经营性物业项目评估及管理要点.ppt

1、我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 内 容,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,所谓经营性物业，办法的定义是指“是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式”。,经营性物业贷款的相关概念,什么是经营性物业,经营性物业贷款的相关概念,我行经营性物业贷款的分布,经营性物业贷款的相关概念,商业用房经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念,宾

2、馆类经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念,写字楼类经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念, 经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 关键点：一是必须是向物业所有权人发放，二是要以物业抵押，三是主要还款来源是物业自身的经营收入。,经营性物业贷款,经营性物业贷款的相关概念, 经营性物业贷款项目评估（以下简称评估）系指农业银行根据贷款的效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，对列入备选的经营性物业贷款项目，从借款人的资信情况和申请贷款项目的合法性、盈利水平、

3、偿债能力、市场环境、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证、分析和评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。,经营性物业贷款项目评估,经营性物业贷款的相关概念,“贷或不贷” “贷多少” “怎么贷”,经营物业贷款项目评估目的,我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 项 目,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,经营性物业贷款评估的基本要求, 客观公正 科学规范 审慎尽责 及时有效,评估原则,经营性物业贷款评估的基本要求, 成立项目评估组 制定评估工作计划 调查、收集有关资料 贷款项目可行性分析

4、 沟通与反馈 评估报告撰写和审核,项目评估一般程序,经营性物业贷款评估的基本要求, 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 正文：评估报告应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效 原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。 附表 附件,评估报告的格式规范,经营性物业贷款评估的基本要求,摘要对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法 和依据进行说明。 第一章借款人资信评价 第二章物业基本情况 第三章物业市场分析 第四章贷款用途、额度和还款方案评价 第五章偿债能力分析 第六章

5、担保方式分析 第七章综合分析 第八章项目总体评价,评估报告的正文,我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 项 目,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,评估报告内容与重点解析, 借款人概况 企业组织架构及经营者素质 借款人经营情况 借款人财务状况 借款人信用状况 借款人股东及实际控制人情况 借款人总体评价,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。 评估要点： 1、相关证件

6、是否齐全有效。 2、借款人历史沿革、股本构成、注册资本等情况。 3、借款人经营范围、经营期限等。 4、借款人与物业的关系。 5、借款人借款行为的合法性。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、法定代表人、高管人员和员工素质等情况。 评估重点： 1、企业组织架构情况。 2、法人代表及高管相关情况。 3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和运作能力。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人经营情况 主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目开发建设、销售情况和持有的物业经营

7、情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。 评估重点： 1、借款人近三年房地产相关业务经营情况。评价借款人整体开发实力。 2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，评价借款人商业地插开发和经营能力。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人财务情况 通过对借款人近三年及近期财务报表进行分析，调查借款人的资产负债情况、盈利能力、现金流情况等。 评估重点： 1、要重点分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动原因。对于异常变化的科目要重点分析。 2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确性、合理性。 3、对现金流入和现金流出的构成及增

8、减变动趋势，衡量借款人的偿债能力和支付能力。 4、计算相关财务评价指标,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人信用状况 主要调查借款人信用等级、借款总额、外担保情况和还本付息情况。并对借款人与我行的合作情况进行说明。并根据农业银行相关文件和办法分配或测算借款人授信额度。 调查评估重点： 1、调查借款人账户开立情况、在我行信用等级和客户分类情况，通过人行征信系统查询借款人银行负债和对外担保情况，有无不良信用记录。 2、对不良信用记录的处理和认定。 3、核定相应的授信额度。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人股东及实际控制人情况 对于借款人为项目公司的，除进

9、行上述分析评价外，还应对借款人的主要股东或实际控制人的情况进行分析。 评估重点： 1、调查主要股东或实际控制人的业务经营情况。 2、调查股东和实际控制人的财务管理模式和财务情况。 3、控股股东或实际控制人的信用情况及与我行合作情况。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人总体评价 评估重点： 1、借款人是否符合我行经营性物业办法规定的相关条件。 2、借款人商业物业经营能力总体评价。 3、借款人财务状况和信用状总体评价。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 物业概况 物业产权情况 物业总投资和市场价值情况 物业出租和经营情况 物业总体评价,第二章 物业基本情况,评

10、估报告内容与重点解析, 物业概况 主要调查物业的地理区位、建筑业态、体量面积，物业档次、周边环境和配套等指标，全面了解物业的规划设计和经营情况。 评估重点： 1、物业是否具备办法规定的相关准入条件 2、区位情况 3、物业档次和等级,出租率情况,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业产权情况 调查物业的权属是否清晰、完整，房产权证办理情况，有无对外抵押，物业保险办理情况，目前保险受益人等。 评估重点： 1、把握贷款介入时机，差异化准入条件。 2、对调查评估时尚未取得产权证的物业，应一并调查其建设合法性手续情况，确保项目建设合法合规。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析,

11、物业总投资和市场价值情况 调查核实物业的实际投入成本情况和市场估值情况。 评估重点： 1、核实物业的实际投入成本。 2、正确合理应用外部中介机构出具的价值估价报告。 3、遵循审慎原则，科学合理评估抵押物市场价值，防范物业价值高估风险。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业出租和经营情况 应针对不同的物业类型，调查物业目前的经营和出租情况，结合财务分析对物业经营收入及成本支出的构成和变化趋势进行分析。 评估重点： 1、酒店类型的物业收入主要包括客房收入、餐饮收入、娱乐收入、会议租赁收入等；成本主要包括酒店日常经营成本、各项经营费用、酒店管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费

12、等。应对酒店的年平均入住率、客房挂牌价格及会员价格、对外签约情况、餐饮上座率及平均消费价格等情况进行调查，对于聘请酒店管理公司进行经营管理的，评估还需对酒店管理公司的行业地位、管理水平、营销能力等情况进行分析。 2、写字楼类型的经营性物业收入主要为租赁收入；成本主要包括经营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。评估需对写字楼的全年平均出租率、租金价格水平、物管水平等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。 3、商业市场类型的经营性物业收入主要为租赁收入、扣点收入、自营收入、联营收入等；成本主要包括商场经营成本、运营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。评估需对商场

13、的自营（联营）商品种类、主要品牌、经营户数、平均出租率、租金价格水平、租金确定方式等等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。 4、标准工业厂房类型的经营性物业收入主要为租赁收入，其承租企业或其股东应以国内外和行业知名企业为主，具备较强实力和较高知名度，运营规范，发展前景向好，租期较长，续租意向强烈，无拖欠租金现象。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业总体评价 评估重点： 1、物业是否符合经营性物业贷款管理办法规定的相关条件。 2、物业是否位于传统的商业、商务区，新兴的商业、商务区，还是一般的商业、商务区。 3、物业的档次规模和经营情况总结。,第二章 物业基本情况,评估报告内容

14、与重点解析, 物业区域市场情况 物业所属行业情况 同类竞争项目的比较 项目SWOT分析 市场分析总结,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 物业区域市场情况 评估重点： 1、调查物业所处城市以及区域的经济、社会、人口、人文环境、居民收入、消费支出以及商业网点规划等情况。 2、调查物业是否位于城市核心商业圈内，物业功能是否符合所处区域的城市功能定位，周边环境、交通、人口、商业氛围及配套设施等。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 物业所属行业情况 针对不同类型的物业，对城市和区域市场内的同类商业、酒店、写字楼等市场进行针对性分析，调查分析行业发展现状和前景，评价物业在当地同

15、业中的定位和竞争力。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 同类竞争项目的比较 选择在区位、业态、功能、市场定位等方面具备较强可比性的类似物业，进行同类竞争项目比较和分析，评估物业的市场竞争能力。 评估重点： 1、至少选取3个以上同类物业进行比较，同类竞争项目的选取必须合理； 2、对难以取得完全类似可比物业的（比如商业综合体项目），可分业态（商业、酒店、写字楼等）选取可比案例进行比较分析。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 项目SWOT分析 根据项目自身既定的内外在条件进行分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）的进行分析，其中，S、W是内部因素，O

16、、T是外部因素。 评估重点： 通过列举法，分析借款人与物业的优势、劣势及核心竞争力之所在，要重点关注项目存在的不足和可能面临的威胁。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 项目SWOT分析,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 市场分析总结 根据前述分析内容，综合评价物业的发展前景和趋势，分析物业的市场竞争能力以及抗风险能力。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 贷款用途 经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招

17、商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于支付土地出让金、投资股市，不得用于偿还银行存量不良贷款和违规贷款，不得用于置换多次借新还旧、展期的贷款。 评估重点： 1、经营性物业贷款应主要用于有明确用途的合理资金需求，如置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、物业经营性资金、置换存量经营性物业贷款等。 2、确因竞争需要无法确定贷款明确用途的（如增资资金等），应做好信贷资金流向监控，确保我行贷款实际用途合法合规。,第四章 贷款用途、额度与还款方案评价,评估报告内容与重点解析, 贷款额度 应综合考虑物业贷款期内还贷现金流、抵押物价值和贷款用途等因素，

18、合理确定经营性物业贷款额度。 评估重点： 1、经营性物业贷款额度应主要依据物业还贷现金流确定，同时还应满足贷款抵押率要求（最高不超过抵押物价值的70%，工业和仓储类物业不超过60%）。 2、对新建物业，贷款额度原则上不应超过物业总投资。,第四章 贷款用途、额度与还款方案评价,评估报告内容与重点解析, 还款方案 调查评估时，应根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款方案。 评估重点： 1、贷款期限一般最长不超过10年，可根据物业实际经营情况，给于适当的宽限期，宽限期最长不得超过1年。 2、应采取按季（月）结息、按季（月）归还贷款本金的还款方式。 3、采用综合还贷的，应

19、制定明确的按季还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实，并要求每季度留足保证金，防止贷款偿还出现缺口。,第四章 贷款用途、额度与还款方案评价,评估报告内容与重点解析, 物业资金结余预测 偿债能力分析 敏感性分析,第五章 偿债能力分析,评估报告内容与重点解析, 物业资金结余预测 根据对物业近三年收入与成本支出情况的调查，对贷款期内物业的资金收支情况进行预测，通过编制资金结余情况表，测算物业每年可供还本付息的结余资金，分析其稳定性与增长性。 其中，年度可用还本付息金额净利润+当年计提折旧+财务费用（利息支出）。 评估重点： 1、对物业收入的评估预测，要坚持审慎性原则。 2、对成本支出

20、的预测，应考虑全面，避免漏项。,第五章 偿债能力分析,评估报告内容与重点解析, 偿债能力分析 通过对物业贷款偿还期内资金结余的测算，比照经营性物业贷款的分期还款方案，编制贷款还本付息表，分析评价物业的还本付息能力。 评估重点： 1、经营性贷款的还款来源主要为物业产生的结余资金，因此评价的重点应是物业每年的结余资金是否能够还本付息，贷款期内能否完全覆盖全部贷款本息。 2、对现金流不能覆盖贷款本息情况的处理措施。,第五章 偿债能力分析,评估报告内容与重点解析, 敏感性分析 通过对各上述收入与支出敏感性因素的变化分析，测算当物业经营收入下降或成本费用上升的情况下（一般设定变化10%），贷款期内物业的

21、资金结余和还本付息能力的变化情况，综合评价物业贷款偿还的抗压能力。,第五章 偿债能力分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。 评估重点： 1、重点调查物业的完整性，产权是否清晰，是否存在已设定抵押的情况。 2、对部分已经出售的物业，在评估其抵押价值时要重点考虑物业的不完整性对处置难易程度和变现能力的影响，必要时提示抵押物处置风险。 3、调查抵押物价值是否充分，能否满足我行办法的抵押率要求。对外部中介机构出具的物业价值评估报告，应对其理论依据、

22、估算方法等进行分析，评价其评估报告的合理性和科学性。 4、对已签订租赁合同的物业，要调查租赁合同的具体内容，防止出现恶意对抗我行抵押权的相关条款。 5、应要求借款人对物业进行财产保险，金额能覆盖我行贷款本息，并与借款人签订续保协议，期限不短于我行贷款期限。,第六章 贷款方式分析,评估报告内容与重点解析, 优势分析 对物业和贷款的综合优势，主要从物业、借款人和银行效益三方面进行阐述。 评估重点： 1、物业方面，主要从物业定位、经营情况、竞争能力、抵押物、现金流覆盖情况等方面判断是否具备竞争优势。 2、借款人方面，主要从借款人物业经营能力、其他收入来源和股东实力等方面判断是否具备竞争优势。 3、银

23、行方面，主要是贷款效益情况。,第七章 综合分析,评估报告内容与重点解析, 风险及防范措施 主要从物业和借款人等方面评价相关风险因素出现的可能性，以及对我行贷款安全的影响程度，并提出具体的风险防范措施。 评估重点： 1、物业方面，主要从物业定位、经营情况、竞争能力、抵押物、现金流覆盖情况等方面判断是否存在风险和不确定因素。 2、借款人方面，主要从借款人资金实力、负债情况、对外投资情况、收入资金监管和股东实力等方面判断是否存在风险和不确定因素。,第七章 综合分析,评估报告内容与重点解析,总结以上七个部分的分析评价结果，明确提出是否同意授信及贷款的意见，并确定贷款品种、额度、期限、利率、担保方式、提

24、款有效期、宽限期、还款方式和风险防范措施等。根据贷款存在的风险情况，提出有针对性的限制性条款和管理要求。,第八章 项目总体评价,我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 项 目,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,案例分析,借款人A公司在B市开发建设了xx商业广场项目（城市综合体），项目业态包括住宅、商业、公寓、地下车库等，其中住宅部分出售、部分商铺出售，其余大商业、地下车库公司自己持有、出租经营。本项目我行给于开发贷款5亿元支持，目前贷款余额5亿元，项目住宅部分已基本销售完毕，物业商业部分

25、尚未最终竣工决算和验收，房产证也尚未办理完毕。目前物业的商业部分已正式开业，出租率100%，借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，额度12亿元。主用于归还银行借款5亿元，归还股东借款4.3亿元，支付剩余工程款2.5亿元。,项目简介,案例分析,项目简介,案例分析,“xx商业广场”项目占地7.8万平米，建筑面积40万平米,本次我行贷款介入的是“xx商业广场”商业及地下车库部分，建面合计22万平米，其中商业坐落于负14层，局部3层、面积15.6万平米；地下车库位于负2负1层、面积6.6万平米。,项目简介,案例分析,评估主要内容, 合法性分析 本项目尚未完全竣工和验收，也未办妥房产权证，因此，评估时对其

26、建设合法性进行了详细分析，避免项目建设时的合法性手续不完备给后续房产证的办理带来障碍。本项目四证齐全，合法性手续完备。 同时项目评估时也对房产证和土地证的预计取得面积进行了预测，土地证的面积采取的是按市场价值进行分摊。,案例分析,评估主要内容, 项目成本投入和市场估值情况 通过合理的对土地、在建工程投入等成本进行分摊，截止评估日， “商业广场”项目商业及地下部分已投入成本11.5亿元，另外“应付帐款”科目反映应付工程款2.5亿元，剩余已基本不需再额外投入，物业实际投入成本约12亿元。 本项目商业部分由一家一级资质的房地产估价机构出具了房地产抵押预评报告，经采取收益法测算（折现率取10），“成都

27、万达商业广场” 市场价值为17亿元。,案例分析,评估主要内容, 物业经营与管理 该物业除住宅、公寓、办公用房对外销售外，剩余商业用房和地下车库全部持有并用作出租，借款人收取租金。同时，物业日常管理费用由集团下属的另一家管理有限公司负责。并收取相关物业管理费用。 “xx商业广场”商业用房面积15.6万平米（不含地下车库），实际可供出租面积为14.1万平米。目前已全部对外出租，签约率100，,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 还款来源组成 本次贷款第一还款来源为“xx商业广场”物业实现的收入，主要分为四部分，第一部分为主力店租金收入；第二部分为步行街小商铺租金收入；第三部分为停车场停车收入；

28、第四部分为户外广告收入。 另据企业介绍，xx市出于招商引资考虑，对大型商业投资项目实行税收优惠（约占总税收的13%，采取先征后返），由于这部分退税收入没有政策依据，数额不大且稳定性差，处于审慎考虑，评估不予考虑。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 主力店租金收入测算 “xx商业广场”主力店共13家，其中既有完全固定租金方式，也有采用返点提成，还有采用保底提成的，评估中要根据实际情况区别对待。 据测算，在我行10年期贷款期限内，13家主力店面的租金收入合计112029万元。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 步行街小商铺租金收入测算 “xx商业广场”步行街小商铺共3层，一层计租面积5

29、545.9平米，二层6516.98平米，三层5594.76平米，合计17657.61平米。评估取权重值，即一楼均价200元/平方米，二楼150元/平方米，三楼40元/平方米，租金的增长基本依据租赁合同约定，并适当考虑前两年租金优惠和空置等因素。 根据以上测算依据，在我行10年期贷款期限内，步行街小商铺的租金收入合计38826万元。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 地下车库停车收入测算 本次贷款拟用于抵押的地下停车位共1855个，地面停车位75个。评估假设地下停车位90%可用于出租，地面停车位100%用于出租经营。根据对成都同类市场的调查，本次评估对本项目地下停车位按5元/2小时、地面停

30、车位按3元/2小时计算，并假设每天周转5次，停车费标准前5年每年上涨10%，第6-10年每年上涨5%。 根据以上测算依据，在我行10年期贷款期限内，停车位的租金收入合计22822万元。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 广场广告收入测算 广场广告面积共计2260.23平方米，为部分主力店的免费广告面积1782.5平方米，剩余477.73平方米广告位可对外租赁，目前租赁单价为2000元/年平米，预计年涨幅3，则我行10年贷款期限内共可实现广告收入1098万元。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 支出测算 本物业支出主要有以下四部分： 一是税金。房产税、营业税、城建税等，合计按照租金收

31、入的17.65征收（税目及税率：房产税12、营业税、城建税及附加税共计5.55、副食品调控基金0.1、合计17.65）。 二是职工工资及福利费。 三是维修费。通常可按房产原值的1%-2%计算。 四是保险费。房产原值的1计算。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 折旧计算 “xx商业广场”目前尚未取得决算报告，项目已累计投入成本115313万元。以上投入可归集到：房产原值91045万元、土地原值24268万元。 在计算提取折旧时，按5的残值率，房产折旧年限为20年，土地折旧年限为38年限，则每年提取的折旧为4932万元。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 还款方式设定 本次申请经营性物

32、业抵押贷款12亿元，借款期10年，其中宽限期一年，宽限期后按季等额本息还款，若承贷企业最大还款能力不足以偿还当期本息，则由股东补足还款资金缺口。 宽限期内：每季应还利息额1200007.83%42349万元 宽限期后：按12亿元贷款，还款方案为2009-2010年每年还本金8000万（每季度2000万），2011-2012年每年还本金12000万（每季度3000万），2013-2017年每年还本金16000万（每季度4000万）。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 收支结余测算 经测算，在10年贷款期限，物业累计收入为174775万元，经营成本5307万元，税金（包括房产税、营业税等）3

33、0848万元，累计折旧49320万元，财务费用58177万元，利润31123万元，净利润22202万元。10年借款期内承贷物业累计产生129699万元现金流可用于支付贷款本息，而经测算，12亿元贷款、按拟定的还款方式，10年期限内共须支付贷款本息共计178177万元，即仅靠该物业自身产生的现金流不足以归还我行全部贷款本息，须采取综合还款方式。评估预计该物业自身可形成现金流129699万元，占还款来源的72.79（129699万元/178177万元），即剩余48478万元需由其股东补充还款。,案例分析,评估主要内容, 偿债能力分析 对贷款方案的调整 考虑贷款额度为12亿元时，承贷企业还款压力较大，其股东补充还款数额占比偏高，经与借款人商谈，评估采取了第二套方案，贷款额度调减至10亿元，还款方案相应调整为：宽限期一年，2009-2010年每年还本金8000万（每季度2000万