鲁能地产分析报告.ppt

1、鲁 能 地 产,做 中 国 最 好 的 地 产 服 务 者,以大城之关怀，做大企业,目 录,一、鲁能简介,三、鲁能置业发展规划战略,二、鲁能置业简介,四、鲁能地产产品体系,六、鲁能地产的盈利模式,五、海南项目价值分析,一、鲁能简介,（一）、鲁能集团简介,（二）、鲁能荣誉,（四）、鲁能旗下公司,（三）、鲁能集团涉及产业,（五）、鲁能企业文化,（六）、鲁能管理组织架构,（一）鲁能集团公司,山东鲁能集团有限公司成立于2003年1月，是集团化发展、多元化经营的企业集团，以煤电、房地产等为核心业务。公司以科学发展观为统领，严格落实国家经济政策和产业政策，坚持资源型产业发展战略，依法经营，规范管理，服务国

2、家经济社会又好又快发展。 鲁能集团公司坚持为国家创造财富、为社会承担责任，积极履行大企业集团的政治责任、经济责任和社会责任。较早参与了西部大开发、中部崛起和东北等老工业基地振兴，有力地拉动和促进了地方经济发展。自成立以来，累计纳税约160亿元，在2007年度中国企业集团纳税排行榜上名列第67位。在灾区捐助、困难帮扶、法律援助、希望工程、慈善事业、支援地方建设等方面，累计捐助约1.5亿元。,（二）鲁能荣誉,2000年：鲁能商标荣获中国最高认知率商标称号 2002年：鲁能集团在中国企业500强中位列第45位 2002年：鲁能商标荣获中国十大公众认知商标称号 2004年：鲁能商标被国家工商总局认定为

3、中国驰名商标 2004年度、2005年度被中国企业联合会、中国企业家协会先后评为“最具 影响力企业” 2007年度、2008年度被评为“最佳诚信企业” 2006年度、2009年度被评为“最具成长性企业”,（三）鲁能集团涉及产业,煤 电 产 业：按照煤电一体开发模式，重点在煤炭资源富集地区投资建 设煤电项目，促进资源就地转化和能源优化配置。 房 地 产 业：坚持住宅地产与商业地产并举，重点在中心城市和优势区 域发展房地产项目。主要开发了北京优山美地、重庆鲁能 星城、济南领秀城、海南三亚湾新城、海蓝椰风等产品系 列，运营多家五星级酒店和大型购物中心。 新能源产业：积极参与风能、太阳能等资源开发，促

4、进低碳经济和清洁 能源发展。 铝 产 业：坚持煤电铝一体化，完善产业链条，发展循环经济。鲁能 山西铝业是国家八大铝工业基地之一。,港运物流业：坚持港电路一体化，在福建罗源湾、青岛胶南规划建设大 型港电项目。已建成运营5个5万吨级以下码头，在建2个5 万吨级码头，备开工1个15万吨级码头。 工程建设业：围绕核心业务，配套发展工程建设业，承担电厂、煤矿、 基础设施等项目的建设施工。在全国电力系统唯 一拥有核 工业部颁发的民用核承压设备安装资质，先 后承担了大亚 湾核电站和岭澳核电站常规岛的安装工作。规划建设福建 罗源、青岛胶南、江苏太仓等大型港口码头群。福建罗源 已运营多个不同砘位码头。控股投资济

5、南至菏泽高速公 路，计划2007年8月竣工通车。,（四）鲁能集团旗下公司,是一家集团化发展、多元化经营的大型资源型企业。以电源、矿产、 城市基础设施投资和房地产、工程建设等为核心业务。 鲁能集团旗下公司 鲁能发展集团公司 鲁能矿业集团公司 鲁能置业集团公司 鲁能建设集团公司 宁夏能源重化工集团公司 鲁能物资集团公司 山东鲁能泰山电力设备有限公司 鲁能英大集团公司等 还有著名的俱乐部 鲁能泰山足球俱乐部 鲁能乒乓球俱乐部,（五）鲁能企业文化,企业理念 坚持发扬鲁能精神：自我加压的负责精神、精诚团结的团 队精神、顽强拚搏的奉献精神、追求卓越的创新精神。 坚持效益第一、品牌至尚、以人为本的指导方针。

6、坚持先进的发 展战略、正确的操作思路、有效到位的操作措施。 坚持把管理作为两个文明建设的最佳结合点。 坚持三重方针：慎重投入、注重产出、任重发展。 坚持两改两重组两加强，推进三制。 坚持求三实，戒三表：力求实干、实用、实效，力戒表面、表 层、表演。 坚持以效益论英雄，以结果定成败。 坚持是公鸡就要打鸣，是母鸡就要下蛋，是公司就要赚钱。 坚持两干：一要干事、二要干净。,（六）鲁能管理组织架构,公司管理团队 鲁能集团公司总经理、党组副书记 徐鹏 鲁能集团公司党组书记、副总经理 赵健 鲁能集团公司副总经理、总会计师、 丁 勇 鲁能集团公司副总经理、党组成员 刘军 鲁能集团公司副总经理、党组成员 刘宇

7、 鲁能集团公司党组成员、纪检组长 赵孟祥 鲁能集团公司副总经理、党组成员 孙瑜 鲁能集团公司副总经理、党组成员 高毅,（一）、鲁能置业简介,二、鲁能置业简介,（五）、鲁能置业企业战略,（四）、鲁能置业组织结构,（二）、鲁能置业荣誉,（三）、鲁能置业分公司,（六）、鲁能置业企业文化,（一）鲁能置业集团公司,鲁能置业集团公司隶属鲁能集团，专业从事基础设施投资及房地产的开发、经营和管理。 截至 2007 年底，鲁能置业集团管理资产总额达到 263.27亿元，是中国国家建设部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业。开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，开发项目分布于北京、海南、四川、重庆

8、、济南、青岛、大连、银川、厦门等十几个省市和地区。 2006 年在建房地产面积达 270 多万平方米 , 并拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天和泰安东尊华美达大酒店三家五星级酒店，形成了 集团化发展、专业化运作、规范化管理、品牌化经营 的良好发展局面，建成了一大批具有较大影响的房产项目。,（二）鲁能置业荣誉,2004年，鲁能地产荣获“中国十大地产品牌”称号 2006年，鲁能置业集团荣获 2006 中国房地产百强企业，综合实力排名第 十二，中国房地产百强企业 “ 成长性 TOP 10” 位居第四，中国 房地产百强企业 “ 规模性 TOP 10” 位列第五 公司开发的北京优山美地别墅项目、重庆鲁

9、能星城项目荣获百 强企业突 出贡献项目奖 2008 年，被评为中国房地产百强企业“成长性”第三位、“规模性”第四位,（三）鲁能置业分公司,（四）鲁能置业企业组织结构体系,（五）鲁能置业企业战略,曾先后成功地开发了山东鲁能大厦、青岛海情花园、北京高尔夫公寓、北京优山美地、重庆鲁能星城、济南领袖城等房地产品牌，管理资产总额达到 220 亿元。 2005年，鲁能地产将下属北京、重庆、济南、海南、青岛等城市的十几个公司资源的重新整合，实施“鲁能地产”品牌化经营管理，走集团化发展、全国化布局、集约型增长道路。目前，鲁能地产开发规模在 1700 万平方米以上，已经具备了相当雄厚的实力基础。 公司现有员工1

10、500多人，下辖布局全国的六大区域性公司：鲁能英大集团有限公司、北京华金泰房地产开发有限公司、重庆鲁能开发(集团)有限公司、山东鲁能亘富开发有限公司、青岛安嘉房地产开发有限公司、海南鲁能广大置业有限公司。,（六）鲁能置业企业文化,内外兼修，做百年品牌 山东鲁能集团主要以能源开发为主，当前，随着房地产市场越来越成熟规范，加之鲁能集团极其雄厚的资金，完善的管理制度，深厚的文化企业理念，规范的程序和实施多元化发展的战略模式，使得鲁能逐步从能源开发扩展到地产开发。并将房地产开发作为集团发展的主要支柱产业之一。,鲁能地产首先在鲁能集团企业宗旨的指引下，针对房地产的特殊情况，形成“尊重客户，以人为本”的客

11、户服务理念，鲁能地产认为房地产已经进入一种以客户为主体的时代，产品开发、建设、提供得切合客户的深层次需求，除了提供房子本身的居住功能外，各地分公司在项目开发中还注意给客户带来长期的附加值。,人本关怀，创造客户最大满意度,追求卓越，倡导品位生活,鲁能地产在打造产品的过程中，追求卓越，倡导品味生活。目前，在北京地产界打造了数个声名显赫的大盘。其中，优山美地位于风景优美的温榆河畔，占地面积约为1000亩，是北京中央别墅区的代表作，是目前中央别墅区内规模最大、档次最高的涉外高档别墅。格拉斯小镇位于优美的温榆河畔，是北京目前最大的别墅项目。以5万平米小镇中心构建清晰可辨的城市机理、有机生动的街道空间和亲

12、切舒适的个性化街坊。,三、鲁能发展规划战略,（一）、鲁能置业整体发展战略,（二）、鲁能发展战略目标体系,1、总体发展战略,2、战略发展思路,3、战略目标,1、培育核心竞争力,2、区域发展的战略目标,3、品牌发展战略目标,三、鲁能置业集团发展规划战略,一、鲁能置业整体发展战略 1、总体发展战略 扩张战略：整合资源，全国扩张 对公司内部资源及可利用的外部资源进行整合，增强企业的核心竞争力，在次基础上进行外部扩张，向全国进军。,竞争战略：综合发展，走精品路线 公司自成立以来，先后开发住宅、商业、办公等多个项目，具有较为丰富的开发经验和项目运作能力。因此，在下一步发展过程中，应充分,发挥企业在资金实力

13、、土地储蓄等方面的优势，走“商、住、办，综合发展、打造精品项目”之路，进一步提升企业的核心能力和品牌优势。 合作战略：广泛合作、发挥专业特长 企业要做大做强，只有与其他专业机构进行紧密的合作，充分借助外部资源为企业服务，从而集中精力从事自己所擅长的开发领域。,2、战略发展思路 立足环渤海区域，逐步向全国大中城市拓展 鲁能置业集团目前的区域布点主要集中于环渤海区域，这与公司的资源与前期的发展战略有关。在下一步的发展中，公司需要在环渤海区域的基础上，逐步向全国主要大中城市拓展。,3、战略目标 根据国内房地产现发展状及趋势， 按照鲁能置业集团发展战略的要求，确 定三个层次的战略目标体系： 近期战略目

14、标： 利用两年时间实现年销售额50-70 亿元，成为山东第一品牌，综合实力进 入全国房地产企业前十强，寻机进入部 分国内一线城市。,中期战略目标： 利用5年时间实现年销售收入突破100亿元，在全国主要城市成为主流开发商，综合实力进入全国前五名，基本完成全国部署。 长期战略目标： 利用十年时间实现年销售收入150-200亿元，成为国内房地产第一品牌。,二、鲁能发展战略目标体系,1、培育核心竞争力 企业的核心竞争力是在组织内部经过整 合了的知识和技能，鲁能置业的核心竞争力 即：综合开发能力，打造精品项目 鲁能置业集团公司隶属鲁能集团，专业 从事基础设施及房地产的开发、经营和管 理，是中国国家建设部

15、审查通过的具有国家 一级资质的房地产开发企业。,92年成立以来，已相继开发高端别墅、公寓、写字楼、酒店等众多项目，分布于北京、海南、四川、重庆、济南、青岛、大连、银川、厦门等十几个城市和地区。 经过十多年的发展，鲁能置业集团在商、住、办项目开发商均累计了丰富的经验，从而为企业综合发展 打下了坚实的基础，特别是开发精品住宅领域，已逐步形成企业的核心竞争力，在行业内和购房者心目中树立了良好的品牌形象。,2、区域发展的战略目标 以山东市场为发展根据地，与环渤海区域为重心，向周边省市乃至全国房地产业务拓展。 第一阶段：公司在山东市场具有很高的影响力，为区域强势地产企业。同时在环渤海区域也基本完成布局。

16、在全国其他区域主要涉足了重庆和海南等地区。 第二阶段：实力公司借助已完成的实力累计和品牌影响力，选择适当时机，逐步向其他区域二线城市发展。 第三阶段：在前两阶段的基础上，公司积极寻找适当时机，向长三角、珠三角等房地产一线城市发展。,3、品牌发展战略目标 鲁能地产品牌发展战略是：在立足环渤海区域的基础上，将鲁能地产打造成区域的强势品牌，推广“建设精品项目”的品牌理念，逐步发展成为全国知名品牌。 中期品牌战略目标（品牌扩张阶段）：与企业在全国市场拓展战略相结合，将鲁能地产的品牌逐步推向全国主要房地产市场，逐步将区域品牌打造全国品牌。 远期品牌战略目标（品牌延伸阶段）：公司最终在全国建立起鲁能地产的

17、强势企业品牌，成为全国房地产市场占有率及规模第一的品牌。,四、鲁能地产产品体系,（一）、鲁能的主要项目,（三）、鲁能品牌产品,1、鲁能领秀城,2、鲁能星城,3、鲁能城,（二）、鲁能的物业类型,鲁能地产主要项目表,从上表可以看出：鲁能的项目增值都比较快，增值幅度比较大，有的现 价甚至是开盘时的3倍了，显然鲁能地产远视、远见是非常准确的。,鲁能已开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等。 高档别墅：鲁能椰风别墅、鲁能海蓝福源、格拉斯小镇、鲁能三亚高尔夫别墅、北京优山美地等项目。,鲁能海 蓝福源,鲁能椰 风别墅,三亚高 尔夫别墅,北京优 山美地,（二）鲁能的物业类型,公 寓：北京高尔夫公寓、鲁

18、能领寓、鲁能山海天、鲁能星城、 鲁能领秀城等项目,北京高 尔夫公寓,鲁能 山海天,鲁能 领寓,酒 店：济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天和泰安东尊华美达大酒店这三家五星级酒店。,泰安东尊华 美达大酒店,济南贵和 皇冠假日,海南三 亚山海天,（三）鲁能品牌产品,鲁能置业认真研究并把握市场需求变化，坚持实施品牌战略，现已逐步树立了鲁能城、鲁能领秀城、鲁能星城的品牌系列形象。 2004年 鲁能星城获得“2004年度中国优秀示范楼盘50强”殊荣。 2005年 鲁能星城荣获“中国第一教育大盘”殊荣。 2005年 鲁能星城荣获“2005年度CIHAF中国名盘”殊荣。 2005年 鲁能领秀城(济南)获得“中国

19、魅力楼盘”殊荣。 2005年 鲁能领秀城(济南)获得“最具发展力楼盘”殊荣。,重庆鲁能领秀城 鲁能领秀城占地约1600亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以 世纪大道和规划路为界，西傍天然绿色屏障铜锣山，东临800亩新区中心 公园，内有天然河流梨子园河流过，并通过中心公园与所规划的南岸新 区府遥相呼应，拥有丰富的原生态自然环境和高尚生活基础。 融和“天人合一”居住理念和“院落 友邻”居住关系的新中式生活社区，令 现代建筑元素与现代设计因素在此得 到传神体现。,1、鲁能领秀城,厦门鲁能领秀城 鲁能领秀城位于思明区文曾路与机场路交叉口北侧,金榜山公园西大门旁。占地面积：49693平方米，总建筑面积

20、：250000平方米。 鲁能领秀城配套设施：地块所属区域配套成熟，紧邻大型居住区文屏山 庄社区基本配套完整，附近为厦门最 繁华的商业中心文灶-火车站商圈， 包括大型商城与购物广场、美食广场 等商业配套一应俱全，购物、体闲、 娱乐均极为便捷，中小学、医院、银 行等各方面配套设施应有尽有。,济南鲁能领秀城 雄踞泉城城市中轴线中央生态端的领秀城，承袭着泉城富贵地脉传统，以数万亩青山郁郁葱葱、200万平米社区绿化、怀抱三山三水八泉、45万平米国际级生活配套以及日渐完善的城市交通网络、单纯和谐的邻里氛围，于济南“后花园”构建泉城理想之城，并一举征服诸多专家、学者挑剔的眼光，摘取了中国地产最高荣誉“200

21、6博鳌论坛中国十大地产风尚住宅”的桂冠，成就领秀泉城的上游人居典范。,2、鲁能星城,鲁能星城总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，住宅容积率3.5， 商业容积率5.5，项目共分13个街区，预计常住人口约7万5千余人。距解放 碑约4公里，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于CBD的重要辐射区域。内镶150亩原生月隐湖，紧邻2000亩 的龙头寺公园，近达重庆北站交通枢纽。 由国际级大师澳大 利亚柏涛（墨尔本）、香 港何显毅建筑师楼和香港贝尔高林强强联袂 担纲建筑和景观设计。,3、鲁能城,鲁能城是海南众多休闲地产品牌之一，它以一种全新的产业链模式独领风骚。 “国际旅游

22、岛”构想让鲁能看到新的发展机遇，在整合岛内资源基础上，“鲁能城”应势而生，统筹规划、全面协调、管理鲁能集团在海南的地产业务，创造性推出了“鲁能城模式”，从而借势“国际旅游岛”成为海南旅游地产开发的领军者。,鲁能城城市文化,海南鲁能城 国际旅游岛的环岛发展先锋 在海南依托于国际旅游岛，全面腾飞的同时，鲁能城更是以环岛布局的战略发展方式，与海南一同走在了时代发展的最前沿 。 2009年9月29日，海南鲁能城正式宣告成立。以“国际休闲地产供应商”的形象亮相的鲁能城，全面摒弃海南传统意义上的地产开发理念，明确企业的战略定位和发展方向为海南提供一种以休闲、度假为主的全新生活方式。 而在成立之时所做的第一

23、件事，就是将麾下四大项目海口的海蓝福源、海蓝椰风，三亚的三亚湾新城、山海天四大项目进行统筹规划、全面协调，实现在海南形成一个任何房地产开发商都未曾做到的资源和信息共享，业界戏称为“第二条高速公路”，使旅游价值得到最大提升，以应对新的发展形势。,鲁能山海天 鲁能山海天，三亚高端公寓项目的开山之作，位居三亚大东海，枕倚山青林茂的国家级猕猴自然保护区，胸怀变幻万千的国家级红珊瑚自然保护区，面朝一望无际的辽阔大东海，蕴藏山海之灵气，驾乘东来之福风，成为三亚最早同时也是最具代表性的豪宅群。,鲁能城项目简介,鲁能海蓝椰风 鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目，规划建筑面积约为 40万平方米（具体详细规划如下表 所

24、示），容积率为 0.45，分六期开发，目前已开发三期，前三期建筑面积约 20万平方米，产品类型包括独栋、联排、双拼、叠拼。,海蓝椰风项目土地储备明细表,资料来源：光大证券研究所,一期项目： 鲁能海蓝椰风项目一期占地 244亩，产品性质为独栋和联排别墅，共 169户，综合容积率为 0.29。一期项目于 2007年 3月份开盘，当时联排别墅价格为 6000元/平方米，独栋为 2万元/平方米，已经交房。 二期项目： 鲁能海蓝椰风项目二期占地 320亩，产品性质为独栋和联排别墅，共 320户，综合容积率为 0.45。二期项目将于 2010年年底交房，目前剩余独栋项目，大约 20套，约 1000万元一套

25、，每套大约 350平方米，销售单价约为 3万元/平方米。,三期项目： 鲁能海蓝椰风项目三期，产品性质为联排别墅，共 136户，目前剩余 15套， 户均面积在 200至 260平方米， 综合容积率为 0.45。 三期项目将于 2011年交房，该项目于 2009年 11月 28日开盘，当时 开盘价在 9000至 1.2万元/平方米， 目前销售均价为 1.7万元/平方米， 到目前为止，整体销售均价在 1.2 万元/平方米左右。,鲁能海蓝福源 同时揽西海岸最纯净的外海、定义国际湾区生活的内海、长达9公里的 沙滩半岛以及20公里海岸线的稀世资源于一身，将有机融入世界各地风情 的建筑、园林语言，并与海南本

26、地的气候 环境和生态元素相结合，匠心打造融汇世 界不同风格的各种物业形态的产品，成为 一个容纳世界风情的度假小镇。,海尽情私享绵延六公里的一线海景 20公里海岸线长达6公里的一线外海景观 桃 花 涧真正的海滩别墅 一 线 外 超 大 内 海独享全海南唯一的内海资源 沙 滩 半 岛半岛地形，历来是豪宅的温床,一期项目： 一期项目于 2009年 12月22日开盘（10月 1日接收诚意登记），占地 401亩，共 371套别墅，近 10万平米，其中独栋 247栋，单套面积在 230-270平方米，联排单套面积 110-170平米，基本售完，独栋约有 20-30套未售。12月份开盘时销售价格在 1.2至

27、 1.4万元/平方米之间，1月 27日推出的房源销售价格在 14000至 16000元/平方米，预计 2010年 11月份交付。 二期项目： 二期项目产品类型为中式养生别墅，占地458亩，0.34-0.35容积率，正在报建中。,鲁能三亚湾新城位于中国唯一的热带滨海度假城市三亚，横亘在中国最美的海湾三亚湾畔海坡开发区。项目占地6.8平方公里，作为区域的开发主体，鲁能三亚湾新城依托于项目前所未有的磅礴版图，巨手规划美丽城、GOLF、游艇会的三大高端版块，邀请美国ERA、HOK、世邦魏理仕和新加坡DP、澳大利亚柏涛等国内外卓具盛名的专业机构，共同创造出一座足以比肩世界的滨海度假王国。,鲁能三亚湾新城

28、,鲁能三亚湾新城项目分析,核心定位 定位为新三亚中心的鲁能三亚湾新城，凭借6.8平方公里的庞大规模，麾 下众多的丰富配套和全面的产品线，1600亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐 生活城、2500亩城市高尔夫绿地社区，具备十余万平米的商业配套，涵盖了购 物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。同时，以1500亩国际标准18绿地构成的高 尔夫主题社区，更是拥有难以比拟的稀 缺性资源，加之迈阿密游艇社区内以游 艇为主题，涵盖国际文化中心等国际标 杆性项目，共同构成了一座将度假与生 活完美平衡的大城，成为整个新三亚发 展的中心力量。,项目配套 1、美丽MALL 充满海岸风情的美丽MALL， 是三亚 首个开放

29、式美丽文化主题旅游休闲街区。 2、时尚商业广场 征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂。 3、世界风情酒吧街 万种风情应美丽之势而来，探索世界选 美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的 绚烂本真，集汇美丽时尚。 4、休闲娱乐不夜城 打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。,5、9600平米高尔夫主题双会所 以全方位的一流配套服务，让您悠然体味VIP私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。 6、国际标准18绿地 国际标准18洞绿地， 鲁能三亚湾新城 国际标准18绿地由世界著名大师Phil Ryan倾情设计。 7、高尔夫学院练习场 GOLF学院练习场占

30、地面积约50000 余平方米，包含室外草坪练习区、打台区 及GOLF学院三个部分。 8、海南首个国际文化交流会所 开设海南首个国学院，设传统国学文化科目。 9、绿地体育公园 为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。,经典展示 迈阿密风情私家别墅媲美游艇的奢华行宫 基于迈阿密风格的户型设计，通过正负空间的虚实对比，内部空间的合 理分割，将海岸的阳光海风魅力发挥至极；而纯净通透的落地大窗，柱廊坡 顶的 私家花园的海洋风情有序穿插，则将 北美风格与海岸风情完美结合；依北而设 的客厅与主卧，让业主可以尽享北侧辽阔 水系与园林魅力；户户花园和临河独栋专 享的私家泳池，更是游艇生活的全面升级

31、。,私家花园的海洋风情地下居室的现代艺术 建筑的奢华表象，只是生活的外部观感。而代表别墅生活品质的私家 花园与地下居室，才是游艇度假的精髓所在。游艇2区每户别墅都全面积赠 送70560平方的花园面积和76-140平方的地下室，游艇度假在此间悄然转 换了生活的方向。 私家花园，这片纯属于自己的户外 天地，正是海洋度假所独具的生活魅力， 充满海洋风情的热带草木花卉，盛放在 自家的窗前檐下，一派风情油然而生。,五、海南项目价值分析,（一）、海蓝椰风项目价值,（二）、海蓝福源项目价值,（三）、三亚湾新城项目价值,（四）、三亚湾土地一级开发项目,（一）、海蓝椰风项目价值,海蓝椰风项目很早获得，土 地成本

32、很低，其成本主要为项目 周边配套设施成本、建安成本等。 海蓝椰风项目为纯别墅项目， 分六期，目前已开发三期，四期 至六期正在规划设计阶段。注入 建筑面积约31.2 万平方米，项目销售净利润率为26.9。,摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要,（二）、海蓝福源项目价值,海蓝福源项目处在开发的初期，售价提升空间较大，项目占地面积为5100 亩，建筑面积约113.9 万平方米，权益比例约为45。 海蓝福源项目很早获得，土地成本很低，约 1100元/平方米，加上周边配套设施成本、建安成本等，假设该项目单方成本为 6000 元/平方米，扣除合理税费及全额计提土地 增值税等，项目销售净利润率25

33、。,摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要,（三）、三亚湾新城项目价值,三亚湾新城项目很早获得，土地成本很低，其成本主要为项目周边配套设施成本、建安成本等，假设该项目单方成本为 7000元/平方米，扣除合理税费及全额计提土地增值税等，此次注入的三亚湾新城二级开发项目的建筑面积约为67.7 万平方米（包括少量山海天项目），该项目销售净利润率27.5。,摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要,（四）、三亚湾土地一级开发项目,鲁能三亚湾土地一级开发项目在建项目为三亚湾水系工程，根据公告，该项目开发总面积 10,297.65亩，可出让土地 6,522.92亩，不可出让的公共土地面积 3

34、,774.7 亩，预计总投资 257,938.50 万元。完成征地拆迁约4,333.15 亩，通过政府“招拍挂”已完成土地出让 1,760.29 亩，剩余土地一级开发面积约为 4762.63亩。 开发成本约为40 万元/亩，使用假设开发法，倒推预计每亩拍卖价格最少在500 万/亩以上，每亩利润约为164 万元，,摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要,六、鲁能地产的盈利模式,通过实地调研及查阅资料，总结起来，鲁能地产具备独特的盈利模式，概括如下： （一）大盘开发模式，优势在于土地成本低，区域垄断以及杠杆作用大。 （二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。 （三）综合规划开发

35、能力强。 （四）项目产品品质高。,摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要,（一）、大盘开发模式，优势在于土地成本低，区域垄断以及 杠杆作用大。 从鲁能地产位于各地的项目储备规模来看（具体数据见下表） ，鲁能地产基本上都是 成片拿地，大盘开 发，这种开发模式 具有独特优势，具 体而言有如下几点。,资料来源：光大证券研究所,一是大盘开发具有土地成本优势。首先，大盘开发，锁定了土地开发成本，享受土地增值；其次，大规模拿地，企业所需要支付的土地总价比较高，直接排除了纵多竞争者，降低竞争的激烈程度，有利于控制土地成本。 二是大盘开发具有区域垄断优势。一般大盘开发，基本上项目储备的占地面积均在千亩

36、以上，有的甚至是几千亩，如鲁能海口盈滨岛项目，占地5100亩，鲁能三亚湾新城项目（包括土地一级开发） ，合计超过1万亩，大规模土地开发使得公司具有区域垄断优势，也有利于发挥公司综合规划开发能力等。 三是大盘开发具有杠杆的优势。大盘开发模式，当房价上涨，公司的价值则成倍增加，具有较大的杠杆优势。,（二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。 根据鲁能地产的项目布局以及三亚和海口的城市发展规划，可以清晰的看出鲁能地产的发展思路，总结为一句话：与当地城市发展方向相吻合，提前布局，获取超常规收益。 鲁能地产提前3年布局海南、重庆、天津、青岛、宜宾，现已获得回报远远超过预期的回报。自1993年登陆海南以来，鲁能集团先后开发了鲁能山海天、三亚湾新城、海蓝椰风和海蓝福源等项目，土地储备达8000亩，是海南土地储备最具规模优势的企业。,（三）综合规划开发能力强。 鲁能地产，不只是建商品房，而是对整个区域的综合规划设计，满足各种需求，形成市场标杆，提升区域空间价值。 鲁能地产综合规划开发能力强，这点可以从鲁能三亚湾新城项目中窥探究竟。鲁能三亚湾新城有综合娱乐、高尚体育、休闲度假、游艇观光、康体疗养、购物、餐饮以及居住等功能，有别墅、