中南集团南京六合项目研究.ppt

1、中南集团南京六合项目研判,缩略版,全市土地市场近况,地块属性,从出让土地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%，其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各出让4幅，河西与仙林分别成交1幅。,南京市10月土地成交用途结构,本月商住混合用地共成交3幅，分别来自于江北、江宁与城南板块，3幅商业混合用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域，可见，江北板块的商业用地目前也是炙手可热。其中，本月唯一一块纯商业用地浦口区泰山街道浦珠路以南NO.2009G59地块引来6家企业竞买，最终南京市浦口特易购地产以2.65亿收入囊中，楼面价达3969元/平米。,从出让土

2、地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%。,地块规模,南京市10月土地成交规模结构,从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。此外，10万平方米以上的地块有所增加，共成交5幅，除江北2幅外，仙林、城南与江宁各1幅，其中，江北NO.2009G55浦口区花卉大道02地块出让总面积达28.33万平方米，为本月出让的规模最大的地块。,从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。,地块溢价,南京10月土地成交溢价率分布图,南京10

3、月土地成交溢价率分析,10月，在南京土地市场成交的17幅土地中，有4幅地块以底价成交，来自于城南板桥与江宁滨江较偏远的区域，其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%，8幅地块溢价水平则超过100%，这8幅地块全部来自于江北板块，其中有6幅地块的溢价率则超过200%，NO.2009G59泰山街道浦珠路以南的纯商业用地为本月溢价率最高地块，达464%。,南京10月有13宗地块则溢价成交，占比76%。,取地企业,南京市10月各类型开发商拿地分布图,在10月成交的17幅地块中，有10幅地块被本地开发商获得，其中包括金基通产、朗诗臵业等本土知名企业。同时，本月2家央企再次出山，保利集团与

4、中粮地产分别在仙林与江宁九龙湖获得1宗地块。 本月两家“外来客”表现格外抢眼，其中，深圳东方臵地在江北一举成功揽地3幅，其中，迎宾大道两侧欲打造江北城市综合体。此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。,南京在10月成交的17幅地块中，有10幅被本地开发商获得， 2家央企也分别拍地1块，此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。,江北重点地块,2009年10月20日，经过42轮竞拍，南京东方臵地房地产实业有限公司最终以8.1亿元的高价竞得浦口区花卉大道01地块，溢价率为211%，楼面地价高达4231元/平方米，创江

5、北单价最高，成为2009年江北“新地王”。,该地块规划为纯住宅用地，从地块自身指标来看，容积率1，建筑限高20米，属低密度地块，适合开发花园洋房、联排、叠加类别墅产品同时，按照出让合同约定，地块（包括G55）交地时间为明年9月，这样最早上市销售的时间也要到2011年，这就为土地的增值争取了合理的时间。,这是继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体新引擎，这一引擎的启动，不排除东方臵地后期将继续在江北拿地开发的可能。,继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体，地块最早上市销售的时间也要到2011年。,全市商品房市场近况,市场走势,地王综合症，房价冲

6、九，供应缩量，成交缓行。 地王造就循环。土地拍卖前，开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求，导致预期房价上涨，市场信心大增；于是地王顺理成章的产生；地王产生后，区域房价大涨预期加大，开发商报价提高，区域供应量增加。10月底，由于江北地王的产生，其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中，10月该区域供应严重不足，一方面早就全市供应量的下滑，造成全市供不应求；另一方面部分中低端购房者向江北转移，导致江北房价进步上涨。地王早就短期供不应求、存量减少、房价飙升，市场泡沫逐步累积，政策调整预期加大。,目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。10月底，江北地王产生，其报价、上市量

7、均有明显的增加，部分中低端购房者向江北转移，可能导致江北房价进步上涨。,供应情况,10月，全市上市面积为50.8万平米，环比上月下降36.3%，究其原因，开发商控制上市节奏，例如，在江宁地王的等待期中，本月江宁供应量仅为2.88万平米，离正常水平甚远（20万左右）。类似，江南八区新增供应量也小幅度下降，上市量仅为22.7万平米。 从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为2009 年 10 月南京市场月报 26 468.07万平米，同比下降21.1%；其中，江南八区的走势类似于全市，1-10月上市187.3万平米，同比下降10.6%。,全市单月供应明显近期在呈现减少趋势，

8、累计供应量也依然低于往年水平；原因应是开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求。,销售情况,10月全市商品住宅成交量为76.4万平米，较上月下降8.6%；同期，江南八区成交34.6万平米，与上月水平基本相当。近期市场短期供应不足及高位运行的房价，导致市场持续下滑的主要原因。 从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计成交量为827.3万平米，同比增长134.2%，与07年水平基本相当；江南八区的走势基本相同，1-10月成交349.9万平米，同比增长166.8%。,由于房价近期涨幅过快，导致单月成交量小幅下滑，但成交规模保持较高水平，高于去年和前年， 且后势依然可能重新冲高。,供销对比,全市单月

9、供销比连续9个月维持在1以下，10月全市为0.66，江南八区为0.66。,截至09年10月底全市市场总可售量为187万平米；从去化周期1来看，截至10月底为1.95月。 由于市场短期供不应不足，导致房价上涨的压力。,南京全市单月供销比连续9个月维持在1以下，10月全市为0.66，近半年南京市场均处于供不应求的状况。,板块价格对比,分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交均价都超过万元，城中、河西、城东成交均价均达新高；仙林、江北、江宁价格均有明显的上升，仙林逼近9000，江宁逼近7000，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。,分板块成交价格看，除了仙林，江南

10、八区的其他板块的成交均价都超过万元，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。,板块供销对比,从板块供应看，江北是主要供应区域，仙林、郊县其次，其他区域的供应较少，其中江宁是明显等待地王，河西是上期供应放量的放缓。从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；河西、江宁其次，月度销售量均超过10万平米；城南、城北也取一定销售业绩；从板块供销对比看，除了郊县，全市大部分区域均处于存量消化过程。,从板块供应看，江北是主要供应区域；从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；从板块供销对比看，全市大部分区域均处于存量消化过程。,六合区商品房市场情况,项

11、目销售对比,六合板块住宅供应以80-120房源为主，占到近80%，尤其是80-100房源，占50%。从市场表现来看，这一区间段房源相对去化较快。在普通住宅中没有140以上的大户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。,房源面积分析,从板块价格来看，大厂板块由于最接近主城，均价为3900元/，主城即雄州板块均价为3800元/，龙池湖和南门板块均价稍低，分别为3200元/和3500元/。,板块价格分析,供求比大、去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题 六合板块供大于求的失衡态势较为严重，而且去化速度慢，余房去化时间长，这是六合板块面临的最为严峻的问题。 现有购房者多以当地居民为主 在

12、六合楼市中，多数购房者以当地居民购买自住为主，真正南京主城前往六合买房的人还在少数，现有市场基数小，消化率有限，制约了房源的去化速度。 多层广受追捧，小高层、高层供应少，接受度低 六合楼市物业类型以多层为主，兼有部分小高层和少量高层。小高层与高层产品目前的客户接受度较低，金地龙湾项目考虑到市场接受度，不惜牺牲容积率，改小高层为多层，以迎合市场需求。 如何更好的融入主城、吸引主城客源是亟待解决的问题 受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板块发展亟待解决的问题。,六合房地产发展特征分析,区域典型个案调研,区域典型个案调研,区域典型个案

13、调研,区域典型个案调研,区域典型个案调研,区域典型个案调研,六合区住宅产品研究,数据来源：南京市网上房地产 数据,六合区域多层住宅户型面积配比一览,多层住宅研究,六合多层住宅供销特征： 主力户型面积设置偏小：产品设计相对保守，主力面积均在100以内。市场上主流供应集中在80-90之间的两房或三房，其次是70-80的小两房和100-110的小三房。 销售均好性：从多层住宅的供销状况分析，供销基本平衡，各面积段户型销售情况基本良好。,多层住宅研究,六合区域多层住宅主力户型面积设置偏小，产品设计相对保守，主力面积均在100以内，各面积段户型销售均好性,小高层住宅研究,六合区域小高层住宅户型面积配比一

14、览,数据来源：南京市网上房地产 数据,典型小高层项目主力户型,六合小高层住宅供销特征： 主力户型面积设置偏小：普遍主力面积在80-100之间，只有书香华庭设置了舒适型三房，华欧主力设置为一房。 当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。,小高层住宅研究,六合区域小高层住宅主力户型面积设置偏小，普遍主力面积在80-100之间，当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。,六合区域高层住宅户型面积配比一览,数据来源：南京市网上房地产 数据,高层住宅研究,典型小高层项目主力户型,六合高层住宅供销特征： 面积设置均衡：供应以80-89的两房以及110-130的三房为主，面积适中。 供应量较少

15、：高层供应主要以城中心区为主，供应量较小。,高层住宅研究,六合区域高层住宅面积设置均衡，供应以80-89的两房以及110-130的三房为主，面积适中。,目前六合市场供销基本平衡，整体销售态势良好，各面积区段户型区划率均在70%以上。 主力面积段集中在80-130之间，总体来说，还是以三房为主。供应量最大的是80-90的两房/三房，其次是120-129三房。这与多层、小高层、高层等各类产品供应趋势是一致的。 从市场表现看，供应量最大的80-89的两房/三房和120-129去化情况也比较理想。80-89是低总价产品，对于购房主体为六合本地的人群来说，总价承受能力并不高，因此低总价的产品颇受欢迎。1

16、20-129的三房具备了功能性与舒适性，同样受到热捧。 六合区域房地产市场相对独立，决定了购买六合项目的大多数是本地客群。六合客群购房是以刚性需求主导，少部分改善型需求，同时注重产品的功能性与经济性，看重地段。,户型研究总结,南京市机动车停车泊位标准,车位比研究,六合区现有项目车位配比调研,车位比调研,江北会所调研,六合区现有项目会所建设和运营发展不足,主干道业态以专业卖场和零售为主，次干道商业经营业态以餐饮、日常零售为主，支路商业经营业态为日常零售。 商铺形式主要以社区沿街底商或沿街连家店为主，结构多为单层。两层商业大部分出现于新盘底商。 排除大型主力店或新社区底商，大部分商业面积主要在50-80之间，面宽在3-5米之间，进深12-15米，层高3-4米之间。 六合商业租金以长江路商圈最高，达到7-10元/天，周边租金递减，最低的是六合北部地区。 从租售状况看，六合区域主、次