万辉昆明西山新城区域营销战略.ppt

1、万辉昆明市西山新城区域营销战略，本阶段顾问工作的第二阶段区域营销战略和战略开发，整个市场定位和启动期间房地产开发战略，工作内容，结果，2006.11.13-2007.2.5，项目位置区域价值定位项目整体开发战略项目定位每个开发阶段客户分析和目标系统项目整体计划调整建议项目开始期间房地产开发建议，项目营销战略和区域宏观经济背景研究区域房地产市场调查相关住宅市场分析客户研究城市规划背景研究类似区域开发案例参考相关项目案例参考项目区域市场竞争研究，2007.2.6-2007.3.15，2007 . 3 . 3 . 15-2007 . 4 . 25，区域认知调查消费者娱乐喜好研究昆明市投资房地产调查昆

2、明市娱乐项目调查区域营销案例研究区域营销战略研究，区域营销战略研究简要回顾字典整体市场定位和计划，分析区域营销的目标分解和现实条件，分析区域营销战略开发方案，Part。3、Part .2、Part .1、相似方案的典型案例分析，Part。4、Part .5、区域营销战略要点，我认为在万辉山区项目昆明市城市背景下，面临着三个茄子现实的挑战。问题2、今后太平板块内大规模开发项目的推出，项目整体定位如何处理板块内部的关系？问题3，为了2700亩的区域开发，开发周期开始得很长很早。如何确定阶段性目标和客户系统？太平板块现有市场定位混乱。挑战1，挑战2，板块内缺乏统一计划。挑战3，项目器官开发面临昆明市

3、整体市场的快速变化。本项目在板块定义、板块内部站位置及动态开发客户选择中采取取舍，项目的整体发展战略、太平板块现有位置混乱。缺乏板块内部统一计划。项目器官开发面临昆明市整体市场的快速变化。1 .太平板块发展方向及功能定位，2 .了解太平板块内项目本身的位置和相互关系，3 .了解阶段性目标和客户系统，了解城市发展大势问题，了解项目板块中坚问题，动态发展路径选择问题，太平板块：昆明市大都市休闲板块(中央休闲区)，项目整体发展战略将与自己的资源利用整合，形成中央休闲区，昆明市人民新的生活方式宣传，太平版在大昆明市城市融合的发展趋势下城市短缺本项目应充分借鉴板块的休闲价值，实现市场价值。而且，针对地区

4、生活功能薄弱的缺点，逐步建立板块生活中心。最终，本项目成为实现“出市自然生态之美，入市繁华之利”的生活梦想的复合休闲型生活新城。战略系统，营销区域推动力：营销区域的休闲价值，项目市场价值区域功能站：弥补区域生活功能的不足，弥补牙齿区域其他项目差异，超越竞争，实现发展目标，阶段性地建设区域生活中心区域，最终成为复合休闲式生活新城，核心理念，“享受自然生态之美作为娱乐表现的生活”。为了实现牙齿目标，掌握了整个计划的要点，建议根据路网条件和地形，将地块分成四大组。公共中心的调配在原来的位置不变，良好的明确性和可访问性有助于承担板块和社区级调配的功能。四个集团要徐璐保持密切关系，进一步加强集团内部的联

5、系，创造内部凝聚力和活力。规划和定位4个组到相对独立的4个小村庄，内部分别根据不同的阶段和相关目标市场设计混合型社区。徐璐其他小村庄各自形成鲜明的配套主题和计划风格。加强各小城镇的分组搭配，作为各项的重要载体。每个村子都在用不同的休闲符号进行分割开发。人们的个人行动与整个网络合作，成为更大的整体。，3、Part .2、Part .1、相似方案的典型案例分析，Part。4、Part .5；启动期并不是获得最高利润的首要目标。项目形象建设、项目牌子建设、万辉地产企业形象建设成功。昆明市扎根，为开发西山新城项目器官奠定基础。奠定大都市休闲板块发展方向的基础。计划启动期间本身的财务目标，启动期间项目整

6、体的任务，项目1期218平约570套，2007年下半年推出。因为在开始期间肩负着对整个项目的任务。开始期间营销的战略和成本考虑也要从整个项目的角度出发！从启动期间区域营销的制约因素来看，万辉要利用企业现有的资源，充分挖掘外部资源，同时完成项目营销和组织区域营销的任务，内部约束，外部约束，销售时间，购买要求，工程进展顺利，营销费用要控制，内部资源不足，第一期所有房地产关闭，承担整个法国式风格目前正在模型室和核心风景区阶段进行。现场销售处已经盖上屋顶，设计成现代风格。市区内的售货处接待处还没有确定。计划2007年下半年开业，保证基本销售完成，10月左右开始二期开发。集团对营销费用的控制比较严格，目

7、前集团建议将乙方费用控制包括在1000万人内。万辉目前采取了简化的团队运营，人力现状不足。对外交通状况明显改善，板块内项目尚未大规模启动，昆安高速二月开通，连接太平镇的引桥于5月开通。开始与恒达项目营销广告部门接触，2007年基础设施将投入使用。板块内的其他东西都在酿造中，不能与本项目的动机同时开始。回顾本报告的第3部分内容、以前的整体市场定位和计划摘要、区域营销的目标分解和实际条件、区域营销战略开发的方案分析、Part。3、Part .2、Part .1、相似情景的一般案例分析，part.4本项目启动期主要针对客户房地产投资需求，目前投资市场反映如何？如何利用休闲主题使本项目和地区成为市场认

8、可投资对象？受访者认为太平镇是“自然环境的好地方”。26%的受访者表示，太平镇处于接近的郊区状态。认为太平镇在工业园区或遥远的郊区中分别不到15%。，昆明市人民把安宁镇布置成了工业区。对太平板块的明确关注和认识不足，抵抗，42%，比较大的比例采访对象认为，安宁牙齿工业区、空气污染牙齿很严重。仍然有很多市民不理解太平镇或认为太平镇的交通不方便。对改善太平镇昆明市公路系统的认识不足。对太平板块还没有形成明确的印象焦点。区域认知，区域认知上的主要星体：啊，你知道，去过，但对太平镇没有印象。昆明市修理局官员的平静是工业区，污染长期以来雾很大。气象厅公务员的平静和西山印象不好，心理距离远，不属于昆明，空

9、气不好。消防昆明市站，区域营销重点太平板块，通过营销普及，对陌生地区、街道、环境的抵抗，区域普及的关键：区域普及，太平板块，安宁市，美丽的环境，昆明市整合，印象重点，在群众心中进一步加强交通改善和便利性。进入具体的营销价值点，形成印象集中。地区意识，主要城市外还没有出现主流投资板块牙齿。消费者投资热点的选择对政府和开发商行为的影响牙齿很大。房地产投资市场现状、主要城市、智昊度假区和贡品，对市民牙齿普遍偏好的投资地区，如诺鸭湖、北市区、世博会等投资兴趣牙齿不大。投资者选择投资对象的主要原因有两个。首先是评价升值潜力。第二，住房保存所长的意志。这种意志的冲动主要来自项目身份的归属感，以及整体承认后

10、要珍惜的冲动。(David aser，Northern Exposure(美国电视电视剧)，本项目地区营销的重点也是牙齿。昆明市人民最喜欢的房地产投资价值地区：地区前景项目稀疏度、升值潜力、认同感归属感项目和产品的承认、保留所长意愿、地区阻力增强地区及项目特性吸引力的消除、昆明市市民对现有休闲地区的忠诚度不足。要利用昆明市人短暂的假期行动习惯提供复合性产品，太平镇是传统的休闲度假胜地，不是一张白纸。昆明市还没有形成具有强大口碑和影响力的休闲休养地。昆明市人的生活方式因时间和地点选择不同而不同。短假主要活动时间和空间不统一。兼容性强的休闲场所还没有出现。城市化时尚休闲生态休闲是主流的休闲风格；在

11、同一个城市方向，温泉镇的知名度很高，这是太平进步。休闲度假村市场现状，休闲市场主要现状：受访者将雅虎世博会地区和智昊旅游度假胜地选为最喜欢的休闲度假胜地。9%的受访者认为温泉镇是首选的休闲场所。以太平镇为首选休闲场所的市民不到5%。72%，昆明市人周末会选择旅行。27%的周末时间决定周末和朋友喝茶。周末33%的时间决定在家度过。40%，对昆明市人喜欢的休闲度假村的调查。对昆明市人利用短假时间的调查。市场对特色牙齿鲜明而有活力的休闲抱有很大的期待。通过加强休闲土地的生活方式和场所精神，增加访问率和停留时间，休闲活动缺乏新鲜感，休闲活动不系统。昆明市消费者的声音：区域宣传的核心手段：利用市场现状，

12、通过对新生活方式的营销，突破简单项目之间的竞争。居住和休闲结合普及场所精神体验。休闲假期市场现状，90%以上的市民认为昆明市休闲场所单调，缺乏特色。超过76%的旅客选择了一天往返，主要原因是缺乏吸引人的辅助设施。与休闲环境相比，对休闲休养地的不满更多，原因是辅助设施不完善，服务质量下降。，90%，区域宣传的核心课题：充分考虑板块逐步形成的特色休闲利用与周边休闲主体的联系和整合。牙齿阶段着重依靠项目核心价值点进行宣传。，产品，商品，服务，生活方式体验，低值，高值，项目起动机要找到正确价值的切入点，加强休闲土地的生活方式和场所精神，确立市场吸引力。，区域营销的任务，目标分解和核心措施，区域营销的任

13、务，目标，目标分解，实现目标的核心措施，2，在项目层面加强投资价值，1，在区域层面制定投资价值制定产品战略，执行宣传战略，确定核心价值点，4、Part .5、区域营销战略要点、班科东海岸营销面临的情况和任务、区域营销的任务、预测、困境的分解、实现目标的核心措施、如何从区域角度加强投资价值？如何从区域角度创造投资价值？对地区的市场抵抗、对地区的市场投资价值认识不足、需要加强项目魅力、远离市中心的交通不便、陌生地区居住、地区内支持不足、资源不足、双线海景/山景、区域推进战略、保留意愿、审计潜力、执行战时战略、执行核心价值点、核心价值点、核心价值点、削弱共同的海岸生活方式、不同房地产的功能和客户特征，积极进行区域价值营销，间接解除阻力，缓解低价钱战略，加强项目投资价值，充分展示现场海岸生活方式，充分宣传字典姜潮地区、后期的海岸生活方式，尽量向陌生地区宣传对街道不设防的项目所在地地区机关和团购客户。 范科东海岸的营销集中点1:共同海岸生活方式，削弱不同房地产的功能和顾客特征的功能，广告标题幸福的人住在东海岸，领导世界的海岸生活“登山面海”的生活很适合。 范科东海岸的营销重点2:强调地区可及性和投资价值、地区与项目、海洋之间的距离，从交通角度出发，顾客到达东部的可能性，不方便的电阻大梅萨生态旅游地区盐田7大交通改造工程五东洞隧道工程，小区设计和展