房地产基础知识11Microsoft_PowerPoint_演示文稿.ppt

1、房地产基础知识培训,主讲人：冯 宇,培训目的：新经济人经过该培训项目，了 解进行房地产中介业务的基础知识，了解相 关房地产法律法规基础知识。普及与房地产中介业务的基本概念。 培训对象：21世纪体系内的刚刚入行的新经济人。,房地产基础知识,第一章 房地产与房地产业 第二章 房地产基本制度 第三章 建筑和城市规划基础知识,第一章 房地产与房地产业,一 房地产的有关概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质上的各种权益 1.房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房。 2.地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、

2、供气、供水、排水排污等地下管线以及地面道路。 3.土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，它还体现在生产关系中，是所有权和使用权关系的载体。,4.建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑两大类。 5.不动产：是指不能移动或移动后会严重减损其经济价值的实物。它包括土地、地上的定着物。 6.动产：是指除不动产之外，可以移动且并不减少其经济价值的实物。,第一章 房地产与房地产业,(二) 房地产的实物、权益和区位,房地产可以视为：实物、权益、区位三者的结合。 1.

3、实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的构造、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。 2.权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。 3.区位 是指地块分布的地区和地点。,二、房地产的特性,房 地 产 的 9 大 特 性,（1）不可移动性； （2）独一无二性； （3）寿命长久性； (4) 价值量大； （5）流动性差； （6）供给有限性； （7）相互影响性； （8）易受限性； （9）保值增值性。,二.房地产的主要类型,(一)按用途划分的类型 1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2.商业房地

4、产：包括百货商场、购物中心、商业商铺、 超级市场等。 3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公 楼等。 4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、 度假村等。 5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐 部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 7.工业和仓库房地产：包括工业厂房、仓库等。 8.农业房地产：包括农场、农地、林场、牧场、果园等。 9、特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教 堂寺庙、墓地等。 10、综合房地产：指具有两种或者两种以上用途的房地产。,（二）房地产业的有关概念,房地产的概念 a.房地产业是

5、指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相关的中介服务。 b.分为：房地产开发业和房地产服务业。 c.房地产中介服务业：是指围绕房地产产品而进行的一系列咨询、策划、租赁代理、价格评估活动的服务行业。 d.房地产经纪是指：为委托人提供房地产居间介绍.代理和行纪的经营活动。,第二章 房地产基本制度,1.所有权：指在法律规定的范围内自由支配房地 产并排除他人干涉的权利。 所有权分:独有、共有、建筑物区、分所有 2.土地使用权：指对国家或农民集体所有的土地 占有、使用、收益的权利。分出 让土地使用权和划拨土地使用权 3.房屋他项权利：租赁权、抵押权、典权、地役 权、空间利用权、相邻关系,一.房地产权

6、利的主要种类：,2.国有土地使用权划拨,二、城市土地使用制度：,1.国有土地使用权出让,第二章 房地产基本制度,国有土地使用权出让年限,1、住宅用地70年 2、工业用地50年 3、科教、文体、卫生用地50年 4、商业、旅游、娱乐用地40年 5、综合或其它用地50年,1、公有房屋：公有房屋包括国家所有 的房屋和集体所有的房屋 2、私有房屋：私有房屋即公民个人拥 有的完全产权的房屋 3、中外合资房屋 4、外资房屋 5、其他房屋,三、现行房屋所有制：,第二章 房地产基本制度,1、经济适用住房，是指纳入政府提供优惠政策，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 2、严格控制在中

7、小套型，中套面积80平方米左右，小套面积60平方米左右。 3、以保本微利为原则 4、购房者要求：1.有当地城镇户口或政府确定的 供应对象 2.无房或住房面积低于政府规定 标准的住房困难家庭 3.家庭收入符合政府规定的收入线标准 4.政府规定的其他条件,第二章 房地产基本制度,四、经济适用住房：,1、除规定不能出售外，其他均可出售 2、可根据职工实际收入，调整购买价格 3、每个家庭只能享受一次 4、价格由政府部门评估决定 5、已购公有住房除规定或者原公房出售合同约 定不能出售外，其他均可销售。 6、住房公积金：单位及其在职职工缴纳的长期 住房储金，实行低存底贷的利率政策。,第二章 房地产基本制度

8、,五、公有住房出售和转让政策,六商品房销售具备的证 1）国有土地使用证 2）建设用地规划许可证 3）建设工程规划许可证 4）施工许可证 5）商品房销售许可证 6）一证两书包括： 住宅商品房准许交付使用证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 大修基金，交交易所的：电梯房为总房款的3%，楼梯房为总房款的2% 五通费是指：水，电，气，闭路，网络宽带，,第三章 建筑和城市规划基本知识,1、按使用性质分：民用建筑 、工业建筑 、农业建筑 2、按建筑物层数或高度分 a.住宅建筑：低层 （13层） 、多层 （46层） 、 中高层（79层） 、高层 （10层以上） b.公共建筑:总高度在24米以下者为非高层建

9、筑，总高度 超过24米的为高层建筑（不包括高度超过24米的单层主 体建筑）高度超过100米的住宅、公共建筑和综合性建 筑均为超高层建筑。 c.工业建筑：单层厂房、多层厂房、混合层数的厂房。,一、建筑的基本知识：,第三章 建筑和城市规划基本知识,3 、按建筑结构分类 a.砖木结构 (如：磁器口) b.砖混结构（如：农村以前的老房子 ） c.钢筋混泥土结构 （如:现代商品房，作 用，抗震） d.钢结构（如：大型的公共建筑，鸟巢， 会展中心）,4.按建筑结构承重方式分类,a.砌体结构（砖混） b.框架结构（钢筋混凝土） c.剪力墙结构 d.空间结构（钢结构） 5.按施工方法分类 a.现浇式：建筑物的

10、主要承重构件均在现场砌筑（如砖墙等）或浇筑。如现在的商品房,b.部分现浇，部分装配式：建筑物的一部分构件在现场浇筑或砌筑，一部分构件为预制吊装。如轻轨 C. 全装配式：建筑物的主要承重构件（如墙板，楼 板，屋面板，楼梯等）均为预制构件，在施工现场吊装连接，如以前修的房子，预制板，楼板,二、房地产面积基本知识,1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 2、公摊面积： 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,3.套内面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台 建筑面积三部分组成。 4.房屋的产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋