别墅基础知识

1、别墅基础知识别墅这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是房子、住宅；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成庄园、城堡，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。独栋、联排别墅设计理念知识作为低密度住宅的建筑类型，无论别墅还是联排别墅，其代表的含义在中国目前特殊的房地产发展环境下已产生了变化。首先在房地产市场开发中，中国的别墅产品可

2、以分为五大类，即豪宅、庄园、居所、HOUSE（经济类）及类别墅等。开发不同类型的别墅所需具备的条件也有所不同： 第一就是区位，即市场对这一大的区域环境认可度有多高，是否适合开发别墅； 第二是交通条件。在今天看来，对于距离的衡量已不再是空间距离的远近，而是时间概念了。项目也许很远，但是紧邻高速，可能开车二十多分钟即可到达；而与此相反，有些地方在地图上看来距离很近，但交通很成问题，往返反而需要耗费更多时间。这种条件就不适合别墅的开发。 第三即自然资源，拥有真山真水的环境优势。例如上海紫园就是一个不战而胜的项目。用地中植被繁茂的西佘山是上海第一高峰，佘山月湖环绕其中，自然环境资源堪称顶级。而有些项目

3、没有真山真水，就得人工堆砌假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。但是与真山真水相比，始终人工斧琢的痕迹太重。 第四是因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。如果按照这样四个标准来评判，上海紫园无疑具有绝对的优势。 如果上述四个条件都具备，自然适宜别墅的开发；反之则得不偿失。而如果具备两个条件，也可考虑经济型别墅的开发等。总之，因地制宜、合理地规划并利用周边各种资源是重要原则之一。我们可以从以下多个方面探讨如何通过规划设计塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。1、新型社区文化是经济型别墅的特殊需要 由

4、于开发商和设计者在这方面大多经验不足，在初期的经济型别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。而如何提高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代经济型别墅发展竞争重点之一。研究经济型别墅居民的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。 此外，精心推敲设计经济型别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。这是社区文化

5、和人居环境塑造的重要手段。2、从规划形态上提高经济型别墅的人居质量经济型别墅的规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。 京城第一代的经济型别墅社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所组成的小区内的空间非常丰富、生动、有趣、自然。虽然第一代的经济型别墅项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区整体环境迄今为止都是一大亮点。比较遗憾的是其后的经济型别墅产品因过于追求高容积率，基本都是行列式的布局。无论其在户型、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规

6、划的环境质量方面无疑是下降了。 经济型别墅社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间，特别要重视中央绿化和组团绿化。另外即尽量做到人车分流，形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。有可能的话，借助人工或自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。3、空间的动感与灵活性是衡量标准 经济型别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。高

7、质量室内空间的营造，需要户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合，并在细微之处精雕细琢。 要提高经济型别墅产品的室内空间质量，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅，空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章。 室内空间效果的趣味性和丰富性迎合了民众在满足基本居住需求之后对居住舒适度更高的心理需求，这也是其选择经济型别墅产品的主要出发点之一。室内空间的高度、形状、不同空间在平面及竖向上的关系，开窗的位置及形式等在满足相应法规的同时，应加入更多的个性化因素。空间序列的抑扬顿挫、开合收放也应刻意组织。 空间的动感流畅、通透灵活也是经济型

8、别墅室内空间设计的重要内容。因为经济型别墅受总面积限制，又通常为两、三层，使得每层的面积偏小，甚至不如普通多、高层公寓住宅。如何营造小中见大的空间效果成为一个难点。通过对户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置，保证室内空间的通透流畅，可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展，并加强了其间的对话和交流。 灵活的空间划分在经济型别墅产品中有很强的可操作性。与普通多层及高层公寓住宅要求结构体系整齐划一不同，其上下各层均为一户，且至多三层，在房间布局方面有较大的自由度。通过对结构形式、承重墙和设备管井的合理优化设计，可以创造出灵活的室内空间，满足业主个性化室内设计的需求，这也是可以充分发挥经济型

9、别墅竞争优势之处。 交通空间在经济型别墅产品中占有较大的比例，必须将其从仅仅满足水平及垂直交通的简单功能中解脱出来。赋予其组织空间序列的意义。使走廊、楼梯成为室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。交通空间的精彩设计往往成为室内空间系统的点睛之笔。 室内自然光照环境的综合设计是产生高质量空间氛围的不可或缺的重要环节。虽然可以通过在室内设计中以人工光照渲染空间气氛。但前者更加亲切、自然且与建筑立面、形体密切结合，在创造丰富空间效果的同时，更体现了人与自然的交流。通过各种形式的开窗方式（如顶窗、侧窗、高窗、低窗、落地窗、转角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃砖、百页等）形成光影丰富

10、、多彩、明暗变化有致的室内空间。4、室内外结合部分是环境质量的关键 经济型别墅业主会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。以往的住宅的规划设计，由于不同专业的分工，在产品设计的连贯性上有明显的缺陷，容易形成一些盲点和空白。如建筑和室外相交接处，露台、平台、阳台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作，因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。 新一代的住宅项目，包括经济型别墅项目,有几个非常好的典型，都是在规划、建筑、景观的结合上下了很大工夫。比如珠江国际城、“Class”、天津万科水晶宫

11、。作为新一代住宅的代表，其令人眼前一亮的优点之一，即打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。除了店铺设计有外装修，做住宅设计的很少专做外装修。居住在经济型别墅里的人们会有很多的时间在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，所以室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了经济型别墅产品室外空间质量重要的一环。要想做到这样的精度，需要开发商或操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合的手段调动设计各个方面的积极性。各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。 另一个办法就是找到一家具备规划、建筑设计、景观设计甚至装修设计综

12、合力量的，技术丰满的设计公司，从头到尾、从宏观到微观地完成项目的整体设计。这样做的好处第一是同一家公司完成不同方面的设计任务，对项目理念的贯彻会有较深的理解和把握，成果的一致性较好。第二方面不同专业的设计人员不会互相推委责任，而有可能互相促进达到新的高度。另一方面也可省却大量不同专业间交底、协调的时间，对项目运作效率的提高有好处。而最重要的是节约了开发商花在多方协作上的时间与精力的成本。5、增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境 生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面

13、影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。 目前市场上设计较差的经济型别墅和别墅每年能耗费用上万元，这不光是一笔对使用者来说巨大的费用，同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。经济型别墅设计中生态技术的采用可以以下几个方面着手： l、经济型别墅中的生态技术应用首先体现在社区规划，总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素。由于设计周期紧张，与容积率等规划条件限制，经济型别墅的规划设计往往忽视了这些方面对建筑生态技术设计的影响。2、在建筑单体设计上要充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。3、采用

14、高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。 4、通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。5、太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷的应用。6、先进的卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统。7、先进的建筑隔声系统包括地板、墙体、门窗隔音系统。8、选用健康环保型建筑材料。上述各系统之间有效合理的整合与搭配，将是下一代经济型别墅产品所应具有的基本技术配置经典别墅风格类型解析作为这个阿嚏最顶级的财富阶层居住的主流选择，别墅无形中具有了阿嚏

15、学研究上的符号意义。甚至有人极端地说：“别墅的风格演变也因此有了阿嚏学研究价值。”别墅建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。日式别墅细节流露自然居住观它追求一种淡雅、清寂的趣向，体现了传统的禅宗精神；它注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在；它对于自然的美有着超乎寻常的强烈意识，特别能与大自然融为一体；它洗练素洁，更擅长表现建筑结构的构造美和材料的质感与色泽的美；它含蓄优雅、线条结构细腻，外部精美、色调柔和，透露出浓郁的东方气息。它就是日式建筑风格。人们对日

16、本建筑的最直观认识常常是灰瓷瓦盖顶、米灰色材料当外墙、外型简练而精于细节、在材料上注重自然素材的利用，展现一种平和朴素的意境。其实日本建筑家对于空间的理解，具有丰富的东方美学内涵，他们把这种理解引入他们的现代建筑设计中。日式别墅建筑的表现也常以水平表现为主，不强调垂直线，即使是像塔一样的高大建筑，各层的挑檐也尽量避免去强调垂直感，而是用水平线把塔的整个形状加以隔断，由于挑檐大以及浓重的阴影，使人们看去水平感特别突出。在空间划分上摒弃了曲线，这使得住宅在优雅、简洁方面有了一种几何美感。日式住宅多为“田”字形，南北朝向，外部四周设平台，台上设檐柱，形成回廊。 很多将日式风格融入本土别墅设计中的开发

17、商，都非常看中庭院的重要性，往往在规划中就尽可能地增加庭院空间，或者利用地势水势丰富庭院内容，以求给业主最大限度亲近自然、回归自然的机会。如富士庄园的别墅项目，你可以在里面看到很多大兴土木的场面，山石、鱼水、拱桥、小榭，充分展示了他们的精彩生活。曾经有一位朋友说过，购买别墅就是购买一种别墅生活，“宽敞的空间、自家的小院、独门独户、有天有地的”听他充满骐骥地讲着，幻想着自己伺候花草、纳凉赏月的日子，谁都会被感染。人所追求的最高境界就是返璞归真，别墅作为一种最高居住方式，更多地是强调居住空间对生活方式的满足感，也许日式风格正是靠这种朴实无华而又内涵丰富的精神感染了越来越多人。 北美混血绚色海景产品

18、美国是一个移民国家，来自世界各主要民族的后裔为这个国家带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响、互相融合，并且随着经济实力的进一步增强，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，各种绚丽多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。因此北美风格实际上是一种混合风格，不像欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风

19、格，相互之间又有融合和影响。西班牙风格成为靓丽风景近年来西班牙风格别墅项目在市场上的出现，完全扭转了人们脑海中关于欧式西班牙风格的印象。简单随性，朴实自然的乡村风格，让它具有了广阔的市场空间。在今年的主流市场上无论是亿达的蓝湾还是万科的溪之谷，不约而同地选择了西班牙风格，最主要的原因是宥于这种风格别墅既不同于古典传统风格的凝重沉稳，也异于现代风格的简洁犀利，更多地利用自然材料，如铁艺、石材等施工，手工抹灰，西班牙屋瓦，对比例、尺度的要求远不如希腊、罗马古典建筑风格严格，建筑饰面材料也以涂料为主，并且休闲气息、生活氛围浓郁。完全符合其创造一种高品质生活方式的宗旨。这种风格满足了人们对郊区生活的追

20、求和对接近自然的渴望，因此在别墅市场上占据举足轻重的地位，具有广阔的发展前景。中式传统风格卷土重来中式传统建筑风格在国内别墅市场的尴尬地位由来已久，首先传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。因此，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴。加上国内的消费客户层对于传统建筑文化的不自信，一度使中式传统风格成为鸡肋产品。但是随着近年来经济的发展，对传统文化的再认识，中式

21、风格的四合院的复兴，让传统风格的复兴渐露曙光。别墅开发策划的核心要素核心要素A：价格因素 别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万平方米，低价不足1万元平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从价格上看，有以下几个特点： （1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。 （2）深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅

22、由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。（3）别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。 随着香港楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，原因是整个地产市场滑坡。1997年底，别墅物业价格逐渐回升。核心要素B：别墅项目选址策略 穆天子山庄的发展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘，是经过详细的市场调查和慎重考虑的。在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着不少大大小小的别墅。在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大

23、型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，暂时而言还是空白。值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。因此穆天子山庄发展商果断决策，在这个空白区域发展高档物业，不但吸引了不少广州的客人，附近佛山、南海一带的买家更络绎不绝。核心要素C：别墅项目定位策略 广州市郊别墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，发展商对别墅市场的过高估计也是原因。在南湖附近的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，阿嚏接盘均

24、价都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。相形之下，广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。另外，市郊别墅以前不注重规划配套，相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理，虽然其性质是宅基地，定价也不低，均价超过五千元每平方米。核心力素D：别墅项目规划策略 不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的发展商特意聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，别墅排列错落有致，宛如凝

25、固的田园交响乐。散点布置，不同于中心围合的景观控制论。核心要素E：别墅项目建筑风格策略别墅的建筑标准 在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些著名别墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的发展直接引进了北美最受欢迎商的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。核心要素F：别墅项目室内设计策略别墅项目室内设计要点 别墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，内部配套设施高档齐全。为了保证主业使用的舒

26、适和便利，主要从以下几个方面考虑：（1）功能分区合理（2）空间宽敞，满足功能需求，保证舒适性（3）建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”（4）考虑家庭结构，适合不同年龄人群居住核心要素G：别墅项目结构风格策略 在普通人眼中，别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。1、木结构别墅 木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。据研究，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋别墅中、就有9

27、8%属于木纪构由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。 木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品，而这些木材制品在生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。可见、木结构别墅是喜欢阿嚏、追求休闲的最好的选择。2、轻钢结构别墅近年广东省内兴建的新式别墅广东南海穆天子山庄别墅 轻钢结构深圳仙湖山庄别墅 木结构广东紫云山庄高尔夫社区别墅 轻钢结构深圳蛇口鲸山美式别墅 轻钢结构汕

28、头海外商品公司会所及豪华别墅 木结构轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。核心要素H：别墅项目户型策略 新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸4000元/平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。核心要素I：

29、别墅项目物业管理策略随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。 深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。明智发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业管理公司管理。近几年开发的别墅，发展商慎之又慎，选择深圳顶级物业管理公司，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。核心要素J：别墅项目配套设施策略 别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如所列。项目名称 配

30、套设施青青山庄 高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车金海滩度假别墅 商务部、餐饮部、室内运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、超市棕榈泉别墅 保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内高尔夫练习场、钢琴吧东方花苑 会所（尚在建设）田园居 游泳池、网球场、商务中心、图书馆、超市、美容美发 深圳别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下，健康无疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中的重要环节，从近年别墅项目可见一斑，比如，田园居、齐明别墅，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目，如高尔夫球练习场、壁球场等。别墅项目开发的五

31、大元素支柱A：套造别墅物业的建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。例如：龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其独特的建筑艺术风格，使其单价高于关外风格一般的别墅一倍左右。建筑艺术风格越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强，如碧涛苑。反之，建筑风格，越缺少独异性，审美价

32、值随着时间而落伍，其保值性也越弱，我们之所以称关外某些别墅为农民房，也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别。支柱B：维护别墅物业的私密性 私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值，高于度假别墅市场潜力巨大，关键问题在于发展商如何做。首先回答两个问题：问题一：消费者凭什么不选择位置好、环境好的大户型复式住宅？问题二：消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋？回答好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业。 目前在深圳市别墅物业的结构主要有三种：（1）独立式（2）连体独立式（3）连体复式。在这三种结构中，从

33、私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式连体独立式连体复式。 一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和谐地交融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过去了，这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。支柱C：完善别墅物业的配套

34、会所 配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它延展节别墅物业本身的功能，弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。 配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的，具有特别性、独一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次，也反映着需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。例如：观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。支柱D：优化别墅物业的自然资源和人文资源 自然

35、资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其独一无二和价值永久性。 例如：东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有的全视角无遮挡优美海景，依山阶梯的布置使得户户均可俯看海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有，其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市区内的独立式别墅价值相差无几。又如：蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅，其海景资源在蛇口并非独一无二的。真正使其价值具有恒久性的是蛇口这一“国际社区化”优雅的人文

36、景观和人文环境，这种物业所处的社区环境和物业所创造出的社区环境与自然资源同等重要。支柱E：注重别墅物业自身的市场性别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在： （1）别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的价值影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。 （2）别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好

37、的保值增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性，充满着购买者的个人色彩，购买者的喜欢对别墅物业价值的影响，某种程度超过市场因素。“曲高和寡”，越特殊的东西，其个别性越突出，其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。别墅设计十要素一、个性化庭院庭院的设计要在统一于小区整体的景观设计的同时，加入个性化的要素。庭院是别墅特有的建筑特征，在设计上，可通过种植庭院观赏植物，设计水景（喷泉、鱼池等）、布置秋千架、安放室外休闲桌椅、搭设棚架等形式加入主人个性化要素。二、入口空间别墅一般都有两个入口一个与主客厅相连，一

38、个与庭院和厨房关系紧密。所以每个入口所连带空间的处理手法有所侧重。入口是别墅特有的建筑特征，一般设有台阶，有的主客厅入口还直接通往二搂。在主入口的设计上，因为连接客厅，是居室的第一门面，应加强展示部分，注重地面的铺设和顶面的装饰；在第二入口，因为连接厨房，主要供服务人员出入，因此在设计上相对弱化处理，注重功能设计，而不注重装饰。三、共享空间/挑空别墅的层高，尤其是挑空空间和顶层，都较普通住宅位高。可考虑通过吊顶增加一些顶面的辅助光源照明、竖向的墙面修饰、灯光处理、栏板的形式和选材、以及视线上的流通处理来达到目的。四、空间划分包括休闲空间、过渡空间、收纳空间等。每个空间的划分上都必须考虑到衔接过

39、渡的问题，对于小空间来说，因为本身面积小，每一处都空间的划分都以实用功能性为准，而对大空间（别墅）而言，更多的体现一种居住的品味与感受。通过设计师一种内在心灵的开发，将业主内心的真正需求，经由细腻、透彻的理解和专业的执行，以达到一种适合业主的生活空间形式。 五、垂直交通（楼梯）楼梯和楼梯所涉及的周边空间是别墅设计的一个重点。包括楼梯本身的形式，楼梯栏杆、扶手、踢面、踏面的材质选择，灯光的处理等。以康城样板间楼梯为例：本设计突出体现现代时尚感觉，采用黑色大理石的踢面与踏面，黑色金属扶手，与光滑剔透的玻璃扶拦，雪白的墙壁互相呼应，更为精巧的是每级楼梯踏面上均刻有一只蜗牛，从左到右，拾级而上，极具生

40、活情趣。俯视而下，黄色的灯光营造出暖暖的氛围，楼梯挑空处放置一株高大植物，令此处更添生趣，不经意之中成为一处景观。六、观景露台开敞或半开敞。成为休闲、观景的一个阳台，充分利用其空间，在阳台上打造宽敞舒适的休闲场所。露台是别墅的必需要素，在露台上可以铺设天然的鹅卵石，或者木制防水露台板，还可以布置自己喜爱的花草植物，摆放一些藤制或竹制的座椅、茶几，随意之间，纯朴的乡村气息扑面而来，将休闲风格发挥到极致。七、天窗斜顶由于别墅外立面的造型会给室内带来一些斜向的屋顶和特殊造型的顶窗。如何利用好这些特殊的要素来丰富空间，是一个重点。特殊倾斜的造型可以吸收更多光线，让室内更明亮。在摆放家具时，应充分考虑家

41、具的高度和家具与墙面的距离，使人的居住更方便舒适。八、室内景观宽大的空间允许主人在室内营造精致的人工景观，如花草坛、露天鱼池、喷泉、水车等各种景致。在造景和选材上，多运用一些室内环境室外化的处理手法。例如：拉毛或充满肌理的墙面，室外的露台板,板岩或红砖等自然材质；再配以不同尺度和造型的植物、假山石等，来营造温馨自然的氛围。在景致的处理上，如现场具备一定的条件，可采用中式园林的一些水景、竹子等。如不具备上、下水的条件，可采用日式枯山水的处理手法。九、多个卫生间卫生间在别墅里，一般会有三到四个，所以每个卫生间的使用对象是要明确划分的。比如：客人卫生间、主人卫生间、佣人卫生间、老人卫生间等等。而对于

42、别墅来说，卫生间的设计是非常重要的，特别是客卫和主卫。前者是体现主人地位、文化、风格的重要空间。而后者是追求生活质量和舒适性的场所。就象赖特流水别墅的内部设计一样，要求很人性化。十、车库和收藏空间这是一个相对简单的空间，形式比较固定。别墅开发优势分析优势A：建设周期相对较短，资金回收快别墅结构简单，规模一般不大，容易建造，而且报批、规划的时间相对短于阿嚏住宅所需的时间;同时，由于别墅是高端住宅产品，售价昂贵，每套一般在百万元甚至上千万元以上，资金回笼的速度快、力度大。优势B:前期投资较少由于别墅一般都处于近郊或远郊，地价较低，特别是在好地段可以借势而建，倚景而造，初期投入成本亦可降低。而且若能

43、配合城市建设与政府合作，争取到的成本优势可能超乎想象。更何况郊区地多，不像在市区内存在有人与你抢地的现象。优势C：开发相对灵活别墅可以一幢幢地盖，若不理想，可以在下一幢中改动，而阿嚏住宅则无此优势。同时，由于别墅个性化特点凸出，建造自由度相对灵活多变，而且建筑风格受限少，考虑因素相对少。优势D：高利润的特点房地产行业仍然目前中国众多产业中少数的“暴利孤岛”之一，虽然平均利率也在下降，但别墅开发则是“暴利”中的“暴利”。据了解，其平均利润率在30%以上，标价几万元每平方米的别墅，成本绝不会过万，每套4万元/M2的高档别墅可以一落千丈降到2万元/M2，利润可想而知。优势E：容易制造市场轰动效应别墅

44、作为住宅的XO级产品，由于其塔尖形的客户定位、不菲的价格与非一般的营销模式，使其在住宅开发中鹤立一方，操作过程中的每一个“动作”，都可能在市场中产生轰动影响，备受关注而声名远播。所谓不鸣则已，一鸣惊人。别墅开发一旦成功，开发商除了巨额经济收益收入外，产生的市场效应对于树立企业品牌形象绝对一是笔价值难估的无形资产。优势F：竞争优势明显顶尖产品虽然曲高和寡，但正因为其高贵、高档甚至唯一性而容易取得独有的竞争优势。别墅开发整体投资较大，消化周期可能很长，涉入越深风险越大，真正的别墅开发商并不多。别墅由于地段或景观资源的唯一性，以及目标客户的消费特性，一般不会很快贬值或受到恶性竞争而降价的压力，所以抵

45、抗市场风险整体能力较普通住宅强。而且别墅属于豪宅，高档产品容易一枝独秀，市场地位不言而喻。别墅景观设计要点1每户住宅外的私人庭院用地用地有时这块地可达l亩左右。业主可根据自己喜爱，在其中布置各种园林绿化植物或小品。因此开发商往往先在其上铺设草坪，以求得售前有一个良好的面貌，而所费不多。这里有两个注意点，一是要耐看，且因面积不大，草种不可太粗放(如高羊茅)，而致费工且不雅，二是要有排水坡度。一般以排向住宅建筑的四周为宜，这样建筑地势较高耸，立面效果好，少数排向住宅建筑的沿外墙明沟，这样直接但对整体环境不利。 2每户私人用地之间界限有部分开发商用简单的栏干、界桩表示有的则以绿篱、灌木为界也有考虑比

46、较细微的，是入口部分的庭院并没有特别的界限，显得很开畅自然；而后庭院则有明确分隔，强调私密性，作室内活动的室外延伸。而作为围墙把整个庭院封闭起来的做法，越来越少，反映人们开放、外向的心理和阿嚏的进步，而不同于封建阿嚏的高墙无窗，划地为牢。如果以绿化作为分隔，要考虑植物无毒、不要带刺，有比较整齐的外型，同时价格不要太昂贵，因数量不少。如黄杨、蜀柏等。 3行道树这里所指是车行道，在别墅里往往也作人行道用的行道树。有几点要注意： 树种 希望以干道式组团划分，选择一种树种。在别墅内有多种行道树。目的一是形成组团之间不同的景观、意境，识别性强；二是构成多样性树种。 地位 避开地下管线，也避开天线和路灯。

47、最好是树冠的下面在路灯之上，树干的中心离开管线l米以上。同时要考虑让开别墅住宅入口道路地坪。 近别墅建筑的地方，尤其是建筑在北面的，行道树要让开建筑的门口，窗口。行道树处在两幢建筑之间，让建筑的角隅有背景衬托，也不影响建筑采光、通风和视线，是很理想的地位。由以上要求形成的行道树(车行道)是有规律的，但不是固定的间距种植。在健身步行道、小径等纵道周旁的树林，如以行道树称呼，则要融入周围环境，自由布置较为适宜。 4别墅周边的绿地。因为用地和规划，周边绿地形状往往不规则。要求是： 组成常绿浓密绿带，形成别墅住宅区内良好环境和小气候与外界有所区别。 形成立体层次。有高大乔木、浓密灌木、良好的地被和攀援

48、植物。 围墙上有铅丝网、防盗设施的要预先留好地位。只要设计合理，绿化种植甚有利防盗。如种蔓性蔷薇，就使透空围墙有刺；浓密灌木丛，也使围墙有了空间的距离。 5水体使别墅环境活泼，亲水是目前的热门话题水面在这里有两种情况一种是喷水池、嬉水池，以混凝土做底和壁，用循环水，往往结合在景点、入口内使用还有一种是自然水体，就是别墅区内的小河浜。挖河做景观要注意几点： 与地形改造相结合，尽量做到土方平衡，在凹地挖河，有利汇水又省土方。 河道的形状要有利于水体的循环流通，避免断头浜必要时可以泵作水源头，形成水位差，呈跌泉形式，构成循环。是否与别墅外界河道沟通，要视外界水质和水位而定。水质好可用泵或闸来调节水位

49、，沟通内外。水质不好的只能外泄而不能引入。 为求水面积界限稳定，一般要做人工驳岸，按别墅总体要求，做规则式或自然式。通常用山石、树桩等较为自然形式的多。河驳是水体景观重要组成，切切注意既实用经济又须美观。河深。近岸的地方要考虑安全、种植水生植物和河驳价格，不宜太深，一般0.40.6米，中部要考虑养殖、底坡稳定和水体自净，不能过浅，按河宽一般深至2米之内。 为促使水体上下循环，可于适当地方挖若干河中水井，注意井栏略高出河底坡0.40.5米，以防淤泥溢入沉积即可。 种植水生植物宜置缸中或砌驳限定范围。漂浮植物要用竹栏限制面积。 水面两侧一般应是公用绿地。如相反两岸为别墅私家庭院，则不利于水体的统一

50、利用、管理和景观设计。 水体考虑综合利用、生态平衡。 倒影、水姿、养殖、观赏鱼、水生植物、汇水、抗旱，设计好、管理好水面是美景，否则也能成臭浜。 6孤植树这里是指别墅每户占地大，建筑分布集中，单*行道树、景点和周边绿化，部分别墅住宅建筑周围林冠线还不够丰富时，开发商在私人庭院之间，并联房屋幢间补植的孤植大树。这些树木品种可异于阿嚏，要求分*点低，树冠形态优美。如槐、榆、银杏、马褂木等。在宅旁屋后，形成美观优雅的立面轮廓和居住环境。中国风水讲究住宅大门、窗口前不种大树，有开阔视野，采光通风，避雷击、避鸟巢、避蚊蝇的考虑。清高贝南谈：欲求数世之安，须东种桃柳、西种青榆、南种梅枣、北种奈杏。摘录仅供

51、参考。 7景点别墅建筑组团之间留出较为集中绿地，这里暂称景点。别墅景点往往有几种内容：儿童活动场所。设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等，现在有反斗乐、白玉兰(美联)太阳鸟等成套现货设备可供选择。还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。 老人休闲活动场所。内容较为广泛，老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用，常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等，须与园林景观紧密结合。 健身器材，健身步道。健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空漫步、健骑等多种多样内容，价廉物美。健身步道借助于在鹅卵石上行走，产生脚底穴位按摩而受青睐。这些是一般居住社区必须设置的

52、内容，而占地和所费均不多。 体育活动项目。经常见到的有高级住宅别墅的网球场，老人活动的门球场，与环境结合的迷你高尔夫球场，也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。如与外河沟通，划船也常成为一种内容。 雕塑小品。结合水池、花坛布置，起到画龙点睛、点题的作用。 园林植物景观。园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中，以绿为主、为基础环境，创造人与自然和谐生存的生态社区。除此之外，在景点设计中，往往也有把植物景观作为景点内容的，如翠竹园、松柏园、牡丹园等或者适当的放入少量小型吉祥动物，如天鹅、鸳鸯、白兔、麇鹿等。 这种情况的景点，可以结合挖河塑造部分地形。既为植物造景、植物种植创造适宜的立地条

53、件，也使别墅更接近自然，建筑组团的空间划分更有趣味。是完全平坦的别墅区域不易达到的。 8注意别墅围墙、建筑物的垂直绿化，注意别墅大门，住户入口、阳台与公建的盆栽和花卉，控制数量，物简意深，可起到意想不到的效果此外停车场和小径尽可能采用透水透气的铺砌方式，增加含绿面积。别墅基础知识：别墅的露台不同于阳台 露台其实就是下层的屋顶，“可以上人的屋面”的概念。相较于传统意义上的阳台，露台可直接与天交流，与外部景观交流。对别墅而言，有露台的空间是对生活品质的提升，它不是一个房间的概念，而是一种居室内外空间的交流。 那么作为别墅的露台，到底都可以派些什么用场？别墅的露台，多大才算是大？ 露台阳台 露台带来

54、无限情趣生活 阳台是建筑延伸出的部分，上部有顶盖，要计算一半的销售面积（封闭式阳台全部计入面积）。 露台是下层的屋顶，没有顶盖，不计入销售面积，为业主免费拥有。露台作为室内空间的外延，让家最大程度地迎接阳光和空气。真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。所以，随着生活品质的提高，客户对露台的关注度越来越高。 关于露台面积，当然是越大越好。露台越大，住户享受到的实惠就越多。一个露台，可以实现多种功能，为业主生活增添无穷乐趣。 拥有了露台，您可以对它进行随意的“改装”： 一、PARTY王国对于精英群体而言，PARTY不仅是一种享乐，更是一种社交活动。超大露台给了PARTY全新的时尚风情，浩渺夜空取代

55、了屋顶；新鲜空气取代了空调；美丽风景取代了一成不变的装潢。在这片更加开阔、更加清新的环境里，PARTY变得更加迷人。 二、曼妙空中花园与卧室相连的大露台，可以让你时时刻刻生活在花园里！填层土，即可把露台变成花的海洋！ 三、阳光休闲吧喜欢安静就把露台装扮成阳光休闲吧。早上在朝阳的照射下练练瑜伽，午后端杯香茗，品味悠然淡泊的人生真味。（别墅知识我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅的标志则是单价

56、相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townho

57、use风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中