房地产开发流程培训.ppt

1、房地产开发流程,2011.01,内容,一、房地产开发基本流程 二、土地与土地使用权获得 三、与房地产开发有关的基本概念 四、房地产开发程序 五、开发成本和涉及税收 六、参考法律法规,一、房地产开发基本流程,项目立项和可行性研究 规划设计（初步） 取得项目土地使用权 拆迁安置 招标、投标 开工、建设、监理和竣工 商品房的销售 物业管理,二、土地与土地使用权获得,1、土地基本制度与政策 2、土地的开发与土地使用权获得,1、土地基本制度与政策,1社会主义公有制 土地管理法规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。 2全民所有制与劳动群众集体所有制 全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国

2、家行使所有权；实行国有土地有偿使用制度。 集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。 3农民集体的范围 （1）村农民集体； （2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； （3）乡（镇）农民集体。,4国有土地的范围 （1）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制

3、地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,(一)政府土地收购储备 1、含义:城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 (二)土地一级开发 1、含义:按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 2、模式 纯政府模式、政府与企业合作模式、受政府授权委托的企业模式,2、土地的一级开发与二级开发,（三）获取土地使用权的途径 1、土地使用权出让 (1)招标出让国有土地使用权:

4、市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 (2)拍卖出让国有土地使用权:出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结构确定土地使用者的行为。 (3)挂牌出让国有土地使用权:出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 (4)协议出让国有土地使用权:国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支

5、付土地使用权出让金的行为。,2、土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为。 3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续 4、与当前土地使用权拥有者合作 土地转让、公司入股、并购或合伙等方式,（三）房地产开发中国有土地使用权的获得（二级开发） 1、招标 2、拍卖 3、挂牌 4、旧城改造和城市更新 5、与当前土地使用权拥有者合作：土地转让、公司入股、并购或合伙等方式,三、与房地产开发有关的基本概念,1、

6、房地产物业的分类 2、房地产开发中的一些名词,1、房地产物业的分类,2、房地产开发中的一些名词,1、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 2、土地面积、容积率和建筑面积之间的关系？ 3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？ 4、什么是“五证、二书”？ 5、什么是预售登记 6、什么是期房？什么是现房？ 7、什么是总规、详规、法定图则？,2、房地产开发中的一些名词,1、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规

7、划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 2、土地面积、容积率和建筑面积之间的关系？,2、房地产开发中的一些名词,3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 4、什么是“五证、二书”？ （1）建筑用地规划许可证 （2）建设工程规划许可证 （3）国有

8、土地使用证 （4）建设工程开工证 （5）商品房销售(预售)许可证 （6） “两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书,2、房地产开发中的一些名词,5、什么是预售登记 办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。预售登记手续一般由开发商负责办理。 6、什么是期房？什么是现房？ 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可

9、证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,7、什么是总规、详规、法定图则？ 总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。 详细规划 ：城市规划区内各项建设的具体安排。规划各类用地，规定建筑物高度、密度、容积率的控制指标，确定道路红线位置、断面型式、控制点坐标和标高，并确定工程管线

10、的走向、管径和工程设施的用地界线，同时制定相应的土地使用与建筑管理细则。 法定图则：法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。,2、房地产开发中的一些名词,四、房地产开发程序,1、房地产开发涉及的政府部门 2、规划设计及获得规划许可 3、 建筑工程招标 4、开工申请与审批 5、前期工作的其他环节 6、建设阶段 7、竣工验收 8、销售阶段,1、房地产开发涉及的政府部门,1、到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和

11、效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： (1)、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。 (2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 (3)、建委（建设局）办理投资开发项目建设条件意见书。 (4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 (5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (6)、规划部门办理项目选址意见书。,1、房地产开发涉及的政府部门,3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局

12、、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。,1、房地产开发涉及的政府部门,4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： (1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 (2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 (3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 (4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 (5)、国土资源局进行用地预审。 (6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 (7)、建设局制发初

13、步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 (8)、建设局对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 (9)、建设局根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,1、房地产开发涉及的政府部门,5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工

14、程规划许可证。,1、房地产开发涉及的政府部门,6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、建设单位办理施工报建登记。 (2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 (3)、建设局组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。,（一）土地出让过程中的规划管理 1、出让城市国有土地使用权之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 (1)规划设计条件包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须设置的公共

15、设施、建筑界限、开发期限及其他要求。 (2)附图包括:地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高、出入口位置、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。 2、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门批准。,2、规划设计及获得规划许可,（二）房地产开发前期的规划管理 1、开发项目选址、定点审批阶段 对应:城市规划管理部门下发选址规划意见通知书 2、申请建设用地规划许可阶段阶段 对应:规划管理部门下发建设用地规划许可证 3、规划设计条件审批阶段 对应:规划设计条件通知书 4、设计方案

16、审批阶段 “规划设计方案审批通知书” 5、申请建设工程规划许可证,2、规划设计及获得规划许可,（一）开发建设项目的招标方式 招标方式有：公开招标、邀请招标 1、公开招标 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 2、邀请招标 指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 被邀请参加投标的承包商通常在310个之间。,3、 建筑工程招标,（二）招标条件 条件：该项目纳入了城市年度开工计划、开发商获得了土地使用权、领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或 “七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已经落

17、实，同时取得当地建设主管部门办理的建设工程开工审批手续。 主要程序： 持当地建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招标投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。获得批准后，方可进行招标。,3、 建筑工程招标,4、开工申请与审批,（一）申请领取施工许可证应具备的条件 已办理建筑工程用地批准手续，获得国有土地使用权证和建设用地规划许可证 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证 施工场地已经具备施工条件，需要拆迁的，已经获得拆迁许可证且拆迁进度符合施工要求 已经通过招标确定了施工企业，签署了施工合同 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已

18、按规定进行了审查 有保证工程质量和安全的具体措施 按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。 建设资金已落实 持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了有关费用,（二）申请办理施工许可证的程序,发证机关在收到以上材料后，符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于不符合条件的，15日内应书面通知建设单位，并说明理由。有关材料不足，应从补充材料之日起计算。 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。,4、开工申请与审批,5、前期工作的其他环节,征地、拆迁、补偿 施工现场的水、电、路通和场地平整 市政设施建设协议 安排短期和长期信贷 对拟开发建设的项目寻找租（售）的客户 进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平 制定项目开发过程监控策略 洽谈开发项目保险事宜等,6、建设阶段,质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 安全管理,竣工验收的要求 竣工验收的依据 竣工验收的工作程序 竣工结算 编制竣工档案,7、竣工验收,8、销售阶段,取得预售许可证 销售的形式：开发商自行销售、委托物业代理 按揭销售回款，回款帐户的控制,五、开发成本和涉及税收,1、房地产开发中的各项成本 2、开发过程中的税收,1、房地产开发中的各项成本,直接成本：前期工程成本、土地成本、建安工