轻资产商业模式.pptx

1、具有强大开发和运营能力的中型房地产公司选择轻资产业务模式。王军2012年4月，内容，第一部分：战略背景，第二部分：环境分析，第三部分：轻资产和商业模式，第一部分：战略背景，第一，房地产开发企业规模，全国房地产开发企业梯队编组，第一部分：战略背景。二.挑战：前两个梯队与第三梯队的差距将迅速扩大，行业集中度将提高，中小住宅企业将面临巨大挑战。全国房地产开发企业规模梯队分组(续)。注：香港或内地上市公司收集的股票市值为9月5日的数据，香港上市公司的市值均为港元兑人民币。第一部分是战略背景，第二部分是环境分析，环境分析的机遇和威胁，欧美债务危机和美国经济复苏时间的不确定性，这些对中国资产价格走势有很大

2、影响，资产价格(包括房价)存在很大风险和不确定性；第二部分SWOT分析2.1环境分析机遇与威胁(OT)，1，2，4，全球商品供不应求将长期存在，进口通货膨胀不可避免，中国农副产品供应短缺，经济发展过程中不可避免的价格改革和世界四大经济体在过去10年里印钞将不可避免地导致中国巨大的通货膨胀压力，这将影响金融和财政政策；在接下来的六个月里，它不会加大努力，但也不会再次收紧，有些会放松；2012年初，财政政策将部分适度放松，主要是为了挽救陷入困境的地方财政；本土融资平台的压力已经开始显现，这可能会影响中国金融业的信用评级，并带来资本市场卖空所引发的动荡；第18次重大变革即将到来，各种力量的博弈正在加

3、剧，造成一定的不确定性。新政策不容易出台，而且可以预期将确保不会发生重大事件；3，5，环境分析机会和威胁，1000万套经济适用房的投资加重了当地的财政负担，但它也填补了商品房下降对国内生产总值增长的影响，也增加了就业机会。在11年和12年内，国内生产总值将保持8%左右的增长，下行压力不应太大；第二部分SWOT分析2.1环境分析机会与威胁(OT)，6，7，9，由于外汇必须兑换成人民币，以及过去两年的过度货币和热钱流入，整体市场流动性仍然比较大，但成本高，而且会投资于高价值行业；行业集中度和规模将进一步提高和扩大，中小企业将面临巨大的压力(消费者在可以选择且购买额度有限的情况下，会选择好的产品和好

4、的品牌)；限购不会在短时间内取消，1000万套经济实用住房将从根本上改变中国房地产的生态，市场将进入一个分段竞争的时代。随着人口红利的结束，住房的黄金时代已经过去；全国销售规模超过5万亿元(2010年，新增住宅销售规模为5.4万亿元，9.3亿平方米)，可保持并逐年适度增长；8，10，环境分析机会威胁(续)，房地产调控使得土地出让金地方财政预算外收入的主要来源下降；限购令和贷款令房地产相关的营业税、所得税、土地增值税和契税等预算收入也随之下降，导致预算失衡。地方政府融资平台的14万亿高负债相继到期，存在坏账的可能；环境分析机会和威胁(OT)的战略定位的第二部分，11，12，14和财产税可能会扩大

5、，并将在2014年全国住房个人信息系统建成后广泛开放；2011年下半年，房价开始从停滞走向松动，13，15，环境分析机会威胁续，第三部分轻资产商业模式，3.1商业模式的选择，3.2轻资产商业模式的解释，3.3利润来源，1。战略集团是指在行业中采用相同或相似的战略定位和商业模式的一组企业。通过回答以下五个维度的问题，我们可以划分出中国住宅企业所属的战略集团。注：1)战略集团的概念最早是由哈佛大学的亨特在1972年的博士论文中提出的，哈佛商学院的迈克尔波特在1980年发展了他的经典竞争战略并提出了战略集团分析(SGA)。中国住宅企业战略集团划分的五个维度是自主创新。2)美国房地产咨询公司RCLCO

6、在房地产公司战略(ULI 2008年出版)一书中提出了产品重复、区域焦点和行业角色的概念，这一概念适用于中国。业务组合，价值链，收入结构，竞争战略，中国住宅企业战略集群分析的五个维度，产业作用，第三部分：轻资产业务模式3.1业务模式选择；第二部分：从五个维度评价中国住宅企业几乎所有现有商业模式的特点；第三部分：轻资产商业模式3.1商业模式选择；第二部分：从五个维度评价中国住宅企业几乎所有现有商业模式的特点。第三部分是轻资产业务模型3.1。商业模式的选择。其次，从五个维度评价了目前中国住宅企业几乎所有商业模式的特点。第三部分是轻资产业务模型3.1。房地产开发行业本质上是一个服务业，不属于制造业。

7、国家统计局(ONS)将开发活动定义为“将金融、技术和实物手段结合起来，以实现房地产项目的后期销售”，开发商是资源整合者。中国的房地产业兼具金融属性，尤其是自2005年以来。万科曾经对这个行业的性质有过模糊的理解。2007年9月，哈佛商业评论中文版发布了对于亮的独家采访。从建筑到制造，万科希望被定位为制造企业，建造像福特一样的房子，并相信工业生产技术是一种竞争武器；建造房屋和提供服务需要赚钱，但土地价格上涨却不需要。第三部分是轻资产业务模型3.2轻资产业务模型的解释。首先，房地产开发行业的本质和行业内流行的“轻资产”概念。盈利模式倾向于金融业，服务业被称为“轻资产”。收入结构、产业角色、开放价值

8、链、股权合作杠杆、房地产“万豪”，积极发展服务业投资、开发经营和资金；鼓励对外业务“野蛮成长”，培养在市场竞争中独立生存和发展的能力，项目不能持股，尽量降低股权比例，用少量自有资金煽动巨大的发展规模，溢价出售股权，以及后续开发股权利润、开发管理费、超额利润分享等利润来源，以获得更高的自有资金投资回报、轻资产、独特的轻资产业务模式。第3部分：轻资产业务模型3.2轻资产业务模型3的解释。轻资产业务模式(房地产管理公司)的五种项目开发形式：三个股权合作，两个委托开发，一个控股合作房地产管理公司收购土地，出售股权，保持控股，其他投资者参与入股，争取溢价售股。适用于其他投资者只想参股，5资本托管甲方拥有或可以取得廉价土地，缺乏资金和开发能力，房地产管理公司与其签订委托开发管理协议，引入资金投资的情况。4.甲方纯粹拥有土地和资金，但其发展能力不及房地产管理公司。2.股份合作房地产管理公司在转让大部分股份后取得土地、股份，其他投资者持有股份。当其他投资者愿意持有股份时，3股权收购：房地产管理公司以溢价购买廉价土地所有者的部分股权，参与或持有股份，并进行交易。第三部分是轻资产业务模式3.2对轻资产业务模式的解读，五种轻资产项目形式下的利润来源分析，轻资产模式下的利润来源，1，2，3，4，溢价的前提是房地产管理公司在溢价出售股份时获得的土地价格明显低于市场价格。可以通过控股合作、股份合作和按股