上会版-中山火炬38亩及石岐103亩代工代建项目投决会预审会汇报报告11.25

1、星级：,拟储备中山市火炬区38亩及石岐区103亩代工代建项目,华南区域 2019年11月26日,投决会预审会汇报报告,代工代建关键指标汇总-火炬38亩项目,项目信息,代工代建投资刚性原则匹配度研判,合作背景,项目背景： 项目合作背景：合作方开平住建拟与我司就中山火炬38亩及石岐103亩两个项目达成代工代建合作，由于103亩项目正在办理土地合宗和增容，需要一定时间，双方决定先期启动火炬38亩合作事宜，103亩长期合作，条件成熟后双方展开具体合作。 敏盛公司现状：目标公司中山市敏盛房地产开发有限公司成立于2017年12月7日，注册资本金1219.51万元，经营范围为房地产开发经营、房地产投资；公司

2、股东为横琴恒合天启投资有限公司、广东兴玺投资发展有限公司及广州市盈帆投资管理有限公司，实际控制人为辛磊（合作方）。 火炬项目情况：本项目由合作方于2018年收购，交易对价4.7亿元，目前已支付3.3亿元；目前具备开工条件。 对方诉求（火炬项目）：业主拟与我司就中山火炬38亩项目达成代工代建合作，项目公司开具1亿元商票（蓝光提供担保）；蓝光代工代建，收取代工代建费净收4%（按全部货值）。 商票还款：商票期限1年，利用项目销售回款还款到期商票。 合作对手：开平住建（辛磊）,开平住建收购火炬38亩项目路径,仕春 （原地主）,君道 （平台公司）,开平住建,一、2017年9月：君道（平台公司）与仕春（原

3、地主）签订不动产转让合同，约定君道按2.59亿收购仕春地块（即火炬38亩）。 二、2018年1月20日，仕春、君道、开平住建签订权益转让协议和补充协议二，约定开平住建收购总对价43664万元，有票12624万元（含5000万增容票据）： 三、2018年8月11日，仕春、君道、开平住建签订补充协议，约定：开平住建收购对价47558万元，有票11174万元。,敏盛 （现38亩项目公司）,泓投,土地作价7624万 占股90%,出资847万 占股10%,*后续敏盛增资至68161万元，占股90% *仕春占股10%仅为代持，不收益不负债。,应付25923万元,备注：17741万元构成 4000万包干税费

4、（作价入股所有税费由君道包干） 8205万增容包干费（增容至2.0并提供不少于5000万增容费发票） 5077万（泓投公司取得珠江实业3亿元融资后） 前期费用179万、高压线入地费用280万（君道垫付完成上述工作后，开平住建支付给君道）,应付17741万元 详见备注,开平住建收购对价43664万元 有票12624万元（考虑增容，含5000万增容费） 溢价31040万元,仕春 （原地主）,君道 （平台公司）,开平住建,敏盛 （现38亩项目公司）,不动产转让,开平住建收购对价47558万元 有票11174万元（考虑不增容，未含增容费5000万） 溢价36384万元,应付25923万元,应付2163

5、5万元 详见备注,备注：21635万元构成 4000万包干税费（作价入股所有税费由君道包干）、已支付 8205万（参照权益转让协议支付）、已支付2000万 5077万（参照权益转让协议支付）、未支付 前期费用179万、高压线入地费用280万（君道垫付完成上述工作后，开平住建支付给君道）、因交易流程变成产生的500补偿金。支付1000万元 转让价格变动导致增加的税费（3394万元）、未支付,应付仕春的交易对价已付清，剩余未支付款项均对应君道（未付1.46亿元）,该两笔款项 支付节点不成立 可议价,权益转让协议 补充协议二,补充协议,火炬38亩项目融资情况,开平住建,华融,佛山力翔,开平住建欠力翔

6、 4.56亿元,华融收购债权 华融承担4.5亿元债务,开平住建欠华融 4.5亿元,融资路径： 佛山力翔、开平住建、华融三方签订债权转让协议，约定： 开平住建欠佛山力翔4.56亿元，目前已经形成不良债务； 三方达成一致，佛山力翔以4.5亿元价格把上述债权转让给华融资产。 开平住建和华融签订还款协议，约定： 债务履行期：2018年9月27日2020年9月27日 （到期偿还30%本金情况下，可展期一年） 按季度付息，到期还本。一年内偿还本金5%。 有逾期情况下利息提高至18%。,融资路径,执行情况 2018年9月27日，华融向力翔放款2.16亿元，用于本项目 2018年11月7日，华融向力翔放款0.

7、96亿元，用于业主其他项目 合计放款：3.12亿元。 目前开平住建均有按时付息，已还本金3000万（9.6%，超过本金5%）。,保障措施明细,一、2016年8月：华捷钢管（原地主）、利邦投资（平台方）与开平住建签订土地转让协议，约定开平住建按5.1亿收购华捷地块（即石歧103亩），约定地块需要增容至2.5并提供不少于3.1亿元发票。 二、2018年2月：华捷钢管（原地主）、利邦投资（平台方）与开平住建签订补充协议 ，约定开平住建收购总对价7.07亿元，华捷应收2.91亿元，利邦应收0.62亿元，应缴税费0.86亿元，增容费2.76亿元。同时原合作协议的交易模式和交易对价作废。,华捷 （原地主）

8、,利邦 （平台公司）,开平住建 （平台公司）,天玺 （现103亩项目公司）,不动产转让,开平住建收购石歧103亩项目路径,石歧103亩项目融资情况,粤财,中山天玺,交通银行,融资路径,保障措施明细（4亿资产收购贷款）,委托贷款 额度4亿 用于：支付资产交易款,粤财,开平住建,交通银行,委托贷款 额度3亿,放款条件：103亩全部地块完成增容并抵押给粤财指定金融机构,拟合作模式,辛磊持有99%股权， 另有1%由辛越丛代持,中山市 敏盛房地产,具备开发条件时，双方参照38亩项目开展合作。,80%,合作方资金实力及合作背景介绍,辛磊及其关联方介绍,辛磊，开平住建集团大股东及实际控制人，建信开太平法人及

9、实际控制人，广东盛开置业有限公司投资人。 开平住建总部在顺德北滘，年合同额约200亿元。 盛开置业目前在大湾区运营约10个房地产项目。 建信开太平与建行合作，关注农民工权益。同时通过建行对农民工薪资的融资，减轻总包单位资金压力，类似于供应链融资。,开平住建，成立于1971年，是国家建设部核准的房屋建筑工程施工总承包一级资质企业。 公司总部设在佛山市顺德区北滘镇新城区，以建筑工程施工为核心，业务范围覆盖房地产开发、劳务管理、街道商业运营等。 年合同签约额200亿元，年产值100亿元以上，年施工能力1000万平方米以上，拥有大型机械设备300多台， 集团员工3000余人，其中一、二级建造师200余

10、人，中高级职称450余人。 与多家国内一流的房地产开发企业建立了长期稳定的合作关系，包括碧桂园、恒大、保利、绿地、万科、融创等。 全国城镇集体建筑企业综合效益500强企业 此外，合作方储备项目两个，预估总货值约33亿元，项目整体素质均属上乘，且双方均有强烈合作意愿，对蓝光深耕大西安有着极重要意义。,建信开太平，由中国建设银行控股，专注于帮扶中国建筑农民工解决问题的平台。 自主研发劳务管理平台，APP考勤端、电子围栏、人脸实别系统、PC端，建立了强大后台数据库。 帮助政府搭建平台，实现建筑项目实名制管理和分账制管理，给建设方&总包方提供管理数据服务。 帮助工人培训/教育/招工/找工，解决管理和欠

11、薪问题，实现农民工向产业工人和城市居民的转型。 荣获中国慈展会“中国好企业”称号。,尽调问题梳理（火炬38亩）,一、主要风险及措施,二、债务、担保梳理及解决,三、交易前提（如涉及）,无。,核心商务条款,核心商务条款-违约责任,核心商务条款谈判结果,核心商务条款谈判结果,核心商务条款-违约责任,交易款付款计划,“百城计划”-下半年投资应对策略（8-12月全国投资城市白名单）,区域投资负责人,总部投资市场负责人,城市分级 投资策略评级,“百城计划2.0”,战略深耕：38城,1、满足城市选择基本要求 2、新一线、二线的省会及计划单列市 3、强三线强经济地级市 4、经济强省副中心城市,机会投资：42城

12、,1、满足城市选择基本要求 2、货地比相对较高 3、供求关系健康 4、投资落地性强,其他机会型城市,1、满足城市选择基本要求 2、 市场健康存量小、货地比高,备注：1、本次明确战略深耕城市即为战略重点城市（长期深耕），其余城市为非重点城市（机会投资） 2、蓝色字体为春节前重点投资突破城市。,项目所处区位： 中山火炬开发区 板块量级：一级板块（核心区） 符合集团当期战略投资区域选择 板块特征描述 板块属于发展中的核心区 火炬开发区属国家级高新区，是城市发展方向，未来依托声中通道加持，将进一步提速发展进度 板块房地产市场以深圳外溢投资、当地刚改、改善为主,本项目位于中山市火炬开发区板块，属于一级板

13、块，中山市核心城区，国家级高新区。,城市与板块分级,Page 20,城市区位,距广州市南沙车程34公里,距深圳宝安区车程100公里,距中山主城车程4公里,距江门市区车程38公里,距珠海香洲车程48公里,中山位于粤港澳大湾区的几何中心，北邻广佛、东联深圳、南接珠海澳门，处于珠三角1小时核心生活圈范围内，是承接珠江东、西两岸区域性交通枢纽。,距佛山顺德车程 44公里,深圳 宝安区,中山主城区,江门,佛山顺德区,广州南沙区,珠海香洲区,本案,34KM,100KM,48KM,38KM,44KM,1小时核心生活圈,粤港澳大湾区规划纲要中山定位,中山被提名九次，明确定位为粤港澳大湾区世界级先进制造业基地，

14、打造区域性综合交通枢纽、产业创新中心和历史文化名城。,广佛肇经济圈,深莞惠经济圈,珠中江经济圈,大湾区中心城市产业化格局,打造大湾区珠江西岸交通枢纽,2018年中山GDP总量3633亿元，全省排名第6位，同比增长5.9%，常住人口326万人。,中山市基本指标,Page 22,火炬开发区基本情况,基本指标 位置：位于中山市东部，距中山市中心12公里，东临横门出海处，南至南朗镇，西与石岐区及东区接壤，北隔横门水道与民众镇相望。 面积90平方公里，下辖7个社区，常住人口25.65万人，其中户籍人口9.78万人。 GDP：481.85亿元，全市24镇区排名1,人均GDP18.78万；产业：国家健康科技

15、产业基地、中国包装印刷生产基地、中国电子（中山）基地、国家高新技术产品出口加工基地、中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地、国家火炬计划中山（临海）装备制造产业基地、中国绿色食品产业基地等7个国家级基地，是国家产学研合作创新示范基地、广东省技术创新专业镇。 定位 火炬开发区为国家级高新开发区，属中山市市域主中心，是中山市未来主要发展区域。 中山火炬开发区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； 国家自主创新示范区； 产城融合先行区； 开放合作探索区； 绿色环保生态区和幸福文明和谐区。 8项核心任务建设国家自主创新示范区 5年后高新技术企业将增至320家 打造“1+N”新型研发机构集群 打造

16、资本市场的“火炬板块” 未来5年打造两大千亿产业集群 产城融合提升城市承载和宜居度,火炬开发区为中山市市域主城区，区位优势明显，产业发达，是国家级高新区，GDP481.85亿元，全市镇区排名第1位。,火炬开发区,火炬项目位于中山市核心区火炬开发区，距离中山站2.4公里，交通便利，周边教育资源丰富，30分钟内畅达市中心各大商圈。 石岐项目位于中山市核心区石岐中心，临近石岐河，距离市政府3KM，3公里范围内覆盖大信、孙文西、利和三大商圈，畅享醇熟商业、教育、医疗、交通等城市综合配套。,精要说明： 项目一位于中山市火炬开发区，位处中心区域，周边教育资源、医疗资源、商业配套设施完备；项目距离广珠城轨（

17、中山站）车行3.5km，可便利通达广州、珠海等地，经广澳高速联通珠三角主要城市，交通优势明显。 项目二位于中山市石岐区，邻近石岐河，有一定景观资源优势；位处镇中心区域，教育资源、医疗资源、商业配套完备；项目距离广珠城轨（中山北站）车行4km，可便利通达广州、珠海等地。,研判结论： 两项目周边基础配套齐全，属当地置业热门之地。 两项目地块周边品牌开发商楼盘较多，居住氛围浓厚，且均邻近广珠城轨站点，通行便利。 中山传统老城区内项目，配套设施完备，通行便利，区位优势明显，去化有保障。,交通及配套,项目四至及环境-火炬项目,地块简介：地块方正，目前地上有部分厂房建筑；西北侧紧邻合强熹时代，西侧邻德宝怡

18、高，东南侧为一在运营驾校，项目西侧沿路地段有高压线埋地。, 西北侧德宝怡高及合强熹时代、地块现场, 东南侧在营驾校,中山市职业技术学院,花园路,项目周边资源及控规-火炬项目,中山实验中学,中山职业技术学院,规划教育科研用地,规划体育用地,本案,Page 27,市场分析-调控政策,中山市目前限购、限贷、限价政策，限购政策较宽松（仅需半年社保），近期对人才落户及购房条例有多次调整，同时2018年第四季度开始限签有所放松（限签价格线提升，签约加快），整体调控政策方向趋于放松。,Page 28,住宅市场：2017年受限购及限签政策影响，住宅市场供求大幅下降；2018年底限签放松，整体供求呈上升趋势，网

19、签均价大幅上涨（主要受限签政策影响，实际房价相对平稳），2019年1-9月均价13200元/ 中山市招拍挂市场出让土地节奏较慢，近五年土地成交规模远低于市场成交规模，土地库存相对合理；2018年下半年商住用地拿地要求升级，要求住宅现售，商住分离等条件，土拍市场转淡，2019年土拍市场依然稀缺。,市场分析-供求关系,数据来源：因中山合富数据平台供求量及库存情况较符合中山实际，故供求库存均采用合富数据。因合富平台暂无全市价格，故新房均价采用克尔瑞平台。 统计范围：中山全市 住宅用地含：纯住宅建面、住宅兼商业、商业兼住宅,市场分析-供求关系,政策1703,受政策影响，2017年3月起，成交量下降明显

20、，至2018年四季度限签放松，量价明显上升；2019年市场供应创新低，受网签提速、利率下调及粤港澳购房限制放宽等因素促进，成交量上升，累计供应249万方，成交497万方，供求比0.5，9月网签价格13470元/ 截至9月，中山全市狭义库存748万，去化周期10.4个月（按近12个月均值）， 19年以来库存及去化周期持续下降； 中山广义库存合计2194万，广义去化周期为30.5个月。（土地库存按2008年至今已成交未开工宅地计算）,限签放松,数据来源：因中山合富数据平台供求量及狭义库存情况较符合中山实际，故供求库存均采用合富数据。因合富平台暂无全市价格，故新房均价采用克尔瑞平台。统计范围：中山全

21、市 住宅用地含：纯住宅建面、住宅兼商业、商业兼住宅 广义库存=狭义库存+土地库存 ， 中山土地库存=（2008至2019年纯住宅用地建面）*90%+（ 2008至2019年商住用地建面）*70%,城区土地稀缺，截至9月，火炬开发区今年无土地供应，火炬土地库存约75万，去化周期8.7个月。 火炬住宅市场：2019年火炬开发区供需两旺，累计供应40万 ，成交62万 ，供求比0.65，网签均价15873元 。狭义库存80.7万，去化周期9.4个月，广义库存156万，去化周期18.1个月。,市场分析-板块市场,备注:数据来源克尔瑞,数据来源：因中山合富数据平台库存情况较符合实际，故镇区库存采用合富。但

22、中山合富数据平台缺失各镇区供求量、均价数据，故镇区供求量价均采用克尔瑞。套均按110计算。 广义库存数据由2017-2019年近三年土地库存+住宅狭义库存（来源合富库存）所得，因火炬近三年土拍较少，广义库存为156.7万。 若统计火炬2006年以来历史成交土地，剔除各项目住宅网签数据及已售罄项目，则广义库存426万。差距来源于由于近年较多早期获地房企在政府收回闲置地背景下相继开发，故多年前的旧地块转化为新入市项目增多，同时统计时间长度不同同样导致库存差异。,中山城市空间结构划分为5个功能组团：中心组团、东部组团，东北组团、西北组团、南部组。 火炬项目位于东部组团，不仅是中山主中心城区，也是中山

23、对接深圳以及粤港澳大湾区的重点区域，享受政府资源倾斜，区域潜力大；,Page 31,板块格局分析,火炬项目,【板块分析】火炬开发区近一年供需两旺，供求比为0.74，狭义去化周期9.4个月，广义库存18.1个月，未来供应较少，市场机会较好。,板块供求关系（上下游关系板块整体情况）,石岐项目,数据来源：因中山合富数据平台库存情况较符合实际，故镇区库存采用合富。但中山合富数据平台缺失各镇区供求量、均价数据，故镇区供求量价均采用克尔瑞。套均按110计算。 备注：广义库存数据由2017-2019年近三年土地库存（来源土拍）+住宅狭义库存（来源合富库存）所得。因火炬、石岐近三年土拍较少，则该统计口径下，火

24、炬广义库存156.7万，石岐广义库存37.7万。 若统计火炬、石岐2006年以来历史可查的招拍挂成交土地（剔除已售及已售罄项目）+在售项目库存（来源房管局），则火炬广义库存415.6万，石岐广义库存65.76万。 差距来源于由于近年较多早期获地房企在政府收回闲置地背景下相继开发，故多年前的旧地块转化为新入市项目增多，同时统计时间长度不同同样导致库存差异。,中观市场板块研究（待售土地市场明细）-火炬,火炬开发区18年至今共成交3宗宅地，由万科、方直、禹州地产竞得，楼面价5610-13787元/，且两宗地块要求住宅现售。其中万科翠亨新区地块刷新中山楼面价，13787元/成为中山地王。方直地块楼面价

25、13538元/ 中山土拍市场自18年6月呈分水岭，上半年多宗宅地高价出让、触发竞配建，但自18年6月27日土拍要求住宅现售后，土拍市场转冷 。,2018年成交宗地,2019年成交宗地,成交单位：方直 成交时间：2018.1.11 规模：66亩 / 11万住宅总建 楼面地价：6000元/ 可售楼面地价：13538元/ （中山地价TOP3） 溢价率：46% 备注：配建51360人才房,火炬翠亨新区,成交单位：万科 成交时间：2018.6.27 规模：117亩 / 23.4万住宅总建 楼面地价：6000元/ 可售楼面地价：13787元/ （中山地王） 溢价率：20% 备注：配建111840人才房、住

26、宅现售,成交单位：禹州 成交时间：2018.11.15 规模：136亩 / 27.2万住宅总建 楼面地价：5610元/ 可售楼面地价：5610元/ 溢价率：2% 备注：商品房现售,6.5km,8.7km,16.4km,火炬开发区,禹州地块,方直地块,万科地块,Page 33,中山实验中学,中山职业技术学院,中观市场板块研究（周边土地市场明细）-火炬,在售：金色年华 总占地：346亩 建面：33万 已售：21万,二手小区： 实地璟湖城 百合家园,在售：德宝怡高(综合体) 总占地：约300亩 住宅总建面：约40万（其中约26万为远期规划） 已售：10.5万,二手小区： 水木年华花园,在售：东方名都

27、 总占地：98.9亩 建面：13.2万 已售：9.6万,在售：广联博爵 总占地：96.6亩 建面：17万 已售：7.8万,在售：合强熹时代 总占地：25.5亩 建面：4.56万 已售：0.18万,二手小区： 合生帝景苑,村民自建房,荒地未开发,荒地未开发,村民自建房,荒地 未开发,荒地未开发,荒地未开发,在售：远洋新天地 总占地：153亩 建面：25.5万 已售：约11万,整个片区作为综合居住片区，是未来中山东部组团人口主要聚居地之一，重点发展房地产行业，高端居住楼盘聚集，可容纳居住人口约5万。 当前在售项目总建面约133万（含远期规划、未动工），其中已售建面60万。东区与火炬之间的博爱七路段

28、，已逐渐形成2万价格的居住圈，在拼图逐渐补齐与当前在售供应逐渐减少的情况下，未来拥有不错的潜力。,荒地未开发,待入市：傲峰花园（未售） 总占地：113亩 建面：15.5万,博爱路2万+豪宅走廊,博爱路,待售状态,中观市场板块研究（在售及待售新房市场明细）-火炬,万科金域中央 产品形态：高层（当期135四房） 销售阶段：销售前期，整盘7% 整盘剩余销售周期：16个月 当前时点成交均价：均价2万/（装修） 历史销售流速：洋房106套/月,金色年华 产品形态：高层（85-183三四房） 销售阶段：销售中期，整盘67% 整盘剩余销售周期：预计18个月 当前时点成交均价：高层1.9-2万/（装修） 历史

29、销售流速：高层86套/月（网签）,Page 35,傲峰花园（在建、未有营销动作） 产品形态：高层。联排别墅（具体未有披露） 时点成交均价：未有营销动作、未公布,在售状态,合强熹时代 产品形态：高层、别墅（高层85-120三四房） 销售阶段：销售前期，整盘15% 整盘剩余销售周期：预计8个月 当前时点成交均价：高层1.75万/（装修） 历史销售流速：高层30套/月,本案地块,0.7KM,0.6KM,0.2KM,德宝怡高（非直接竞品） 产品形态：高层（产品差，仅90两房150四房）、别墅（远期）、商业、办公产业园 销售阶段：销售前期，整盘26% 整盘剩余销售周期：预计59个月 当前时点成交均价：高

30、层1.55万/（毛坯） 历史销售流速：高层34套/月,0.3KM,1KM,华鸿璟悦轩（现楼、或于11月开放板房） 产品形态：高层。联排及双拼别墅（90-160） 时点成交均价：备案价1.67-2.3万,广联博爵 产品形态：高层（87-139二至四房） 销售阶段：销售后期，整盘66%（14年开盘） 整盘剩余销售周期：预计25个月 当前时点成交均价：高层1.8-1.9万/（毛坯） 历史销售流速：高层11套/月,1.5KM,东区,1.5KM,火炬开发区,板块内和本案同期销售的同质竞品共4个，在售项目潜在库存3213套，按竞品合计月均去化量203套/月计算，竞品剩余存量去化周期约16个月。 火炬开发区

31、：项目入市主要竞品为【合强熹时代】，高层售价1.75万（装修），19年9月首开，推出92套、累计成交46套； 【金色年华】展示面优、客户口碑好，1.9-2万/带装修，开盘至今月均网签86套，近半年月均成交约52套。【德宝怡高】综合体项目，由于当期规划产品仅为96两房及150四房，产品差、展示面与竞品相比弱，市场认可度不高，故量价均低，不作为本项目对标竞品。 紧邻的东区：【万科金域中央】展示面优，11月9号首开，推出154套，去化70%，去化较好，整体均价2万/精装，多数较好单位2-2.1万，少数朝向差单位1.8-1.93万。,市场分析-竞争格局-火炬,周边成交土地及竞品分布图,合强熹时代,尾盘

32、,在售,待售/土地,1,方直地块,2,3,禹州地块,万科地块,1,4,3,万科金域中央,2,金色年华,广联 博爵,5,德宝怡高,从各楼盘库存情况看，我司入市后，多盘处于持销阶段；部分项目在2021年年底前售罄；本案面市后3KM范围内主要竞争为，金色年华、广联博爵、傲峰花园、华鸿璟悦轩，但均为高层产品，相较德宝怡高等，本案具有较强的产品优势。傲峰花园、华鸿璟悦轩为新项目，即将入市，预计于2020年上半年新推。,市场分析-竞争格局-存量分析-板块（高层/小高层）产品去化周期,1、物业类型定义：洋房-8层及以下；小高层-9层-18层；高层-19层及以上 2、去化周期为预估值，计算方式可参考项目剩余存

33、量/过去12个月月均流速，如为新开盘或不满12个月销售周期的，区域需说明预估去化周期的计算方式。,板块内在售洋房产品较少，主要为万科金域中央。从楼盘库存情况看，将于2021年一季度前售罄。我司项目入市后，将与万科项目形成直面竞争，且万科项目洋房产品主打舒适型135四房，我司洋房产品主打105-120产品，在产品及总价上兼具性价比优势，在客群上亦存在差异化竞争优势。,市场分析-竞争格局-存量分析-板块（洋房）产品去化周期,1、物业类型定义：洋房-8层及以下；小高层-9层-18层；高层-19层及以上 2、去化周期为预估值，计算方式可参考项目剩余存量/过去12个月月均流速，如为新开盘或不满12个月销

34、售周期的，区域需说明预估去化周期的计算方式。,Page 39,万科金域中央、金色年华、广联博爵，凭借高端展示面、品牌及产品优势，价格可达到1.9-2万/装修，或1.8-1.9万/毛坯； 合强熹时代，展示面虽小，但小而精，整体较好，园林有一定规划，户型产品合理，但非品牌房企，价格为1.75万/装修； 德宝怡高，虽为大规模创新创业综合体，但住宅部分示范区展示面一般，且产品规划差，仅设置96两房及150四房，故价格仅为1.55万/毛坯。,市场分析-竞争格局-项目对比分析,洋房定价万科金域中央洋房开盘，均价约2万/带装，去化7成，表现较好,万科金域中央，首推洋房，2万/带装入市，去化7成； 11层洋房

35、共418套，预计火炬地块2020年6月入市时，万科存量预估约100套，竞争威胁较弱； 推货情况：1-7栋，T2，11层，154套，135四房两卫； 成交情况：成交106套，去化约7成，均价20000元/ 价格情况：靠山边或临路2栋，18100-19300元/，中间园林2-5栋20000-21000元/,洋房定价产品对比：本项目127vs万科金域中央135,本案127四房两卫,万科金域中央135四房两卫,四开间朝南 对开电梯，独门独户，私家电梯厅及玄关位置，仪式感强 首层赠送地下室，约40-50，5米层高，如做隔层，使用面积1.5倍 主卧、次卧空间感优于万科项目 同等单价，总价控制，总价少16万

36、，首付少6.4万（四成计算 ） ,三开间朝南； 共用电梯，玄关位置小； 无赠送地下室,洋房定价产品对比：本项目106vs时代云来116,时代云来中间户116三房两卫,本案106三房两卫,洋房定价产品对比：本项目127vs时代云来141,时代云来两端户141四房两卫,本案127四房两卫,洋房定价火炬库存为高层+别墅，洋房可实现差异化竞争,项目周边控规显示约70万待开发宅地，多为高层产品，入市时间未定； 库存的产品类型为高层+别墅，基本没有洋房，故对洋房竞争威胁减弱，有利于差异化突围。,Page 45,市场分析-商铺市场,商铺价格：距离本项目0.6公里的【广联博爵】商铺2.4万/；0.8公里的【东

37、方名都】商铺2.2万/ ；1.9公里的【万科柏悦湾】商铺2.5万/ ，4公里的【保利林语】商铺2.2-2.5万/。 本项目商铺定价：按照集团要求，商铺按2.5万/进行测算。,本案,1.9Km,0.8Km,4Km,0.6Km,Page 46,市场分析-车位市场,车位价格：距离本项目0.3公里的【德宝怡高】车位均价21万/个、广联博爵24万/个、水木年华25万/个；1.9公里的【万科柏悦湾】21-23万/个；2.9公里的【颐景新城】20万/个；4公里的【保利林语】23万/个。 本项目车位定价：本项目车位按20万/个进行测算。,本案,0.3Km,4Km,2.9Km,1.9Km,0.6Km,数据来源：

38、克尔瑞,0.8Km,【竞争关系识别】定型合强熹时代,【项目概况】占地25.5亩，容积率2，由2栋住宅高层、10套双拼别墅组成，合计294套；售楼部、示范区呈现代风格。 【销售情况】2019年9月中旬开售，目前剩余约248套，17500元/带装。,规模相近,高低配产品,Page 47,高层85三房一卫、95三房两卫、111三房两卫、120四房两卫。双拼面积大于200，具体面积售价未对外。 目前在售1号楼，主力产品为95三房两卫。,合强熹时代高层产品结构,高低配围合中心园林。北侧三栋24-26层Y字型梯四高层，三房四房各占50%，主力是95三房。南侧10套双拼。,合强熹时代（产品构成）,Page

39、48,合强熹时代（户型设计）,高层户型分布及内部格局与我司标化类似，中小面积段产品客厅主卧开间略优于我司标化产品。,户型分布：层平面420左右，舒适合理。西南向翼户设置120四房，东南向翼户为111四房，鼻户为85三房和95三房。 产品设置：产品形态与我司类似，但面宽较大，特别重视客厅（3700-4100）及主卧开间（3600-3700），舒适感较强。,Page 49,示范区：面积约1000。 售楼部为底商，面积约800，包含沙盘、工法区、洽谈室、展示区等功能空间。 示范区后场设置两套实体样板房，95、120两个样板间。,示范区规模小而精，新加坡风格园林，建筑风格采用ART DECO风格。,合

40、强熹时代（示范区）,Page 50,合强熹时代（批量装饰标准）,高层精装经成本同事预估800元/。 精装特点：天花乳胶漆+吊顶，墙身乳胶漆+局部块料，地面复合板+局部块料；家庭智能、智能停车、智能对讲等9大体系是其装修的主要特色。 装修风格：现代简约风格，客厅采用80cm瓷砖，简约大气，卧室复合木地板； 装修品牌：科勒卫浴、老板牌厨具、指纹锁木门、楼宇对讲。,Page 51,【竞争关系识别】定型万科金域中央,【项目概况】占地102亩，合计1762套高层+洋房；售楼部、示范区呈现代风格。 【销售情况】预计2019年11-12月入市，吹风报价19000-22000元/带装（约1000元/），尚未开

41、盘。,Page 52,万科金域中央（产品构成与户型设计）,目前在售梯二洋房135四房产品，竖厅南北通透，尺度舒适。,在售洋房：19栋11F洋房，共418套135四房，二期高层80-110产品。 135实用率83%，套内112,，南北双阳台。 南向四开间，尺度较舒适：阳台7000，客厅4100，主卧3500。,Page 53,示范区：项目整体抬高5米，展现品质开发商形象，面积约2000，通过地库通道进入实体板房，地库通道200m做企业形象展示。 售楼部：作为未来社区步行入口和业主会所，包含沙盘、企业形象展示、洽谈室、展示区等功能空间。 实体样板房：135。,示范区品质高，凸显大盘形象展示，建筑风

42、格采用现代风格。,万科金域中央（示范区）,Page 54,万科金域中央（批量装饰标准）,高层精装经成本同事预估1000元/。 精装特点：天花乳胶漆+吊顶，电视墙为华科墙板，地面蒙娜丽莎瓷砖。 装修风格：现代风格，素雅大气，卧室复合木地板； 装修品牌：配置摩恩橱柜、方太厨具、指纹锁木门、楼宇对讲。,客厅,门,卧室,卧室,栏杆,卫生间,厨房,Page 55,【竞争关系识别】定型金色年华,【项目概况】占地346亩，一期159亩，由24栋30-32层高层组成，合计2852套高层；售楼部、示范区呈现代风格。 【销售情况】2017年12月入市，约19000-20000元/带装，目前预计剩余约938套。,标

43、杆大盘,热销项目,本地品牌发展商,Page 56,标杆大盘，梯四产品为主，面积段设置较广：从80到180以上。 2019年10月推出第20栋，100、117三四房单位。,金色年华高层产品结构（部分）,整体以90-110的三房产品为主，占51%，其次是120-130的四房产品，占23%。,金色年华（产品构成）,Page 57,金色年华（户型设计）,目前在售以100三房、1174房改善产品为主，该面积段产品与我司标化产品的尺度相当。,853房1卫：低总价功能型产品，北厅，对流较差，加一房尺度较小。 1003房2卫：三开间朝南，客厅开间舒适， 飘窗赠送，1800大阳台。 1174房2卫：四开间朝南，

44、客厅主卧开间舒适，飘窗赠送， 1800大阳台。,Page 58,金色年华（批量装饰标准）,高层精装经成本同事预估800元/。 精装特点：天花乳胶漆+吊顶，墙身为墙纸，地面瓷砖。 装修风格：现代风格，客厅采用80cm瓷砖，简约大气，卧室复合木地板； 装修品牌：帝王卫浴、老板牌厨具、指纹锁木门、楼宇对讲。,厨房,Page 59,基于竞品情况，本案将立足产品优势，结合现有地块规模，创造条件，聚焦在总平规划、产品类型、户型设计、示范区风格展示、内外装等方面超越竞品，打造火炬高品质社区。,项目整体定位（竞品对标）,Page 60,周边项目装修标准成本基本在800元/左右。,产品分析-批量装饰对标,Pag

45、e 61,溢价能力： 目前市场主流项目中，主流项目装修成本约800元。 风格偏好： 现代 客户关注点： 品牌厨卫、洁具、智能门锁等较为关注。 普通使用墙纸、电视墙装饰。 高层窗框材质不关注，以铝合金为主。,本案建议：对标市场配置我司B标精装（1000元/），同时在厨卫、地板品牌上进行匹配，适应市场需求。具体如下： 1）地板厨房选用方太/老板品牌，洁具选用摩恩/科勒 2）注重装修风格 3）建议增加智能系统,精装成本建议还应考虑最终可实现的报价能力。,产品分析-高层批量装饰对标,Page 62,产品分析-洋房装修意向（1000元/，现代风格）,Page 63,【竞争关系识别】客户定性,地缘地段牵引

46、，以兼顾舒适实用的产品与社区形态，吸纳火炬本地及周边刚性自住群体。,Page 65,项目核心定位,条件：兼顾实用与舒适，差异化产品,竞争占位、市场切分,项目属性，区隔因子,【营销策略总纲】营销总纲,火炬开发区中心，稀缺洋房精品社区,Page 66,Who:,How:,What:,火炬开发区本地客户、东区外溢客户、大湾区投资客户,婚房、刚需自住、刚性改善、投资,地段、产品差异化,【营销策略总纲】营销总纲,Page 67,1.相近的面积，更舒适的空间 2.相近的户型，更好的居住体验与社区形态 3.地段、产品等作为核心价值点,项目竞争策略,对标金色年华,对标火炬其他项目,对标合强熹时代、德宝怡高,【

47、营销策略总纲】营销总纲,项目产品系定位,Page 68,项目产品系选型、成本极限版与上会版差异分析,一、项目定位与产品系选型 项目整体定位：首置+改善 项目系选型：雍锦系,二、极限版与上会版各业态测算单方对比表及差异分析,差异对比分析表-控制清单V5.0,雍锦系洋房B1基准配置与上会配置对比,经对标周边竞品，本项目较控制清单基准配置进行总体降配，成本降低188.02元/m2。与控制清单5.0版对比，改善类B1标毛坯售价1600023000元/m2，本项目带1000元/m2精装，按照投入产出比4计算，该项目精装保底售价为19250元/m2，对比周边竞品金色年华项目，约19000-20000元/带

48、装修，营销提供的售价20000元/m2相对合理。,雍锦系洋房B1基准配置与上会配置对比,项目成本适配评审表,本项目配置较控制清单5.0基准配置，不能带来销售溢价。 原因： 本项目配置在满足售价条件的情况下，对标周边竞品，较控制清单5.0基准配置进行了优化降配。,优化方向 项目落地后重点对地下室成本进行专项方案研究优化。,洋房户型配比,洋房中间户（精装） 1053房2卫 单价：19700 总价：约207万,总面积：8085 面积比：25% 套数：77套 套数比：27%,总面积：7920 面积比：24% 套数：66套 套数比：23%,总面积：5775 面积比：18% 套数：55套 套数比：19%,

49、210万总价段产品占比46%,230-240万产品占比54%,产品分析-项目及产品定位,总面积：10560 面积比：33% 套数：88套 套数比：31%,洋房边户（精装） 1053房2卫 单价：20000 总价：约210万,洋房中间户（精装） 1204房2卫 单价：19900 总价：约239万,洋房边户（精装） 1204房2卫 单价：20300 总价：约244万,Page 74,概念方案户型配比及均价,项目产品定位,注：洋房地下室赠送面积不能计入夹层和车库的面积 注：室内挑空的赠送面积，只计入可改为室内空间的面积，原则上双拼、类独栋的挑空面积不计入，联排、叠拼的挑空面积可计入,Page 75,

50、Page 76,套均总价 （万元）,套数占比,210,220,230,240,0%,+15%,+15%,+30%,+30%,注：竖轴为总价段，横轴为套数占比，色块的长度与实际数值吻合。,洋房105边户，3房2卫，占比19%,210万,207万,洋房120中间户，4房2卫，占比23%,洋房105中间户，3房2卫，占比27%,239万,200,产品分析-洋房产品定位,洋房120边户，4房2卫，占比31%,244万,Page 77,洋房105户型竞争力分析,项目户型梯户比、客厅主卧舒适度、通透性、层高等方面优于竞品项目。,产品分析-洋房产品策略,Page 78,洋房120户型竞争力分析,项目在梯户比

51、、层高领先，主卧客厅舒适度持平，南向开间弱于竞品 。,产品分析-洋房产品策略,项目商业主要以服务社区，提供基础生活服务。,Page 79,本项目车位共353个，总货值约6486万元。,竞品车位售价参考（数据来源：克尔瑞）,本案车位售价,项目商业与车位定价,产品分析-土地基本信息,项目红线图及规划条件,产品分析-用地设计条件,产品分析-产品布局及配比,11F,11F,11F,11F,11F,11F,2F,2F,11F,滞销产品负面清单,Page 83,中山市火炬区38亩项目拿地阶段方案,拟储备投资项目必须在投委会正式会上，专项说明此项工作启动的评估意见（预审会专项审议给予结论） 投委会正式会投票

52、决议是否同意此对赌选择及目标确认 启动对赌后，涉及的前期成本指标在投委会决议通过后生效 对赌目标作为项目确权后，项目投资承诺达成考核依据之一，未达成对赌目标对区域公司进行专项追责考核,项目前置启动评估论证-项目暂不考虑对赌,计划运营-项目推盘节奏安排38亩,地块首批次开盘资源业态：小高层 首开预售条件：小高层主体结构2/3，首开预售楼层：8层 拿地到报建周期：4个月； 按揭放款特殊要求：个别银行可能对公积金放款要求达到主体结构封顶； 无证施工时间：47天，施工证前完成桩基础工程，施工证后启动检测 预售协调层数：无,计划运营-项目推盘节奏安排,1、项目直接成本快速估算表,2、营销设施建造成本评估

53、,3、费用预算表,备注：1、涉及由蓝光承担的关联交易费用，按关联交易标准预计。 2、景观装饰咨询费若不由生态集团承接，需由生态集团郑国民、程耀贵及总部生产吴廿确认。,4、关联交易费用研判,火炬38亩核心测算指标（蓝光代工代建）-稳健版,收入季度实现一览表（蓝光代工代建）-稳健版,火炬38亩核心测算指标（项目公司层面）-稳健版,火炬38亩核心测算指标（蓝光代工代建）-底线版,收入季度实现一览表（蓝光代工代建）-底线版,火炬38亩核心测算指标（项目公司层面）-底线版,计划运营-项目关键节点列表,下一步工作计划,附1、投资承诺机制工具代工代建类,附2、投资运营风险清单-五不准研判,附3、投资运营风险

54、清单-十谨慎研判,中山市石岐区103亩项目汇报,代工代建关键指标汇总-石岐103亩项目,项目信息,代工代建投资刚性原则匹配度研判,项目所处区位： 中山石岐区 板块量级：一级板块（核心区） 符合集团当期战略投资区域选择 板块特征描述 板块属于城市核心区 石岐属中山传统城区，配套优质丰富、生活居住氛围浓厚、是城市发展方向，未来旧改提速，将进一步刺激片区发展进度 板块房地产市场以当地刚改、改善为主,本项目位于中山市石岐区，属于一级板块，中山市传统核心主城区。,城市与板块分级,石岐区基本情况,基本指标 位置：位于广东省中南部，石岐地处城区中心，东至起湾道与东区街道接壤，南到白石涌与南区街道毗邻，西临石

55、岐河与西区街道相望，北至东明北路的横河与港口镇相连。 面积22.72平方公里，下辖7个社区，常住人口20.91万人，其中户籍人口18.05万人。 GDP：242.14亿元，全市24镇区排名4，人均GDP11.58万。 定位 岐江新城核心区位，定位（石岐）总部经济区。 总部经济：中山市总部经济腾飞的新高地 高端服务业：互联网+的创新型总部经济区 多元化房地产业：活力时尚的智慧人居社区,石岐区为中山市市域主城区，区位优势明显，是中山传统老城区，GDP242.14亿元，全市镇区排名第4位,石岐区,项目四至及环境-石岐项目,地块简介：地块被两条规划路切割，形状不规整，目前地上有厂房建筑；南侧紧邻万科金

56、域蓝湾，北、东两侧均为当地村居，生活氛围浓厚，东侧为石岐河，有一定水景资源。,本案, 万科金域蓝湾、地块内部现状,石岐河,雅居乐江玥,地块旁绿景,Page 109,城区土地稀缺，截至9月，石岐区今年无土地供应，火炬土地库存约75万，去化周期8.7个月；石岐土地库存约4.1万，去化周期1.3个月。 石岐住宅市场： 2019年石岐供不应求，累计供应12万 ，成交22万 ，供求比0.55，网签均价15387元 。狭义库存34万，去化周期10.8个月，广义库存38.1万，去化周期12个月。,市场分析-板块市场,备注:数据来源克尔瑞,数据来源：因中山合富数据平台库存情况较符合实际，故镇区库存采用合富。但

57、中山合富数据平台缺失各镇区供求量、均价数据，故镇区供求量价均采用克尔瑞。套均按110计算。 广义库存数据由2017-2019年近三年土地库存+住宅狭义库存（来源合富库存）所得，因火炬近三年土拍较少，广义库存为156.7万。 若统计火炬2006年以来历史成交土地，剔除各项目住宅网签数据及已售罄项目，则广义库存426万。差距来源于由于近年较多早期获地房企在政府收回闲置地背景下相继开发，故多年前的旧地块转化为新入市项目增多，同时统计时间长度不同同样导致库存差异。,中山城市空间结构划分为5个功能组团：中心组团、东部组团，东北组团、西北组团、南部组。 石岐项目位于中心组团，是中山传统的城区，景观资源优、

58、宜居、生活配套齐全，热点置业板块之一。,Page 110,板块格局分析,石岐项目,【板块分析】石岐近一年供不应求，供求比为0.76，狭义去化周期10.8 个月，广义库存12个月，宅地及住宅供应稀缺，市场机会优。,板块供求关系（上下游关系板块整体情况）,石岐项目,数据来源：因中山合富数据平台库存情况较符合实际，故镇区库存采用合富。但中山合富数据平台缺失各镇区供求量、均价数据，故镇区供求量价均采用克尔瑞。套均按110计算。 备注：广义库存数据由2017-2019年近三年土地库存（来源土拍）+住宅狭义库存（来源合富库存）所得。因火炬、石岐近三年土拍较少，则该统计口径下，火炬广义库存156.7万，石岐

59、广义库存37.7万。 若统计火炬、石岐2006年以来历史可查的招拍挂成交土地（剔除已售及已售罄项目）+在售项目库存（来源房管局），则火炬广义库存415.6万，石岐广义库存65.76万。 差距来源于由于近年较多早期获地房企在政府收回闲置地背景下相继开发，故多年前的旧地块转化为新入市项目增多，同时统计时间长度不同同样导致库存差异。,中观市场板块研究（待售土地市场明细）-石岐,石岐属传统城区，公开市场招拍挂宅地供应非常稀缺，18年至今仅成交1宗，且为占地9.5亩的超小地块，楼面价8244元/+需住宅现售，由颐盛竞得。 3公里范围内，相邻的西区同属传统城区，18年至今成交3宗，楼面价5719元/（住宅现售）-11367元/。 进入2019年，中山宅地已取消“宅地现售+商住分离”土拍条件，设置为按成品住宅标准销售（即 “带装修”可预售），土拍条件放松，但政府预期较高、起拍价已上升至8000元/起。,成交单位：颐盛 成交时间：2018.10.31 规模