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文档简介

1、商业房地产基础知识培训,蔡志伟,一,商业房地产是指用于不同用途的商业用途的房地产,包括酒店、超市、临街商店、大型住宅项目商业集、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPINGMALL等用途的房地产。 (2) .市场类商店(3) .社区商店(4) .住宅下的商店(5) .百货商店、购物中心商店(6) .商务楼、办公大楼的商店(7) .交通设施商店,2,按就座位置分类,(1) .市中心区商业(2) .居住区附近及其他市区的商业(3) .交通中心附近的商业(4) .郊区商业,3,按规模分类,(1) .大型建筑面积超过万平方米(2) .中型-分布广泛的大型商业地区的补充(3) .填补

2、小型-大中型商业地区的空白,为人们的生活提供便利。 4、按投资价值分类,(1) .城市型商店成绩优秀股; (2) .社区型的商店潜力股(3) .“便利型”商店-冷门小盘股(4) .专业街的商店即高新技术股(5) .其他商店-一般股。 5、按店铺的位置形式分类,店铺和店铺,三,什么叫购物中心shopping center(SC ),多种零售店、服务设施集中在企业有规划地开发、拥有、管理运营的各种零售业状态、服务设施的集合体。 四、什么是MALL,目前世界大型商业地产的顶级形态规模在10万以上,管理者统一经营管理,主要可以定位为以租赁方式经营的零售、娱乐、饮食、休闲等一体化复合商业业的状态。 分类

3、大型超市的实际营业面积在6000以上,满足顾客一次购买的零售业状态.根据商品结构,以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.仓库会员店-会员制为基础,实行储蓄一体化分为以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业状态的政府为了恢复城市中心的活力和魅力,以及商业状态,建设步行街,人们在城市中心生活也同样安静繁荣,有方便购物和娱乐的场所。 步行街总是城市本身魅力的反映。 七、专卖店、便利店、连锁店、百货店、专卖店:专业经营或授权制造商品牌和中间商品牌的零售业。 便利店(便利店)便利店(CVS ) :以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业状态百货店department store(Dept

4、 ) :在一个大建筑内,按商品部门设置销售区域开展各自的进货管理,即经营内容相同、店名统一的多家店铺组成一个情结,在同一总部的管理和修订下进行专业化分工,简化复杂的商业活动,实现规模效益的经营组织形式。 八、什么是街坊,街道两旁的铺装和商业大厦中的铺装属于商业街商店。营业状态? 用什么方法卖? 9、行业、行业、行业卖什么,十、历史上八次零售业革新,十、零售业折叠规律、综合化、专业化、食品店1860年前,专卖店1860年后,百货店1930年后,便利店1950年,商业街20世纪60年代,时间“城市”需要观念更新没有“市”的“城”,为什么也叫“城市”呢? 十一、解读“城”与“市”(一),从“城”与“

5、市”的关系看商业发展一是特别重视城市发展趋势,抓住商业发展机遇。 一是影响和促进商业发展的前瞻性、牵引性、城市建设的规模变革。 对于像大型商业地产项目这样有很大影响力和牵引力的商业巨市来说,更是如此。 十一、“城”和“市”(二)、城市化背景下的商业地产、城市化背景下的商业地产、未来的商业地产人才,都是了解城市运营、商业规则和房地产运营的复合人才站在城市、房地产和商业之间,为商业地产项目提供商业前期的定位、包括商业地产项目在内的十二、对商业地产人才的要求, 研究城市化背景下商业地产、商业行业规律行业的变化研究城市、商业与房地产的结合,是当前摆在商业地产开发者面前的最棘手的问题。 城市化背景下商业

6、与房地产对接、商业房地产诱惑、天河城广场示范效应天河城广场总投资12亿元、建筑面积16万平方米、营业面积10万平方米的天河城广场成为广州罕见的大型高级购物中心,日常客流平均达30万人, 2002年购物中心总销售额达36亿元,租赁收入达3亿元的十三,商业房地产发展态势(一),商业房地产研究,商业房地产三重利诱:一重利,商业利润和房地产高二重利,提高开发企业知名度,提高股票在资本市场的魅力三重利,房地产增值和现金流商业不动产的魅力就是这样,各路玩家纷纷进水,根据需要分别设定不同的模式。 只是,如果在房地产上冠上“商业”这个名字,不仅仅是房地产项目,房地产业迅速回收资金,房地产经营的上升成为商业地产

7、业者的万有规律。 十三、商业地产的发展态势(二)、中外商业发展规模的比较分析,与发达国家相比,中国商业整体规模太小,大型商业所占的市场份额小。十三、商业地产的发展态势(三),与中外连锁店相比,与发达国家连锁店阶段相比,是商业地产决策时的重要参考。 十三、商业地产的发展态势(四)、与中外商场相比,与发达国家商场阶段相比,商业地产决策时的重要参考与发达国家超市阶段相比,商业地产决策时的重要参考。 十三、商业地产发展态势(五),日本各类购物中心比较值得借鉴。 十三、商业地产的发展态势(六)、商业低进入壁垒的结果表明,在中国,市场进入壁垒过低,行业中企业规模成为两极的“低市场集中度和过度竞争”、十三、

8、商业地产的发展态势(七)、商业地产研究、当前商业地产市场的现状,开发者和投资者对商业地产的开发和投资表现出极大的热情。 许多开发商在项目前期邀请专业公司从建筑结构、主题定位、消费者定位、行业组合、店铺划分等方面进行了详细规划。 越来越多的投资者批判,专业化分工必然导入商业房地产竞争。 商业地产的发展和成熟意味着消费型地产向生产型地产分裂。 商业地产“三高产品”:高风险、高收益、高技术含量。 十四、商业地产市场发展条件(一)、商业地产研究、国外参考:主要判断因素:人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP为30004000美元,家庭汽车拥有率为1520,大型商业房地产发展(shopp

9、ingmmm )大型商业地产发展(ShoppingMall )成熟十四、ShoppingMall发展条件(二)、商业地产研究亚洲及国内(包括香港、新加坡等): 主要判断因素:人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量城市型大型商业房地产发展条件城市人均GDP水平为2500美元郊区型大型商业房地产发展条件城市人均GDP水平为4000美元,道路发展极为充分,城市家庭汽车拥有率十四,ShoppingMall发展条件(三),商业地产研究, 尽管国内与欧美大型商业地产发展的GDP水平有明显差异,但发展大型商业地产项目的主要因素仍然是其人口密度远大于欧美城市的人口密度,消费总量决定

10、了大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件是项目面临的核心商圈的消费总量,因为它体现了核心商圈的人口基数,也体现了核心商圈的能力,还包括了GDP水平。 十四、销售邮件发展条件(四)、商业地产研究、十五、商业地产开发定位尺度(一)、尺度一:经济水平是世界视野,各零售业的出现具有一定的规律性。商业地产研究、尺度2 :根据交通状况国外大型商业地产(Shopping Mall )的发展经验,为一个社会进入汽车时代才出现Shopping Mall提供了可能性。 从交通形态来说,正马尔,特别是郊外的正马尔,意味着必须依靠高速公路和城市的环路,消费者依赖汽车。 只有当一个城市进入汽车社会或

11、者开始进入汽车社会时,Shopping Mall才能真正发展在一个城市的建设,否则只有城市型的购物中心。 十五、商业地产开发定位尺度(二)、商业地产研究、尺度三:在基于城市化进程国际规律为大型商业地产项目定位世界城市化的过程中,城市商业中心的变迁有其规律性。我们将城市发展分为三个阶段: 1、城市化初期阶段:城市化率30%以下2、城市化初期阶段:城市化率70%以下3、城市化高级阶段:城市化率70%以上。 十五、商业地产开发定位量表(三)、商业地产研究、城市商业中心随城市化进程而变化。 从这一规律出发,在城市化发展水平的基础上发展大型商业地产是一个良好的选择。 初级阶段,城市化率30%以下,商业聚

12、集在城市几何中心,零售业特征:向心聚集,中级阶段,城市化率70 %以下,零售业特征:离心分散,商业向城市几何中心发展,高级阶段,城市化率70 %十五,商业地产开发定位尺度(三),商业地产研究,这是主体性休克主体性购物中心又分为两部分,一是以大型超市为主体,其竞争优势可以进入居民社区,弥补大型超市在商品线上的不足,通过租赁网站可以增加附属的商业状态和服务业状态可以降低经营成本的第二个是以大型百货店为主体的购物中心,成为中心城市的商业中心的情况很多,但一般来说在社区生存很困难。 十六、购物中心分类Shopping Center、商业地产研究,该模式的购物中心综合超大型,与主体性购物中心不同,该购物

13、中心的商业形态以三种商业行业为最大趋势,百货店、超市和许多专业可以涵盖的购物中心不再是商业行业,而是商业组织模式,作为城市整体规划的基本构成,与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 十六、购物中心分类Shopping Mall,商业地产研究,即城市广场,与Shopping Mall不同,Citymall不仅有购物配套的餐饮、休闲、娱乐等,还具有旅游、餐饮、休闲、娱乐的理念更全面的Citymall适合城市人的多方面需求,十六、购物中心的分类Citymall、商业空间步行化购物中心是商店群的组合,为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系,往往在一条直线街上商店与人流基于安全考虑的商业空间室内化是

14、利用屋顶展望功能,将步行商业活动引入室内,通过人工环境控制,减少不良自然条件对步行活动的影响,创造舒适环境是购物中心建筑追求的目标。 公共空间社会化与百货商店和超市的不同之处在于,购物中心在商业活动和社会活动联系的地方开设了单纯的零售商业活动场所。 十六、经营MALL的建筑特点、商业地产研究、大型商业地产必须着重考虑两个问题。 一是前期的修订,二是后期的商业运营管理。 建设模式投资模式设置修订模式管理模式、十七、商业地产发展模式、商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体,是不可中断的链条。商业地产研究、十八、建设模式、投资模式、商业地产研究、十九、设订模式、管理模式、设订模式、商业地产

15、研究、二十、商业地产项目开发三阶段、开发过程三阶段第一阶段总体规划布局第二阶段推进和招商第三阶段后期经营管理。商业地产研究、二一、后期经营管理、商业地产项目重于后期经营管理。也有的业者选择好的开发者,有着悠久的经营历史,但如果找到合适的商业项目,想设法进军。 找到客户不等于完成招商。 开发人员必须有一个团队来了解公司的需求,包括客户关系管理内容。 如何使这个商场持续发展? 这在后期经营中是重要的内容。 当然房地产经营管理是最基本的,房地产经营管理需要高标准。 危机管理对百货商店来说比较重要,这种场所的公共性非常突出,任何事故都可能对这家百货商店产生致命的影响。商业地产研究商业街、二二、世界一流商业街六大重要影响因素,商业地产研究商业街、世界一流商业街具有三大特点:世界名声、密集客流量和可靠收入。二三、世界一流商业街的三大

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