房地产公司商业项目技术管理规定（试行）-终稿

1、xx房地产（集团）股份有限公司商业项目技术管理规定（试行）1. 目的 根据xx地产集团房地产业务的发展需要，为进一步增强各级子公司投资决策的科学性、规范性，减少决策风险；提高商业产品尤其是自留物业的品质，特制订本规定。2. 适用范围2.1 本规定包含六个方面的程序：（1） 项目立项阶段技术管理（2） 项目开发前期阶段管理（3） 项目开发阶段技术管理（4） 项目开发阶段目标成本管理（5） 重要资料和设计图纸的存档管理（6） 项目实施阶段的质量跟踪2.2 适用本规定的项目定义：商业项目的定义（1） 酒店类项目；（2） 以经营集中商业如百货商场、购物中心为主的商业地产项目；（3） 其他自持有物业规模

2、超过3万平方米（地上面积）以上的商业地产项目；（4） 经公司确认的其他商业地产项目。3. 商业项目技术管理的组织架构地产集团商业项目技术管理系统由三部分组成。（1） 股份公司：主要由股份公司领导、技术研发中心、投资管理中心组成。（2） 子公司/分公司：主要由各控股子公司/分公司的公司领导及技术部组成。（3） 商业公司。4. 商业项目的管理程序4.1 项目立项阶段技术管理各子公司在提交股份公司的项目立项报告中，应包含对拟开发的商业项目的市场调研、收益分析，并附有初步的规划方案、建筑体量分析及经济指标。4.2 项目开发前期阶段管理4.2.1 拟定设计任务书：根据市场调研报告、各级子公司与商业公司共

3、同拟定项目的设计任务书，提交股份公司审核。4.2.2 选择重要设计供方各子公司委托重要设计供方，包括建筑设计单位、室内设计单位、园林设计单位。重要设计供方应由股份公司和商业公司确定；或股份公司和商业公司指定两家以上具有对应业态商业项目的设计经验以及优良业内口碑的设计单位，子公司必须从指定的设计单位中结合具体情况选定，并把最终确定的设计单位报告股份公司。4.2.3 技术交底会在开展商业项目的设计前，子公司必须组织会议，向设计单位进行设计交底，交底内容应包括但不限于市场调研报告、设计任务书、主要的开发思路和意图、其他的技术标准和技术要求。设计单位可对交底内容提出疑问和见解，及时沟通以达到一致，确保

4、设计单位能在开展设计前明确各方的需求。会议应邀请股份公司技术研发中心、商业管理公司、相关的管理运营公司参与。4.3 项目开发阶段技术管理4.3.1 阶段性成果汇报评审各级子公司必须对商业项目进行阶段性的设计成果汇报，由技术研发中心根据情况组织汇报会，公司领导听取汇报并作出指示，商业管理公司听取汇报并给予评审意见和建议，也可根据实际情况邀请外部专家或顾问参与评审。各子公司应根据股份公司技术研发中心会后发出的书面评审意见迅速对设计进行调整和优化，如出现重大调整情况的项目应在评审意见发出后将修改后的设计再次上报股份公司进行评审。技术研发中心和商业管理公司共同整理会议纪要，并以书面形式将各次的评审意见

5、及时发至各子公司，并负责跟踪落实修改情况，提供相应的技术支持。各子公司应于会前三天将汇报文件提交股份公司技术研发中心、并同时发送商业管理公司；会后应根据意见和建议迅速地完成技术方案的调整优化。各子公司需要进行汇报的节点包括有：（1） 100%规划概念设计（2） 100%建筑方案设计（3） 100%建筑初步设计（4） 100%园林深化方案设计（5） 100%室内精装修方案设计4.3.2 设计过程技术评审各级子公司根据实际设计工作情况的需要，对商业项目组织召开设计过程工作评审会议。应邀请股份公司技术研发中心、商业管理公司、相关的管理运营公司、外部专家或顾问参与阶段性的方案评审。各方共同讨论，子公司

6、应听取各方给予评审的意见和建议，迅速对设计进行调整和优化。各子公司应于会前三天将会议文件提交股份公司技术研发中心、并同时发送商业管理公司；会后子公司应及时整理会议纪要或评审记录，积极、迅速地完成技术方案的优化工作。技术研发中心和商业公司共同负责跟踪落实修改情况，提供相应的技术支持。4.3.3 现场审查对于酒店类项目，子公司应在现场建造客房及走道样板精装修，邀请股份公司领导、技术研发中心、商业公司、相关的管理运营公司、外部专家或顾问参与现场勘察和评审。子公司应听取股份公司领导的指示，及时整理评审记录，积极、迅速地完成设计和工程的优化工作。股份公司技术研发中心和商业公司共同整理评审记录，并以书面形

7、式将各次现场样板间的评审意见及时发至各子公司，并负责跟踪落实修改情况，提供相应的技术支持。4.4 目标成本审核和汇报各子公司应在100%建筑设计方案完成后，组织编写设立商业项目的目标成本，由股份公司投资管理中心、商业管理公司审核后报集团领导批准，必要时召开专题会进行讨论。各子公司应根据审核意见，迅速对目标成本作出修正。4.5 商业项目实施阶段的质量跟踪4.5.1 技术调研股份公司将由技术研发中心、成本控制部门、商业管理公司对商业项目的实施阶段实行动态跟踪，对产品质量、成本构成进行技术调研和质量抽检，由上述三方形成项目技术调研报告，报股份公司主管技术副总和总经理审批。各级子公司应积极提供各项技术

8、数据，配合技术研发中心做好技术调研报告，并对数据的准确性负责。对于存在质量问题需要进行优化调整的项目，股份公司和商业公司将提出优化建议，子公司应根据意见尽快完成整改，确保公司开发目标的实现。4.5.2 项目实施后评估为加强项目技术管理经验的总结，组织大家学习交流，股份公司将重点对商业项目建成使用后的效果进行评估、总结，各级子公司应根据股份公司要求，在该项目竣工交付使用后6个月内编制项目实施后评估报告，并上交技术研发中心存档备案。5. 重要资料和设计图纸的备案和存档子公司应将市场调研报告、正式通过政府规划管理部门审批的设计成果、用于实施的技术成果等重要资料和图纸，提交予股份公司和商业公司备案存档

9、。各子公司需要提交的存档文件包括有：（1） 市场调研报告（2） 项目的总进度控制表（从设计任务书到竣工/开业并保持更新）（3） 设计任务书（4） 100%建筑初步设计（5） 100%室内精装修初步设计（6） 100%园林初步设计（7） 目标成本估算文件（8） 设计供方和顾问清单 （9） 项目实施后评估报告附件1. 100%建筑初步设计图纸清单附件2.100%室内精装修方案设计图纸清单附件3.100%园林初步设计图纸清单附件1. 100%建筑初步设计图纸清单（1） 设计说明，包含主要经济技术指标表、建筑面积指标表；（2） 效果图（室外视点、尤其是建筑主要入口的低点透视不少于两个、鸟瞰效果图或模型

10、）；（3） 总平面图、场地设计平面图、场地剖面图、交通流线示意图；（4） 地上、地下各层平面图（主要功能房间应标准面积）、停车场布置图、屋顶平面图；（5） 东南西北四个建筑立面图、外墙局部放大立面图、南北向剖面图、东西向剖面图、外墙局部放大剖面图；（6） 局部核心筒放大平面图；（7） 重要公共空间平面放大图、剖面图、空间效果示意和节点详图（8） 首层外墙设计图、标准层外墙设计图、屋顶层外墙设计图；（9） 材料说明纲要（用以解释主要材料、设备的品种和档次、规格参数和其他技术要求）；（10） 酒店类项目另外需要提供：客房房型表、主要客房房型放大平面图、酒店大堂接待平面放大图和空间效果示意；（11）

11、 写字楼类项目需要提供大堂接待、首层和标准层电梯厅的平面放大图和空间效果示意；（12） 集中商业类型项目别需要提供商业的动线分析、业态详细分区示意；（13） 其他必要的设计重大投资的设计说明：如幕墙体系、超高层建筑结构体系等。附件2.100%室内精装修方案设计图纸清单（1） 平面布置图（含家具布置，主要功能空间面积配比）；（2） 地台饰面平面图（3） 天花平面图 （4） 应包括主要室內饰面、地毯、木材饰面、面料样板及有关家具初步选择及裝飾灯的照片。（5） 固定装置选型、颜色及材料的初步选择（提供材料样品）（6） 主要立面图 （7） 主要空间效果图（每个主要空间的效果图不少于1张，应能充分表达各

12、个主要空间）展示主要空间的室内设计概念（8） 编制内部装饰工程费用的详细预算。（9） 酒店类项目需提供有关客房样板间及走廊的设计整套文件。（10） 酒店类项目的需要提供设计的部位包括但不限于：客人活动的所有区域。（11） 写字楼类项目的需要提供设计的部位包括但不限于：首层大堂和中庭、大堂接待台、首层和标准层电梯厅、电梯轿厢、标准写字楼公共走廊、标准楼层公共洗手间设计。（12） 集中商业类项目的需要提供设计的部位包括但不限于：首层商场入口和中庭、大堂接待台、首层和标准层电梯厅、电梯轿厢、商场公共走廊、公共洗手间、体系的标准商业店面单元。附件3.100%园林初步设计图纸清单（1） 整体设计说明、分期设计的区域景观设计说明；（2） 初步设计总平面图；（3） 场地竖向设计图；（4） 主要景区平面放大图及主景观剖面图；（5） 园林道路、广场、平台平面图及剖面图（包括材质、色彩、尺寸等）；（6） 园林建筑小品、景观水景设计图，包括平、立、剖面