第八章土地增值税.ppt

1、税法第八章 土地增值税,xht_,Chapter Eight Contents,土地增值税税基本原理,纳税义务人与扣缴义务人,税收与投资,税收与稳定,4,1,2,3,第一节 土地增值税基本原理,一、土地增值税税基本原理,一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。 二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 三、土地

2、增值税的作用,第二节纳税义务人（了解，能力等级） 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。 A.外商投资企业 B.个人 C.个体户 D.医院 【答案】ABCD,第三节 征税范围,土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 区分土地使用权的“转让”和“出让”，“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让

3、”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。 土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面（参照教材）。,下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：,【相关链接】首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握；其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。 【例题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C,第四节 税率,（建议记忆税率表） 土地增值税实

4、行四级超率累进税率： (一)增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 (二)增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。 (三)增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。 (四)增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。,土地增值税四级超率累进税率表,土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。,【例题判断题】土地增值税使

5、用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（ ） 【答案】 【解析】累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。,第五节 应税收入与扣除项目,一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。,二、扣除项目的确定（重点） 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表： （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安

6、装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,（三）房地产开发费用（适用新建房转让） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内,（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除

7、。（三税一费） 考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：,（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% （六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让） 由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价成新度折扣率 此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不

8、允许扣除。,【特别提示】归纳图表：,【例题计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。求该企业允许扣除的房地产开发费用。 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。,【例题计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府

9、规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。要求计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额。 【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000（10%+20%）=3000（万元）。,【例题单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年） A

10、.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元 【答案】 B 【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元），增值额10000-8400-115=1485（万元） 【例题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。( )（2000年） 【答案】 【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评估值。,第六节 应纳税额的计算,一、增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得

11、的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 【例题单选题】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年） A.税务部门估定的价格扣除 B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C.房地产评估价格扣除 D.房地产原值减除30%后的余值扣除 【答案】C,二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计

12、算公式是： 应纳税额（每级距的增值额适用税率） 简便方法： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额增值额30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 土地增值税税额增值额40%-扣除项目金额5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额增值额50%-扣除项目金额15%,（四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额增值额60%-扣除项目金额35% 土地增值税的计算步骤： 第一步，计算收入总额； 第二步，计算扣除项目金额； 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额； 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额

13、与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数； 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数,【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金

14、融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。(1997年，传统步骤型）,【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。 (1)确定转让房地产的收入： 转让收入为15000万元。 (2)确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为3000万元 房地产开发成本为4000万元 房地产开发费用为： (3000+4000)10%=700(万元),与转让房地产有关的税金为: 150005%+150005%(7%+3%)=825(万元) 从事房地产开发的加计扣除为： (

15、3000+4000)20%=1400(万元) 转让房地产的扣除项目金额为： (3000+4000+700+825+1400=9925(万元) (3)计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075(万元) (4)计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075992551% (5)计算应纳土地增值税税额： 第一种计算方法： 应纳土地增值税税额=992550%30%+(5075-992550%)40%=1533.75(万元) 第二种计算方法： 应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）,第七节税收优惠,主要税收优惠如下： 1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目

16、金额20%的免税； 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税； 3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。 【例题判断题】张某在阳光小区花费60万元购置了新居室后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。因此房临街，最终以50万元售出。按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。（ ）（1998年） 【答案】 【解析】居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税,第八节征收管理,一、房地产开发企业土地增值税清算（熟悉，能力等级） （一）土地增值税以国家有关部门审批的房地产

17、开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 （二）清算条件 .纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 .主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。,【

18、例题多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。（2008年） A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 【答案】ABC 【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，应进行土地增值税清算。,(三)非直接销售和自用房地产的收入确定 1房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房

19、地产的平均价格确定； (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,(四)土地增值税的扣除项目 1扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程赞、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定

20、额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 3房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： (1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； (3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 4房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

21、。 5属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,(五)土地增值税的核定征收 (六)清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,二、纳税地点及纳税申报（熟悉，能力等级） 纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。 (一)