南开天拖光电子园项目

1、,南开区天拖北道（光电子园）C地块 概念规划方案,1,设计分析,1.项目位置,南开区城市发展定位 北片民俗文化旅游、商业商务区 中片高教科研、电子商贸区 南片都市旅游、健身休闲商贸区 西片新兴创意商贸区,项目位于南开区西片区，南侧紧邻未来大型城市综合体天拖项目，西侧紧邻西南半环快速路，与侯台湿地风景区隔路相望,-交通配套优势 紧邻西南半环快速路和规划地铁8号线，距离中环线及地铁6号线鞍山西道站仅1公里，交通便捷。,南开,河西,和平,河东,河北,红桥,北辰,西青,津南,东丽,2.配套优势,本案,-人才、产业配套优势 毗邻天南大高校科研院所、科技企业密集，产业优势突出，经济发展活跃。,2.配套优势

2、,本案,-环境配套优势 西北部毗邻天津侯台风景区、绿水园，自然环境优越。,2.配套优势,本案,4.项目指标,其他： C地块采用地下三层方式停车，不足停车位与D地块统筹解决。 D地块中配置社区中心一处2110平方米，包含卫生服务、文化活动、社区服务、物业管理、社区商服、居委会、社区警务、公厕等功能,社区中心须在沿街位置集中设置，同时配置200平方米邮政所一处（必须于首层沿街设置），250平方米市政公用班点一处。 D地块内按策划方案实施宽度12米的市政道路，与南北规划道路对接，D地块中规划道路在土地出让后、办理建设用地规划许可证之前需进行道路定线，重新核定用地。,现状图,用地单位：天津市南开城市建

3、设投资有限公司 土地坐落：南开区简阳路东侧 规划用地性质：工业研发用地，商业金融业用地，居住用地， 绿化用地，道路用地 总用地面积：150659.1 其中：界内使用面积：98779.7（其中可用地面积96859.6平方米， 道路用地面积1920.1平方米） 其中 A地块18328.2平方米， B地块21740.1平方米, C地块16544.5平方米， D地块42166.9平方米（其中可用地面积 40246.8平方米， 道路用地面积1920.1 平方米) 界外处理面积：51879.4 (其中 绿化带面积14558.4平方米， 道路用地面积31442.2 平方米， 集中绿化用地5878.8平方米)

4、,差异化错位竞争的思考,提升 品质,增大货值,1避开北侧现状建筑视线遮挡 2建筑形体及塔楼高度限制 3公建化立面形象 4最大化4.8米loft产品 5最小化纯北向户型 6街角处完整建筑界面 7如何进行有效产品组合,规划条件分析,1避开北侧现状建筑视线遮挡 2建筑形体及塔楼高度限制 3公建化立面形象 4最大化4.8米loft产品 5最小化纯北向户型 6街角处完整建筑界面,关键规划设计条件 分析,2,规划方案,选定方案,三栋塔楼形态、土地充分利用,避开遮挡范围、完整的沿街面,避免纯北向户型,布局分析,总平面图,公寓,商业,功能分析,交通分析,城市道路,车行流线,车库出入口,人流流线,公寓出入口,产

5、品定位,方案一,Loft产品最大化,产品规划,方案二,Loft+3.5米公寓+平层soho,方案三,全部3.5米平层soho,指标对比,货值估算,方案一,方案二,方案三,LOFT布局 楼栋选型,点式不适合本案,板式中廊？,板式单廊？,楼栋进深大，得房率高， 缓解容积率压力，有部分北向户型,楼栋进深小，得房率极低， 不出面积，无北向户型,4. 规划推导过程,3.5米层高公寓,3.15米平层soho,1#楼,2#楼,3#楼,户型排布示意,3,公寓平面意向,LOFT意向,优点：全部走道面积进行 赠送 缺点：走道净高空间局促管线入户复杂,优点：储藏空间较高 进深适宜 缺点：赠送储藏间面 积小单户赠予,

6、优点：双户都有储藏 高度较高 缺点：需分散增设电井降低得房率有梁一侧储藏空间局促,拓展凸窗为室内整体空间,舒适挑板高度及范围,同户型采用双储藏，大户型采用单储藏赠送,1. 走廊上方空间赠送,2、户型内部竖向赠送,LOFT户内三大赠送点,2、户型内部竖向赠送,2. 飘窗空间赠送,2、户型内部竖向赠送,3. 上部夹层赠送,主力经济户型设计1.5室1.5厅2卫,面积范围30-40,3、户型细节设计,3、户型细节设计,餐厨一体化,南向舒适户型设计3室2厅2卫,面积范围50-60,3.5米公寓意向,3.5米的公寓层高，将住房的面积前所未有的向上发展，以居住的高度来换取更多的空间。同样的面积，更高的空间，

7、更多的功能，更超值的性价。,入门玄关、主卧楼梯、客厅的柜子、主卧床底以及阳台墙柜都进行了收纳设计。其中，主卧的床体设有弹起装置，下设高达50cm的储物空间。,玄关上方是储物吊顶；客厅电视柜是魔术一般的超大收纳抽屉；主卧室地台下60厘米深的惊喜储物；3.5米高的超大时尚衣柜，下部埋入式设计更人性化地让大衣的吊挂顿显轻松；卫生间、厨房都有整整一排的顶部吊柜。 3.5米的每一寸空间都被充分利用,3.15米soho意向,起居室 Livingroom,卫生间 toilet,料理区 Kitchen,卧室 Bedroom,套内面积：30.81m 户型面积：40.02,户型平面布置图-紧凑单面宽（一室一厅一厨一卫）,变异拼接平面 双面宽+单面宽,起居室 Living room,卫生间 toilet,卧室 bedroom,料理台 Kitchen