房地产市场研究方法

1、房地产市场的研究方法(内容)、房地产行业的研究定义、房地产市场的研究，以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产进行研究和预测。 房地产行业研究的特征，汤格惠比斯特-，行业研究的特征，、研究的前瞻性，研究的地域性，研究的广泛性，对象的复杂性，供求的差异性，设置修订目标，房地产项目的开发周期比较长，所以研究消费需求时必须考虑消费者的地域性是房地产的最重要的特性房地产区域的特性主要包括自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。 房地产项目是高度复杂的产品，涉及大厦本身、社区环境、配套设施、周边环境等各个方面，需要进一步细分。 房地产产品的高价值使消费心

2、理特征非常微妙，同时载体消费属于群策消费过程，家庭结构和规模等因素表现出其复杂性。 由于消费者对房地产产品的认知存在死角，对消费者的研究一般只是对其职业消费进行深入研究，而对竞争产品的研究需要对该产品进行性别探讨。 居住型职业消费与投资型职业消费存在较明显差异，研究消费需求过程中要严格区分其职业类型和目的。市场研究在房地产行业的应用，前期：企业经营分析研究工具(Research )，中期：结合企业运营体系作为流程控制(Process Improvement )，后期：市场营销分析工具(Marketing )和客户关系与此阶段相关的研究开发商购买土地后，市场研究工作需要在结合宏观研究资料的基础上

3、，解决开发商面临的主要问题：实现广告牌项目的供给与消费者需求的无缝连接，以适当的方式将有效的信息传递给潜在的目标消费者，以适当的方式或手段促进消费，因此这一阶段的研究成果、媒体和销售现场作为促进消费者认知产品，购买产品的手段非常重要，同时通过客户关系的有效管理，开发者可以有效提高楼盘的销售情况和业主的购买和居住满意度，提高公司的品牌形象，使公司的经营进入健全的循环。市场研究在房地产行业的应用、(1)宏观经济信息：政策法规、房地产经济指数、城市规划、地区人口特征、基础设施等基本情况。 通过宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状和动态。 相关市场信息包括金融市场、行业动态等与房地产有直接潜在关系的

4、信息，推断房地产市场的发展前景。 (2)房地产产品研究：销售大厦资料整合包括当地所有房地产项目的数据库资料，可以对市场供应量、价格、户型特征、装修情况、新技术、新技术、新材料使用情况等各方面进行统一分析。 区域市场分析根据数据库资料定量分析特定的区域市场，研究典型案例，分析区域市场的特征。 楼盘总结分析分阶段统一分析楼盘，跟踪市场发展方向。 (3)消费需求趋势研究：主要研究消费者对某种房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究为开发者掌握需求动态提供了依据，从而开发新产品，不适合某些特定的楼宇项目。 (4)品牌研究：如果房地产行业发展不

5、正规，消费者对开发者认知度低，品牌形象的形成将对产品销售产生积极的促进作用。 房地产开发商越来越重视品牌建设，品牌研究是品牌建设的基础。 前期、市场研究在房地产行业的应用、中期、(1)项目定位研究：考虑具体楼盘项目所在的区域，通过对消费者职业消费需求的研究，将周边竞争项目的研究与区域位特征研究相结合，对特定区域内建设的楼盘进行正确定位。 (2)消费需求研究：-了解消费者对特定区域楼盘的需求详情、消费动机、消费行为和习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、职业阶段和用途、家庭生活形态和事业发展形态进行市场细分，确定各细分市场的规模。 (3)竞争楼盘研究-了解特定区域内的竞争楼盘，特别是

6、星形楼盘的销售情况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定建筑楼盘的定位提供参考依据。 (4)产品测试研究：项目定位后，目标消费者越来越明显，这个阶段的市场研究应以项目细节的研究为重点，对特定预定建设的楼盘，根据修订结果分别测试楼盘的各项指标。 具体测试内容主要有： 1、包括社区辅助设施和功能需求测试2 .建筑类型和容积率之间的匹配关系3 .房屋结构/面积和各功能区的使用习惯4 .对装修的意见和个性化实施5 .朝向/采光和居室功能的关系6 .特定需求的价格定位研究等。 后期，市场研究在房地产行业的应用；(1)广告牌媒体宣传分析：对当地销售项目进行主要媒体的广告投入量统一，可以进行广告牌销售点、

7、营销策划活动等营销方面的资料收集，根据资料进行媒体投入和营销(2)销售现场研究：主要实现营销手段效果的评价研究。 在楼盘预售和公开发售阶段，许多性质不同的消费者前往销售现场关注开发者的产品。 为了解现场、调查潜在客户、调整销售阶段的媒体战略、销售战略提供参考依据。 其中主要有关的研究方向为： 1、特定楼盘信息的来源及最主要的影响渠道2、看房者购房阶段，以及看房行为与习惯3、楼盘评价及竞争产品比较4、销售中心及人员评价5、看房满意度研究等。 (3)销售监测：随时收集销售现场潜在消费者及电话咨询消费者的相关信息，定期进行必要的访问，同时进行有效的统一分析，开发人员准确把握客户的反馈信息、销售成功情

8、况、销售周期等重要数据，纠正不必要的工作内容(4)业主满意度研究：现实业主的居住状况在一定程度上影响着具体的招牌及开发商的声誉，因此提高现实业主的居住满意度，可以提高开发商的良好品牌形象、消费者的荣誉度和忠诚度，带来有效的销售业绩。 该项目的方向主要是了解消费者对开发者、特定楼盘及房地产等的满意度。 由于房地产市场的研究分析水平、房地产市场分析在深度和内容方面的重点要求不同，可以分为以下三个水平的分析，各自的后续分析可以根据前一水平分析提供的信息构筑，它们之间有逻辑联系。区域房地产市场分析是对市场研究区域内所有房地产类型和总区域经济、总房地产市场和各专业市场总供求状况的综合分析。 着重区域经济

9、分析、区域分析、市场概况分析等。 专业房地产市场分析是市场研究区域内的专业市场(住宅、商业或者工业房地产)或者专业次市场的供求分析，根据上一级别的分析，个别地估计、预测特定次市场的供求状况。 这将重点放在专业市场的供求分析内容上。 项目房地产市场分析根据前两个层次，对特定场所的特定项目进行竞争力分析，预测在一定价格和特征下的销售率和市场占有率情况，预测项目租金和销售价格、吸收量和吸收量的修订。 着重于项目竞争力分析等。 房地产市场调查，从土地和住宅的位置的固定性(房地产)，房地产市场调查也深刻的地域特征。 我们进入房地产市场，也根据地区形态，从单一楼盘到地区市场习惯。 从区域市场到宏观环境，再

10、从宏观环境走向单一楼盘、区域市场。 反复、融洽贯通，才能真正把握市场脉搏。 房地产市场调查的主要内容，1 .房地产市场环境调查，2 .房地产市场需求调查，3 .房地产市场供给调查，4 .房地产营销活动调查，房地产市场调查的主要内容，1 .政治法律环境调查(1)国家、省、城市的房地产开发经营，如住房改革政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产(二)关于房地产开发经营的法律规定。 (三)关于国民经济社会发展规划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2 .经济环境调查(一)包括国家、地区或城市的经济特性；(二)经济发展规模、趋势、速度和利益。 (三)

11、项目所在地区的经济结构、人口及其就业情况、就学条件、基础设施情况、区内重点开发区、同类竞争房地产供应情况。 (四)获得一般利率水平、贷款可能性和预期通货膨胀率。 (5)国民经济产业结构和主导产业。 (六)居民收入水平、消费结构和消费水平。 (七)项目地区对外开放度和国际经济合作状况、对外贸易和外商投资发展状况。 (八)特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 3、社区环境调查社区环境直接影响房地产产品的价格，这是房地产经纪人特有的属性。 良好的社区环境对发挥房地产商品的性能，提高其使用价值和经济效益发挥重要作用。 社区环境调查的内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育

12、便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量和景观等方面。 房地产市场环境调查，房地产市场调查的主要内容，1，房地产消费者调查房地产消费市场容量调查，主要调查房地产消费者的数量及其构成。 主要包括： (1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求的发展趋势；(2)调查房地产的现实和潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；(3)消费者的经济来源和经济收入水平(4)房地产的实际支付能力2、房地产消费动机调查房地产消费动机是为了满足一定的需求，引起人们购买房地产产品的愿望和想法。 房地产消费动机是促使房地产消费者进行消费行为的内在原因。主要包括消费

13、者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。 3 .房地产消费行为调查房地产消费行为是对房地产消费者的实际房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要需要调查： (1)消费者购买房地产商品的数量和种类(2)消费者对房地产设置、价格、质量及位置的要求(3)本公司对房地产商品的消费者信赖度和形象(4)房地产商品购买行为的主要决策者和房地产市场需求调查，房地产市场调查的主要内容，1 .行情调查。 即区域市场整体，房地产市场现有产品的供给总量，供给变化趋势，市场占有率房地产市场的销售状况和销售潜力房地产市场产品的市场生命周期房地产产品的供给充足，房地产企业的种类和数量，是否存在市场差距，

14、同类产品的价格水平的现状和趋势，是客户接受的价格战略的最佳选择2、现行房地产租赁客户和业主对房地产环境、功能、结构售后服务的意见以及对某房地产产品的接受程度。 3、新技术、新产品、新技术、新材料的出现及其在房地产产品中的应用情况。 4、建筑设施修订及施工企业的有关情况。 房地产市场供应调查，1、房地产市场竞争状况调查市场竞争对房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面的内容。 对竞争企业的调查主要包括： (1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信用；(3)竞争企业采用的营销战略及新产品的开发状况；(4)房地产企业未来市场竞争状况的分析、预测等。 竞

15、争调查主要包括： (1)竞争对手的设置、结构、质量、服务状况；(2)竞争对手的市场价格和反应状况；(3)竞争对手的市场占有率；(4)消费者对竞争对手的态度和接受状况等。 2 .房地产价格调查房地产价格的大小对房地产价格的调查内容如下： (1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响(2)房地产市场的供求状况的变化趋势(3)房地产商品的价格需求弹性和供给弹性的大小(4) 开发者的各种价格战略和定价方法对房地产租赁量的影响(5)国际、国内相关房地产市场的价格(6)开发案例所在城市及街区的房地产市场价格。 3、房地产促销调查广告是促进房地产商品市场销售的重要手段，广告促销的

16、效果是房地产企业关注的问题。 促销调查的主要内容是，(1)房地产企业的促销方式，广告媒体的比较，选择(2)房地产广告的时空分布及广告效果测定(3)房地产广告媒体的使用状况的调查(4)房地产商品的广告订正计划和预算的制定(5)房地产广告代理公司的选择(6)人员促销的配置状况(7)各种营业推进活动4 .房地产营销渠道调查主要包括： (1)房地产营销渠道的选择、控制和调整情况；(2)房地产营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；(3)租赁代理的数量、素质及租赁代理的情况；(4)房地产租赁客户的租赁房地产市场调查的主要内容，房地产营销活动调查，项目辐射半径消费者购买半径研究，“项目辐射半径”，简单来说，是指某个特定项目的影响范围，它可以是某个特定的区域，也可以是某个城市，或者是更大的区域，称为“消费者购房半径” 只有在项目的辐射半径较好地复盖了消费者的购买半径的情况下，才能吸引更多的目标客户实现销售。研究“项目辐射半径”和“消费者购买半径”的关系，可以明确地知道我们的潜在用户在哪里。 可以开展对称性高的营销活动通过研究“项目放射半径”和“消费者购买半径”的关系，可以明确定义竞争对手是谁。 研究“项目辐射半径”与“消费者购买半径”的关系，在进行定位和市场划分时，提供新的研究思路研究“项目辐射半径”与“消费者购买半径”的意义概念：