段将这种需求反映在建筑设计中。第一部分购物中心的计划，对购物中心计划的几个茄子认识是购物中心是以零售、膳食、娱乐、休闲、服务、健身等多种形式组合成主力店、茶酒店、小商店等多种形式的集合体。不同的格式对建筑体量和建筑空间有不同的要求。购物中心计划的完整性，购物中心在建筑结构和形象上也必须是一个整体，而不是单纯的多元组合体。购物中心的作用是将各种形式、各种功能有机地组合在一起，形成相关的交互，最大限度地扩大各种形式和功能的效果，产生大于1加1牙齿2的综合效果。(阿尔伯特爱因斯坦、Northern Exposure(美国电视电视剧)、购物中心、购物中心、购物中心、购物中心、

4、购物中心、购物中心)这种效果是任何单一形式都无法比拟的。只有保持购物中心的认同感，才能充分发挥购物中心的集聚效果，最大限度地提高经济效益和投资收益。案例一深圳市万象城，深圳市万象城，其中主力店有陆毅五百货，顺电，华润超市精品，华纳影城，体育100，陈冰溜冰场6家重点店。华润超市在地下一层，陆毅五百货商店在一至三层，华纳影城，体育100在三层，顺电和溜冰场在四层。这些主力店没有独立的对外入口，都与步行街小商店直接相连，与步行街小商店紧密结合，很难注意到消费者在购物时是进入了主力店还是进入了小商店。合理的计划使人流流动线更合理，整个购物中心基本上没有广场。，案例二广州市天下城，广州市天下城，主力店

5、有路图，千贸南大百货，数字广场，儿童游乐场。吉多在地下一层，天贸南大百货在2-7层，数字广场在4层，儿童游乐场在6层。但是这些主力店和步行街小商店全面形成，客流共享，租金收益也成为中国购物中心的第一位。购物中心计划的横向性，购物中心根据消费者的购买能力和消费习惯进行计划布局时，应横向分配，而不是横向分配。在同一层牌子定位或面对的消费者必须处于同一层。在整体定位中，商品等级从高级逐渐降低。形式布局中，低层以租金能力强的零售形式为主，构成适量的食物和辅助服务形式。高层租金低，但能吸引很多客流的膳食、娱乐、休闲为主，适当配置零售形式及辅助服务形式。案例一深圳市万象城，地下一层是华润超市精品、麦当劳、

6、肯德基、披萨客、美食川、面包新语等。第一层是阿玛尼、珍妮、邓希罗、范思哲等世界名牌店的第二层是卡尔顿、杰西卡、希希、诺蒂卡、蒂姆伯兰、埃斯普里特等。第三层是华纳影城、运动100、only、杰克琼斯、桑加博、小和诗、赫伯利等。第四层是巡展、数码产品、溜冰场、主题餐厅等。第五层是饮食街、床上用品、家庭用品等。无论是主力商店还是小商店，都遵循了上述位置和布局原则。在购物中心主力店和步行街计划部署，购物中心引入主力店的目的和原则是什么？以低租金、长租赁年限、低租金增长率引入重点的最大目的是利用重点商店的经营和宅客能力给购物中心带来人流，提高步行街小商店的业务量，提高购物中心租金收益。为此，购物中心的计

7、划原则是将主力店计划放置在购物中心相对人流较少的两端或远离主街的地方。商场餐饮形式的配套设计，现在商场，餐饮形式占据了越来越重要的位置。餐饮形式计划的面积比率也在不断提高。餐饮形式存在营业延迟的问题，因此要为餐饮形式设计单独的对外垂直渠道。相应的也有安装独立空调系统的问题，所以主机布置要在设计时留出空间。购物中心餐饮形式的配套设计应为餐饮者设计专用货运通道。否则，货物运输通道和客户通道的交叉可能会发生。餐饮的经营面积扩大，湿垃圾室的构成也要相应增加。还包括外部招聘和广告委员会适量配置。购物中心第二家主力店的“订单化”、“订单式”房地产已经成为购物中心发展的趋势。但是在牙齿阶段，购物中心的“订餐

8、”模式仅限于主力店。随着购物中心和车主店之间的合作更加紧密，对购物中心的研究越来越深入，车主店的订单化也应该逐渐纳入计划设计体系。很多购物中心在投资准备工作中经常出现商家设计的房地产技术条件不能满足需求，部分重点无法引进的情况。驻店也表示了合作意向，但是在房地产技术对接和室内设计时，为了满足双方的要求，需要花费很多时间和精力进行沟通和协调。第二部分购物中心的商人，为此，吸引投资业务的计划和定位。牙齿两种有效的结合不仅能使吸引投资具有专业化的优势，而且很难犯本位主义，导致无序竞争，从而导致内部消耗。(威廉莎士比亚，温斯顿，成功了) (威廉莎士比亚)，招商引资的统筹和分工，商场招商引资的工作，要在

9、整个项目上统筹。从各种格式的定位到各层的格式布局，从整个项目到各业务格式的组合，都必须遵循一致的原则。通过科学分析得到的定位是整个购物中心招聘和未来经营的灵魂。合理的形式组合和计划安排是购物中心成功吸引及旺盛经营的前提和保障。从招商引资的统筹和分工、购物中心的成功经验来看，百货店重点是购物中心最重要的重点之一。引进一名经营管理能力强的百货店，可以减少购物中心经营的危险性。但是，百货店购物中心和购物中心商场之间存在商家资源的交叉，吸引商家时可能会产生一定的矛盾。如何明确各自的位置，细分目标层，发挥补充作用，全面总结购物中心的申办工作是消除牙齿矛盾的必要手段。成功的购物中心通常错误地定位购物中心和

10、主力百货店。案例万象性，深圳市万象性，将高级世界级奢侈品牌计划安排在购物中心，推出主力百货店是中高档流行定位的陆毅五百货公司。深圳市中信广场是以引进主力百货店、高级奢侈品牌经营为主的西武百货，将中高级流行牌子规划部署在购物中心步行街之上。购物中心的形式组合模式、上海市郑大广场、恒环购物中心、北京市队列城等类型的购物中心诞生后，是否需要重点关注购物中心成为业界很多人讨论的话题。购物中心不必都是统一的模式，徐璐对其他商圈可以徐璐采用不同的组合模式。如果购物中心的形式组合模式、购物中心的选址交通条件好、商圈客流量大、消费者购买能力强、消费者对流行时尚的认知度高，就应该采用没有重点的以车主店和小商家为

11、主的组合模式。购物中心追求规模经济效果，因此购物中心的建设规模正在扩大，项目一般位于城市的非主流商圈。这种购物中心一般会延长培育时间。为了缩短培养时间，必须尽快吸引客流，创造人气。这种类型的购物中心应该引进很多自己的宅男和经营能力强的著名主力。购物中心主力和小商店的平衡，购物中心发展的不同阶段，主力和小商店的比例要找到平衡，要保持购物中心经营的稳定性，购物中心的租金水平也要持续提高。因此，在建立购物中心的初期，为了吸引足够的旅客流维持购物中心经营，必须牺牲大量面积，引入重点。主力店和小商店的比例可能是7: 3或6: 4。购物中心主力和小商场的平衡，要随着购物中心的逐步发展和成熟，向相反的方向转

12、变。目前，业界主力店和小店的比例一般为4: 6。引入牌子商家，追求经济指标的平衡，购物中心在吸引商家的时候会遇到这样的难题。就是引进优质牌子商场，形成符合商场定位的理想牌子组合，失去短期租金收益，追求经营的稳定性和器官租金收益。还是追求短期租金收益，放弃引进优质牌子商家的同时，引起商场牌子市场定位组合的混乱，提高器官经营的危险性？引进牌子商业街和追求经济指标的均衡，目前大部分购物中心的招聘主导着引进优质牌子商场。这就是为什么现在购物中心除了采用租赁这种传统的合作方式外，还引入了百货店通常的合作模式，即担保提款和共同经营。，案例北京市新光天地，不惜重金，引进了世界著名牌子加盟合作。初期失去了经济利益，但定位明确，商品组合合理，顾客满意度高，缩短了项目培育期，构建了整体形象和质量，保障了器官经营的稳定性，带来了巨大的经济效益增长。第三部分：购物中心经营，最初提供给购物中心的房客的是物业管理服务，经营管理的初级阶段。第二，有一套标准制度，包括租户行动标准、服务标准、战时标准、环境标准，为租户提供综合管理服务。这是经营管理的中级阶段。最后，将购物中心视为主力店、茶酒店、小商场三种茄子形式或零售、膳食、服务、娱乐、休闲等多种形式组合的产