山东章丘房地产市场调研报告-48页.ppt

1、,章丘房地产市场 调 研 报 告,章丘 市场调研,20070519,丽丰置业,谨呈：济南天泓置业有限公司,章丘城市概况,章丘市地处齐鲁腹地，南依泰山，北临黄河，西距省会济南40公里，是省辖、济南市代管的县级市，总面积1855平方公里，辖14个乡镇，6个街道办事处，908个行政村(居委会)，总人口99.4万。,章丘城市概况,章丘历史悠久，文化灿烂，是著名的龙山文化的发现地和命名地，距今有4600年的历史，是人类文明的起源。有城子崖、齐长城等历史文化古迹，文山彩绘兵马俑被列为全国十大考古发现之一。章丘名人辈出，有战国时期哲学家邹衍、宋代女词人李清照、明代戏曲家李开先、近代商业资本家孟洛川等等。,章

2、丘城市概况,章丘自然风景优美，北接平原，中部群山连绵，素有小泉城之称。章丘境内有泉眼118眼，尤其是百脉泉、墨泉、梅花泉等。济南七十二名泉中，章丘就有六处。在历史上，百脉泉和趵突泉齐名，古书上记载，“东得以百脉泉，西则趵突泉为准”。,宏观经济研究,2003年，章丘市GDP共144亿元，地方财政收入7.06亿元； 2004年，全市GDP达173.4亿元，增长20.3%； 2005年，全市GDP达218亿元，地方财政收入完成12.1亿元，增长20.6%； 2006年111月，完成国内生产总值272亿元，增长24.8%；地方财政收入15.5亿元，增长28%；规模以上工业销售收入330亿元，增长26.

3、6%。,2002年章丘市位列中国最发达100名县第78位； 2003年章丘市位列全国经济百强县第56位，全国县域经济基本竞争力第37位； 2004年，章丘市 “百强县”排名中名列第47位； 2005年章丘市在全国百强县排名中居第49位； 第六届全国县域经济基本竞争力百强（市）”评价位列第32位； 2006年，位列全国中小城市综合实力百强第43位，全国最具投资潜力中小城市百强第10位； 章丘市未来510年目标是跃居百强县前10位。,宏观经济研究,宏观经济研究,2003年，完成全社会固定资产投资65.48亿元，其中城镇集体及以上基本建设投资20.35亿元，更新改造投资5.23亿元，房地产开发投资4

4、.65亿元。 2004年，完成全社会固定资产投资106.1亿元，增长61.15；其中城镇集体及以上基本建设投资42.55亿元，更新改造投资17.38亿元，房地产开发投资3.22亿元。 2005年，完成全社会固定资产投资160.86亿元，比上年增长51.61；其中，城镇固定资产投资114.69亿元，房地产开发投资9.71亿元，农村固定资产投资36.46亿元。三次产业投资比重为3.5：67.4：29.1，投资结构趋于合理 2006年111月份，全市共完成固定资产投资160.1亿元，增长18.67%。其中，工业投资完成90.7亿元，同比增长5.64%；城镇投资126.5亿元，增长22.59%；农村投

5、资25.1亿元，增长3.78%；房地产开发投资8.6亿元，同比增长2.78%。,宏观经济研究,2004年，章丘市全市在岗职工工资总额7.97亿元，在岗职工平均工资14454元，增长11.18。其中：县及县以上单位在岗职工平均工资14100元，增长11.75%。2004年，城镇居民人均可支配收入为8481元，增长12.50%；人均消费性支出5780元，增长6.17%。 2005年，章丘市全市在岗职工工资总额1179亿元，同比增长47.99；在岗职工平均工资15916元，增长1011。其中：企业12666元，增长1001，事业21511元，增长1890，机关24111元，增长2731。2005年，

6、城镇居民人均可支配收入为9416元，增长1102；人均消费性支出6621元，增长1456。 2006年1-11月份，城镇居民家庭人均可支配收入9457.49元，同比增长10.87%。 随着人们可支配收入的提高，购买能力在不断的增强 ，将直接带动房地产行业的发展。,章丘城市发展突飞猛进。 近年来，政府重视城市建设与经济的发展，逐渐成为全国百强县，排名由从78位到56位到43位，连续三年跻身全国综合发展百强县市前50强行列，经济的快速发展、群众消费水平的不断提高给城市发展产生巨大的推动作用。 从近年来章丘各项经济数据来看，章丘发展迅速，社会各项事业蓬勃发展，人均收入提高，城市建设速度加快，章丘正形

7、成一个新的面貌，其中反映在生活个方面的数据更加突显了章丘的发展潜力。由经济增长带来的对生活需要的提高，必定产生对房地产事业发展的利好。,宏观市场研究结论,城市发展研究,济南城市规划 章丘城市定位： 济南副城都市区,城市发展研究,济南章丘 交通无障碍对接 城市公交陆续启动,城市发展研究,在原有农业、工业型城市基础上， 优秀旅游城市 新定位促进章丘快速发展。,未来章丘城市发展展望 城市规划思路和定位：建设中等现代化山水园林城市 中等城市到2010年，城区用地145平方公里、人口45万以上； 现代化是城市产业布局合理、功能完善齐备、城市基础设施体现现代化气息，经济繁荣活跃； 山水园林城市突出章丘特色

8、、塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”是百脉泉群和眼明泉群为中心的自成体系的泉系，“园林”是标志城市生态环境的公园绿地系统。,城市发展研究,新城市规划定位： 新城区规划打破了章丘原有的封闭式建设模式，提出要建设 济南大城市框架下富而美的新章丘 在基础设施、城市产业、科技人才等各方面与济南实现全方位、零距离对接。,城市发展研究,城市发展战略研究 战略目标为“依托半岛城市群，以新区为开发建设载体，建设济南大城市框架下富而美的新章丘”； 战略定位“济南的重要增长极，章丘发展的隆起区”； 规划结构特点“圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间，绿带隔离”。,城市发展研究

9、,章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里，南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。 空间结构：两带三片，一主三辅 “两带”：指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以自然山体为依托形成自然山水绿带。 “三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。,城

10、市发展研究,“一主三副”： “主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。,城市发展研究,城市发展研究,章丘四大重点城市片区促进城市快速发展 老城区 加快城中村改造，打造亲水、亲绿的优美人居环境； 新城区 重点推进政务区建设，形成现代化商务中心和居住中心； 学校教育区 完善已引进13所省内知名院校片区综合配套； 产业区 以明水经济技术开发区为主导，发展定位为主导产业的聚散区，对接济南新城区。,城市发展研究,道路交通“三横四纵” 总体形成四纵三横的交通骨架。 四纵：章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及明埠路、西环路为主，

11、 三横：东西向以规划中的中央大道为景观大道，济青路和济王路为快速交通干道。 在道路断面选择上，中间设置9米宽的绿化带，预留有轨交通的位置。如果济南的有轨交通建成，章丘将成为一个有准备的城市。,城市发展研究结论,通过对章丘城市发展及城市规划的解读，我们已经清楚的看到章丘近几年城市化进程的成果，同时也可以很清晰的看到未来美丽的现代化都市章丘！ 从章丘“两片三带”、“一主三副”的城市空间结构及“四纵三横”的城市发达的交通规划，我们可以清楚的看到章丘新城区的繁荣。作为城市规划收益最大的房地产行业，即将迎来更多的发展机会，新城市规划是房地产行业快速发展的直接原因。 但同时，从新的城市规划中，我们解读出章

12、丘的未来的房地产供应量更大，市场竞争更为激烈，从这层意义上说房地产行业的市场风险更大。,我们应该考虑的问题,1、2010年的城市发展规划在是否能够如期实现？ 2、如何充分利用城市化进程的快速推进给房地产行业带来的市场机会，同时如何规避供应剧增带来的市场风险？ 3、作为已经进入章丘市场的地产开发企业，既要承受现有市场竞争的压力，又要充分考虑到未来市场的市场风险，应该怎样提升自身的竞争优势？,房地产一级市场分析,从上图来看，章丘的土地供应量在2003年达到了一个小的高峰，在2003年下半年开始，政府出台了“减少土地的供应量”、 “831”大限等一系列政策，土地供应量在2004年锐减。但是，2006

13、年9月24日在北京人民大会堂举行了“2006中国章丘市土地招商(北京) 推介会”，相应的土地供应量暴增至2000亩；在土地供应量增加的同时，土地的价格也呈现出上扬趋势。土地供应量的增长、土地成本的上升，必将加剧将来的市场竞争和市场风险。,房地产投资开发分析,2003年，房地产开发投资4.65亿元。房屋施工面积82.62万平方米，其中商品房屋竣工面积18.5万平方米，住宅竣工面积17.2万平方米。 2004年，房地产开发投资3.22亿元。商品房屋竣工面积25.4万平方米，增长37.3，竣工房屋价值2.86亿元，增长86.93。其中，住宅竣工面积24.2万平方米，竣工房屋价值2.61亿元，分别增长

14、40.70和77.55 2005年，房地产开发投资9.71亿元，比上年增长2.02倍；其中住宅投资完成5.63亿元。商品房屋竣工面积22.47万平方米，竣工房屋价值3.0亿元。 2006年111月份，房地产开发投资8.6亿元，增长2.78%。,商品住房市场分析,章丘房价近年来呈现出快速上升的趋势。,2006年章丘的房价多数多达到2400元以上，更有的个别小区突破3000元。 受多种因素影响，素有“小泉城”之称的章丘商品房平均售价比五年前翻了将近两番。据调查，影响章丘房价上升的原因除了住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民购房需求；农村人口入城增加了住房需求；居民收入水平的提高和对建设用地总量控

15、制等诸多因素外，因城市新规划的出台,经十东路、章丘大道建设完成使章丘与济南实现了“零距离对接”，吸引了济南市等外地购房者前来购房，也成为进一步拉动章丘房价上升的因素之一。,区域房地产项目分析,章丘市场主要在售项目： 齐鲁涧桥 明泉花园 鲁信明珠商业广场 新世纪花园 永大东山花园 绣水如意国际商都 义乌小商品市场 即将销售项目 百脉豪庭,区域案例分析,齐鲁涧桥 开 发 商：齐鲁置业有限公司 项目位置：双山路以西，新龙幼儿园对面 建筑类型：多层、小高层、联排别墅 占地面积：33.4万平方米 建筑面积：40万平方米 绿 化 率：40% 容积率：1.19 开盘时间：2005-11-26 主力户型面积：

16、 三室两厅： 163.79M2、157.78M2、156.82M2、 150.54M2、 149.78M2、 146.63M2、136.09M2 、127.05M2 、123.05M2 两室两厅： 110.21M2、107.27M2、100.44M2、105.54M2、90.16M2 一室一厅： 43M2、60.07M2 销售状态：现主要销售1、2、3、4、5、9、10、12、13号楼 价 格：住宅均价2800元/平方米，商业均价5500元/平方米 推广主题：国际主流文化生活特区,齐鲁涧桥项目点评： 项目在产品设计方面追求创新，树立项目在章丘市场的高端市场形象，得到客户群体的认可，但部分产品设

17、计超出目前市场接受能力，造成部分产品滞销； 项目凭借其在济南长期形成的品牌优势，凭借良好的产品设计，高品质的产品定位，吸引部分济南客户群体； 作为项目定位、产品设计、推广宣传、现场包装、客户需求等方面特点，为同档次项目定位及设计提供极大的参考价值。,区域案例分析,齐鲁涧桥特别说明 齐鲁置业有限公司2004CIHAF中国房地产名企 项目定位：章丘市场中偏高档项目 章丘市场创新点：章丘市场首推纯写字间、首推花园洋房住宅产品、首个社区内部 沿街商业设计、小户型公寓、精装修交房等。 推广活动创新：2006CIHAF中国名盘，济南体验之旅，热播电影章丘首映式、客户答 谢会等,永大明珠东山花园 开 发 商

18、：永大明珠房产 位 置：绣水大街以西，双山北路以南,东临东山，南近胡山森林公园 建筑面积：50万平米 建筑形式：多层，小高层，别墅 小区规划：上海同济大学规划设计 去化方向：部分为机关单位团够，部分为零散销售 价 格：均价2300元/平米，其中，13层2486元/平米，四层2356元/平米 主力户型：三室两厅两卫 120150平米 两室两厅一卫 92平米 推广主题：50万平米尊贵人文住宅，山景水岸大型社区,区域案例分析,百脉豪庭 开 发 商：正大建业发展公司 项目规模：占地43亩，总建5.1万平米 户型面积：两室两厅 8595平米 三室两厅 134145平米 四室两厅 170平米 物业类型：电

19、梯洋房、小高层、沿街商铺 销售均价：3400元/平米 内部配套：红外线防跃系统、门禁可视对讲系统、煤气泄露报警系统、世界品牌（日本JBI公司）新泉活水净化系统、会所入户大堂、咖啡厅、茶社、健身房 推广主题：阶层的上层美学生活,区域案例分析,明泉花园 项目位置：明水大街141号 开 发 商：济南正大建设发展有限公司 建筑类型：6栋多层，2栋小高层 占地面积：3.05万平方米 建筑面积：4.3万平方米 绿 化 率：36 均 价：多层2750元/平方米，小高层31703400元/平方米 销售状态：现销售为现房 开盘时间：2005-6-16， 入住时间：2006-10-31 物 业 费：多层：0.5元

20、/平米/月；小高层：0.8元/平米/月 主力户型面积：两室两厅和一厅：79.49M2 、90.05M2 、102.98M2 三室两厅：117.93153.81M2，四室两厅：144.17M2 推广主题：情系百脉，必归明泉,区域案例分析,新世纪花园 开 发 商：新世纪房产开发有限公司 项目位置：唐王山路路北 建筑类型：多层（部分带电梯） 占地面积：14.3万平方米 建筑面积：16.8万平方米 绿 化 率：38.5% 容积率1.35 均 价：2700元/平方米 物 业 费：0.3元/平米/月 销售状态：一期现房，130至150平米；二期期房面积在5199平米左右。 配套设施：章丘五中、章丘电大、章

21、丘实验小学；综合商场：华联超市, 银行：农村信用社、建行、农行；医院：章丘市口腔医院、妇幼保健院,区域案例分析,鲁信明珠商业广场 类 型：商业、住宅 项目位置：明水大街南段以东 开 发 商：山东鲁信房地产投资开发有限公司/章丘市城市建设综合开发公司 建筑类型：4栋多层、3栋小高层、17栋商铺，总共24栋楼 占地面积：5.5万平方米 建筑面积：7.2万平方米 项 目：绿 化 率：30， 容 积 率：1.30 住宅均价：2600元/平方米，商业房均价：4300元/平方米 主力户型面积： 两室两厅： 95.29M2 、 98.00M2、98.03M2 三室两厅： 98.00M2、124.00M2、1

22、24.37M2 、131.23M2 、144.00M2 四室两厅： 166.00M2,区域案例分析,香港街 类 型：商铺 开 发 商：山东华通投资置业有限公司 项目位置：章丘市 铁道北路与双山大街交汇处 占地面积：5.3万平方米 建筑面积：8万平方米 总套数：260套 绿 化 率：40. 容 积 率：1.50 结 构：框架结构 电 梯：自动扶梯3部 周边配套：试验二小、章丘四中、章丘五中、幼儿园；商场：华联、章丘商厦、章丘百货；邮局：中国邮政；银行：建行、工行、农行、中国银行；医院：人民医院 均 价：4600元/平方米 价格说明：一层8000元/平方米 二层4000元/平方米 三层2000元/

23、平方米 开盘时间：香港街2006-6（二期）,区域案例分析,绣水如意国际商都 开 发 商：山东天业房地产开发有限公司 项目位置：经十东路、章莱路交汇处 物业公司：山东天业物业管理有限公司 占地面积：17万平方米 建筑面积：25万平方米 均 价：5350元/平方米 销售状态：现主要销售一期的炫特区、数码港和玉膳坊三部分 开盘时间：2006-9-28 入住时间：一期2007年5月,区域案例分析,义乌小商品市场 开发商：济南金田小商品市场发展有限公司 规 模：占地1020亩，其中一期300亩，总建25万平米，容纳3000经营户。 中心市场建筑面积约7万平米，分上下两层，前有大厅，后有上楼车道。 均

24、价：2700元/平米,区域案例分析,房地产市场分析 总结,住宅房地产市场总结： 1、整体供应量大：齐鲁涧桥40万平米，东山花园50万平米，贵公司两个地块近90万平米项目等等，对有限的章丘需求市场形成巨大的挑战； 2、产品形式由多层向小高层过渡：前期在售项目主要为多层产品，随着市场发展，小高层产品逐渐被人们接受，如鲁信溪亭北苑、百脉豪庭等项目； 3、项目品质参差不齐：前期项目整体品质相对较低，如新世纪花园等项目，后期开发项目整体水平有了较大提升，如齐鲁涧桥、百脉豪庭等项目，目前齐鲁涧桥项目代表市场最高产品品质； 4、价格逐渐提升：从目前房地产市场价格走势分析，在2007年市场均价会逐步向3000

25、元/平米接近； 5、客户群体相对单一：市场客户群体主要以明水及附近乡镇客户群体为主，其他区域（如济南）客户难以实现区域置业； 6、推广渠道较少，缺少主力媒体支撑：推广渠道主要以户外宣传为主，整体市场基本处于营销策划初级阶段。齐鲁涧桥项目的整体推广开拓了章丘市场推广渠道； 7、物业管理市场发展处于初级阶段：大多数项目物业管理水准相对较弱，无论是管理质量还是物业管理收费，都反映出相对落后的一面，伴随房地产市场的成熟行业水准相继提高。,房地产市场分析 总结,商业房地产市场总结： 1、整体供应量巨大：绣水如意国际商都、义务小商品市场、香港街等项目整体供应量严重超出市场承受能力；目前新项目市场运营状况一

26、般。 2、产品形式主要为三层连体商铺，该种商铺形式在章丘市场得到较高的认可度，但从后期经营使用分析，主要使用空间为两层； 3、老城区商业销售形势相对较好，香港街、鲁信明珠商业广场等老城区项目凭借其区域位置优势，销售尚可，新城区项目齐鲁涧桥、绣水如意等项目商业销售相对较差；,章丘住宅市场需求分析,被调查者总体特征,章丘住宅市场需求分析,统计分析：从图中可以看出，有80%的消费者购房目的是自住用途，投资和多次置业所占比例分别为9.4%、10.1%，目前市场需求主要以自用为主，是真实的市场需求，没有市场泡沫。,章丘住宅市场需求分析,统计分析：在调查过程中发现，近半的人还是希望在生活配套比较成熟的老城

27、区买房，但老城区的供应量较少且房价较高，也促使一部分人买房选择新城区；也有一部分人看好开发区的发展前景，但目前开发区楼盘供应量较少，随着开发区生活配套的不断完善，升值空间较大。,章丘住宅市场需求分析,统计分析：从图中可以看出，多层住宅是章丘市场的主流，小高层住宅在章丘已经具有相当的接受程度，但仍需要进行深入的引导和挖掘。,章丘住宅市场需求分析,统计分析：从图中看出，需求三室两厅和两室两厅的消费者比例较高，高达39.1%和36.5，其次是三室一厅，所占比例分别为15.2%。四室两厅的比例为3.6%，两室一厅和其他户型的所占比例不足5%。 三室两厅和两室两厅的户型市场接受度大，说明章丘市场主流需求开始明确，需求市场相对逐渐成熟。,章丘住宅市场需求分析,统计分析：从上图可看出，消费者面积需求主要集中在90130平方米之间，比例在47%；90平方米以下的比例为31.7%；面积在130150平方米之间的比例为16.5%；150平方米以上的有4.8%。,章丘住宅市场需求分析,统计分析：消费者能承受的单价范围主要集中在18002600元/之间，所占比例为72.4%；2600元/平方米以上的总比例为16.7%。虽然数据显示章丘消费者的整体承受水平略低于目前市场价格，但基于调查者的保守性和目前在售项目的销售情况，可以判断购房者基本能够承受目前市场价位。