2013研究报告：市场回归与分化房企转型与金融创新

1、以市场回归及分化住房企业转换和金融创新房地产市场的长期调控机制为背景，市场发展趋势、研究组、2013.6、政策及市场，最终赢家是谁？政策和市场游戏多年来，科举、每一轮的房地产规制基本上陷入了“房价越高，越高”的怪圈。2013年四月初，新国家5万亿细则落地，房地产市场表现出什么特征？新国家5兆细则会市场起到预期的作用吗？政策和市场，最终的胜者是谁？政府多次建立器官调控机制，为行政手段退出铺平道路，如何做好继续房地产调控，建立调控长期机制，住房信息联网和房地产统一登记是促进房地产税扩大的关键。房产税是长效机制之一，扩大是大势所趋。长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段是限制购买等行政手段退出的床

2、上用品转换！房地产调控的国号文件摘要，2013年三月目前百姓住房价钱指数同比上涨3.9%，连续4个月同比增长。lingby上涨了1.06%，自2012年六月以来连续10个月上升了lingby。100省住房价钱指数三月环比上升的城市数为84个，是2011年以来最高的。时隔两年，今年三月国务厅再次公布了新国家5万亿细则，稳定了房价短期上涨的预期，纠正了市场偏读。国奥条细则重点：购买限制：进一步完善住房购买限制措施，住房购买限制类型包括新建住房和二手房。限制贷款：严格执行两套以上住房信贷政策。房价控制目标：第一季度公布社会。税：二手房仪表20%增值税；扩大房地产税试点。保障室：2013年，城市保障性

3、安居工程基本完成了470万套，新开工的630万套任务。土地供应：原则上，2013年住宅用地供应总量不应低于过去5年平均实际供应。住宅资讯系统：到了“12 5”期末，所有县级以上城市原则上要联网。2013年三月末四月初，全国主要城市细则相继落地，政策和市场游戏持续了很多年，这次回合谁是最终赢家？业界很感兴趣的话题。新国5条细则到位、20%个人所得税、2套住房贷款、房地产税、影响大，主要是影响一线城市和部分二线城市短期投资投机性需求的投资回报率。在一定程度上，二手需求可以一手转移。但是现在北京市运行。虽然短期内会影响市场预期，扩大，但税率有限，征收对象范围有限，影响小，打击面大，但实际影响面小，“

4、微曹征”的可能性大。目前只调整了北京市。需求面，一线城市代表城市：北京市、上海市、广州市、深圳市。四月国家5个着陆后，北京市、上海市、广州市、深圳市、交易量锐减，但与去年同期相比，仍上市、商品房市场交易量基本合理理性回归。交易价钱上总的来说是稳定的，有上升。供应面，一线城市代表城市：北京市、上海市、广州市、深圳市四月北京市、上海市商品住宅供应面积分别为62.32万平方米和168.9万平方米；广州市深圳市4月的供应面积虽然增加了70%左右的环比，但总供应是有限的。此外，可销售面积北京市成果最明显，每月减少，目前库存量仅为一年前的一半。一线城市第一季度平均供求费为0.63，供不应求房价上涨难以纠正

5、。2、3月的供求费为0.6左右，严重的供给和需求不足，不足清酒青青6个月，四月至今还没有逆转。供求情况，一线城市代表城市。北京市上海市广州市深圳市200，需求面，2线城市代表城市：武汉市，大连市，青岛市，南昌市，长沙市2013年4月，2线代表城市交易面积比3月略有下降，青岛市交易面积最快，但整体下降速度有限。细则落地后，虽然有影响，但不如预期强。相对于成交价钱比较平静。供应面，二线城市代表城市：武汉市、大连市、青岛市、南昌市、长沙市2013年四月、二线城市供应在第一季度持续继续上升。部分双线城市的可销售面积仍在提高，总体上，双线城市的供应比较充裕。供求情况，二线城市代表城市：武汉市、大连市、青

6、岛市、南昌市、长沙市二线代表城市供求比整体趋势波动更大。截至2013年四月，2线的城市供求率大部分在1左右，但第一季度平均供求率不到0.6。出清周期中的2线表示城市的出清周期约在8-20个月之间。库存减少，清算周期下降，供应显示出一些需求。(威廉莎士比亚、温斯顿、库存、库存、库存、库存、库存)、需求面、三线城市代表城市：南通、常州、扬州、惠州、苦瓜交易面积、四月代表城市交易面积均下降，幅度不大。三线城市交易量基本保持一定水平。交易价钱上，代表城市价钱水平整体稳定稳定上升。供应面，三四线城市代表城市：南通常驻扬州惠州惠州苦瓜2013年四月，城市供应面积继续上涨，略有季度特征；在可销售面积中，从2

7、012年下半年开始，南通市可销售面积继续增加，总的来说，3、4线城市的库存量逐年增加，未来脱货压力不小。供求情况，3、4线城市代表城市：南通常州扬州徽州苦瓜供求对比3、4线城市供求费普遍低于2位，供给过剩态势明显。清周期、三线城市脱花时间约为一年以上，库存消除压力不小。从政策出台到2010年4月到2013年3月的34个月间，国家层面引进了6次以上更大的规制政策，平均间隔为4 6个月左右。这意味着各政策执行的时效周期为4 6个月。过去，每一轮的房地产规制基本上陷入了“房价越高，越高”的怪圈。根据目前规制的市场背景，2013年四月房价从去年6月开始连续11个月上涨，政策只能影响短期内的市场趋势，在

8、政策和市场游戏过程中，市场发展趋势最终将恢复到供求关系。市场供求矛盾仍然是未来趋势的风向表。房地产市场调控政策出台的时间和市场价钱趋势，供求紧张导致持续的供求矛盾。在这样的前提下，市场发展趋势如何？在土地储备中，土地收购面积与去年相比，累计增长率继续保持负增长，进入今年以来，开发商正在加强地力，四月土地收购面积与去年相比，累计增长率增加，但与去年相比，仍保持-8.2%的负增长。预计开发面积近两年比较稳定，基本稳定为40200万平方米，没有出现明显的反弹现象。“面粉”的供应逐年减少。在供应面、投资开发方面，144平方米以上的住宅开发投资同比增长14.1%，90平方米以下的住宅开发略有下降。新开工

9、、竣工面积同比增加率第一季度没有出现趋势性反弹。原因很简单。与土地和投资开发相比，开发企业倾向于在短期内改变仓库，寻求下一次市场发展机会，最终目前投资和新开工增加数据仍然不乐观。供应面，2013年初住宅销售面积同比达到55%，创2010年以来的最高水平，实施近两年“双限幅”政策，积压的需求在2012年末爆发，今年年初交易面积同比增长55%。新国家第5条细则政策最后效果、城市化等因素使全国商品住宅需求仍然旺盛，最终商品住宅价格一致上涨。四月后交易量合理回归后，需求仍然旺盛。，需求面，“新国家5万亿”落地近2个月，1、2、3线城市新建商品住房价钱指数同比仍在增长，一线价钱指数增长速度比2、3线快，

10、城市间结构供求矛盾在价钱上仍然突出。与分区域段价钱金志洙环相比，144平方以下的每月金志洙环比下降趋势快得多，变位改善型需求增加，各区域段产品之间的需求也存在矛盾问题。需求面，新开工面积(延迟一年)与销售面积比率，2010年四月前后住房供求费1.06左右，房价面临严重上升风险，新的“国0兆”节点被颁布。2011年1月前后，住房供应和需求比1.6左右有房价上涨的危险，因此颁布了新的“国八条”。2013年三月前后，住房供应和需求为1.5左右，房价仍有上涨的危险，新国家5兆细则没有改变市场供求关系矛盾的核心问题。供给与需求比率：新开工面积(延迟一年)与销售面积比率，住宅新开工面积是未来上市的住宅供应

11、量，本报告认为，新开工一年后上市的住宅供给、供求情况，土地计划建筑面积是2008-2012年年度土地计划建筑面积交易的平均值。土地规划建筑面积是没有产业地块的数据。商品住宅(非商业)销售面积年价值采用2011年到2012年交易的平均值。一线城市，二线城市，3，4线城市，牙齿场总结，钱不足和股市暴跌后，下一次房地产市场下跌房价下跌？“缺钱”？缺钱！汇丰PMI金志洙、国内热钱估计、伯南克于六月20日停止QE发言，2013年五月汇丰PMI指数最近创下最低值，48.3 2013年六月20日对伯南克说，上海和深圳股市大幅下跌，上海凭证指数超过2000点大关，下降至1936.79点，下降5.3%，最大跌幅

12、为近4年来的1天，黑色星期一：上海和深圳两个城市的近200个股票下跌，1700多个股票下跌了5%以上。没有板块上涨，房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产崩溃？“缺钱”导致房地产股暴跌，下一个房地产市场暴跌，房价下跌了吗？黑色星期一房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产市场下跌房价下跌？根据近年来M2增长情况，中央银行公布的数据显示，2013年1月五月中国国内M2同比增长了16%左右，高于政府工作报告中提到的广义货币增长的13%目标。其中，五月末广义货币(M2)余额为104.21万亿韩元，比上年动机增长15.8%，比月末低0.3个百分点，比去年动机高2.6个百分点。M2增长率已经从高增长时代进

13、入低增长时期。为了调整经济结构，政府试图降低M2增长率目标，但仍处于高于政府目标的位置，因此下半年将控制货币增长，目前造成的“缺钱”也是合理的。13%的目标增长率，29.64%，15.78%，近年来M2保持了较快的增长率，平均增长率达18%，到5月份为止，M2供应达到了104万亿韩元。货币供应量直接支撑着房价的不断上涨，从两者最近的趋势可以看出，两者的动向基本收敛，通过量化分析，两者的正相关系数达到92.68%，具有高度的相关性，再次证明了货币对房价的影响。从最近的市场情况来看，2013年五月全国100个城市(新建)住宅平均价钱10180韩元/平方米，环比4月上升0.81%，2012年六月连续

14、12个月环比上升，涨幅比上月上升0.19个百分点，其中77个城市环比上升后期M2增长率放缓，房价上升动力近年来，M2供给与商品房价钱趋势，M2供给与商品房价钱的相关性度量，中央银杏结构个体银杏，流动性趋势难以改变，人民日报：浙江城市和东芝不仅停止沸腾，还没有股市帮助，没有帮助股市，完善，多层次的资本市场建设。尽管六月26日中央银行大声疾呼，但符合宏观审慎要求的一些金融机构也提供了流动性支持，一些本身流动性充足的银行也起到了稳定器的作用，融合了市场资金，货币市场利率已经开始稳定。六月25日，一夜担保式回购利率已下降到5.83%，比六月20日下降到592个基点。但是流动性紧张的大势很难改变，只能缓

15、解当前的市场恐慌。缺钱的背景，房地产市场和住宅企业的命运如何？黑色星期一房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产市场下跌房价下跌？1-2-3-4线城市如何区分？今年下半年和明年的市场趋势如何？什么样的住宅企业风险小，什么样的住宅企业注定要倒闭？住宅企业如何应对下半年危机的年份？1，2线市场供求关系基本面促使房价继续上涨。在指标比率方面，一线城市存在严重的供给不足，二线城市供求相对合理，3、4线城市供给超过需求，房价有下降的危险。土地规划建筑面积是2008-2012年年度土地规划建筑面积交易的平均值。土地规划建筑面积是没有产业地块的数据。商品住宅(非商业)销售面积年价值采用2011年到2012年交

16、易的平均值。一线城市、双线城市、3、4线城市、3、4线城市更宽的市场开发将面临市场风险。以部分3、4线城市、南通、扬州、惠州等为例，全国热点房地产市场将引导3、4线住宅供应量增加，销售面积激增。但是，三、四线城市没有外来人口引进动力，住房需求受到限制，三、四线城市的商品出清周期继续提高，脱华时间大约在一年以上。下半年3-4线城市进行大规模开发，如果市场环境严重，将盲目开发或面临一定的市场风险。从政策出台到2010年4月到2013年3月的34个月间，国家层面引进了6次以上更大的规制政策，平均间隔为4 6个月左右。这意味着各政策执行的时效周期为4 6个月。过去，每一轮的房地产规制基本上陷入了“房价

17、越高，越高”的怪圈。下半年，很多住宅企业将面临资金链问题，融资成本的增加必将导致价钱上涨。但是上半年，一定程度的脱化量很容易消化不小的强需求，形成下半年没有油的局面。(威廉莎士比亚，温斯顿，钱) (威廉莎士比亚，温斯顿，钱)，房地产市场调控政策出台的时间和市场价钱动向，市场至少6个月，1，2线市场供求关系，或目前的换乘，北上矿深供求比第一季度以后略有提高，基本上排在第1.5位。第一季度迅速消失，以前积累的需求被释放，但从长远来看，未来严重的市场环境，尤其是6个月的游戏后，市场供过于求将再次出现。双线城市自第一季度以来，出清周期也超过一年，未来脱华压力不小。市场游戏6个月后，一线城市供求将逆转。

18、对于住宅企业来说，现金成为国王缺钱市场背景的核心主题，市场论调：资金差距、资金断链危机底流、中央企业财货大气粗、宅基地厚、资金不短缺、势力扩张、中国建筑、保利集团2012年房地产销售额超过1000亿韩元。从2010年开始从事房地产业务的中国中铁、中国铁健等中央企业也以200亿韩元的销售额迅速进入房地产业20强。一些非房地产主业的中央企业也加大房地产业务，无视国资委的“离岗令”，提高土地市场。例如，北京市，2012年北京市共交易了37个住宅地块，其中中央企业抢走了24个，达到66%。2013年1月达成北京市交易的8个经营用地都被装进了中央企业和公共企业进口口袋。中国董事长潘石瑶(微博)感慨道，一线城市房地产市场