杭州人民玻璃厂项目可研报告

1、杭州人民玻璃厂项目可行性研究报告,上海公司 2006-4-11,纲 要,一、项目概况 二、客户定位及产品解决方案 三、土地获取方式及项目风险分析 四、资金解决方案 五、项目开发计划 六、经济效益分析 七、人力及管理资源配置 八、前置与加速措施回顾与补充 九、总结与建议,项目概况,1、规划设计要点,2.1 在城市片区市场中的位置,本项目处于城北区块，离市中心武林广场8公里。,项目概况,2、项目区域情况介绍,2.2 项目所在片区组团划分及区域主要项目,项目概况,2、项目区域情况介绍,2.3 项目所在组团生活配套分布,（1）交通、卖场,项目概况,2、项目区域情况介绍, 公交车线路：总计16条公交线路

2、, 轨道交通： 参考2004年4月通过专家组的评审的杭州市轨道交通线网规划（优化）最终报告初稿，杭州轨道交通线网规划中5号线将通过本区域。去年经过审批，首先建设1、2号线，其方案也已确定，后面的各条线路基本走向和路线变化不大，但最终建成轻轨或是标准地铁尚无定论。5号线预计2020年建成通车，由于时间有14年的间隔，对本项目基本不能产生影响。,项目概况,项目概况,2.3 项目所在组团生活配套分布,（2）教育、医疗配套,2、项目区域情况介绍,3.1 宗地现状,本项目地块位于莫干山路947号，原址为杭州人民玻璃有限公司，目前该厂尚在生产中；原名为杭州人民玻璃厂，该厂始建于1951年。2000年6月改

3、制后成立有限责任公司。是浙江省日用玻璃行业中历史最长,规模最大,技术力量最强的企业，也是国内同行中的大型骨干企业。 目前地块上的人民玻璃厂尚处于生产中，基本都是厂房。由于年代以久，厂房看起来比较破旧。地块中尚有烟筒，该厂对周边环境产生了不良的影响，拆迁改造后，会大大改善片区的环境。,项目概况,3、宗地情况介绍,地面现状厂房,地面现状厂房、烟囱,3.1 宗地现状,项目概况,3、宗地情况介绍,观察点东望莫干山路及和睦社区,观察点北望莫干山路及和睦社区,观察点西望玻璃厂,观察点南望杭州和睦医院,3.2 宗地四至,项目概况,3、宗地情况介绍,项目概况,4、宗地周边情况介绍,4.1 周边环境 （1）企业

4、：拱墅区域作为杭州老工业区，地块周边分布汽车、机械、电子、制衣等各类企业。,项目北面万马集团厂区,项目北面大众特约汽修点,4.1 周边环境 （2）住宅：地块东侧、南侧、西侧为居民小区和农居，建筑年代较久、形式多样、整体感观略差。,项目西面厂区及农居,项目南面农居,项目南面勤丰小区,项目东面和睦小区,项目概况,4、宗地周边情况介绍,4.2 周边环境 （3）水文植被：地块西侧沿地块有河流、南侧有一个苗圃 。,项目西面河流、树木,项目南面苗圃,项目概况,4、宗地周边情况介绍,本地块上的玻璃厂目前还处于生产阶段，水、电等配套完善。 项目东面即为大规模的住宅社区和睦新村，因而在市政配套上，本地块周边已有

5、网络覆盖。,4.3 水、电、气等市政配套现状以及解决办法,项目概况,4、宗地周边情况介绍,地块北面的万马集团的工厂，会对本项目产生一定的影响。 项目西侧的水流有轻度的污染，需要进行整治。,4.4 项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素,项目概况,4、宗地周边情况介绍,5、 周边可比项目地价 5.1 周边可比地块分布图,项目概况,5、周边可比项目地价 5.2 地价水平情况,项目概况,续上表：,项目概况,6、片区市场情况 6.1 片区市场供求,土地概况,6、片区市场情况 6.2 周边代表性楼盘销售简况,项目概况,6、片区市场情况 6.3 从杭州市场的角度来评定本项目,项目概况,1、项目系列

6、归属 初步定位金色系列,客户定位及产品解决方案,2、项目客户定位,经过“七对眼睛”流程，形成客户定位建议如下：,“七对眼睛”过程详见：,3、产品解决方案 3.1 产品解决方案清单、单体方案、成熟产品与标准化产品选型，将在项目下一步解决 3.2 规划方案,客户定位及产品解决方案,规划方案草图,1、土地权属状况与项目背景,土地获取方式及项目风险分析,2、土地获取方式,土地获取方式及项目风险分析,2.1 土地使用权获取方式简述 上海公司先与杭州人民玻璃有限公司所有人浙江嘉远实业有限公司签框架协议，浙江嘉远实业有限公司负责与政府沟通，将玻璃厂纳入政府土地储备并公开出让；一旦落实，杭州市国土局将在半年后

7、推出公告，万科向国土局报名竞价。 摘牌成功，一周内付首付款20%（含竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40% 在杭州非常规范的市场情况下，万科先期介入，达到影响合作方在和政府沟通时，将万科对本地块的设想落实到今后的出让公告中，并推动该地块尽快正式出让的目的，万科取得时间、人和的优势，利于土地获取 。,2、土地获取方式,土地获取方式及项目风险分析,2.2 土地使用权获取程序,2、土地获取方式,土地获取方式及项目风险分析,2.3 地价与支付节奏,2、土地获取方式,土地获取方式及项目风险分析,2.4 拆迁与交地,3、项目风险与防范,土地获取方式及项目风险分析,3.1 土地获取风险 （1）土地

8、获取可行性风险分析 A、厂方与政府沟通不成功，土地无法转性挂牌； B、最终摘牌价格可能超过原先约定的价格过多，我司不能承受，土地不能获取 C、政府净地出让，法律手续完备 （2）竞争对手分析,3、项目风险与防范,土地获取方式及项目风险分析,3.2 合作风险,3、项目风险与防范,土地获取方式及项目风险分析,3.3 其他风险,1、杭州公司尚未成立，拟报总部的2个项目也都处于项目谈判阶段，无法做公司整体资金状况分析。,资金解决方案,2、待决策新项目现金流量计划,说明：待决策新项目资金峰值 79865 万元，出现时点 07年2季度 。实现累计正向现金流时间为2009 年 2 季度。,3、资金缺口解决方案

9、,资金解决方案,（1）拟向总部申请项目贷款额度 79865 万元； （2）拟寻求中资/外资合作解决 - 万元资金缺口； （3）其它方式解决。,1、项目首期开发计划,项目开发计划,2、项目销售计划,项目开发计划,1、项目主要经济指标,经济效益分析,2、项目开发各年的利润体现,经济效益分析,3、地价敏感性分析,经济效益分析,附件：经济测算表,人力及管理资源配置,届时，该项目的人力资源配置由杭州公司落实，总经理丁健负责进行该项目的人力资源配置，上海区域总部给予杭州公司以协助。,人力资源配置,1. 列为加速项目 成熟产品 标准化产品 创新产品（注明理由） 2. 加速措施及专业责任人名单 在政府同意将该

10、地块转性推出前，将七对眼睛工作前置，设计、销售、成本、财务等部门提前介入，做到满足加速要求。,前置与加速措施回顾与补充,总结与建议,1、SWOT分析与结论,1.1 优势（S） 地段优势属于城郊结合地带，距离武林广场约8公里左右，生活氛围沿着莫干山路逐渐延伸过来，随着区域的成熟，将很快融入市区。 交通优势地块的主要交通依靠为莫干山路，是城市主干道，路况较好。临近有多路公交车站点，南面不远处还有公交和睦总站。因此，本项目的交通较为便利，公共交通的便利使得与城市联系更为紧密，不买车的便利生活有可能实现。 城市配套及居住氛围地块东面的和睦新村是一个比较成熟的居住小区。该区域已经具备了一定的区住氛围，虽

11、然整体的医疗教育、购物等设施都相对档次不高，但是处在城区，交通便利，已经是可实现居住的区域。 规模优势本项目占地面积89331方，容积率约2.5，建筑面积在20万平方米以上，这样的规模在城北是大盘，可以产生一定的规模效应。 开发商品牌万科是全国著名的品牌开发公司，其产品也具有极大的竞争力。,总结与建议,1、SWOT分析与结论,1.2 劣势（W） 区域印象和整体档次项目地块原是玻璃厂， 从历史上看，为传统的工业区，区域内工业企业较多，虽然随着城市改造和房产开发，拱宸桥一带有了很大改观，但短期内难以迅速改善。 教育配套项目周边虽然有中小学配套齐全，但重点学校不多，相比城西、滨江、三墩等其他区域都处

12、于劣势。 周边厂房和农居影响项目周边的厂房和农居的改造时间目前尚不明朗，如果不能同时改造，会给本项目带来一定的负面影响。 非城北热点区域从规划和目前的开发来看，城北区域的开发热点是拱宸桥一带，有拱墅区政府和运河文化广场带动已经形成了较好的居住氛围；另一个热点是半山区块，由于大规模的经济适用房的整体的居住价值被认可。项目所在的区块从规划上看，不属于近期规划的重点。,总结与建议,1、SWOT分析与结论,1.3 机会点（O） 城市化发展，区域成熟北“秀”规划的推进，拱墅区正由传统工业区向“汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅”四大品牌发展，现代城区的建设将融入杭州中心城区的整体格局，毋庸置疑区域影

13、响力将明显显现。 地价趋于理性宏观调控后土地市场也受到一定的影响，拱墅区的05年的土地价格在宏观调控之后已经出现了理性回归，项目的土地成本应该可以有效控制。,总结与建议,1、SWOT分析与结论,1.4 威胁（T） 政策调控的威胁宏观调控以来，杭州整体市场受到了一定影响，价格产生了一定波动，销售速度变缓，整体上观望情绪浓厚。中央政府和地方政府在政策上关系微妙，政策的变数较大不易把握。 未来住宅供大于求杭州未来2年将出现供大于求的市场形势，城北区域随着旧城改造力度的加大，它供给量也会大量增加，市场竞争会加大。 规划实施的变数项目周边区域未来规划是一个居住区，附近也规划有配套商业等等，但是规划的实施程度是个变数，这对项目也是一个威胁。 轨道交通建设规划中的地铁5号线将经过项目所